“被炒房客”的刘志祥(化名)很是委屈。房价狂涨讳莫如深的当下,投资不动产很容易被认为是在投机炒房。
　　今年4月份以来,“史上最严”调控政策出台,很多投机炒房客被“当头一棒”。“早就不做住宅投资了,这么严的政策,但对我来说几乎是没有什么影响。”刘志祥对《中国联合商报》如此说,“现在要做的是寻找下一个机会。”
　　与大手笔快进快出的炒房客不同的是,刘在不动产投资中有着自己的准则——只做商业地产的长线投资。
　　“新政出台后的这一段时间,分散在中小投资者手中的上千亿的流动性资金很难觅到出口。”刘志祥认为,严格控制住宅市场投资行为的新政出台后,住宅市场投资遇冷,“一刀切”式禁令使得住宅的投资属性几近剥夺。但通胀预期犹在,人民币“对升,内贬”的现实情况以及过低的存款利率,又在引导或暗示民间资本涌入新的市场,进入新的流通渠道。
　　虽然紧随其后出台《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》的政策,引导民间资本投资,开放了包括水利、保障性住房等多种此前明令禁止的投资渠道。与此同时,还加大了金融衍生品及黄金、钻石等贵金属的投资渠道,但是仔细分析之后不难发现,这些投资渠道不是风险系数过高,就是收益率低。“与它们相比,还是商业地产的风险低收益高。”
　　据数据显示,2008年～2010年期间,商业地产价格的年增幅均没有超过20%,在2009年底,2010年初甚至出现了罕见的商住倒挂现象。
　　《中国联合商报》从中国不动产研究中心了解到,从4月份起,国内房地产资金流向“转舵”,进入商业、写字楼市场。目前商业地产尚处于2008年金融危机影响下从低谷迈向复苏的阶段,与住宅相比,商铺和写字楼的售价和租金仍处于较低水平,导致大量投资者转投商业地产。
　　
　　误入房“投”
　　
　　说起与房子的第一次亲密接触,对商业地产情有独钟的刘志祥形容为“误打误撞”。“2000年,儿子从北京科技大学毕业后在京落户,因为手头有点闲钱,我准备给他买套房子,方便他以后讨老婆用。”
　　刘志祥在台州老家与人合开了一家小饰品工厂,刘坐镇北京,负责华北市场的生意,生意虽不怎么大,但手头也有100万元的积蓄。
　　当时刘志祥看中的第一套房子,位于大望路的SOHO现代城。“那个时候买商品房的人不多,买得起稍微高档一点的商品房的人更少,买主很多都是我们这种生意人。当时房源还挺多,随你挑,售楼小姐也是全程陪同。我要了个6楼120平方米的房子,总价是80多万元。”
　　回想签合同付钱的那个场景,刘志祥现在都觉得好笑。“豪不夸张,80万元现金就装在一个面粉袋子里,我背着袋子装作摆地摊的样子,儿子和老婆走在两旁当押钞保镖,当时三个人穿得特破旧,就怕被盯梢。”
　　一到售楼处的时候,所有工作人员也被刘一家子的阵势给弄懵了。“现在买房子不需要付这么多钱,可以向银行借钱了,而且利息不高,你们做生意的,还是现金为王。”一位张姓售楼小姐给刘志祥提了个建议,如果手头需要资金的话,房款不需要一次性付清。
　　这是刘志祥第一次听到所谓的“按揭”。“这么低的贷款利率我不甘心放弃,但现金又都拿过来了,怎么办呢?”刘陷入了两难的地步。
　　“要不干脆买两套,这样我们以后在北京也不用跟儿子住在一起。”一旁的老婆向他建议。刘志祥恍然大悟。
　　这一大悟,开始了他的另一个生意——不动产投资。
　　
　　回归商业地产投资
　　
　　2005年初,刘志祥房子的价格整整翻了一番。他卖掉了其中一套,5年时间除了租金回报抵掉部分按揭款后,净赚了86万元。这是他第一次尝到投资房产的甜头。“这钱好赚,不花什么力气,又有银行帮忙,还有什么生意比这个更好操作的呢?”
　　还沉浸在意外投资收益亢奋中的刘志祥,却被媒体怦击“房价过高”的呼声所震惊,倾刻间关于“温州炒房团”的恶名四起。
　　随之而来的是:2005年3月16日,央行宣布调利率,从3月17日起,央行再次上调商业性个人住房贷款利率,其中5年期以上的商业贷款利率由5.31%上调到5.51%。刘志祥生意人的直觉告诉他,中央也许要调控房价了——3月26日国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》,6月1日,正式调整住房转让营业税政策的出台。
　　一定程度上打击了“炒房人”,刘志祥意识到光是以住宅投资的政策风险是越来越大。改变投资房产的方式才是出路。
　　来京做小商品批发生意,近二十年的刘志祥,在大红门、动物园两处共租有六个商铺,每月需要支付的商铺租金就高达三四万元。“如果这要是自己投资的,那可就省下一大笔的钱呀。”
　　生意人的精打细算,从此让他对商铺之类的不动产是青睐有加。
　　2006年房地产市场风云再起,各种调控政策交替出现,加息、“国六条”细则出台、二手房交易强征个税等,对市场的心理层面进行了强烈的打击。
　　静观其变的刘志祥,一直在等待着商铺的投资机会。一则百荣世贸二期的开盘广告进入了他的视线,“这个项目是不错的,但在观望氛围的笼罩下,开发商的心里也在打鼓,急着回笼资金。对我来说就是一个好的介入机会。”在一番对该项目前景及市场的分析后刘志祥得出的判断。
　　与售楼小姐的几轮讨价还价过后,刘志祥一口气吃下了七个商铺。“这七个,按正常的租金计算,十年左右收回成本是没问题的。除非到了万不得以的时候,我不会考虑升值后就卖的,做的就是要长线的持有。”
　　经历短暂观望休整后,进入2007年的楼市出乎了刘志祥的意料,房价疯涨,涨速之快也曾动摇了他对坚持商铺投资的信心。正当他后悔莫及没及时跟进的时候,二套房贷首付提高至40%的政策,让他有了逃过一劫的庆幸。
　　从此,他告诫自己:以后只做商业地产投资。
　　事实上,这个观点也得到了业内人士与专家的认可,社科院金融所研究员易宪容认为,这次房市调控政策跟以往相比,根本区别在于要改变以住宅投资为主导的房市。“通过比较全球商业地产租金价格,未来一段时间,中国商业地产可能会成为一个比较好的投资渠道。”
　　“在住宅市场投资火热的时期,商业地产的价值被严重低估。与动辄年升值超100%,150%的住宅价格相比,商业地产长期处于低增长率状态。”北京DGP商业地产运营机构总裁助理王丹对《中国联合商报》分析说。
　　除此之外,商业地产的投资属性决定了其不受二套房、三套房限制,而且50%的首付额度相比新政规定的三套房不许贷款反而成了利好。
　　“商业地产在当前的市场条件下被过多地赋予了投资价值,而人们往往忽略了商业地产对区域发展的贡献,而商业地产对于区域的贡献,对于财政的贡献恰恰才是政府扶持这一投资渠道的关键性因素。”王丹说。