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摘要：REITs代表着当前全球房地产领域最先进的领跑者，它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范。由此可见，加快REITs立法步伐，对我国房地产行业的发展有着重要的意义。本文简单概述了房地产信托投资基金，分析了我国REITs组织方式和流通模式，并且提出了政策和法规完善意见。
关键词：房地产 信托基金 组织方式 流通模式
在经济转型背景下，房地产企业应该对投资风险引起高度的重视，不断去分析风险产生的因素，并且找出解决方式，来达到降低风险的目的。房地产投资和其他产品投资存在着很大的差异，房地产具有投资风险高、收益也高的产业，也具备综合性强的特征。因此，对房地产信托投资基金进行详细的研究，具有十分重要的意义。REITs，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，有效的促进了房地产企业稳定健康的发展。
一、房地产信托投资基金概述
房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的一种重要方式，有多个受托人作为治理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织，将流动性较低的房地产投资直接转变成市场上证券资产金融交易的过程。同时，它是一种以发行收益凭证的方式收集多数个人投资者的资金，有专门的投资结构进行经营和管理，并且综合收益按照一定的比例分派给投资者的一种信托资金机构。其收益主要来源于房地产的升值以及租金的收入，大部分的收益将用于投资者分红。此外，由于REITs具有长期的收益率，但能否通过分散投资的方式进行风险控制，目前还存在着较大的争议，简单来说，REITs是将大众的投资资金，有专业投资结构投资到购物中心、商业大楼、酒店等商用建筑物的建设，投资人不需要直接拿钱进行投资，而是通过取得受益凭证、报酬加利息的方式进行。所以，投资人可以公开市场买卖，获取投资成本和利息。
二、我国REITs组织方式和流通模式分析
（一）法律形式
REITs有两种类型之分，即公司型和契约型。其中契约型REITs，投资者不属于基金管理公司的股东，是由委托人代投资人管理公司。针对目前发展REITs的国家来看，都首先将立法作为发展REITs的前提条件，比如日本、韩国、新加坡等国家，都在相关法律全部完善的情况下，经过不断的实践研究，制定出单独的法律。有的甚至在REITs法律制定完成后，才进行正式的推出和落实。以美国国家为例，他们采用的是公司型REITs，相对成熟的法律制度环境，形成了全球结构最为复杂的房地产市基金市场。现阶段，由于我国REITs立法配套措施都存在着缺陷和不足，虽然出台了证券投资基金法，但是没有根据REITs的产品制定专门的法律法规，财产管理也主要采用委托代理和契约型基金方式，而没有采用公司型基金。因此，我国在起初阶段可以从契约型REITs下手，结合长期的实践制定REITs立法，主要以契约型为主进行调整。
（二）资产形式
REITs主要存在着三种资产形式，首先是美国的REITs，其主要利用的是资金信托的方式，由REITs基金公司先發行收益凭证获得资金，再进行房地产投资，以资金为信托。其次，是日本的REITs形式，主要采用不动产信托的方式，业主将物业委托给信托投资公司换取收益凭证，再通过信托公司进行管理和处置财产，再以房屋租售的方式获得收入效益，信托收益在扣除佣金后再支付给委托人，这种方式是以房地产为信托标的。最后一种是中国台湾的REITs方式，通过不动产证券条例同时采用资金信托和不动产信托的方式。从上述来看，契约型REITs能够和资产证券化结合，兼顾融资驱动型和投资驱动型的需求。
（三）REITs流通模式
通常情况下，REITs流通模式采取封闭的运作方式，这样可以提升资产运营的稳定性。如果采用开放式的方式运作REITs，需要预备更多的流动资金，以备支付投资人的赎回款项。因此，充分考虑到房地产投资回报需要一定的时间，这种稳定性安排具有重要的作用。从实践经验来看，封闭式REITs发展是最合理的选择，这样有利于管理人员的风险控制，也符合房地产市场的当前发展现状，也便于监管人的管理。最后，从实际上去考虑到我国REITs起始阶段法律法规不完善、市场不成熟等原因，需要一定的时间进行探究，所以在REITs流通模式选择上采用居中的方式，即实行了封闭式方式，也为了扩大REITs规模，还可以采取分红设计，给予REITs投资者收益后再继续投资的权利。
三、我国REITs发展政策和法规建议
（一）完善相关的政策、法律法规
为了更好的促进我国REITs的发展，首先需要房地产行业和金融行业的支持和配合，通过健全法律法规，从而稳定整个投资市场，促进房地产投资信托稳定持续的发展。其次，建立完善的法律法规，并不仅仅是制定一系列的文件和管理制度，而是必须将法律工作体系细化和完备法，并且配备一些其他相关的法规。其中法规可以专门根据投资资金的发展去制定《投资公司法》、《投资顾问法》等。此外，还可以制定一些REITs的专项处理措施，比如，投资渠道、投资风险等等，同时需要对当前的税法进行革新，避免由于双重征税的问题，影响REITs的发展，这样可以促进我国房地产信托基金逐渐走向规范统一的道路，为REITs和房地产金融业的发展提供良好的税收环境。
（二）投资许可
投资许可是发展REITs市场的基础，国际上REITs的发展需要得到证券投资资金和养老金组织的关注和参与，如果没有专业的机构参与，对REITs管理人员进行监督，那么REITs产品很难持续的发展下去。其次，REITs与其他固定的投资工具相比，收益率要高的多，并且稳定性也很高，因此很多的机构投资者认为REITs是良好的资产配置工具。各国都制定出具体的法规，其目的是为了让REITs得到长远的发展。另外，REITs被投资结构者当做是可以认购的合法产品，允许保险公司、社保基金等按照自己的需求购买REITs产品，也可以采用分散式投资来降低投资风险。
（三）加强REITs专业管理人才的培养
为了促进我国房地产行业稳定健康的发展，首先应该加强REITs专业管理人才的培养，需要尽快打造出一支了解房地产市场、熟悉业务运作的管理人才队伍。其次，一个专业的REITs机构或者管理人员需要具备较强的房地产操作能力，对市场的动向有足够的了解，能够在合适的时间、地点对合适的项目进行合理的投资。同时，专业结构管理人员也需具备证券专业方面的知识，尤其是证券市场分析专家更好。此外，有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进行担保，但信托合同中对此没有揭示，使投资者身处风险隐患而不知情。信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类风险和风险治理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。
总而言之，发展房地产信托投资基金对稳定我国房地产金融架构有着重要的意义。REITs在国外不仅参加了一级金融活动，也参与二级市场活动，在房地产金融界占据着重要的地位，也是促进我国房地产市场快速发展的重要方式。其次，REITs的发展可以直接把市场的个人资金集中到一起给房地产行业发展打通资金链，也是房地产行业除银行贷款的第二种融资途径。所以，发展REITs，不仅完善了房地产金融结构，还降低了系统投资风险，提高了金融安全，从而房地产金融角度来看，引进具有市场信用优势的房地产信托基金，可以有效的化解额金融当前的系统风险，还能提升金融体系的安全性。此外，房地产固有的特征决定了REITs具有升值保值的作用，也稳定了房地产投资收益，实现了投资者的最大效益化。
参考文献：
[1]黄巅琪.国内房地产投资信托基金（REITs）发展模式研究[D].北京邮电大学，2018.
[2]马春阳.我国房地产信托投资基金运营模式的研究[D].北京交通大学，2014.
[3]周文平.我国房地产投资信托（REITs）之运作机制研究[D].西南政法大学，2014.
作者单位：北京富明君泰管理咨询有限公司
关键词：房地产 信托基金 组织方式 流通模式
在经济转型背景下，房地产企业应该对投资风险引起高度的重视，不断去分析风险产生的因素，并且找出解决方式，来达到降低风险的目的。房地产投资和其他产品投资存在着很大的差异，房地产具有投资风险高、收益也高的产业，也具备综合性强的特征。因此，对房地产信托投资基金进行详细的研究，具有十分重要的意义。REITs，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，有效的促进了房地产企业稳定健康的发展。
一、房地产信托投资基金概述
房地产信托投资基金（REITs）是房地产证券化的一种重要方式，有多个受托人作为治理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织，将流动性较低的房地产投资直接转变成市场上证券资产金融交易的过程。同时，它是一种以发行收益凭证的方式收集多数个人投资者的资金，有专门的投资结构进行经营和管理，并且综合收益按照一定的比例分派给投资者的一种信托资金机构。其收益主要来源于房地产的升值以及租金的收入，大部分的收益将用于投资者分红。此外，由于REITs具有长期的收益率，但能否通过分散投资的方式进行风险控制，目前还存在着较大的争议，简单来说，REITs是将大众的投资资金，有专业投资结构投资到购物中心、商业大楼、酒店等商用建筑物的建设，投资人不需要直接拿钱进行投资，而是通过取得受益凭证、报酬加利息的方式进行。所以，投资人可以公开市场买卖，获取投资成本和利息。
二、我国REITs组织方式和流通模式分析
（一）法律形式
REITs有两种类型之分，即公司型和契约型。其中契约型REITs，投资者不属于基金管理公司的股东，是由委托人代投资人管理公司。针对目前发展REITs的国家来看，都首先将立法作为发展REITs的前提条件，比如日本、韩国、新加坡等国家，都在相关法律全部完善的情况下，经过不断的实践研究，制定出单独的法律。有的甚至在REITs法律制定完成后，才进行正式的推出和落实。以美国国家为例，他们采用的是公司型REITs，相对成熟的法律制度环境，形成了全球结构最为复杂的房地产市基金市场。现阶段，由于我国REITs立法配套措施都存在着缺陷和不足，虽然出台了证券投资基金法，但是没有根据REITs的产品制定专门的法律法规，财产管理也主要采用委托代理和契约型基金方式，而没有采用公司型基金。因此，我国在起初阶段可以从契约型REITs下手，结合长期的实践制定REITs立法，主要以契约型为主进行调整。
（二）资产形式
REITs主要存在着三种资产形式，首先是美国的REITs，其主要利用的是资金信托的方式，由REITs基金公司先發行收益凭证获得资金，再进行房地产投资，以资金为信托。其次，是日本的REITs形式，主要采用不动产信托的方式，业主将物业委托给信托投资公司换取收益凭证，再通过信托公司进行管理和处置财产，再以房屋租售的方式获得收入效益，信托收益在扣除佣金后再支付给委托人，这种方式是以房地产为信托标的。最后一种是中国台湾的REITs方式，通过不动产证券条例同时采用资金信托和不动产信托的方式。从上述来看，契约型REITs能够和资产证券化结合，兼顾融资驱动型和投资驱动型的需求。
（三）REITs流通模式
通常情况下，REITs流通模式采取封闭的运作方式，这样可以提升资产运营的稳定性。如果采用开放式的方式运作REITs，需要预备更多的流动资金，以备支付投资人的赎回款项。因此，充分考虑到房地产投资回报需要一定的时间，这种稳定性安排具有重要的作用。从实践经验来看，封闭式REITs发展是最合理的选择，这样有利于管理人员的风险控制，也符合房地产市场的当前发展现状，也便于监管人的管理。最后，从实际上去考虑到我国REITs起始阶段法律法规不完善、市场不成熟等原因，需要一定的时间进行探究，所以在REITs流通模式选择上采用居中的方式，即实行了封闭式方式，也为了扩大REITs规模，还可以采取分红设计，给予REITs投资者收益后再继续投资的权利。
三、我国REITs发展政策和法规建议
（一）完善相关的政策、法律法规
为了更好的促进我国REITs的发展，首先需要房地产行业和金融行业的支持和配合，通过健全法律法规，从而稳定整个投资市场，促进房地产投资信托稳定持续的发展。其次，建立完善的法律法规，并不仅仅是制定一系列的文件和管理制度，而是必须将法律工作体系细化和完备法，并且配备一些其他相关的法规。其中法规可以专门根据投资资金的发展去制定《投资公司法》、《投资顾问法》等。此外，还可以制定一些REITs的专项处理措施，比如，投资渠道、投资风险等等，同时需要对当前的税法进行革新，避免由于双重征税的问题，影响REITs的发展，这样可以促进我国房地产信托基金逐渐走向规范统一的道路，为REITs和房地产金融业的发展提供良好的税收环境。
（二）投资许可
投资许可是发展REITs市场的基础，国际上REITs的发展需要得到证券投资资金和养老金组织的关注和参与，如果没有专业的机构参与，对REITs管理人员进行监督，那么REITs产品很难持续的发展下去。其次，REITs与其他固定的投资工具相比，收益率要高的多，并且稳定性也很高，因此很多的机构投资者认为REITs是良好的资产配置工具。各国都制定出具体的法规，其目的是为了让REITs得到长远的发展。另外，REITs被投资结构者当做是可以认购的合法产品，允许保险公司、社保基金等按照自己的需求购买REITs产品，也可以采用分散式投资来降低投资风险。
（三）加强REITs专业管理人才的培养
为了促进我国房地产行业稳定健康的发展，首先应该加强REITs专业管理人才的培养，需要尽快打造出一支了解房地产市场、熟悉业务运作的管理人才队伍。其次，一个专业的REITs机构或者管理人员需要具备较强的房地产操作能力，对市场的动向有足够的了解，能够在合适的时间、地点对合适的项目进行合理的投资。同时，专业结构管理人员也需具备证券专业方面的知识，尤其是证券市场分析专家更好。此外，有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进行担保，但信托合同中对此没有揭示，使投资者身处风险隐患而不知情。信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类风险和风险治理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。
总而言之，发展房地产信托投资基金对稳定我国房地产金融架构有着重要的意义。REITs在国外不仅参加了一级金融活动，也参与二级市场活动，在房地产金融界占据着重要的地位，也是促进我国房地产市场快速发展的重要方式。其次，REITs的发展可以直接把市场的个人资金集中到一起给房地产行业发展打通资金链，也是房地产行业除银行贷款的第二种融资途径。所以，发展REITs，不仅完善了房地产金融结构，还降低了系统投资风险，提高了金融安全，从而房地产金融角度来看，引进具有市场信用优势的房地产信托基金，可以有效的化解额金融当前的系统风险，还能提升金融体系的安全性。此外，房地产固有的特征决定了REITs具有升值保值的作用，也稳定了房地产投资收益，实现了投资者的最大效益化。
参考文献：
[1]黄巅琪.国内房地产投资信托基金（REITs）发展模式研究[D].北京邮电大学，2018.
[2]马春阳.我国房地产信托投资基金运营模式的研究[D].北京交通大学，2014.
[3]周文平.我国房地产投资信托（REITs）之运作机制研究[D].西南政法大学，2014.
作者单位：北京富明君泰管理咨询有限公司