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1882年初春，乍暖还寒。而上海滩已陷入了集体“发热”。
2月4日，《申报》刊登了上海知县莫祥芝贴出的告示：“沿江一带滩地曾于咸丰八年奉委勘丈，至今20余年，有无续涨必须复丈，并分别追缴租息地价，造册请求升科。”
莫知县是要对这幅地块重新丈量和估值，追缴地租地价及其利息。为什么要这么做呢？因为20多年来，地价涨了。土地是房产的实体基础，地价是房价最重要的刚性成本。地价的飙涨，点燃了晚清上海楼市的激情。那么，这二三十年间，上海的楼市上演了怎样的剧情呢？房地产价格会一直飙下去吗？到底该怎么收场呢？
是什么让楼市疯狂
1842年，中英签署《南京条约》，将上海辟为通商口岸。此后，英美法等国在此划定了租界。一开始，这里偏僻荒凉，毫无人气。直到1853年才发生巨变。
这年，上海县城被小刀会起义军占领。一时间，市面大乱，许多难民冲进租界躲避战乱。其后一年，租界人口从500激增至2万。八年后，太平天国李秀成攻打上海，逼近县城，逃难的人流把租界人口瞬间推高到50万之众。
相对于县城，租界受洋人“保护”，社会相对稳定。人多了，自然会带来商机。在这些难民里，富人投资消费挥金如土，穷人本身就是廉价劳动力。这些都化为生产要素，投入到上海滩的大熔炉里，为这里的繁荣作出了贡献。
不过，无论财产多寡、生活贫富，背井离乡来逃难，总要找个住处。如果在租界找到了工作，生活有了着落，就更需要稳定居所了。于是，刚性需求瞬间爆发，规模庞大。无论是洋人管理的租界，还是知县管理的华界，一时都消化不良。
据《上海杂记》记载，1860年前后，华界有7万多华人，但房子只有8740套，一套房平均住8个人。租界人更多，房更少，情况更糟。上海的住房缺口太大，短期内无法改善。
需求旺盛，供给不足，推动上海楼市走向癫狂。高房价带来的是这个城市嫌贫爱富的冷漠。
开发与炒作并行
供给不足，就从供给方做文章。
有些胆大的外国商人，就开始盖房子，不管是盖豪宅租给富人，还是盖板房租给穷人，租金收益都能达到30-40%。租界当局也想从中分羹，所以干脆松绑政策，放宽对商人圈地建房的限制。
作为东亚首屈一指的贸易中心、航运中心，上海的虹吸能力越来越强。各路游资纷纷涌入这片“冒险家的乐园”。加上刚需支撑、政策宽松，使上海的房地产交易日益频繁，房价也随之水涨船高。尤其是租界，引入了西方市政管理体制，居住环境更舒适安全，于是，许多人都把在租界置业作为毕生奋斗的目标，以及衡量事业是否成功的标志。这就进一步刺激了租界房地产价格的上涨。
一片片棚户区拆掉了，有特色的石库门里弄拔地而起。此情此景，开心的不光是房产商官府、喜迁新居的住客，还有房产投资者。有的频繁进出，有的长线囤房，20多年间，获利颇丰。其中最有名的，当属“地产大王”徐润。
这个曾经的宝顺洋行学徒工，早年听从洋行大班的建议，26岁就开始合伙买房。后来跳槽单干，靠着洋行积累的人脉关系，创办了多家公司，涉足茶叶、保险、航运、采矿等行业，实现了“屌丝逆袭”，成了不折不扣的多栖商人。做实业积累的雄厚资金，被他一笔笔拿去投资买房。
清朝前期上海县县城小东门外的繁荣景象原画作于清代。
事实证明，这个判断是正确的。徐润在1927年出版的《徐愚斋自叙年谱》中写道，到1883年，他在上海先后投资223万两银子，拥有土地3200多亩，建成的各类房屋多达2000多间，总市值达到了350万两，相当于当时全国财政收入的5%，比购进时涨了57%;租金年收入12.3万两，出租收益率6%，虽然比高利贷低，但更加稳健和可持续。因此“地产大王”的称号实至名归。
今天上海的愚园路，就得名于徐润的一座宅院。不过，在房地产投资领域，徐润一点都不愚。他背景深厚，操盘轮船招商局等洋务派官办企业，扭亏为盈，深得李鸿章青睐;他眼光前卫，他只买宅地，靠跟洋人打交道，提前获悉租界新的规划消息，低价抢购交通要道两侧土地，做好布局，逢高减仓，转手获利，实际上就是倒卖牟利。
房地产是重资产，需要占用大笔资金，流动性差，变现慢。如果全部自掏腰包，资金使用效率就会降低。徐润曾打算将自己的所有房产打包纳入宝源祥房产公司，估值400万两，分为40万股，招股融资，吸纳社会资金，但效果不佳。
徐润坚信：“上海自泰西互市，百业振兴，万商咸集，富庶甲于东南，地价日益翔贵，以今视昔，利逾百倍。”对上海楼市看多的坚定信心，使他放弃了稀释股份的打算，转而主要依靠以下三种融资渠道：一是向22家钱庄申请抵押贷款，借一笔，开发一批，再用新开发的项目做抵押，继续新一轮借贷，这就是加杠杆和滚动开发。二是将自己持有的公司股票拿出一部分作抵押获取贷款，相当于把他经营的实业绑在了楼市的战车上。三是挪用上下游产业欠款和客户预付款，跑步冲进楼市，这相当于挪用公款。
通过这三个渠道，徐润募集了252万两银子，相当于其房产市值的70%。不过，这些钱都是负债，要还的。从这个意义上，他已经成了房奴。只不过，在房价飞涨的日子里，这样的生活很“惬意”。殊不知，绞索已经拉紧，风险随时爆发。
危机时刻的“急跌”与闹剧
1883年，中法战争爆发。法国舰队封锁了上海港，扬言开炮，战端一触即发。
霎时间，上海外贸停滞，导致银根紧张。钱庄票号收不回贷款，难以维系，只好破产;企业贷款没有及时结算，无法按期偿还，导致资金链断裂。再贵的房子，一旦被炮火摧毁，也会一文不值。于是，人们竞相撤离，百业凋零，没人再当接盘侠。上海楼市顷刻间冷却下来。危机时刻，现金为王，许多房产投资者只好低价卖房，维系现金流，争取止损。
眼巴巴看着房价下跌，徐润束手无策。他手头持有的只是房和债，没多少现金。就在这个节骨眼上，他挪用公款炒房的事被举报。李鸿章派盛宣怀南下查办。盛宣怀落井下石，迫使徐润离开了轮船招商局，还要把挪用的公款迅速赔补到位。
徐润落难，无人搭救。他感受到了世态炎凉。只好低价卖股卖房，亏了至少90万两银子。
法国人终究没有炮击上海。两年后，战争结束，上海又恢复了往日的喧嚣，楼市复苏，继续上涨。而徐润已经清空了全部在沪房产，转战天津楼市。跟在上海不同的是，他再也不用杠杆，而是全用自有资金，甚至变卖金银首饰投资，稳扎稳打，收益不少。而他当年低价卖掉的上海房产，则被盛宣怀抄了底，捡了大便宜。
这轮持续二三十年之久的楼市牛市，是供需失衡的必然结果。政策、杠杆、刚需、炒作，都曾推波助澜。也许，只有海水退去，才能看出究竟谁在裸泳。
（作者为中国人民大学历史学博士）
2月4日，《申报》刊登了上海知县莫祥芝贴出的告示：“沿江一带滩地曾于咸丰八年奉委勘丈，至今20余年，有无续涨必须复丈，并分别追缴租息地价，造册请求升科。”
莫知县是要对这幅地块重新丈量和估值，追缴地租地价及其利息。为什么要这么做呢？因为20多年来，地价涨了。土地是房产的实体基础，地价是房价最重要的刚性成本。地价的飙涨，点燃了晚清上海楼市的激情。那么，这二三十年间，上海的楼市上演了怎样的剧情呢？房地产价格会一直飙下去吗？到底该怎么收场呢？
是什么让楼市疯狂
1842年，中英签署《南京条约》，将上海辟为通商口岸。此后，英美法等国在此划定了租界。一开始，这里偏僻荒凉，毫无人气。直到1853年才发生巨变。
这年，上海县城被小刀会起义军占领。一时间，市面大乱，许多难民冲进租界躲避战乱。其后一年，租界人口从500激增至2万。八年后，太平天国李秀成攻打上海，逼近县城，逃难的人流把租界人口瞬间推高到50万之众。
相对于县城，租界受洋人“保护”，社会相对稳定。人多了，自然会带来商机。在这些难民里，富人投资消费挥金如土，穷人本身就是廉价劳动力。这些都化为生产要素，投入到上海滩的大熔炉里，为这里的繁荣作出了贡献。
不过，无论财产多寡、生活贫富，背井离乡来逃难，总要找个住处。如果在租界找到了工作，生活有了着落，就更需要稳定居所了。于是，刚性需求瞬间爆发，规模庞大。无论是洋人管理的租界，还是知县管理的华界，一时都消化不良。
据《上海杂记》记载，1860年前后，华界有7万多华人，但房子只有8740套，一套房平均住8个人。租界人更多，房更少，情况更糟。上海的住房缺口太大，短期内无法改善。
需求旺盛，供给不足，推动上海楼市走向癫狂。高房价带来的是这个城市嫌贫爱富的冷漠。
开发与炒作并行
供给不足，就从供给方做文章。
有些胆大的外国商人，就开始盖房子，不管是盖豪宅租给富人，还是盖板房租给穷人，租金收益都能达到30-40%。租界当局也想从中分羹，所以干脆松绑政策，放宽对商人圈地建房的限制。
作为东亚首屈一指的贸易中心、航运中心，上海的虹吸能力越来越强。各路游资纷纷涌入这片“冒险家的乐园”。加上刚需支撑、政策宽松，使上海的房地产交易日益频繁，房价也随之水涨船高。尤其是租界，引入了西方市政管理体制，居住环境更舒适安全，于是，许多人都把在租界置业作为毕生奋斗的目标，以及衡量事业是否成功的标志。这就进一步刺激了租界房地产价格的上涨。
一片片棚户区拆掉了，有特色的石库门里弄拔地而起。此情此景，开心的不光是房产商官府、喜迁新居的住客，还有房产投资者。有的频繁进出，有的长线囤房，20多年间，获利颇丰。其中最有名的，当属“地产大王”徐润。
这个曾经的宝顺洋行学徒工，早年听从洋行大班的建议，26岁就开始合伙买房。后来跳槽单干，靠着洋行积累的人脉关系，创办了多家公司，涉足茶叶、保险、航运、采矿等行业，实现了“屌丝逆袭”，成了不折不扣的多栖商人。做实业积累的雄厚资金，被他一笔笔拿去投资买房。
事实证明，这个判断是正确的。徐润在1927年出版的《徐愚斋自叙年谱》中写道，到1883年，他在上海先后投资223万两银子，拥有土地3200多亩，建成的各类房屋多达2000多间，总市值达到了350万两，相当于当时全国财政收入的5%，比购进时涨了57%;租金年收入12.3万两，出租收益率6%，虽然比高利贷低，但更加稳健和可持续。因此“地产大王”的称号实至名归。
今天上海的愚园路，就得名于徐润的一座宅院。不过，在房地产投资领域，徐润一点都不愚。他背景深厚，操盘轮船招商局等洋务派官办企业，扭亏为盈，深得李鸿章青睐;他眼光前卫，他只买宅地，靠跟洋人打交道，提前获悉租界新的规划消息，低价抢购交通要道两侧土地，做好布局，逢高减仓，转手获利，实际上就是倒卖牟利。
房地产是重资产，需要占用大笔资金，流动性差，变现慢。如果全部自掏腰包，资金使用效率就会降低。徐润曾打算将自己的所有房产打包纳入宝源祥房产公司，估值400万两，分为40万股，招股融资，吸纳社会资金，但效果不佳。
徐润坚信：“上海自泰西互市，百业振兴，万商咸集，富庶甲于东南，地价日益翔贵，以今视昔，利逾百倍。”对上海楼市看多的坚定信心，使他放弃了稀释股份的打算，转而主要依靠以下三种融资渠道：一是向22家钱庄申请抵押贷款，借一笔，开发一批，再用新开发的项目做抵押，继续新一轮借贷，这就是加杠杆和滚动开发。二是将自己持有的公司股票拿出一部分作抵押获取贷款，相当于把他经营的实业绑在了楼市的战车上。三是挪用上下游产业欠款和客户预付款，跑步冲进楼市，这相当于挪用公款。
通过这三个渠道，徐润募集了252万两银子，相当于其房产市值的70%。不过，这些钱都是负债，要还的。从这个意义上，他已经成了房奴。只不过，在房价飞涨的日子里，这样的生活很“惬意”。殊不知，绞索已经拉紧，风险随时爆发。
危机时刻的“急跌”与闹剧
1883年，中法战争爆发。法国舰队封锁了上海港，扬言开炮，战端一触即发。
霎时间，上海外贸停滞，导致银根紧张。钱庄票号收不回贷款，难以维系，只好破产;企业贷款没有及时结算，无法按期偿还，导致资金链断裂。再贵的房子，一旦被炮火摧毁，也会一文不值。于是，人们竞相撤离，百业凋零，没人再当接盘侠。上海楼市顷刻间冷却下来。危机时刻，现金为王，许多房产投资者只好低价卖房，维系现金流，争取止损。
眼巴巴看着房价下跌，徐润束手无策。他手头持有的只是房和债，没多少现金。就在这个节骨眼上，他挪用公款炒房的事被举报。李鸿章派盛宣怀南下查办。盛宣怀落井下石，迫使徐润离开了轮船招商局，还要把挪用的公款迅速赔补到位。
徐润落难，无人搭救。他感受到了世态炎凉。只好低价卖股卖房，亏了至少90万两银子。
法国人终究没有炮击上海。两年后，战争结束，上海又恢复了往日的喧嚣，楼市复苏，继续上涨。而徐润已经清空了全部在沪房产，转战天津楼市。跟在上海不同的是，他再也不用杠杆，而是全用自有资金，甚至变卖金银首饰投资，稳扎稳打，收益不少。而他当年低价卖掉的上海房产，则被盛宣怀抄了底，捡了大便宜。
这轮持续二三十年之久的楼市牛市，是供需失衡的必然结果。政策、杠杆、刚需、炒作，都曾推波助澜。也许，只有海水退去，才能看出究竟谁在裸泳。
（作者为中国人民大学历史学博士）