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前 言
個案一：幾個禮拜前，首次跑到氹仔湖畔大廈（社區）某超大規模西式餐廳“hea”（休息），一邊打稿，一邊看書，老闆娘就向本人埋怨，自六月開業後，本社區居民即使名義上都已正式入夥，但是，真正搬進來居住的卻是少之又少，可能只有三成（30%）左右。當天晚上十點，本人自澳科大坐AP1公車路過該社區，特別停下來粗略地數了一下各個單位有開燈與沒開燈的數目和比例，赫然發覺老闆娘可能高估了入住率，因為開燈率還不到一成（10%）。換言之，將可能還沒有回家的單位（誤差率）都估算進去，湖畔大廈目前的真實入住率，最多只有兩成（20%）。
個案二：一個禮拜前，坐15號公車前往路環威斯汀酒店參加學術研討會，中途經過路環石排灣公屋（社區），抬頭望見十室九空，由於時間尚早，於是便提前下車，在公共房屋群裡面“hea”（瞎逛）了大半個鐘頭，仔細地數了一下有裝空調和沒裝空調的單位的數目和比例，再扣除因為裝修工程有所拖延之類問題造成的可能誤差，竟然發覺這裡的真實入住率，應該不到一成（10%），比湖畔大廈還要低。
滿街有人叫無樓住的實際落差
澳門不是滿街都有人叫無樓住嗎？不但一般市民如此高喊，議員如此高喊，特區政府也都把建設公共房屋（包括可供居民租賃但產權仍歸政府的社會房屋，以一定限制條件出售給市民但管理權仍歸政府提供的經濟房屋兩大種類），當作頭號大事。
自崔世安特首上任以來，澳門特區政府在解決房屋問題上，的確是有一定成績的，再不是前特首何厚鏵年代那麼嚴重失職，一個公共房屋單位都沒有落成供應，令市民的公共房屋需求完全無法滿足。統計數字顯示，何厚鏵年代承諾的19，000個公共房屋供應量，目前已經完成約85%，並已次第給市民抽籤分派出去和登記入住。此外，還加碼建造多6，400單位，陸續在未來兩年之內推出。
不過，筆者卻目睹了剛才所指出的兩個案例，都反映出“澳門人、無樓住”的說法是有問題的，真正的實情可能不是大家所說的那個樣子。
最可能的情況是，大家都有可能把房屋問題的焦點，亦即“居住”（基本需求）和“買樓”（長期投資）搞混了，才會造成目前兩大新落成的社會房屋群（湖畔花園、石排灣公屋），普遍出現“有單位、無人住”的巨大落差。
澳門特區政府在
房屋問題上的責任
澳門特區政府在房屋問題上的責任其實是相當有限的，和以前的葡治澳門當局是一樣的。根據聯合國的“人類發展指數”（1996），在社會的不同發展階段，政府應該幫助人民達到的三個不同目標是：
（一）增加能夠得到的必需品。例如食物、住房、保健和安全等基本生活必需品的數量，並保證這些生活必需品的合理分配；
（二）提高生活水平。除了讓人們得較高的收人之外，還要提供更多的工作崗位，更多的教育機會，並對文化和人道主義給予應有的重視；
（三）把人們從奴役和依附中解放出來，擴大個人與國家在經濟和社會方面選擇的範圍。
具體言之，即使《澳門基本法》和兩個《國際人權公約》掛鉤的有關條文，在房屋問題上，澳門特區政府應該負起的責任最多只是提供足夠的廉租單位，讓無意買樓也付不起市值租金的一般市民租賃居住，免得大家露宿街頭；政府只是有責任去幫助市民“居住”，但並非協助一般市民“買樓”。
澳門樓價不斷暴升的原因
自二零零四年“金沙賭場”開幕之後，澳門樓價便節節上升，低價樓宇單位不少升了十倍，高價樓宇都升了五倍的案例，比比皆是。這是甚麼原因造成的呢？
首先是澳門特區政府於二零零二年的開放賭權，剛剛迎上了二零零三年由於“港澳個人遊”（自由行）所帶來大量旅客，令新落成的幾個大型美式賭場在其後的幾年之內獲取暴利，為澳門帶來第一階段的高速經濟增長，於是，便為前中國總理朱鎔基“宏觀調控”政策打壓下沉寂了十幾年的澳門樓市，帶來了第一次的“春天”。
其次是2008年的全球金融海嘯，美國為挽救國內經濟，所採取的三次“量化寬鬆”（QE）政策，令全球流動資金泛濫，不少國際遊資流進澳門房地產市場，再加上大量外地勞工進入本澳參與各個新的大型賭場的工地建設所帶來的大量“租盤需求”，扯高樓價，澳門樓市便進入第二階段的向上攀升，直到現在仍未見到停止勢頭。
量化寬鬆是樓市
居高不下的主因
所謂“量化寬鬆”，其實就是美國用“印刷（無形）銀紙”（製造美元信用額度）的財政手段，去支付美國極為龐大的內外政府支出，及償還內外債務和利息。無形銀紙製造得愈多，美元就愈貶值，相對的人民幣的匯率便愈上升。
對港澳來說，這便害慘了與美元強迫掛鉤（1：7.8）的港元，及與港元強迫掛鉤（1：1.03）的澳門元，亦即美元兌人民幣的匯率愈跌，港元和澳門元兌人民幣的匯率便隨之下跌。
如果港澳與中國內地的來往不多，或者港澳出口往中國內地的財貨比較多，入口中國內地的財貨比較少，那還不是大的問題。然而，現實的情況卻是恰恰相反，港澳與中國內地的經濟交往已經發展到不可分割的親密地步，便造成港澳兩地不管貧富都“人人中獎”的“輸入性通貨膨脹”澳門今天價格高企也屬此類。
目前澳門的一般樓價，已經攀升到澳門家庭平均總收入中位數，即使全家不吃不喝，也要13年半左右，才有可能購買到一個中位數價格的三房單位的地步。如果計及銀行最多只做家庭總收入一半的樓宇按揭貸款，即使不必計及利息支出，實際上，每個家庭平均要27年才能供完一個三房房屋單位的全部款項。相比1980年代的8年供完一個樓宇單位，或1990年代的10年供完一個三房房屋單位，這麼長久的供款年期，當然是極不合理的。
造成這種惡劣結果的最重要因素，首先當然是過去五年以來，美國政府所印製約10萬億美元的銀紙“量化寬鬆”，令國際市場上流動資金充斥；第二就是中國為遏止人民幣匯率颷升影響出口，也在四年之內創造出的約90萬億人民幣，令內地市場上也充斥著各種閑散資金。
由於大中華地區有利可圖，這兩股“資金盲流”，後來都通過資本主義追求“利潤極大化”的“路徑選擇”，大量地流進大中華地區，到處亂跑，最後統統流進了最能保值的房地產市場之中，遂令中台港澳的樓宇價格，特別是經濟高速地發展的澳門樓價，不斷向上颷升，直到今天的超高價位，仍未遏止。
不但如此，由於美國政府已經明示或暗示，“量化寬鬆”在2015年年底之前政策不太可能停止，亦即資金充斥全球的問題沒有可能自源頭有效解決的情況下，除非澳門或附近地區爆發大規模軍事衝突，未來兩、三年澳門的樓價應該是只會升不會跌。
走新加坡“分割市場”途徑最有參考作用
面對澳門樓宇高企問題，澳門特區政府是不是就可以袖手旁觀呢？當然不是。其實，新加坡政府將“房屋市場”分隔成“用家市場”和“自由市場”，將房地產市場的各類不同樓宇讓大家“用者自用，炒者自炒”，“兩個市場基本上互不流通”，這樣才有可能既令本地居民有屋可住，又令房地產市場保持一定的市場機制以反映經濟實況。
如果實行此種“市場區隔”政策，首先的好處就是可以令數以萬計由於各種原因未能擁有自己物業，在不斷快速高漲的租金壓迫之下，一兩年內便要到處遷移的澳門市民，儘快提供一個雖沒有所有權但仍然可以相對地長久居住的房屋單位。
其次，由於政府只是提供租賃單位，此舉對澳門樓市買賣的衝擊力便不會太大，也不致破壞外來資金繼續在澳門樓市自由進出的現況。大家便“住還住，炒還炒”，“要住的有得住，要炒的有得炒”，炒樓的人一定要“自負風險”。
政府要提防好心做壞事
總而言之，“居住”（滿足基本需求）和“擁有”（冒著風險投資）是兩碼子事，前者可以要求政府幫助，後者則是買家要自己努力而且責任自付的一項“長期投資”（投機）；政府只是有責任去幫助市民“居住”，但不是協助市民“買樓”。更何況現在政府如果協助市民“買樓”，有極高機會令買家“摸頂”，令這些市民手持的物業統統變成“負資產”，好心做壞事，愈幫愈忙。萬一這些“負資人”日後大批上街遊行示威抗議的畫面，通過大眾傳媒散佈出去，對澳門形象的打擊就會很嚴重！
個案一：幾個禮拜前，首次跑到氹仔湖畔大廈（社區）某超大規模西式餐廳“hea”（休息），一邊打稿，一邊看書，老闆娘就向本人埋怨，自六月開業後，本社區居民即使名義上都已正式入夥，但是，真正搬進來居住的卻是少之又少，可能只有三成（30%）左右。當天晚上十點，本人自澳科大坐AP1公車路過該社區，特別停下來粗略地數了一下各個單位有開燈與沒開燈的數目和比例，赫然發覺老闆娘可能高估了入住率，因為開燈率還不到一成（10%）。換言之，將可能還沒有回家的單位（誤差率）都估算進去，湖畔大廈目前的真實入住率，最多只有兩成（20%）。
個案二：一個禮拜前，坐15號公車前往路環威斯汀酒店參加學術研討會，中途經過路環石排灣公屋（社區），抬頭望見十室九空，由於時間尚早，於是便提前下車，在公共房屋群裡面“hea”（瞎逛）了大半個鐘頭，仔細地數了一下有裝空調和沒裝空調的單位的數目和比例，再扣除因為裝修工程有所拖延之類問題造成的可能誤差，竟然發覺這裡的真實入住率，應該不到一成（10%），比湖畔大廈還要低。
滿街有人叫無樓住的實際落差
澳門不是滿街都有人叫無樓住嗎？不但一般市民如此高喊，議員如此高喊，特區政府也都把建設公共房屋（包括可供居民租賃但產權仍歸政府的社會房屋，以一定限制條件出售給市民但管理權仍歸政府提供的經濟房屋兩大種類），當作頭號大事。
自崔世安特首上任以來，澳門特區政府在解決房屋問題上，的確是有一定成績的，再不是前特首何厚鏵年代那麼嚴重失職，一個公共房屋單位都沒有落成供應，令市民的公共房屋需求完全無法滿足。統計數字顯示，何厚鏵年代承諾的19，000個公共房屋供應量，目前已經完成約85%，並已次第給市民抽籤分派出去和登記入住。此外，還加碼建造多6，400單位，陸續在未來兩年之內推出。
不過，筆者卻目睹了剛才所指出的兩個案例，都反映出“澳門人、無樓住”的說法是有問題的，真正的實情可能不是大家所說的那個樣子。
最可能的情況是，大家都有可能把房屋問題的焦點，亦即“居住”（基本需求）和“買樓”（長期投資）搞混了，才會造成目前兩大新落成的社會房屋群（湖畔花園、石排灣公屋），普遍出現“有單位、無人住”的巨大落差。
澳門特區政府在
房屋問題上的責任
澳門特區政府在房屋問題上的責任其實是相當有限的，和以前的葡治澳門當局是一樣的。根據聯合國的“人類發展指數”（1996），在社會的不同發展階段，政府應該幫助人民達到的三個不同目標是：
（一）增加能夠得到的必需品。例如食物、住房、保健和安全等基本生活必需品的數量，並保證這些生活必需品的合理分配；
（二）提高生活水平。除了讓人們得較高的收人之外，還要提供更多的工作崗位，更多的教育機會，並對文化和人道主義給予應有的重視；
（三）把人們從奴役和依附中解放出來，擴大個人與國家在經濟和社會方面選擇的範圍。
具體言之，即使《澳門基本法》和兩個《國際人權公約》掛鉤的有關條文，在房屋問題上，澳門特區政府應該負起的責任最多只是提供足夠的廉租單位，讓無意買樓也付不起市值租金的一般市民租賃居住，免得大家露宿街頭；政府只是有責任去幫助市民“居住”，但並非協助一般市民“買樓”。
澳門樓價不斷暴升的原因
自二零零四年“金沙賭場”開幕之後，澳門樓價便節節上升，低價樓宇單位不少升了十倍，高價樓宇都升了五倍的案例，比比皆是。這是甚麼原因造成的呢？
首先是澳門特區政府於二零零二年的開放賭權，剛剛迎上了二零零三年由於“港澳個人遊”（自由行）所帶來大量旅客，令新落成的幾個大型美式賭場在其後的幾年之內獲取暴利，為澳門帶來第一階段的高速經濟增長，於是，便為前中國總理朱鎔基“宏觀調控”政策打壓下沉寂了十幾年的澳門樓市，帶來了第一次的“春天”。
其次是2008年的全球金融海嘯，美國為挽救國內經濟，所採取的三次“量化寬鬆”（QE）政策，令全球流動資金泛濫，不少國際遊資流進澳門房地產市場，再加上大量外地勞工進入本澳參與各個新的大型賭場的工地建設所帶來的大量“租盤需求”，扯高樓價，澳門樓市便進入第二階段的向上攀升，直到現在仍未見到停止勢頭。
量化寬鬆是樓市
居高不下的主因
所謂“量化寬鬆”，其實就是美國用“印刷（無形）銀紙”（製造美元信用額度）的財政手段，去支付美國極為龐大的內外政府支出，及償還內外債務和利息。無形銀紙製造得愈多，美元就愈貶值，相對的人民幣的匯率便愈上升。
對港澳來說，這便害慘了與美元強迫掛鉤（1：7.8）的港元，及與港元強迫掛鉤（1：1.03）的澳門元，亦即美元兌人民幣的匯率愈跌，港元和澳門元兌人民幣的匯率便隨之下跌。
如果港澳與中國內地的來往不多，或者港澳出口往中國內地的財貨比較多，入口中國內地的財貨比較少，那還不是大的問題。然而，現實的情況卻是恰恰相反，港澳與中國內地的經濟交往已經發展到不可分割的親密地步，便造成港澳兩地不管貧富都“人人中獎”的“輸入性通貨膨脹”澳門今天價格高企也屬此類。
目前澳門的一般樓價，已經攀升到澳門家庭平均總收入中位數，即使全家不吃不喝，也要13年半左右，才有可能購買到一個中位數價格的三房單位的地步。如果計及銀行最多只做家庭總收入一半的樓宇按揭貸款，即使不必計及利息支出，實際上，每個家庭平均要27年才能供完一個三房房屋單位的全部款項。相比1980年代的8年供完一個樓宇單位，或1990年代的10年供完一個三房房屋單位，這麼長久的供款年期，當然是極不合理的。
造成這種惡劣結果的最重要因素，首先當然是過去五年以來，美國政府所印製約10萬億美元的銀紙“量化寬鬆”，令國際市場上流動資金充斥；第二就是中國為遏止人民幣匯率颷升影響出口，也在四年之內創造出的約90萬億人民幣，令內地市場上也充斥著各種閑散資金。
由於大中華地區有利可圖，這兩股“資金盲流”，後來都通過資本主義追求“利潤極大化”的“路徑選擇”，大量地流進大中華地區，到處亂跑，最後統統流進了最能保值的房地產市場之中，遂令中台港澳的樓宇價格，特別是經濟高速地發展的澳門樓價，不斷向上颷升，直到今天的超高價位，仍未遏止。
不但如此，由於美國政府已經明示或暗示，“量化寬鬆”在2015年年底之前政策不太可能停止，亦即資金充斥全球的問題沒有可能自源頭有效解決的情況下，除非澳門或附近地區爆發大規模軍事衝突，未來兩、三年澳門的樓價應該是只會升不會跌。
走新加坡“分割市場”途徑最有參考作用
面對澳門樓宇高企問題，澳門特區政府是不是就可以袖手旁觀呢？當然不是。其實，新加坡政府將“房屋市場”分隔成“用家市場”和“自由市場”，將房地產市場的各類不同樓宇讓大家“用者自用，炒者自炒”，“兩個市場基本上互不流通”，這樣才有可能既令本地居民有屋可住，又令房地產市場保持一定的市場機制以反映經濟實況。
如果實行此種“市場區隔”政策，首先的好處就是可以令數以萬計由於各種原因未能擁有自己物業，在不斷快速高漲的租金壓迫之下，一兩年內便要到處遷移的澳門市民，儘快提供一個雖沒有所有權但仍然可以相對地長久居住的房屋單位。
其次，由於政府只是提供租賃單位，此舉對澳門樓市買賣的衝擊力便不會太大，也不致破壞外來資金繼續在澳門樓市自由進出的現況。大家便“住還住，炒還炒”，“要住的有得住，要炒的有得炒”，炒樓的人一定要“自負風險”。
政府要提防好心做壞事
總而言之，“居住”（滿足基本需求）和“擁有”（冒著風險投資）是兩碼子事，前者可以要求政府幫助，後者則是買家要自己努力而且責任自付的一項“長期投資”（投機）；政府只是有責任去幫助市民“居住”，但不是協助市民“買樓”。更何況現在政府如果協助市民“買樓”，有極高機會令買家“摸頂”，令這些市民手持的物業統統變成“負資產”，好心做壞事，愈幫愈忙。萬一這些“負資人”日後大批上街遊行示威抗議的畫面，通過大眾傳媒散佈出去，對澳門形象的打擊就會很嚴重！