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（1.敦化市公证处；2.敦化市农村经济管理总站，吉林延边133700）
摘要：农村土地经营权抵押合同公证是指国家公证机构根据公民、法人或者其他组织的申请，依法证明抵押权人与抵押人之间签订的农村土地经营权抵押合同行为的真实性、合法性的活动。
关键词：土地经营权；抵押合同公证；规模经营
中图分类号：F301
文献标识码：A
DOI编号：10.14025/j.cnki.jlny.2015.17.026
随着农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作开展，涉农金融机构开始大胆尝试开展农村土地经营权抵押贷款，农业行政主管部门和涉农金融机构也把农村土地经营权抵押贷款工作，作为农村金融产品创新工作加以推广。公证部门积极探索开展好农村土地经营权抵押合同公证，不仅为公证法律服务工作的创新发展开辟了新的证源，还可以实现土地、金融等各生产要素的有效配置，促进农村土地规模经营，快速推进现代农业经济发展。
1开展农村土地经营权抵押合同公证的重要性
2014年8月25日，延边朝鲜族自治州在延吉市朝阳川镇政务大厅发放了第一本《农村土地经营权证》及首笔抵押贷款，延边州2014年共发放农村土地经营权抵押贷款97笔，贷款金额5021万元，其中敦化市发放土地经营权抵押贷款18笔，贷款金额188.8万元。截至2015年7月2日，延边州共发放农村土地经营权抵押贷款1468笔，贷款金额26800万元，其中敦化市发放土地经营权抵押贷款7笔，贷款金额292.7万元。
公证部门开展好农村土地经营权抵押合同公证，可以积极探索农村土地承包权和经营权分离，以经营权抵押贷款，破解农民贷款有效抵押物不足问题，尤其是解决农村土地大面积流转，土地逐步向家庭农场、种养大户和农民合作社集中后生产发展资金短缺的问题，让“沉睡”的农村土地经营权变成可以抵押贷款的“盘活”资产，管好用活广大农民最普遍最重要的这一资产。
公证部门开展好农村土地经营权抵押合同公证，公证人员要努力践行服务于“三农”这一宗旨的同时，积极引导农村土地规模有序流转，促进适度规模经营发展。没有适度的规模，就无法承接现代物质装备，就无法应用最新的现代种养技术。积极开展好农村土地经营权抵押合同公证，使农村土地资源以更快的速度、更高的效率、更满意的方式向经营能手和专业组织集中，以提高土地利用率和产出率，为农民增收致富发挥公证人员的作用。但这项公证业务是公证行业新的、有待探索的公证业务，公证机关也在摸索着前行，笔者将自己的一点看法提出来，和公证同仁共同探讨。
2办理农村土地经营权抵押合同公证，向抵押人了解情况需要注意的问题
公证员应认真接待当事人，并按《公证程序规则》第四章的有关规定，对抵押人进行审查、受理，并在办理抵押公证中注意以下问题：
一是设定农村土地经营权抵押的原因，是否自愿设定抵押；二是抵押的农村土地经营权的整体评估价值（由本乡镇年租地平均收益、获得土地经营权的时间决定）、归属及使用情况，有无重复抵押，是否已办理抵押登记（登记机关为市、县级农村经济管理部门），抵押权人对抵押物的价值是否认可；三是对农村土地经营权抵押合同有无修改及补充意见；四是对农村土地经营权抵押合同及其主合同（借款合同）的条款，是否清楚及认可；五是是否向县乡农村土地承包管理部门履行了与抵押相关的批准登记手续。抵押的农村土地经营权需办理农村土地经营权他项权利证（发证机关为县级以上农业农经行政主管部门）；六是抵押的农村土地经营权有无共有人，如有共有人，共有人对此抵押担保的意见。农业行政主管部门和涉农金融机构当前积极推行的农村土地经营权抵押贷款对象是：开展农业生产经营的农户、专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体。经营规模要求比较大。例如：“流转经营型”客户粮食种植面积不低于100亩，蔬菜等经济作物种植面积不低于50亩。规模大说明一部分土地经营权的取得主要是通过流转获得的，共有人就比较多。在办理农村土地经营权抵押合同公证中，公证人员一定要理清思路，每一块土地有几个共有人，而且一定要清楚每一个共有人对抵押借款的态度如何；七是公证员认为应当询问的与《农村土地经营权抵押合同》内容的真实性、合法性有关的其他情况；八是认真履行公证机关的告知义务。抵押物的原承包人都是农民，他们的法律知识较少，这就必须告知抵押的土地经营权一旦抵押出去，就是为了保证债权人优先取得受偿权而设立的，抵押出的土地就不能再转让。抵押人自行变更抵押物登记也是无效的。债务人到期还不上贷款，抵押权人根据法律的有关规定，处理该抵押物价款优先受偿等一些法律后果。原承包人应明白将土地抵押后可能产生的法律后果以及借款人还不上贷款所产生的法律后果。
3办理农村土地经营权抵押合同公证，审查与调查时应注意的主要问题
办理农村土地经营权抵押合同公证，公证员应该按《公证程序规则》第五章有关规定的内容重点审查：
一是当事人提交的证件、证明材料是否真实、有效、齐全；二是抵押权人、抵押人的主体资格是否符合法律规定，当事人必须具备与其身份相符的权利能力和行为能力；三是抵押人对抵押财产是否有处分权；四是抵押合同条款是否齐全。抵押权人、抵押人的名称（姓名）及住所，合同签订的时间、地点、合同生效日期，设定抵押的原因及依据，担保债权的种类、数量，抵押物（农村土地经营权）地块名称、土地面积、土地所属村组、土地承包权人、土地经营权人、土地经营权获得方式、土地经营权起止时间、土地经营权证编号、地块编码、地块四至。作为抵押合同的标的物（农村土地经营权）要权属清晰、四至清楚，设定抵押的农村土地经营权产权不清的不能办理经营权抵押公证。抵押物的抵押期限，抵押权的实现方式和期限，指定农村金融部门作为第一受益人，责任及争议的解决方法。其主合同为追偿债款、物品的债权文书的，债务人不履行义务时，抵押人是否愿意接受依法强制执行的意识表示。当事人约定的其他条款；五是抵押物是否进行资产评估和抵押登记；农村土地经营权抵押价值评估主要采取现行市价法。通过市场调查，选择可参照同类资产作为比较对象，分析比较对象成交价格和交易条件，估算农村综合物权价值；六是主合同上当事人的签名、盖章是否齐全属实；七是主合同是否真实、合法；八是所签订的主合同与抵押合同是否是双方当事人真实意思表示，权利义务是否平等，有无欺诈行为，有无显失公平。
4几点建议
农业行政主管部门现在明确将农村土地经营权担保方式确认为抵押。在以往的公证实践中，我们看到的提法是：农村土地经营权担保方式为质押，当时农业行政主管部门也是这种提法。但是，办理《农村土地经营权他项权利证》后，在抵押期间，农村土地经营权是不能流动的。已经将土地承包经营权抵押出去了，然后向农村金融部门贷款，还不起贷款的话，抵押的土地承包经营权就要被处置了，这当然是农村土地经营权抵押贷款。现在，农业行政主管部门将农村土地经营权担保方式明确为抵押。
农村土地经营权必须是通过合法程序取得的，经营的土地不得改变农村土地所有权性质、不得改变土地的用途、不得再次进行土地抵押和流转，必须参加农业保险或其他相关保险。
由于农业生产受自然条件影响较大，一旦遭遇不可抗力的自然灾害及粮食市场价格波动，将进一步加大农贷风险。以流转方式获得农村土地经营权的，抵押期限要少于获得农村土地经营权的时间至少一年。对于从事玉米、水稻等生长周期一年以内的作物，贷款期限不应超过一年；对于用途为农田基本设施建设、土地整理复垦、购置大型机械设备、投入仓储物流以及支付农村土地经营权租金的，贷款期限最长不应超过五年。
严把质量关。在办理农村土地经营权抵押合同公证时，公证机构及公证人员要依法独立办案，站在第三方立场，认真履行调查、核实职责，提高办证的质量，公证人员通过创新公证服务理念，延伸公证法律服务，可以预防农村土地承包合同纠纷的发生，保障农民的合法权益，提高农民的法律意识和法律素质。
作者简介：李红卷，本科学历，敦化市公证处，二级公证员，研究方向：公证实务创新与途径；陈正慧，本科学历，敦化市农村经济管理总站，高级经济师，研究方向：农业经济管理。
摘要：农村土地经营权抵押合同公证是指国家公证机构根据公民、法人或者其他组织的申请，依法证明抵押权人与抵押人之间签订的农村土地经营权抵押合同行为的真实性、合法性的活动。
关键词：土地经营权；抵押合同公证；规模经营
中图分类号：F301
文献标识码：A
DOI编号：10.14025/j.cnki.jlny.2015.17.026
随着农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作开展，涉农金融机构开始大胆尝试开展农村土地经营权抵押贷款，农业行政主管部门和涉农金融机构也把农村土地经营权抵押贷款工作，作为农村金融产品创新工作加以推广。公证部门积极探索开展好农村土地经营权抵押合同公证，不仅为公证法律服务工作的创新发展开辟了新的证源，还可以实现土地、金融等各生产要素的有效配置，促进农村土地规模经营，快速推进现代农业经济发展。
1开展农村土地经营权抵押合同公证的重要性
2014年8月25日，延边朝鲜族自治州在延吉市朝阳川镇政务大厅发放了第一本《农村土地经营权证》及首笔抵押贷款，延边州2014年共发放农村土地经营权抵押贷款97笔，贷款金额5021万元，其中敦化市发放土地经营权抵押贷款18笔，贷款金额188.8万元。截至2015年7月2日，延边州共发放农村土地经营权抵押贷款1468笔，贷款金额26800万元，其中敦化市发放土地经营权抵押贷款7笔，贷款金额292.7万元。
公证部门开展好农村土地经营权抵押合同公证，可以积极探索农村土地承包权和经营权分离，以经营权抵押贷款，破解农民贷款有效抵押物不足问题，尤其是解决农村土地大面积流转，土地逐步向家庭农场、种养大户和农民合作社集中后生产发展资金短缺的问题，让“沉睡”的农村土地经营权变成可以抵押贷款的“盘活”资产，管好用活广大农民最普遍最重要的这一资产。
公证部门开展好农村土地经营权抵押合同公证，公证人员要努力践行服务于“三农”这一宗旨的同时，积极引导农村土地规模有序流转，促进适度规模经营发展。没有适度的规模，就无法承接现代物质装备，就无法应用最新的现代种养技术。积极开展好农村土地经营权抵押合同公证，使农村土地资源以更快的速度、更高的效率、更满意的方式向经营能手和专业组织集中，以提高土地利用率和产出率，为农民增收致富发挥公证人员的作用。但这项公证业务是公证行业新的、有待探索的公证业务，公证机关也在摸索着前行，笔者将自己的一点看法提出来，和公证同仁共同探讨。
2办理农村土地经营权抵押合同公证，向抵押人了解情况需要注意的问题
公证员应认真接待当事人，并按《公证程序规则》第四章的有关规定，对抵押人进行审查、受理，并在办理抵押公证中注意以下问题：
一是设定农村土地经营权抵押的原因，是否自愿设定抵押；二是抵押的农村土地经营权的整体评估价值（由本乡镇年租地平均收益、获得土地经营权的时间决定）、归属及使用情况，有无重复抵押，是否已办理抵押登记（登记机关为市、县级农村经济管理部门），抵押权人对抵押物的价值是否认可；三是对农村土地经营权抵押合同有无修改及补充意见；四是对农村土地经营权抵押合同及其主合同（借款合同）的条款，是否清楚及认可；五是是否向县乡农村土地承包管理部门履行了与抵押相关的批准登记手续。抵押的农村土地经营权需办理农村土地经营权他项权利证（发证机关为县级以上农业农经行政主管部门）；六是抵押的农村土地经营权有无共有人，如有共有人，共有人对此抵押担保的意见。农业行政主管部门和涉农金融机构当前积极推行的农村土地经营权抵押贷款对象是：开展农业生产经营的农户、专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体。经营规模要求比较大。例如：“流转经营型”客户粮食种植面积不低于100亩，蔬菜等经济作物种植面积不低于50亩。规模大说明一部分土地经营权的取得主要是通过流转获得的，共有人就比较多。在办理农村土地经营权抵押合同公证中，公证人员一定要理清思路，每一块土地有几个共有人，而且一定要清楚每一个共有人对抵押借款的态度如何；七是公证员认为应当询问的与《农村土地经营权抵押合同》内容的真实性、合法性有关的其他情况；八是认真履行公证机关的告知义务。抵押物的原承包人都是农民，他们的法律知识较少，这就必须告知抵押的土地经营权一旦抵押出去，就是为了保证债权人优先取得受偿权而设立的，抵押出的土地就不能再转让。抵押人自行变更抵押物登记也是无效的。债务人到期还不上贷款，抵押权人根据法律的有关规定，处理该抵押物价款优先受偿等一些法律后果。原承包人应明白将土地抵押后可能产生的法律后果以及借款人还不上贷款所产生的法律后果。
3办理农村土地经营权抵押合同公证，审查与调查时应注意的主要问题
办理农村土地经营权抵押合同公证，公证员应该按《公证程序规则》第五章有关规定的内容重点审查：
一是当事人提交的证件、证明材料是否真实、有效、齐全；二是抵押权人、抵押人的主体资格是否符合法律规定，当事人必须具备与其身份相符的权利能力和行为能力；三是抵押人对抵押财产是否有处分权；四是抵押合同条款是否齐全。抵押权人、抵押人的名称（姓名）及住所，合同签订的时间、地点、合同生效日期，设定抵押的原因及依据，担保债权的种类、数量，抵押物（农村土地经营权）地块名称、土地面积、土地所属村组、土地承包权人、土地经营权人、土地经营权获得方式、土地经营权起止时间、土地经营权证编号、地块编码、地块四至。作为抵押合同的标的物（农村土地经营权）要权属清晰、四至清楚，设定抵押的农村土地经营权产权不清的不能办理经营权抵押公证。抵押物的抵押期限，抵押权的实现方式和期限，指定农村金融部门作为第一受益人，责任及争议的解决方法。其主合同为追偿债款、物品的债权文书的，债务人不履行义务时，抵押人是否愿意接受依法强制执行的意识表示。当事人约定的其他条款；五是抵押物是否进行资产评估和抵押登记；农村土地经营权抵押价值评估主要采取现行市价法。通过市场调查，选择可参照同类资产作为比较对象，分析比较对象成交价格和交易条件，估算农村综合物权价值；六是主合同上当事人的签名、盖章是否齐全属实；七是主合同是否真实、合法；八是所签订的主合同与抵押合同是否是双方当事人真实意思表示，权利义务是否平等，有无欺诈行为，有无显失公平。
4几点建议
农业行政主管部门现在明确将农村土地经营权担保方式确认为抵押。在以往的公证实践中，我们看到的提法是：农村土地经营权担保方式为质押，当时农业行政主管部门也是这种提法。但是，办理《农村土地经营权他项权利证》后，在抵押期间，农村土地经营权是不能流动的。已经将土地承包经营权抵押出去了，然后向农村金融部门贷款，还不起贷款的话，抵押的土地承包经营权就要被处置了，这当然是农村土地经营权抵押贷款。现在，农业行政主管部门将农村土地经营权担保方式明确为抵押。
农村土地经营权必须是通过合法程序取得的，经营的土地不得改变农村土地所有权性质、不得改变土地的用途、不得再次进行土地抵押和流转，必须参加农业保险或其他相关保险。
由于农业生产受自然条件影响较大，一旦遭遇不可抗力的自然灾害及粮食市场价格波动，将进一步加大农贷风险。以流转方式获得农村土地经营权的，抵押期限要少于获得农村土地经营权的时间至少一年。对于从事玉米、水稻等生长周期一年以内的作物，贷款期限不应超过一年；对于用途为农田基本设施建设、土地整理复垦、购置大型机械设备、投入仓储物流以及支付农村土地经营权租金的，贷款期限最长不应超过五年。
严把质量关。在办理农村土地经营权抵押合同公证时，公证机构及公证人员要依法独立办案，站在第三方立场，认真履行调查、核实职责，提高办证的质量，公证人员通过创新公证服务理念，延伸公证法律服务，可以预防农村土地承包合同纠纷的发生，保障农民的合法权益，提高农民的法律意识和法律素质。
作者简介：李红卷，本科学历，敦化市公证处，二级公证员，研究方向：公证实务创新与途径；陈正慧，本科学历，敦化市农村经济管理总站，高级经济师，研究方向：农业经济管理。