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摘 要：在执行异议之诉中，通常出现在房屋所有权人将登记在自己名下的房屋处分给第三人，但双方还没有完全履行完相应的权利义务的情况。法院在执行房屋所有权人的财产时，以登记为主要参考标准，这无疑侵犯了买房人的相应权利。对于此类案件的处理，不同的法院可能存在不同的看法。
关键词：执行异议之诉；房屋权属瑕疵；案外人
新《民事诉讼法》修订以后，为了保护执行过程中的案外人的权利，制定了案外人异议之诉。这一诉讼形式的确立，为案外人主张权利提供了有力的保障。但在审判实践中，对这一诉讼形式的运用还不够成熟，期间也出现了一些问题有待研究和讨论。其中包括了房屋权属瑕疵对执行异议之诉审理的影响。
一、文献回顾
《物权法》第九条规定了一般情形下，不动产物权的变动以登记为准，采登记生效主义。未经登记的不动产，不发生物权变动的效力，不动产仍归登记的权利人。《物权法》第一百零六条规定无权处分人处分不动产时，善意的第三人可以在满足规定条件的情形下取得不动产。即第三人不知情，已经取得该不动产，并支付了合理的价格，此种情况下，第三人可以取得该不动产的所有权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条规定在法院执行的过程中，对被执行人财产的审查只需排除无过错的第三人对未过户的房屋享有权利的情形。除此之外，登记在被执行人名下的房屋均可查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件若干问题的规定》）第二十八条规定对案外人对查封房屋存在异议的案件在审理过程中需要进行实质审查。且审查条件必须满足有效的合同、合法的占有、全部价款的支付和非因自身原因未过户四个要求。其权利还需达到能够排除执行的程度。
二、实践标准
（一）以物权归属为主要原则
根据《物权法》第九条的规定，对不动产物权的归属问题应当采取登记生效主义，未经变更登记的不动产物权不能归属买房人。因此，法院依登记查封登记在被执行人名下的房产是正当的执行行为。
同时，对不动产的执行行为必须以考虑物权的归属为主要原则。从外观上看，物权登记在谁的名下即为谁的财产，这一标准既便利了执行，也是对法律秩序的一种遵守。一种秩序的维护必须最大限度减少例外情形的存在，特例越少，越有利于行为的规范。而权利受损者，也可以通过其他途径对权利进行保护，已达到公平的效果。
（二）以善意取得为例外情形
虽然执行过程中以物权归属为不动产归属的主要判断标准，但还是会出现类似善意取得不动产的第三人。他们对不动产应当享有的权利只差登记这一管理性强制实行的行为。如果对这些人的权利不进行认定和保护，他们的交易行为只能通过主张债权寻求保护。因此，在第三人异议之诉中需要对不动产的实际归属问题进行审查。
（三）第三人主张享有权利的理由必须充分
《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对不动产权属瑕疵的第三人提起执行异议之诉的审理提出了四项标准，第三人需要符合全部四项标准才可以中止执行。这样做一方面是对申请执行人权利的保护，另一方面也是对物权登记主义的尊重。毕竟房屋登记所有人与实际所有人不一致的情况下通常是因为一些行为瑕疵导致的。因此，第三人主张享有房屋权利的理由必须充分且足以排除执行的情况下才可以中止执行行为。
三、标准分析
（一）对房屋权属瑕疵的权利人以登记为主要标准加以保护
首先，对于这些房屋归属的认定应当本着登记为主要标准。就房屋没有过户这一结果，相关权利人一定知情。即使案外人没有过错，对未完成过户的原因也应当有所了解。其次，此类房屋在执行过程中，法院经过审查只要符合《查封规定》第十七条的相关内容即可查封，这一阶段要求过高会加大法院执行的难度。
（二）对房屋权属瑕疵的第三人的保护的审查必须严格
现有的《物权法》是法律，同时又是新法，在出现冲突的问题上应当遵循新法优于旧法的原则，在没有冲突的情况下《查封规定》和《行异议和复议案件若干问题的规定》的具体规定可以作为判决的依据。综合上述规定，这种严格的审查应体现在三个方面。一、在第三人申请执行异议的时候，只审查执行行为，不进行实质性审查，只要不符合第十七条人民法院不得查封、扣押、冻结的例外规定，异议都会被驳回。二、第三人若提起执行异议之诉，其对不动产的占有必须同时满足第二十八条规定的四项情形。三、异议之诉要对实体权利实质审查，第三人的权利还需能够排除执行。
有效的买卖合同。合同的有效需要当事人完全的行为能力、真实的意思表示，并排除合同无效、可撤销和效力待定的情形。就尚未取得房产证的特殊买卖合同，单从房屋作为物的属性上看，出卖人已经享有了对房屋的所有权，其对房屋的处分是有权处分，因此，此买卖合同应当视为有效。
支付全部款项。本着不动产物权登记主义原则，对未登记的第三人的保护必须是第三人已经基本处于可以实际所有该不动产的程度，与登记所有权人的区别只差登记行为。因此，异议人必须已经支付全部价款，或者支付部分，但剩余部分已经按要求足额向法院缴纳。
第三人不存在过错。房屋未能过户大多是因为签订协议时房屋尚处于预售阶段或其他原因不能办理过户。這些原因并非准确意义上的买受人自身原因。但如果这些问题买受人是知情的，则可认定为买受人对此存在一定过错，如果买受人不知情，则不能认定是买受人的过错。
（三）为权利受损者提供其他救济渠道
对第三人而言如果房屋买卖合同是有效的，可以在合同中约定相应的违约补救措施，或者相应的损害赔偿。案外人可以通过与被执行人解除合同退回购房款，也可以被执行人违约为由，要求出卖人承担违约责任，另行起诉后待判决生效，申请执行参与分配。
对于申请执行人而言，案外人在符合条件的情况下，要求被执行人履行合同，申请执行人无法就该房屋获得相应的财产。但此时案外人已经将购房款交由执行法院或由执行法院对该款项予以冻结的情况下，即使法院解封完成过户，申请执行人的债权也不至于落空。
对于被执行人而言，当异议房产不是被执行人唯一可供执行的财产时，为了避免因违约而遭受更大的损失，被执行人完全可以履行债务，或者提供其他足额担保要求解查封，使房屋顺利过户。据此，申请执行人、被执行人、案外人三者的权益均可得到有效的保障，从而实现三方利益的平衡。
四、理论与实践意义
（一）理顺法律关系
对一系列案件判决的研究有助于理顺《物权法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《查封规定》之间的法律关系。化解三者之间的矛盾，发挥其在不同阶段的相应作用。
（二）统一判案标准
分析不同案件的不同处理结果、不同案件所依据的不同规定，找出其中的共同点，为以后类似案件的审理提供一些可供参考的审判标准。
（三）联系理论与实践
将法条与现实生活中的问题相结合。以公平为原则，在法条与事之间游离平衡和判断，使法社会化。为法与现实的结合提供需要把握的核心、遵守的原则。
参考文献
[1] 冯亚如 案外人异议之诉研究[D].上海；华东政法大学，2016.
[2] 曹春梅 第三人异议之诉研究[D].重庆；西南政法大学；2015.
[3] 王毓莹 执行异议之诉案件的裁判理念与思路[N].人民法院报，2017-09-27.
[4] 宋许科 执行异议之诉审判实务研究[D].山东；山东大学；2016.
作者简介
薄涛（1994-），女，汉族，河南南阳人，四川省社会科学院，硕士研究生，主要从事法学研究。
（作者单位：四川省社会科学院法学所）
关键词：执行异议之诉；房屋权属瑕疵；案外人
新《民事诉讼法》修订以后，为了保护执行过程中的案外人的权利，制定了案外人异议之诉。这一诉讼形式的确立，为案外人主张权利提供了有力的保障。但在审判实践中，对这一诉讼形式的运用还不够成熟，期间也出现了一些问题有待研究和讨论。其中包括了房屋权属瑕疵对执行异议之诉审理的影响。
一、文献回顾
《物权法》第九条规定了一般情形下，不动产物权的变动以登记为准，采登记生效主义。未经登记的不动产，不发生物权变动的效力，不动产仍归登记的权利人。《物权法》第一百零六条规定无权处分人处分不动产时，善意的第三人可以在满足规定条件的情形下取得不动产。即第三人不知情，已经取得该不动产，并支付了合理的价格，此种情况下，第三人可以取得该不动产的所有权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条规定在法院执行的过程中，对被执行人财产的审查只需排除无过错的第三人对未过户的房屋享有权利的情形。除此之外，登记在被执行人名下的房屋均可查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件若干问题的规定》）第二十八条规定对案外人对查封房屋存在异议的案件在审理过程中需要进行实质审查。且审查条件必须满足有效的合同、合法的占有、全部价款的支付和非因自身原因未过户四个要求。其权利还需达到能够排除执行的程度。
二、实践标准
（一）以物权归属为主要原则
根据《物权法》第九条的规定，对不动产物权的归属问题应当采取登记生效主义，未经变更登记的不动产物权不能归属买房人。因此，法院依登记查封登记在被执行人名下的房产是正当的执行行为。
同时，对不动产的执行行为必须以考虑物权的归属为主要原则。从外观上看，物权登记在谁的名下即为谁的财产，这一标准既便利了执行，也是对法律秩序的一种遵守。一种秩序的维护必须最大限度减少例外情形的存在，特例越少，越有利于行为的规范。而权利受损者，也可以通过其他途径对权利进行保护，已达到公平的效果。
（二）以善意取得为例外情形
虽然执行过程中以物权归属为不动产归属的主要判断标准，但还是会出现类似善意取得不动产的第三人。他们对不动产应当享有的权利只差登记这一管理性强制实行的行为。如果对这些人的权利不进行认定和保护，他们的交易行为只能通过主张债权寻求保护。因此，在第三人异议之诉中需要对不动产的实际归属问题进行审查。
（三）第三人主张享有权利的理由必须充分
《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对不动产权属瑕疵的第三人提起执行异议之诉的审理提出了四项标准，第三人需要符合全部四项标准才可以中止执行。这样做一方面是对申请执行人权利的保护，另一方面也是对物权登记主义的尊重。毕竟房屋登记所有人与实际所有人不一致的情况下通常是因为一些行为瑕疵导致的。因此，第三人主张享有房屋权利的理由必须充分且足以排除执行的情况下才可以中止执行行为。
三、标准分析
（一）对房屋权属瑕疵的权利人以登记为主要标准加以保护
首先，对于这些房屋归属的认定应当本着登记为主要标准。就房屋没有过户这一结果，相关权利人一定知情。即使案外人没有过错，对未完成过户的原因也应当有所了解。其次，此类房屋在执行过程中，法院经过审查只要符合《查封规定》第十七条的相关内容即可查封，这一阶段要求过高会加大法院执行的难度。
（二）对房屋权属瑕疵的第三人的保护的审查必须严格
现有的《物权法》是法律，同时又是新法，在出现冲突的问题上应当遵循新法优于旧法的原则，在没有冲突的情况下《查封规定》和《行异议和复议案件若干问题的规定》的具体规定可以作为判决的依据。综合上述规定，这种严格的审查应体现在三个方面。一、在第三人申请执行异议的时候，只审查执行行为，不进行实质性审查，只要不符合第十七条人民法院不得查封、扣押、冻结的例外规定，异议都会被驳回。二、第三人若提起执行异议之诉，其对不动产的占有必须同时满足第二十八条规定的四项情形。三、异议之诉要对实体权利实质审查，第三人的权利还需能够排除执行。
有效的买卖合同。合同的有效需要当事人完全的行为能力、真实的意思表示，并排除合同无效、可撤销和效力待定的情形。就尚未取得房产证的特殊买卖合同，单从房屋作为物的属性上看，出卖人已经享有了对房屋的所有权，其对房屋的处分是有权处分，因此，此买卖合同应当视为有效。
支付全部款项。本着不动产物权登记主义原则，对未登记的第三人的保护必须是第三人已经基本处于可以实际所有该不动产的程度，与登记所有权人的区别只差登记行为。因此，异议人必须已经支付全部价款，或者支付部分，但剩余部分已经按要求足额向法院缴纳。
第三人不存在过错。房屋未能过户大多是因为签订协议时房屋尚处于预售阶段或其他原因不能办理过户。這些原因并非准确意义上的买受人自身原因。但如果这些问题买受人是知情的，则可认定为买受人对此存在一定过错，如果买受人不知情，则不能认定是买受人的过错。
（三）为权利受损者提供其他救济渠道
对第三人而言如果房屋买卖合同是有效的，可以在合同中约定相应的违约补救措施，或者相应的损害赔偿。案外人可以通过与被执行人解除合同退回购房款，也可以被执行人违约为由，要求出卖人承担违约责任，另行起诉后待判决生效，申请执行参与分配。
对于申请执行人而言，案外人在符合条件的情况下，要求被执行人履行合同，申请执行人无法就该房屋获得相应的财产。但此时案外人已经将购房款交由执行法院或由执行法院对该款项予以冻结的情况下，即使法院解封完成过户，申请执行人的债权也不至于落空。
对于被执行人而言，当异议房产不是被执行人唯一可供执行的财产时，为了避免因违约而遭受更大的损失，被执行人完全可以履行债务，或者提供其他足额担保要求解查封，使房屋顺利过户。据此，申请执行人、被执行人、案外人三者的权益均可得到有效的保障，从而实现三方利益的平衡。
四、理论与实践意义
（一）理顺法律关系
对一系列案件判决的研究有助于理顺《物权法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《查封规定》之间的法律关系。化解三者之间的矛盾，发挥其在不同阶段的相应作用。
（二）统一判案标准
分析不同案件的不同处理结果、不同案件所依据的不同规定，找出其中的共同点，为以后类似案件的审理提供一些可供参考的审判标准。
（三）联系理论与实践
将法条与现实生活中的问题相结合。以公平为原则，在法条与事之间游离平衡和判断，使法社会化。为法与现实的结合提供需要把握的核心、遵守的原则。
参考文献
[1] 冯亚如 案外人异议之诉研究[D].上海；华东政法大学，2016.
[2] 曹春梅 第三人异议之诉研究[D].重庆；西南政法大学；2015.
[3] 王毓莹 执行异议之诉案件的裁判理念与思路[N].人民法院报，2017-09-27.
[4] 宋许科 执行异议之诉审判实务研究[D].山东；山东大学；2016.
作者简介
薄涛（1994-），女，汉族，河南南阳人，四川省社会科学院，硕士研究生，主要从事法学研究。
（作者单位：四川省社会科学院法学所）