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【摘 要】为了将城市的功能实现全方位立体展现，需要在城市建设中加入众多元素进行匹配，这种现象就使得城市的建筑形式由原来的平面转化为了多方位的立体形式，这种形式转变即为城市综合体项目的主要工作内容。为了更好地实现城市综合体项目的开展实效，在保证项目质量的同时，还要采取一定策略进行成本控制，以下本文就将对城市综合体的特征加以分析，明确城市综合体项目成本管理的内容，最后对成本管理的绩效体系予以分析与评价。
【关键词】城市综合体项目；成本管理；绩效评价
为了使某一空间体系的功能更为全面并得以强化，城市在建设的过程中会将不同的功能区进行组合，这就是城市综合体项目。在一个项目内，具备文娱、住宅、办公、餐饮、交通等功能的建筑设施会在同一区间相互联系、相互辅助，形成统一又多样的建筑群体。
一、城市综合体项目的特征
我国的土地面积与容量有限难以满足城市不断的发展与扩张，因此城市综合体项目的提出与建立就显得十分的必要。综合体项目的提出能够将空间进行合理的布局，实现该区域内功能的最大化。
城市综合体项目建设不同于常规的、功能单一的建筑群，其发展与建设呈现出了自己独有的特征，其特征主要包括如下几点：第一，城市综合体的功能多样丰富，它可以说是城市的缩影，项目自身功能齐全，可以实现相互间的补充与帮助。由于自身的复杂性与综合性，该项目在设计时要从全局出发，考虑整个功能区的功能匹配与设计，整个规划要与城市整体的交通环境产生联系，并可以进行有效的互动。第二，城市综合体通常位于某一城市的中心位置，其功能包括办公、文娱、居住等，其构建与中心商务区的建造是分不开的，二者相辅相成。第三，城市综合体中的建筑需要定向设计，能够适应业态的发展，对楼层高度等方面可能会提出特殊的建设要求，以满足功能匹配的需求。第四，城市综合体项目在发展中呈现出了以下几种趋势：功能复合化、业态互动化、使用全时段化。因此在设计中，业态组合与搭配是十分重要的，项目中应有的经营业态包括全时段经营、夜间经营与白天经营，各业态的配比应当符合社会发展与项目建设的需要。第五，城市综合体的推出在一定程度上能够对城市整体交通压力进行缓解，这些项目通常建设在公交车站附近，步行即可达到，因此可以充分利用公交系统满足出行需求，进而缓解交通上的压力。第六，城市综合体由于功能较多，因此在建设时可以增加项目的参与者，这样能够有效降低投资的风险。另外，多功能也导致了项目规模高于其他建设，投资成本极高，因而其中的风险性也远远超过其他的项目。
二、城市综合体项目的成本管理
城市综合体项目的建设较为复杂，因此能否对成本进行有效的控制与管理就显得尤为重要。从成本的核算、成本的分析、最终的决策与成本控制都属于成本管理的范畴。如果不进行科学的管理，那么会对项目的生命周期产生极大的影响，项目可能在建设的中期就出现超支的现象，资金缺口或者资金难以正常周转都会导致项目的停滞甚至是终止。
城市综合体项目的成本管理是一项具有长期性、阶段性、复杂性以及系统性特点的工作，其规模大，投资大，建设周期也长，因此成本管理方法要随着外部环境的变化进行不断的调整，除了整体的长期计划外，还应当制定阶段性的成本管理，将项目建设成本分为准备阶段、建设初期、建设中期、建设后期以及运行阶段，保证管理的全面性。由于综合体项目具有多功能，因此要将各个功能区的成本管理纳入到总体的成本管理中，形成一个系统，在成本的管理上凸显出其综合性的特点。
三、城市综合体项目的成本管理绩效分析
绩效评价是对成本管理方案进行评价与考核，讨论其可行性，为项目的顺利展开与完成提供基本的保障。评价的标准除了要依照普通项目的构建原则外，还应当以项目建设的特点以及使用范围等作为评价的标准。绩效评价方法包括层次分析法等多种，其基础是模糊数学基础，本文将主要对层次分析法进行分析。
1.评价原则
绩效评价体系在分析时应当遵循三点原则：第一是科学性原则，对成本的反映应当从科学的角度来评判，既要从理论上分析又应从实践的角度来观察。综合运用统筹学与管理学的多种学科的知识对其进行科学的评价。第二是整体性原则，城市综合体项目具有复杂性，因此在考虑时要进行综合分析，全面考虑法律、环境、技术与经济等因素对建设成本的干扰，找到各因素与成本管理之间的关系，并进行深入分析。第三是可实施性原则，项目建设的目的使为了满足实际的生产、生活需求，其建设与运营应当在可以承担的范围内，因此成本绩效的评价应当具有实际意义，选择符合项目特点的评价标准，使评价具有简便、易操作、实用性强的特点。
2.体系构建方法
（1）层次分析法
评价体系的构建可以采取层次分析法，首先找到影响成本的几个重要因素，根据每个因素的重要性，予以其不同的权重，根据其权重的大小进行排序，将定性问题进行定量化的处理。将影响因素分为多个层次进行评判，包括目标层、准则层以及指标层。
在城市综合体的评价中可以将土地费用、行政税费、前期准备成本、主体建筑的基本安装成本、配套设施成本、管理成本以及运营成本作为评价的第一层因素，也就是影响最直接、最大的因素。然后第二层因素在第一层的基础之上进行细分，土地因素包括出让土地时的成本投入、房屋拆迁时的成本以及对居民做出的补偿成本还有城市建设中所投入的配套管理费等；行政税费包含土地增值税、房产税、营业税以及其他税费；前期准备成本包含的内容相对较多，工程的前期设计投入、可行性研究中的投入、举办招标会的投入以及三通一平费用；建筑主体在安装时耗用的成本也在总成本中占有较大的比重，其内容包括工程安装费、设备成本费，其中设备费用包含两部分，一部分是临时设施；另一部分是常用设备的购置费用；配套设施配用不仅有相关的设施与管网建设，也包括综合体外围环境建设与园林景观建设的投入；在项目建设中还会有一部分管理费用的支出，除基本管理费外，人力成本、保险费用都算入其中，为避免突发状况的发生，还应预留预备费。
（2）模糊综合评价法
对城市综合体可采用模糊综合评价方法进行分析，其分析的内容与层次分析法相同，不同的是模糊分析是将这些因素建立成集合进行评价，其评价标准不是权重，评价的结果用优、良、一般、劣来表示。综合多个专家的评价，对成本管理得出最终的评价，可以判定成本为优还是为劣，评价为优或良的，那么项目具有可行性，其成本控制较好；如果评价为一般或者劣，则项目可行性极低，成本管理工作不到位。
四、结语
城市综合体对城市的发展来说有着重要的意义，该项目具有复杂性与综合性，因而在建设中对成本的控制就显得尤为重要。而成本控制是否合理就应当利用绩效分析进行考察。本文主要对层次分析法的内容进行分析，并简述了模糊综合评价法，希望可以为成本管理的评价提供依据。
参考文献：
[1]施瑛，费兰.城市综合体中公共空间设计的分析——以日本难波公园、六本木新城为例[J].华中建筑，2014（11）.
[2]陈英仪.浅析大型城市综合体的项目建筑管理[J].福建建材，2014（02）.
[3]覃雄彪.政府成本管理绩效评价指标体系的构建[J].梧州学院学报，2013（03）.
[4]敖勇.做好城市综合体项目策划[J].施工企业管理，2012（11）.
[5]谢爽.城市综合体项目成本管理绩效评价研究[D].重庆大学，2014.
【关键词】城市综合体项目；成本管理；绩效评价
为了使某一空间体系的功能更为全面并得以强化，城市在建设的过程中会将不同的功能区进行组合，这就是城市综合体项目。在一个项目内，具备文娱、住宅、办公、餐饮、交通等功能的建筑设施会在同一区间相互联系、相互辅助，形成统一又多样的建筑群体。
一、城市综合体项目的特征
我国的土地面积与容量有限难以满足城市不断的发展与扩张，因此城市综合体项目的提出与建立就显得十分的必要。综合体项目的提出能够将空间进行合理的布局，实现该区域内功能的最大化。
城市综合体项目建设不同于常规的、功能单一的建筑群，其发展与建设呈现出了自己独有的特征，其特征主要包括如下几点：第一，城市综合体的功能多样丰富，它可以说是城市的缩影，项目自身功能齐全，可以实现相互间的补充与帮助。由于自身的复杂性与综合性，该项目在设计时要从全局出发，考虑整个功能区的功能匹配与设计，整个规划要与城市整体的交通环境产生联系，并可以进行有效的互动。第二，城市综合体通常位于某一城市的中心位置，其功能包括办公、文娱、居住等，其构建与中心商务区的建造是分不开的，二者相辅相成。第三，城市综合体中的建筑需要定向设计，能够适应业态的发展，对楼层高度等方面可能会提出特殊的建设要求，以满足功能匹配的需求。第四，城市综合体项目在发展中呈现出了以下几种趋势：功能复合化、业态互动化、使用全时段化。因此在设计中，业态组合与搭配是十分重要的，项目中应有的经营业态包括全时段经营、夜间经营与白天经营，各业态的配比应当符合社会发展与项目建设的需要。第五，城市综合体的推出在一定程度上能够对城市整体交通压力进行缓解，这些项目通常建设在公交车站附近，步行即可达到，因此可以充分利用公交系统满足出行需求，进而缓解交通上的压力。第六，城市综合体由于功能较多，因此在建设时可以增加项目的参与者，这样能够有效降低投资的风险。另外，多功能也导致了项目规模高于其他建设，投资成本极高，因而其中的风险性也远远超过其他的项目。
二、城市综合体项目的成本管理
城市综合体项目的建设较为复杂，因此能否对成本进行有效的控制与管理就显得尤为重要。从成本的核算、成本的分析、最终的决策与成本控制都属于成本管理的范畴。如果不进行科学的管理，那么会对项目的生命周期产生极大的影响，项目可能在建设的中期就出现超支的现象，资金缺口或者资金难以正常周转都会导致项目的停滞甚至是终止。
城市综合体项目的成本管理是一项具有长期性、阶段性、复杂性以及系统性特点的工作，其规模大，投资大，建设周期也长，因此成本管理方法要随着外部环境的变化进行不断的调整，除了整体的长期计划外，还应当制定阶段性的成本管理，将项目建设成本分为准备阶段、建设初期、建设中期、建设后期以及运行阶段，保证管理的全面性。由于综合体项目具有多功能，因此要将各个功能区的成本管理纳入到总体的成本管理中，形成一个系统，在成本的管理上凸显出其综合性的特点。
三、城市综合体项目的成本管理绩效分析
绩效评价是对成本管理方案进行评价与考核，讨论其可行性，为项目的顺利展开与完成提供基本的保障。评价的标准除了要依照普通项目的构建原则外，还应当以项目建设的特点以及使用范围等作为评价的标准。绩效评价方法包括层次分析法等多种，其基础是模糊数学基础，本文将主要对层次分析法进行分析。
1.评价原则
绩效评价体系在分析时应当遵循三点原则：第一是科学性原则，对成本的反映应当从科学的角度来评判，既要从理论上分析又应从实践的角度来观察。综合运用统筹学与管理学的多种学科的知识对其进行科学的评价。第二是整体性原则，城市综合体项目具有复杂性，因此在考虑时要进行综合分析，全面考虑法律、环境、技术与经济等因素对建设成本的干扰，找到各因素与成本管理之间的关系，并进行深入分析。第三是可实施性原则，项目建设的目的使为了满足实际的生产、生活需求，其建设与运营应当在可以承担的范围内，因此成本绩效的评价应当具有实际意义，选择符合项目特点的评价标准，使评价具有简便、易操作、实用性强的特点。
2.体系构建方法
（1）层次分析法
评价体系的构建可以采取层次分析法，首先找到影响成本的几个重要因素，根据每个因素的重要性，予以其不同的权重，根据其权重的大小进行排序，将定性问题进行定量化的处理。将影响因素分为多个层次进行评判，包括目标层、准则层以及指标层。
在城市综合体的评价中可以将土地费用、行政税费、前期准备成本、主体建筑的基本安装成本、配套设施成本、管理成本以及运营成本作为评价的第一层因素，也就是影响最直接、最大的因素。然后第二层因素在第一层的基础之上进行细分，土地因素包括出让土地时的成本投入、房屋拆迁时的成本以及对居民做出的补偿成本还有城市建设中所投入的配套管理费等；行政税费包含土地增值税、房产税、营业税以及其他税费；前期准备成本包含的内容相对较多，工程的前期设计投入、可行性研究中的投入、举办招标会的投入以及三通一平费用；建筑主体在安装时耗用的成本也在总成本中占有较大的比重，其内容包括工程安装费、设备成本费，其中设备费用包含两部分，一部分是临时设施；另一部分是常用设备的购置费用；配套设施配用不仅有相关的设施与管网建设，也包括综合体外围环境建设与园林景观建设的投入；在项目建设中还会有一部分管理费用的支出，除基本管理费外，人力成本、保险费用都算入其中，为避免突发状况的发生，还应预留预备费。
（2）模糊综合评价法
对城市综合体可采用模糊综合评价方法进行分析，其分析的内容与层次分析法相同，不同的是模糊分析是将这些因素建立成集合进行评价，其评价标准不是权重，评价的结果用优、良、一般、劣来表示。综合多个专家的评价，对成本管理得出最终的评价，可以判定成本为优还是为劣，评价为优或良的，那么项目具有可行性，其成本控制较好；如果评价为一般或者劣，则项目可行性极低，成本管理工作不到位。
四、结语
城市综合体对城市的发展来说有着重要的意义，该项目具有复杂性与综合性，因而在建设中对成本的控制就显得尤为重要。而成本控制是否合理就应当利用绩效分析进行考察。本文主要对层次分析法的内容进行分析，并简述了模糊综合评价法，希望可以为成本管理的评价提供依据。
参考文献：
[1]施瑛，费兰.城市综合体中公共空间设计的分析——以日本难波公园、六本木新城为例[J].华中建筑，2014（11）.
[2]陈英仪.浅析大型城市综合体的项目建筑管理[J].福建建材，2014（02）.
[3]覃雄彪.政府成本管理绩效评价指标体系的构建[J].梧州学院学报，2013（03）.
[4]敖勇.做好城市综合体项目策划[J].施工企业管理，2012（11）.
[5]谢爽.城市综合体项目成本管理绩效评价研究[D].重庆大学，2014.