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【摘要】 针对房地产项目的具體情况，必须对项目投资实施全过程有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同与信息等方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益。
【关键字】 房产 成本
引言
对于一个房地产项目其成本包括前期费用、建筑安装费用、政府规费及税收等，本文主对影响工程造价比较大的设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段的工程造价控制进行分析，以期找到有效降低工程造价成本，提高房地产项目开发的效益的方法。
一、设计阶段的成本控制
设计阶段是基本特征是智力和技术的双重性，是房地产项目成本控制的关键与重点。项目设计费用在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但是设计成果的好坏却直接影响着建设费用的投入及建设工期的长短，直接决定了项目人力、物力、财力投入的时间及投入数量。设计应从安全、功能、标准和经济方面全面权衡，确定一个较合理的设计方案，科学合理的设计，不仅可以节约工程造价也可缩短工期，并带来巨大的经济效益。但在工程设计中却不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而很少考虑经济上的合理性，从根本上影响了项目成本的有效控制。因此优化设计应当成为房地产开发项目的重点：
1. 推行设计招标，择优选择设计单位。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套设施、景观、绿化等放在一起进行统一招标，招标过程中应多选择几家信誉好、实力强的设计单位，并组织有关专家综合评比。
2. 开展限额设计，有效控制造价。积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉各种建筑材料预算价格及实际市场价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算，最大程度地保证预算的准确性。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
二、招标投标阶段的成本控制
房地产开发项目的招投标成本控制涉及到设计技术、工程、预决算、销售等多个部门，招投标具有有很强的专业性、经济性、针对性。因此应着力采取措施对建设项目的招投标进行控制，使工程造价得以合理确定和有效控制。
1. 正确处理工期、质量、造价三者之间的关系，对施工方案进行技术经济比选。房地产项目开发的目标是项目的工期最短、质量最好、造价最低，但这三者是很难同时实现的。工期、质量、造价三者是相互制约、相互影响的同一体。
2. 制定细致的招投标文件。在进行招标工作时，在招标文件中不仅要包括通常的内容如招标须知前附表、招标须知、合同条件、合同协议条款、合同格式、技术规范、图纸、投标文件参考格式等，还必须提供工程的工程量清单，作为投标报价参考文件的重要组成部分。
3. 签订严格施工承包合同。在施工中加强合同管理，才能保证合同造价的合理性、合法性，减少履行合同中甲、乙双方的纠纷，维护合同双方利益，有效地控制工程投资造价。同时在合同签订后，要做好合同文件的管理工作，合同及合同补充协议等具有和合同同等法律效力的文件应当保存完整，对合同执行情况进行动态分析，根据分析结果采取积极主动措施。
三、施工阶段的成本控制
施工阶段是房地产开发项目的核心阶段，在整个房地产项目开发过程中投入的人力、物力和财力都是巨大的，但同时也是房地产开发商通过项目的建设而获得回报的前提。施工阶段的投资在整个房地产项目中占有很大比重，房地产开发不仅应当重视施工阶段的进度、质量，同时也应加大力度降低施工过程中的工程成本，提高经济效益和社会效益。
1. 控制材料价格。在工程造价的控制中材料价格的控制是主要的，材料费在工程中往往占有很大的比重，一般占预算费用的70%，占直接费的80%左右，因此在施工阶段必须严格按照合同中的约定控制施工单位的材料用量，合理确定材料价格，从而有效地控制工程造价。
2. 严格控制变更，控制工程预算在合理范围内变动。施工过程中引起变更的因素有很多，比如施工图设计粗糙导致无法施工、市场供应的材料规格与设计方案不符等，这些问题都给工程造价的变更带来不稳定。而施工过程中的变更一般都会涉及到费用的增减，因此应尽早提前实现这类型变更，减少不必要的损失。
3. 严格现场经济签证管理，掌握工程造价变化。在施工过程中，建设单位要加强现场施工管理，督促施工方按图施工，严格现场签证管理，对于因变更等是由发生的费用增减，应督促施工单位做好各种记录，及时办理签证，避免日后无证可查，导致推诿扯皮，导致结算产生纠纷，造成经济损失。因此严格现场签证管理，是施工阶段控制工程造价的关键。
四、竣工阶段的成本控制
在工程竣工决算时，建设单位的审核人员应严格按照施工承包合同的约定进行工程竣工决算，对工程预算外的费用严格控制，对于未按图纸要求完成的工作量及未按规定执行的施工签证一律核减费用。
工程量的审核应根据施工承包合同要求，对施工过程中出现的设计变更、现场签证等进行审核，严禁多算或不按规则计算。首先，建设单位应当编制一份完整的结算书和材料用量明细与施工单位报送的结算书记材料明细表比照审核，以便能够客观、公正、合理、准确进行计量审核。其次，在结算审核中，还应注意审核项目的单价、数量、总价及结算书中分项的正确性及程序的准确性，对于招标时所依据的施工图纸以外的工程量变更及工程量清单漏项或计算误差结合现场的实际情况分析计算。
综上所述，在市场经济中，房地产项目投资的确定和控制非常复杂，这就需要建设单位对于成本的控制既要全面又要有所侧重，充分分析建设期内各种资源要素的信息，最大限度地提高建设资金的投资效益，提高企业的盈利水平。
参考文献
【1】林秀香.构建有价值的企业预算管理框架[N].中央财经大学学报， 2012，（02）
【2】范丽艳，亢伟晶.对施工企业质量成本核算的探析[J].经济技术协作信息.2009（2）：11-13.
【3】于丽.建筑工程施工质量控制方法及对策初探[J].中外建筑，2007（6）.16-18
【4】丁春红.工程质量控制和成本浅谈[J].科技信息，2007（10）：29-21
【关键字】 房产 成本
引言
对于一个房地产项目其成本包括前期费用、建筑安装费用、政府规费及税收等，本文主对影响工程造价比较大的设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段的工程造价控制进行分析，以期找到有效降低工程造价成本，提高房地产项目开发的效益的方法。
一、设计阶段的成本控制
设计阶段是基本特征是智力和技术的双重性，是房地产项目成本控制的关键与重点。项目设计费用在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但是设计成果的好坏却直接影响着建设费用的投入及建设工期的长短，直接决定了项目人力、物力、财力投入的时间及投入数量。设计应从安全、功能、标准和经济方面全面权衡，确定一个较合理的设计方案，科学合理的设计，不仅可以节约工程造价也可缩短工期，并带来巨大的经济效益。但在工程设计中却不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而很少考虑经济上的合理性，从根本上影响了项目成本的有效控制。因此优化设计应当成为房地产开发项目的重点：
1. 推行设计招标，择优选择设计单位。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套设施、景观、绿化等放在一起进行统一招标，招标过程中应多选择几家信誉好、实力强的设计单位，并组织有关专家综合评比。
2. 开展限额设计，有效控制造价。积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉各种建筑材料预算价格及实际市场价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算，最大程度地保证预算的准确性。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
二、招标投标阶段的成本控制
房地产开发项目的招投标成本控制涉及到设计技术、工程、预决算、销售等多个部门，招投标具有有很强的专业性、经济性、针对性。因此应着力采取措施对建设项目的招投标进行控制，使工程造价得以合理确定和有效控制。
1. 正确处理工期、质量、造价三者之间的关系，对施工方案进行技术经济比选。房地产项目开发的目标是项目的工期最短、质量最好、造价最低，但这三者是很难同时实现的。工期、质量、造价三者是相互制约、相互影响的同一体。
2. 制定细致的招投标文件。在进行招标工作时，在招标文件中不仅要包括通常的内容如招标须知前附表、招标须知、合同条件、合同协议条款、合同格式、技术规范、图纸、投标文件参考格式等，还必须提供工程的工程量清单，作为投标报价参考文件的重要组成部分。
3. 签订严格施工承包合同。在施工中加强合同管理，才能保证合同造价的合理性、合法性，减少履行合同中甲、乙双方的纠纷，维护合同双方利益，有效地控制工程投资造价。同时在合同签订后，要做好合同文件的管理工作，合同及合同补充协议等具有和合同同等法律效力的文件应当保存完整，对合同执行情况进行动态分析，根据分析结果采取积极主动措施。
三、施工阶段的成本控制
施工阶段是房地产开发项目的核心阶段，在整个房地产项目开发过程中投入的人力、物力和财力都是巨大的，但同时也是房地产开发商通过项目的建设而获得回报的前提。施工阶段的投资在整个房地产项目中占有很大比重，房地产开发不仅应当重视施工阶段的进度、质量，同时也应加大力度降低施工过程中的工程成本，提高经济效益和社会效益。
1. 控制材料价格。在工程造价的控制中材料价格的控制是主要的，材料费在工程中往往占有很大的比重，一般占预算费用的70%，占直接费的80%左右，因此在施工阶段必须严格按照合同中的约定控制施工单位的材料用量，合理确定材料价格，从而有效地控制工程造价。
2. 严格控制变更，控制工程预算在合理范围内变动。施工过程中引起变更的因素有很多，比如施工图设计粗糙导致无法施工、市场供应的材料规格与设计方案不符等，这些问题都给工程造价的变更带来不稳定。而施工过程中的变更一般都会涉及到费用的增减，因此应尽早提前实现这类型变更，减少不必要的损失。
3. 严格现场经济签证管理，掌握工程造价变化。在施工过程中，建设单位要加强现场施工管理，督促施工方按图施工，严格现场签证管理，对于因变更等是由发生的费用增减，应督促施工单位做好各种记录，及时办理签证，避免日后无证可查，导致推诿扯皮，导致结算产生纠纷，造成经济损失。因此严格现场签证管理，是施工阶段控制工程造价的关键。
四、竣工阶段的成本控制
在工程竣工决算时，建设单位的审核人员应严格按照施工承包合同的约定进行工程竣工决算，对工程预算外的费用严格控制，对于未按图纸要求完成的工作量及未按规定执行的施工签证一律核减费用。
工程量的审核应根据施工承包合同要求，对施工过程中出现的设计变更、现场签证等进行审核，严禁多算或不按规则计算。首先，建设单位应当编制一份完整的结算书和材料用量明细与施工单位报送的结算书记材料明细表比照审核，以便能够客观、公正、合理、准确进行计量审核。其次，在结算审核中，还应注意审核项目的单价、数量、总价及结算书中分项的正确性及程序的准确性，对于招标时所依据的施工图纸以外的工程量变更及工程量清单漏项或计算误差结合现场的实际情况分析计算。
综上所述，在市场经济中，房地产项目投资的确定和控制非常复杂，这就需要建设单位对于成本的控制既要全面又要有所侧重，充分分析建设期内各种资源要素的信息，最大限度地提高建设资金的投资效益，提高企业的盈利水平。
参考文献
【1】林秀香.构建有价值的企业预算管理框架[N].中央财经大学学报， 2012，（02）
【2】范丽艳，亢伟晶.对施工企业质量成本核算的探析[J].经济技术协作信息.2009（2）：11-13.
【3】于丽.建筑工程施工质量控制方法及对策初探[J].中外建筑，2007（6）.16-18
【4】丁春红.工程质量控制和成本浅谈[J].科技信息，2007（10）：29-21