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【摘 要】由于当前金融市场的发展尚不完善，缺乏有效的风险对冲与分散工具，不能将风险有效的分散出去，因此规模庞大的房地产信贷一旦变为不良资产，整个金融系统将面临着更大的风险。本文就房地产金融风险的规避谈几点粗浅认识。
【关键词】房地产；金融风险；规避
1 引言
由于当前金融市场的发展尚不完善，缺乏有效的风险对冲与分散工具，不能将风险有效的分散出去，因此规模庞大的房地产信贷一旦变为不良资产，整个金融系统将面临着更大的风险。房地产金融体系的风险，是土地制度、房地产业、商业银行管理等因素的综合影响结果，避免风险扩大需要深化相关领域的改革。本文就房地产金融风险的规避谈几点粗浅认识。
2 导致房地产金融风险增加的因素
2.1 融资渠道单一
房地产企业开发资金来源比重大的分别是银行贷款、自筹资金和其他资金这三块。房地产企业自筹资金中有约70%来自银行贷款，所谓的其他资金即房屋定金和预收款也有30%来自银行贷款。房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，房地产开发企业的资产负债率平均维持在75%左右。目前国内房地产开发企业的融资结构具有明显的贷款依赖性特征。房地产投资项目由于回收期长、投资金额大等特点，通常开发商的自有资金不足以满足投资所需，银行信贷成为一个很重要的资金来源途径。银行信贷帮助的是开发商的整个开发环节，与此同时银行尤其是商业银行也就承担了整个房地产投资过程的风险。
2.2 信息不对称
贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，所以隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，产生了“道德风险”，也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，不能对其信用进行评估，导致房地产金融风险加大。
2.3 抵押物风险
由于国内房地产价格评估起步较晚，评估机构未能通过充分竞争形成品牌信誉，缺乏公信度。同时抵押物的处置问题也是一个难题，在我国由于多种因素作用，银行不能简单地将欠款人从其居住的房屋赶走来处置抵押物，而抵押物的处置不规范，给银行带来很大的风险。
2.4 投资快速增长
由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业。很多开发商乘机进行投资或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。
2.5 银行违规操作现象时有发生
房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入，恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资的不良倾向，也促使金融腐败的滋生。而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能。
3 房地产金融风险规避的措施
3.1 分散银行信贷风险
当前我国房地产企业融资渠道单一，资金多来源于银行贷款，这就使得银行直接或者间接承担着房地产市场的风险，一旦房市出现问题，银行的不良贷款会增加，影响到银行的经营。要改变这种局面，就要拓展融资渠道来分担银行体系风险。住房贷款证券化可以将银行风险通过资本市场分散到投资者身上，增加银行资产的流动性，但是从中国建设银行推出的个人住房抵押贷款证券化产品来看，由于市场规模小，无法满足市场需求，收效甚微，企业仍主要依赖银行贷款。为了抑制通货膨胀，央行近年来多次上调准备金率，使得银行面临资金短缺的危险。另一方面，尽管面对利润的诱惑，很多企业纷纷进入房地产市场，但是真正满足上市条件的企业并不多，在股市融资数量有限，因此加快资产证券化进程是必需的。针对目前我国银行在资产证券化过程中存在的问题，结合国情有步骤、有计划地推进，并且国家也要制定相关法律法规以利于证券化的实施，银行最终实现个人按揭贷款和房地产企业贷款都证券化。此外，发展房地产投资基金，引进外资等都可以达到拓展融资渠道，分散银行风险的目的。住房贷款证券化可以分散银行风险，但是这种金融创新正是次贷危机的成因之一。尽管我国的金融创新刚起步，但是我们应该打好基础，使用优质资金进行创新，并且增加风险透明度，以此来防范风险。
3.2 完善企业信用制度
由于信息不对称等原因的存在，商业银行不能够完全了解个人和企业的信用信息。虽然说我国已经开始运行全国信用信息基础数据库，里面也涵盖了大量的个人和企业的信贷信息，但是也存在不少问题，比如有关信用参数未纳入信用体系，信息透明化程度不高，资源分散而且缺乏共享机制等，这些都会给银行带来潜在风险。这就需要健全信用体系，通过完善信用体系，可以帮助信贷人员对申请人情况进行判断，有效防范道德风险，进而提高贷款质量。
3.3 提高风险防范能力
房地产贷款以房屋作为抵押，商业银行一旦无法收回，就将房产拍卖，但这是消极的回避风险的方法。其实商业银行不能将事后补救作为防范风险措施，应当注重事前的审查，银行必须对借款人的财务状况、抵押品的现值、还款意愿等信息有着充分的了解，严格遵循银监会关于发放房地产信贷的标准，及时了解房地产市场的变化情况，保证对贷款投向作出及时调整。并且要定期对信贷人员进行培训以提高其风险意识和职业道德，也可以对其经手的贷款申请进行责任认定以控制信用风险。
3.4 加大监管力度
政府应加强宏观调控，引导房地产企业有序竞争，具体来说应调整住房结构，增加廉租房和经济适用房建设；改善需求结构，防止过分投机。银监会应针对当前银行房地产信贷风险制定有效监管措施，定期或不定期对信贷业务进行检查来防范风险。央行应及时披露房地产信息，引导公众合理预期，规范市场行为。
4 结束语
综上所述，房地产商品因其固有的特性，是良好的金融担保品，适合财务杠杆操作，也是良好的对付通货膨胀的资产；但是，流动性较差，开发和转换使用成本较高等使房地产金融市场具有更多的风险。由于我国的房地产市场发展不完善，相关体制和制度也不够健全，种种因素致使房地产风险无法回避。房地產金融风险是一个庞杂的复合体系，在新的形势下，防范和控制我国房地产金融风险关键在于充分认识房地产金融风险产生的根源，建立适应我国当前社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系，使房地产金融的发展跟得上房地产业发展的步伐。
参考文献：
[1]投资性房地产风险控制研究[J].中国经贸.2011.12.
【关键词】房地产；金融风险；规避
1 引言
由于当前金融市场的发展尚不完善，缺乏有效的风险对冲与分散工具，不能将风险有效的分散出去，因此规模庞大的房地产信贷一旦变为不良资产，整个金融系统将面临着更大的风险。房地产金融体系的风险，是土地制度、房地产业、商业银行管理等因素的综合影响结果，避免风险扩大需要深化相关领域的改革。本文就房地产金融风险的规避谈几点粗浅认识。
2 导致房地产金融风险增加的因素
2.1 融资渠道单一
房地产企业开发资金来源比重大的分别是银行贷款、自筹资金和其他资金这三块。房地产企业自筹资金中有约70%来自银行贷款，所谓的其他资金即房屋定金和预收款也有30%来自银行贷款。房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，房地产开发企业的资产负债率平均维持在75%左右。目前国内房地产开发企业的融资结构具有明显的贷款依赖性特征。房地产投资项目由于回收期长、投资金额大等特点，通常开发商的自有资金不足以满足投资所需，银行信贷成为一个很重要的资金来源途径。银行信贷帮助的是开发商的整个开发环节，与此同时银行尤其是商业银行也就承担了整个房地产投资过程的风险。
2.2 信息不对称
贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，所以隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，产生了“道德风险”，也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，不能对其信用进行评估，导致房地产金融风险加大。
2.3 抵押物风险
由于国内房地产价格评估起步较晚，评估机构未能通过充分竞争形成品牌信誉，缺乏公信度。同时抵押物的处置问题也是一个难题，在我国由于多种因素作用，银行不能简单地将欠款人从其居住的房屋赶走来处置抵押物，而抵押物的处置不规范，给银行带来很大的风险。
2.4 投资快速增长
由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业。很多开发商乘机进行投资或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。
2.5 银行违规操作现象时有发生
房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入，恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资的不良倾向，也促使金融腐败的滋生。而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能。
3 房地产金融风险规避的措施
3.1 分散银行信贷风险
当前我国房地产企业融资渠道单一，资金多来源于银行贷款，这就使得银行直接或者间接承担着房地产市场的风险，一旦房市出现问题，银行的不良贷款会增加，影响到银行的经营。要改变这种局面，就要拓展融资渠道来分担银行体系风险。住房贷款证券化可以将银行风险通过资本市场分散到投资者身上，增加银行资产的流动性，但是从中国建设银行推出的个人住房抵押贷款证券化产品来看，由于市场规模小，无法满足市场需求，收效甚微，企业仍主要依赖银行贷款。为了抑制通货膨胀，央行近年来多次上调准备金率，使得银行面临资金短缺的危险。另一方面，尽管面对利润的诱惑，很多企业纷纷进入房地产市场，但是真正满足上市条件的企业并不多，在股市融资数量有限，因此加快资产证券化进程是必需的。针对目前我国银行在资产证券化过程中存在的问题，结合国情有步骤、有计划地推进，并且国家也要制定相关法律法规以利于证券化的实施，银行最终实现个人按揭贷款和房地产企业贷款都证券化。此外，发展房地产投资基金，引进外资等都可以达到拓展融资渠道，分散银行风险的目的。住房贷款证券化可以分散银行风险，但是这种金融创新正是次贷危机的成因之一。尽管我国的金融创新刚起步，但是我们应该打好基础，使用优质资金进行创新，并且增加风险透明度，以此来防范风险。
3.2 完善企业信用制度
由于信息不对称等原因的存在，商业银行不能够完全了解个人和企业的信用信息。虽然说我国已经开始运行全国信用信息基础数据库，里面也涵盖了大量的个人和企业的信贷信息，但是也存在不少问题，比如有关信用参数未纳入信用体系，信息透明化程度不高，资源分散而且缺乏共享机制等，这些都会给银行带来潜在风险。这就需要健全信用体系，通过完善信用体系，可以帮助信贷人员对申请人情况进行判断，有效防范道德风险，进而提高贷款质量。
3.3 提高风险防范能力
房地产贷款以房屋作为抵押，商业银行一旦无法收回，就将房产拍卖，但这是消极的回避风险的方法。其实商业银行不能将事后补救作为防范风险措施，应当注重事前的审查，银行必须对借款人的财务状况、抵押品的现值、还款意愿等信息有着充分的了解，严格遵循银监会关于发放房地产信贷的标准，及时了解房地产市场的变化情况，保证对贷款投向作出及时调整。并且要定期对信贷人员进行培训以提高其风险意识和职业道德，也可以对其经手的贷款申请进行责任认定以控制信用风险。
3.4 加大监管力度
政府应加强宏观调控，引导房地产企业有序竞争，具体来说应调整住房结构，增加廉租房和经济适用房建设；改善需求结构，防止过分投机。银监会应针对当前银行房地产信贷风险制定有效监管措施，定期或不定期对信贷业务进行检查来防范风险。央行应及时披露房地产信息，引导公众合理预期，规范市场行为。
4 结束语
综上所述，房地产商品因其固有的特性，是良好的金融担保品，适合财务杠杆操作，也是良好的对付通货膨胀的资产；但是，流动性较差，开发和转换使用成本较高等使房地产金融市场具有更多的风险。由于我国的房地产市场发展不完善，相关体制和制度也不够健全，种种因素致使房地产风险无法回避。房地產金融风险是一个庞杂的复合体系，在新的形势下，防范和控制我国房地产金融风险关键在于充分认识房地产金融风险产生的根源，建立适应我国当前社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系，使房地产金融的发展跟得上房地产业发展的步伐。
参考文献：
[1]投资性房地产风险控制研究[J].中国经贸.2011.12.