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摘 要：出于对涨幅较快的房价的抑制的目的，我国的有关部门出台了一系列的政策。本文将对这些宏观调控的政策进行深刻地探究，并且还会对福州市房地产市场在这种大背景之下收到的影响进行研究，从而向福州市房地产市场未来的发展提供较为科学的猜测。希望这种预测能够给政府相关部门带来一些有益的启示，从而加快制定科学且遵循客观规律的房地产政策，除此之外，它还会发挥着引起业界人士广泛思考的积极作用。
关键词：新房地产政策 房地产市场 影响 发展走向
在2003-2005年初，我国的个别城市部分区域出现了广大群众争先恐后购房的浪潮，这种现象引起了中央领导的关注，并且给予了其高度的重视。这主要是由于总体房价水平和个别楼盘的价格在一年内得到了很大幅度的提高。各相关部门在2005年全国人大会议明确指出了抑制房价的宏观调控的内容之后也纷纷推出了新的政策，这在一定程度上对抑制涨幅较快的房价起到了显著的作用。
一、国家出台一系列新房地产政策的主要内容
国家有关部门陆续推出了涉及诸多内容的房地产投资控制政策。下文将从三个方面逐一介绍和分析，并对福州市相关配套政策进行阐述。
1.土地政策。土地政策主要涉及两个方面：土地供应和土地管理。土地供应方面主要包括，及时地对土地供应结构、方式和时间进行调整，这也主要是立足于灵活多变的市场基础之上完成的，但是前提是对土地利用总体规划和土地利用计划进行严格地执行；对居住用地在土地供应结构中的比例进行适当地提高，特别是对于那些居住用地价格上升幅度过快的地方。除此之外，要重点增加用地的供量主要在中低价位普通商品房等；对于高档住房用地尤其是别墅类用地，需要加强控制的力度。不断地增强普通商品住房用地的能力显得尤为重要，因此，就需要对土地收購储备制度进行完善，加快土地开发整理的进程。土地管理方面主要包括：不断地增强土地管理的能力，所有的房地产开发项目用地都必须符合相关的法律规定条件；根据法律规定，对闲置土地进行清理，严厉打击囤积土地的行为。
2.税收政策。房地产市场离不开税收等经济手段，这主要是针对那些投机性和投资性购房等房地产交易行为。对税收征收管理进行加强，主要体现在对住房优惠政策的适用范围的严格界定上。税收优惠是不会给予那些不符合优惠政策标准的住房。当建设部门在对房地产权属登记进行办理的过程当中，要严格遵守先税收后发证。明确住房平均交易价格计算方法和细化申请减免税的纳税人所提供的资料。
3.金融政策。为了对商业银行信贷的盲目性扩张进行有效地限制，人民银行做出了对金融机构的准备金率进行提高的决定，并提高了房地产开发固定资本金的比例。除此之外，人民银行督促商业银行采取有利的措施，对房地产贷款结构进行有效地调整和改善。
4.福州市相关配套政策。
4.1加大经济适用房建设力度。福州市的经济适用房的建设规模的扩大是非常显著的。为了使得舒适的住房能够被中低收入人群所买到且租到，福州市在廉租住房的建成数量上也有所提高。
4.2限制经济适用房转让。想要转让经济适用房，就必须拿到拥有五年以上的房屋和土地两证并且上交让金，这样才能够使那些想要牟取暴利的人远离能够使得中低收入者受益的经济适用房。
4.3推行商品房预售合同网上登记备案制度。这项制度的推行已经得到了全面的展开，这项工作能够最大程度地避免不良违规行为，这主要是因为它公开了商品房供销信息。
4.4建立预警预报系统，监测房地产市场运行。想要使得政府高效地做出决策以及群众能够获得准确且及时的购房信息，福州市房地产市场充分地利用网络，对房地产市场进行即时地检测并公布。
4.5提高商品房预售门槛，加大预售商品房监管力度。福州市相关部门不仅加大了检查预售项目的力度，并且严查违规预售行为，目的都是为了规范有序的商品房市场的形成。
4.6对普通住宅重新进行界定，鼓励开发建设。福州市的高级住宅的面积一般被视作不小于140平方米，因此规定的税费也要多余普通住宅。
二、新政策对福州房地产市场发展的影响
1.经营型土地供应减少，商品房开放建设用地趋紧。新区开发建设和老区拆迁改造是福州经营性土地的来源。新区开发建设土地审批难度大是全国城市共同面临的难题。这主要是由于中央和国土资源部对于土地审批进行了严格地控制。因此在这种大背景之下，新增土地的供应量的减少是非常显著的。除此之外，想要通过改造旧城而来获得房地产开发的用地也是非常困难的，这是因为其数量是极其有限的，且拆迁的难度和成本都是非常大的。相比以往，经营性土地供给有了个显著的现象：大幅度减少。因此，福州房地产开发建设用地的紧张是不可避免的，那么剧烈的土地竞争也会出现在房地产开发商之间。故而，福州房价上升也是无法避免的。
2.开发投资额继续保持高位，但增幅明显下降。逐渐下滑的趋势也出现在了福州市房地产投资开发上了，近阶段的投资额比较大，这主要是由于已经立项了的投资项目的作用（拉动和惯性），想要看到有着明显减少的投资额那是需要很长的一段时间。
3.资金筹措困难，投资结构呈现多元化。从福州市的房地产开发企业的资金来源来看，其中占有较大比例的是定金及预售款和企业自筹资金，呈现出多元化。作为需要大量资金的产业，缺乏金融机构的支持，房地产产业想要实现快速的发展是很困难的。中央主要从两个方面来对房地产金融风险进行了有效地防范。一方面，银行放贷规模受到了中央下发的政策和监管的加强的影响，受到了很大程度地控制。另一方面，对于过热行业的市场准入门槛，中央对资金比例进行了调整，因此准入门槛得到了提高。除此之外，房贷款需求也因为逐渐提高的贷款利息而受到了遏制。在这种情况下，房地产开发贷款就不像以前那么容易，那么投资资金来源多元化就呈现出来了。对于资金不充足的房地产公司来说，他们往往会选择离开房地产开发市场了。
4.宏观调控作用明显，房价涨幅下跌。福州市的房地产市场在相继出台的房地产宏观调控政策的大背景之下受到了较为深刻且引人注目的影响。根据可靠的资料显示，和以往同期相比，福州市的商品房和住宅的平均销售价格涨幅下降了许多，虽然房子价格总体是稍微上涨的，但是增长的幅度却不如从前迅猛。
三、结语
我国的个别城市部分区域在2003-2005年初出现了广大群众争先恐后购房的浪潮，这种现象引起了中央领导的关注，并且给予了其高度的重视。这主要是由于总体房价水平和个别楼盘的价格在一年内得到了很大幅度的提高。各相关部门在2005年全国人大会议明确指出了抑制房价的宏观调控的内容之后也纷纷推出了新的政策，这在一定程度上对抑制涨幅较快的房价起到了显著的作用。新政策对福州房地产市场发展的影响是较为深刻的，本文总结了四个方面，主要有：经营型土地供应减少，商品房开放建设用地趋紧；开发投资额继续保持高位，但增幅明显下降；资金筹措困难，投资结构呈现多元化；宏观调控作用明显，房价涨幅下跌。抓好房地产新政策配套建设，促进福州房地产市场向更加健康有序方向发展，可以从以下三个方面来实现：首先，坚持以稳定房价为中心，抓好供需平衡；其次，加强市场准入和销售管理，整顿和规范房地产市场秩序；最后要尽快构建房地产企业信用体系建设，促进企业诚实守信，规范经营。
参考文献：
[1]龚小乐. 房地产政策调控效果实证研究[D].南京大学，2016.
[2]张引.福州房地产市场理性发展研究[J].科技广场，2011，（06）：126-130.
[3]翁发春. 新房地产政策与福州房地产市场发展走向[J]. 福建地理，2005，（04）：22-25+29.
关键词：新房地产政策 房地产市场 影响 发展走向
在2003-2005年初，我国的个别城市部分区域出现了广大群众争先恐后购房的浪潮，这种现象引起了中央领导的关注，并且给予了其高度的重视。这主要是由于总体房价水平和个别楼盘的价格在一年内得到了很大幅度的提高。各相关部门在2005年全国人大会议明确指出了抑制房价的宏观调控的内容之后也纷纷推出了新的政策，这在一定程度上对抑制涨幅较快的房价起到了显著的作用。
一、国家出台一系列新房地产政策的主要内容
国家有关部门陆续推出了涉及诸多内容的房地产投资控制政策。下文将从三个方面逐一介绍和分析，并对福州市相关配套政策进行阐述。
1.土地政策。土地政策主要涉及两个方面：土地供应和土地管理。土地供应方面主要包括，及时地对土地供应结构、方式和时间进行调整，这也主要是立足于灵活多变的市场基础之上完成的，但是前提是对土地利用总体规划和土地利用计划进行严格地执行；对居住用地在土地供应结构中的比例进行适当地提高，特别是对于那些居住用地价格上升幅度过快的地方。除此之外，要重点增加用地的供量主要在中低价位普通商品房等；对于高档住房用地尤其是别墅类用地，需要加强控制的力度。不断地增强普通商品住房用地的能力显得尤为重要，因此，就需要对土地收購储备制度进行完善，加快土地开发整理的进程。土地管理方面主要包括：不断地增强土地管理的能力，所有的房地产开发项目用地都必须符合相关的法律规定条件；根据法律规定，对闲置土地进行清理，严厉打击囤积土地的行为。
2.税收政策。房地产市场离不开税收等经济手段，这主要是针对那些投机性和投资性购房等房地产交易行为。对税收征收管理进行加强，主要体现在对住房优惠政策的适用范围的严格界定上。税收优惠是不会给予那些不符合优惠政策标准的住房。当建设部门在对房地产权属登记进行办理的过程当中，要严格遵守先税收后发证。明确住房平均交易价格计算方法和细化申请减免税的纳税人所提供的资料。
3.金融政策。为了对商业银行信贷的盲目性扩张进行有效地限制，人民银行做出了对金融机构的准备金率进行提高的决定，并提高了房地产开发固定资本金的比例。除此之外，人民银行督促商业银行采取有利的措施，对房地产贷款结构进行有效地调整和改善。
4.福州市相关配套政策。
4.1加大经济适用房建设力度。福州市的经济适用房的建设规模的扩大是非常显著的。为了使得舒适的住房能够被中低收入人群所买到且租到，福州市在廉租住房的建成数量上也有所提高。
4.2限制经济适用房转让。想要转让经济适用房，就必须拿到拥有五年以上的房屋和土地两证并且上交让金，这样才能够使那些想要牟取暴利的人远离能够使得中低收入者受益的经济适用房。
4.3推行商品房预售合同网上登记备案制度。这项制度的推行已经得到了全面的展开，这项工作能够最大程度地避免不良违规行为，这主要是因为它公开了商品房供销信息。
4.4建立预警预报系统，监测房地产市场运行。想要使得政府高效地做出决策以及群众能够获得准确且及时的购房信息，福州市房地产市场充分地利用网络，对房地产市场进行即时地检测并公布。
4.5提高商品房预售门槛，加大预售商品房监管力度。福州市相关部门不仅加大了检查预售项目的力度，并且严查违规预售行为，目的都是为了规范有序的商品房市场的形成。
4.6对普通住宅重新进行界定，鼓励开发建设。福州市的高级住宅的面积一般被视作不小于140平方米，因此规定的税费也要多余普通住宅。
二、新政策对福州房地产市场发展的影响
1.经营型土地供应减少，商品房开放建设用地趋紧。新区开发建设和老区拆迁改造是福州经营性土地的来源。新区开发建设土地审批难度大是全国城市共同面临的难题。这主要是由于中央和国土资源部对于土地审批进行了严格地控制。因此在这种大背景之下，新增土地的供应量的减少是非常显著的。除此之外，想要通过改造旧城而来获得房地产开发的用地也是非常困难的，这是因为其数量是极其有限的，且拆迁的难度和成本都是非常大的。相比以往，经营性土地供给有了个显著的现象：大幅度减少。因此，福州房地产开发建设用地的紧张是不可避免的，那么剧烈的土地竞争也会出现在房地产开发商之间。故而，福州房价上升也是无法避免的。
2.开发投资额继续保持高位，但增幅明显下降。逐渐下滑的趋势也出现在了福州市房地产投资开发上了，近阶段的投资额比较大，这主要是由于已经立项了的投资项目的作用（拉动和惯性），想要看到有着明显减少的投资额那是需要很长的一段时间。
3.资金筹措困难，投资结构呈现多元化。从福州市的房地产开发企业的资金来源来看，其中占有较大比例的是定金及预售款和企业自筹资金，呈现出多元化。作为需要大量资金的产业，缺乏金融机构的支持，房地产产业想要实现快速的发展是很困难的。中央主要从两个方面来对房地产金融风险进行了有效地防范。一方面，银行放贷规模受到了中央下发的政策和监管的加强的影响，受到了很大程度地控制。另一方面，对于过热行业的市场准入门槛，中央对资金比例进行了调整，因此准入门槛得到了提高。除此之外，房贷款需求也因为逐渐提高的贷款利息而受到了遏制。在这种情况下，房地产开发贷款就不像以前那么容易，那么投资资金来源多元化就呈现出来了。对于资金不充足的房地产公司来说，他们往往会选择离开房地产开发市场了。
4.宏观调控作用明显，房价涨幅下跌。福州市的房地产市场在相继出台的房地产宏观调控政策的大背景之下受到了较为深刻且引人注目的影响。根据可靠的资料显示，和以往同期相比，福州市的商品房和住宅的平均销售价格涨幅下降了许多，虽然房子价格总体是稍微上涨的，但是增长的幅度却不如从前迅猛。
三、结语
我国的个别城市部分区域在2003-2005年初出现了广大群众争先恐后购房的浪潮，这种现象引起了中央领导的关注，并且给予了其高度的重视。这主要是由于总体房价水平和个别楼盘的价格在一年内得到了很大幅度的提高。各相关部门在2005年全国人大会议明确指出了抑制房价的宏观调控的内容之后也纷纷推出了新的政策，这在一定程度上对抑制涨幅较快的房价起到了显著的作用。新政策对福州房地产市场发展的影响是较为深刻的，本文总结了四个方面，主要有：经营型土地供应减少，商品房开放建设用地趋紧；开发投资额继续保持高位，但增幅明显下降；资金筹措困难，投资结构呈现多元化；宏观调控作用明显，房价涨幅下跌。抓好房地产新政策配套建设，促进福州房地产市场向更加健康有序方向发展，可以从以下三个方面来实现：首先，坚持以稳定房价为中心，抓好供需平衡；其次，加强市场准入和销售管理，整顿和规范房地产市场秩序；最后要尽快构建房地产企业信用体系建设，促进企业诚实守信，规范经营。
参考文献：
[1]龚小乐. 房地产政策调控效果实证研究[D].南京大学，2016.
[2]张引.福州房地产市场理性发展研究[J].科技广场，2011，（06）：126-130.
[3]翁发春. 新房地产政策与福州房地产市场发展走向[J]. 福建地理，2005，（04）：22-25+29.