房地产调控不能妨碍正常交易

来源 :中国联合商报 | 被引量 : 0次 | 上传用户:yangyng
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  9月27日,中国人民银行和银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,首次规定购买第二套住房贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,贷款首付款比例和利率水平将随购买住房套数的增加而提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。
  本报之前的一组策划已经报道过,受美国次级债危机影响国内商业银行开始主动挤压地产泡沫,深圳等城市停止二手房按揭,提高房贷首付比例。央行和银监会出台的房贷新政再次印证了本报的报道。
  应该说,房地产的繁荣应该归功于地产金融和信贷的支持,一手支持开发,一手支持住房消费,由于金融和信贷杠杆作用,房地产业走向繁荣,消费者的购房需求提前实现。房贷政策变化实际上是商业银行对被称为优质资产的住房按揭业务重新定位。
  过去,只要有商品房销售合同就可以获得住房按揭贷款,北京曾经发生轰动一时的以假合同骗贷7亿元的大案,全国各地住房按揭骗贷的大案不时浮出水面。如今,中国住房金融市场走向紧缩,商业银行对于住房按揭业务变得更加谨慎,住房信贷将面临苛刻挑剔的审批门槛,今后,消费者购房从银行获取信贷支持将变得越来越困难。
  9月21日,银监会召集各大商业银行主管风险、资金和研究业务的负责人,穆迪公司、高盛、摩根等机构应邀对美国房贷危机的教训进行了一次最大规模的研讨,疯涨的房价和地产金融泡沫化已经引起银监会高层的担忧。
  地产业链条上有两个最大的利益推手:一个是地方政府的土地利益,第二个是商业银行的房贷利益,这两个巨大的推手推动地价和房价不断攀升,无视中央政府和人民银行的宏观调控。
  最近,国土资源部下发了《关于加大闲置土地处置力度的通知》,土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收;依法可以无偿收回的,坚决无偿收回。清理闲置土地风暴给正在大规模囤地和在各地夺标地王的地产大佬当头一棒。开发商捂盘不卖,待价而沽的行为受到打击,土地将成为开发商手中的“烫手山芋”,开发商不得不加快开发节奏,增加市场供应,满足市场的需求,避免囤积的土地被收回或者被征收高额的闲置费。
  本次宏观调控实际上是要落实全国住房工作会议精神,打击投机,稳定房价。国土资源部、央行和银监会同时出招,力度前所未有,抓住土地和金融两大推手,促使开发商快马加鞭增加供给,商业银行提高金融门槛,降低杠杆效应,抑制地产投机和需求,从而达到供需平衡。
  住房金融提高门槛实际上对于打击投资作用并不大,只是降低了利用金融杠杆效应,但是,海外热钱都在追捧中国资产升值,由于流动性过剩大量存在,地产投机可以融资的渠道很多,真正进行房地产投机的人并不缺这些钱;相反,房贷新政压制了真正的住房消费和正常的市场交易。对于商业银行来说,要分清房地产投资和真实消费需求是很难的,尽管有的地方试图实行实名制,但效果都不明显,投机者有很多办法来规避这种限制。
  当前最重要的不是收緊住房金融门槛,将真正需要住房的人排出在外,而是应该加强住房抵押贷款的评级制度建设,推动和鼓励二手房的上市流通,加快资产证券化来化解金融风险,不能因为美国房贷危机就止步不前。另外就是增加供给,满足住房消费需求。一方面强调政府的住房保障责任,另一方面打击开发商囤地和惜售,保证市场正常的住房供应节奏。只要地方政府和银行两大推手的欲望得到有效的节制,责任被强化,房地产调控很快就会达到目标,实现房价的平稳软着陆。
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