论文部分内容阅读
房市与房贷：风险有多大?
编者按：海外市场众多房地产泡沫形成与破灭的案例表明，在房地产市场呈现出周期性波动的过程中，无论房市是迈向高峰还是步入低谷，金融机构在背后所起到的推波助澜的作用都不容忽视。事情还不止如此，当房地产出现非理性繁荣时，一旦某一个特定的时刻来临，金融机构也将被卷入风险的中心。这就是我们经常所看到的，银行乃至整个金融业的业务和风险控制走势常常与房地产业的兴衰亦步亦趋，休戚与共。中国的房市，在经历了近十年的高速增长后，已经累积了多少风险？有关中国房地产市场是否出现“拐点”的争论在一定程度上表明了这样一个事实，中国的房市与房贷并非一直处于远离风险的安全地带。对此我们应当警惕起来，我们不能拿目前依旧脆弱的金融体系去冒这样的风险。值得高兴的是，近年来各商业银行已经意识到房市的风险，开始有意识地调整了房贷结构，规范了信贷操作。不过风险的警钟依旧需要长鸣，毕竟，房市与房贷，不仅关乎发展，更关乎民生。
作为我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，房地产业在我国国民经济中发挥的作用越来越大：房地产增加值占全国GDP的比重呈加速上升态势；房地产税收在我国财政收入中的比重也在逐渐增大；各地土地出让收入占财政决算收入和预算外收入的比例也在提高；房地产业所吸收的就业人口和房地产业所带动相关产业的就业人口也在不断扩大。有关研究表明，房地产业与国民经济的45个行业显著相关，房地产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业之中处于平均水平之上。据投入产出模型测算，每100亿元的房地产业投资（或称之为销售100亿元住宅的产出），可以诱发国民经济各部门的产出286亿元，其中诱发建筑业产出90.76亿元。
房市发展，以前所未有的速度行进
以住房为主的房地产开发投资增速加快
中国房地产投资规模处在一个长周期的逐步扩大的过程中，从1998年开始就从没有负增长过，这是由旺盛的市场需求所支撑的，现在中国各个城市对商品住宅都存在着增量需求（由人口净增导致）、改善需求、动迁需求和投资需求，而这种需求往往又呈刚性状态，其背景就是我国正在进入快速工业化和快速城市化的浪潮中。目前我国房地产投资总量虽大，人均却并不多，按照我国总人口计算，当前房地产年投资额到现在人均也不到2000元。房地产业在新中国的历史上还是一个新兴产业，现在的规模化发展存在着对过去房屋严重短缺的弥补性回升因素。
2008年1～3月，房地产开发投资完成4687.75亿元，同比增长32.3%，增速同比上升5.4个百分点，高于同期城镇投资增速7.7个百分点，这是1997年以来的房地产投资的最快增速。
土地购置面积与土地开发面积增速回升
2008年1～3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3270.13万平方米，同比增长35.8%；完成土地开发面积3133.2万平方米，增长21.3%。和前三年相比，土地开发速度加快，土地开发面积与土地购置面积的差距在缩小。
房屋建设规模进一步扩大
2007年12月，全国房屋施工面积124405.8万平方米，增长32.1%。其中，新开工面积为12679.1万平方米，同比增长27.2%。全国商品房竣工面积4381.7万平方米，同比增长31.6%。商品房销售面积5144.15万平方米，同比减少4.2%。商品房销售额2154.75亿元，同比减少4.1%。其中住宅销售额1817.37亿元，同比增长0.7%。房地产市场的供给不断增加，且增速较前三年均有较大增长，但受宏观调控影响，销售面积和销售额均出现下降。
房价持续走高
2008年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨110.7%，环比上涨0.3%，涨幅比上月低0.3个百分点。发改委价格司发布报告，称部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。
政策频出，抑制过度繁荣
近年来，没有任何一个产业能引起中国各界的如此关注，引得中央政府出台如此多的调控政策。
2003年是我国房地产宏观调控初显之年。当年6月5日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行“121号文”）。“121”文件针对房地产投资和房屋空置率快速上涨的局面，出于控制信贷风险的考虑，规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％；且商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。同年8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（“国18号文”）出台。这个文件首次明确房地产已成为我国支柱产业，核心精神总的来讲是搞活房地产市场，促进房地产市场健康发展。
2004年房地产宏观调控力度迅速加大，土地部门和国家发改委介入调控。1月份，银行扩大金融机构贷款利率的浮动区间；2月份，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》；3月国土资源部、监察部联合下发通知，规定8月31日后不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，必须以“招拍挂”方式出让；4月份，人民银行在8个月的时间里，第二次提高存款准备金率；国务院发出通知，要求水泥、电解铝、房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20％及以上提高到35％及以上；国务院在全国范围内冻结农用地转非农建设用地半年；10月，央行在九年后首次加息。
2005年我国房地产宏观调控升级，出现首轮政策组合拳。3月份的《政府工作报告》中第一次明确提出要抑制高房价。据国家统计局统计，当年一季度全国房价上涨19.1％。上海市人民政府率先出台系列房价调控政策，紧接着国家颁布系列紧急煞车的行政调控和经济调控手段。《关于切实稳定住房价格的通知》（老“国八条”）在3月发出。文件清晰传达了对房价上涨过快的忧虑，文件要求“省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责，对住房价格上涨过快，控制措施不力，要追究有关责任人的责任”。5月建设部等七部委《关于做好稳定住房价格的工作意见》（新“国八条”）通知，进一步细化了房地产调控政策；国税总局联合财政部和建设部，下发《关于加强房地产税收管理的通知》，对购买不足2年的住房对外销售全额征收营业税；10月，国家税务总局《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，对二手房交易开征20％个人所得税。
2006年国家房地产宏观调控出现了第二轮的政策“组合拳”。调控的重点从上年的“价格”到新一年的“结构”。4月国务院常务会议根据房地产市场当前存在的问题，提出了有针对性的六项措施（“国六条”）；当月底国务院“九部委”出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（“国十五条”），对“国六条”进一步细化，着力从调整住房供应结构入手，在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出量化规定。其重点是套型建筑面积90平方米以下住房须占开发建设总面积70％以上。此后，包括扩大汇率浮动范围、禁地、加息、征收个税和土地增值税、限期开盘、限制外资、反腐、下派国土监察局等房地产调控措施相继出台。
2007年房地产开发投资继续高速增长，各方面对房地产业都投注了不同程度的关注。中央及各级地方政府为了保障房地产健康发展，稳定飞涨的房价，采取了各种各样的措施给房地产市场降温。出台的政策总体上可以分为“住房保障类”政策、“市场交易类”政策、“房产开发和土地调控类”政策。明确住房保障重点由经济适用房转向廉租房建设，加强对市场交易秩序的调控，加强对外资的限制，加大闲置土地处理，控制土地供应规模。
2008年房市进入“调整区”
出现“拐点”可能性不大，但房价涨幅趋缓
2008年，我国宏观经济和政策形势发展存在众多不确定性因素，因此房价走势变得错综复杂。我们认为，当前中国房地产供不应求的基本格局未有实质性改变，导致供不应求局面出现的流动性过剩和政府垄断性的土地制度没有任何改变。因此，预计2008年房价出现拐点的可能性较小。同时，负利率的持续将继续刺激住房需求的增长，可能进一步助推2008年房价进一步上涨。但受紧缩货币政策的影响，房价涨幅将会明显减缓。房地产市场拐点之说应该不成立，而且，房地产行业作为带动经济其他行业达7%以上增长的支柱性产业，作为政府也不愿意看到楼市出现拐点。但也不排除，美国经济衰退影响国内需求，并导致房价出现向下波动的趋势。
房价向合理区域回归
随着宏观调控政策的贯彻落实，房地产市场运行从2007年初的惯性上涨，到年中的房价“井喷”，再到目前买卖双方的“僵持”，呈现出胶着状态。万科率先在国内主要城市打起了降价牌，但“多米诺骨牌效应”有多大还尚待观察。
结合2007年房地产市场状况，我们认为，京津冀环渤海经济圈、长三角、珠三角地区和东部沿海地区的二线城市及中西部个别城市，已经历了快速上涨阶段，在2008年受宏观调控影响较大，房价受到抑制；而内陆中西部地区的二线城市，房地产需求正待全面释放且投机性需求较小，市场亦处于快速发展和提升周期，可能会维持一段时间的房价补涨行情。对于一些房地产需求量依然较大的城市如北京、上海，虽然部分楼盘也会出现明显降价的情况，但不会出现房价整体放量下跌的情况。
房地产市场供应结构发生变化
2008年，国家对房地产的调控思路比较明确，加强保障性住房制度的完善和保障性住房的供给，解决普通居民住房问题，因此，保障性住房建设将成为2008年房地产市场发展重点。可以预计未来保障性住房供应量将加大，现有房地产市场供应格局的改变，对抑制房价过快上涨、满足大多数居民住房需求将起到积极作用。
投资及投机将继续受到抑制
投资及投机性需求不利于房地产市场的长期稳定，因此，2008年国家仍将延续2007年的方针政策，鼓励居民自主性需求，限制投资及投机性购房需求。体现在金融政策上：一是严控外资；二是支持市民自住型购房；三是支持中低收入阶层、中小套型住房需求的同时，严格第二套、第三套住房需求的个人住房贷款管理。
房地产企业资金链条趋紧
在当前宏观调控背景下，央行持续提高存款准备金率和利率，银行信贷规模紧缩；加之房地产市场由于价格持续高位运行而出现交易量萎缩的低迷行情，房地产企业资金链条日趋紧张。
信贷风险，房市繁荣的隐忧
房地产市场融资结构存在的风险
银行贷款占比过高。长期以来，我国房地产融资以银行贷款为主。房地产贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也间接来自银行贷款。但房地产开发贷款和按揭贷款所占全部资金的比例呈下降趋势：2001～2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，2007年，全国房地产开发资金25379.03亿元中，国内贷款所占比例为20.19%，个人按揭贷款所占资金比例为11.9%。
房地产市场的不断升温给商业银行带来巨大的风险。首先，房地产贷款的余额巨大且在银行贷款中的比例较高，截至2007年底，投入房地产行业的新增中长期贷款为3337.5亿元，占全部人民币新增贷款余额的13.9%。其次，假按揭现象十分严重。不少房地产开发企业，组织非真实购房的自然人利用虚假的资料向商业银行申请个人住房贷款，套取银行信贷资金。再次，当前对房地产贷款需求的增加在很大程度上归因为房地产价格涨幅过大。一旦房地产价格走向疲软与下滑，房地产市场与银行之间的金融债务链断裂，立即会将银行的不良资产迅速上升。
房地产开发企业自有资金不足。近年来，国家对房地产项目自有资金的要求为35%，但就全国的情况看来，房地产企业自有资金比例远远不能达到要求，2007年，房地产项目自筹资金的比例仅为33%，而自有资金的比例仅为18.8%；2008年1～3月，房地产项目自筹资金的比例仅为36.3%，而自有资金的比例仅为21%。换言之，房地产开发企业总投资35%的自有资金中，有大约15%左右的资金来自于其财务报表中反映的“其他应付款”款项，多数是股东借款；而人民银行和银监会2007年联合发布的359号文明确规定自有资金只能是“所有者权益”。多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金。一旦房地产开发企业出现资金周转困难情况，根本无法偿还银行贷款。
房地产企业资金链条断裂的风险
银行信贷趋紧使房地产企业获得贷款较以前更加困难。在宏观调控背景下，银行整体资金规模趋于紧张。2003年开始，经济开始进入新一轮周期的上升阶段。由于2003年一季度的经济增长率达到9.9%，引发对经济过热的担忧。从2004年至今，利率进入一个加息周期，而2007年经过6次加息，一年期存款利率历经六次调整，从年初的2.52%提高到了年末的4.14%，提高幅度为64%；一年期贷款基准利率比年初增加1.35个百分点，从6.12%提高到7.47%；五年期贷款基准利率增加0.99个百分点，从6.84%提高到7.83%。经过十次调整，存款准备金率已经从2007年1月15日的9.5%上调到12月25日的14.5%，调整幅度超过50%，共收缩流动性2.2万亿元。
加之房地产行业属于调控性行业，银行不可能象前几年一样保持对房地产开发贷款的投放力度。具体地说，国有商业银行在信贷规模的分配上严格遵从国家相关部门宏观调控的要求；而中小银行在央行出台持续提高存款资金比例等政策的情况下，也没有足够的信贷资金投向房地产企业。即使是以往各银行所青睐的优质大客户也面临资金紧张的状况，对其的贷款利率也从以前的基准利率或优惠利率纷纷至少上浮10%的水平。
直接融资受到限制。早在2006年，在信贷闸门继续收缩之后，许多房地产开发企业纷纷谋求境内外公募上市、发债或境内外私募融资的方式。但是，在目前的国际国内金融环境下，市场普遍预期美国经济已陷入衰退，欧美各金融机构为求自保，均谨慎放贷，全球信贷恶化所掀起的抛售潮，使金融环境恶化。由此带给国内房地产的潜在影响是，近期在香港和境外市场IPO（首次公开发行股票）等融资的房企，将面临较恶劣的市场环境，在定价上面临较大的压力。并且，已经境外上市的房企，再融资也受压。此外，中国证监会也表态“支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。”筹划一年多的恒大地产上市受挫，对准备上市的40多家房地产公司在资金上和心理上都将会造成巨大的影响，富力地产的回归A股也因此而搁置。与之应景的是，最新收盘价体现出在港内地房地产股的整体颓势。
市场低迷导致销售无法及时实现的风险
由于战线过长、市场低迷导致销售无法及时实现，房地产企业持有的现金不足，资金链条断裂的风险加剧。以笔者掌握的资料看，各大房地产企业的资产负债比例偏高，这在市场环境不太好的情况下加剧了银行风险。
在2007年，各大房地产企业纷纷跑马圈地。以恒大地产为例，该公司2007年年末的土地储备达到了惊人的4580万平方米，比2006年末的不足600万平方米急速膨胀了8倍，囤积量不仅仅是万科的两倍，还超越了此前的“地主”碧桂园成为内地“最大地主”。随着国家土地政策的严格执行，房地产企业必须在规定的时间内对土地进行开发，这加大了其对资金的需求，需要同时开工建设多个项目。在当前的市场背景下，囤地太多的企业可能因为资金链条紧张而受到冷遇。
目前针对市场低迷的情况，广州、深圳等地开发商打出的“分期首付”、垫付首付款等促销手段。市民买房可以首付两成，其余一成由开发商垫付，而购房者只需要与开发商再签订一个合同，保证在10个月或一定期限内归还开发商垫付的房款就可以在银行申请到房贷。这种分期首付类似于美国的次贷，变相降低了首付门槛，从而加大了银行的风险，实质上是银行代开发商“饮鸩”，同时也架空了“房贷首付至少三成”的政策，应该引起警惕。
抵押物无法变现或贬值的风险
2008年，政府对房地产市场的一个调控重点是增加对包括经济适用房、廉租住房和两限房在内的保障性住房的建设，但是，保障性住房的产权和开发建设主体不一致，无法办理有效的抵押登记，而借款主体又是房地产开发企业。因此，在保障性住房的房地产开发企业挪用银行贷款后，银行无法有效处理抵押物。
此外，房地产企业抵押的土地及在建工程多以市场评估值进行估价，而随着部分城市房地产价格的回落，抵押物的价值也随之缩水，银行持有的抵押物面临贬值的风险。
风险防范，多管齐下
从美国、日本以及东亚各国和地区的教训中可见，银行信贷在房地产业的过度扩张，是造成其房地产泡沫过度膨胀的重要原因。如果银行持有大量的房地产，或者是以房地产为抵押品的资产，那么房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，而这又进一步提高了房地产的价格。这一过程循环往复，使得房地产价格日益偏离实际均衡价格，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。但这只是问题的一个方面。银行在房地产泡沫迅速崩溃方面，也扮演了同样重要的角色。如果出现某种未可预见的不确定因素导致房地产价格下跌，那么这将直接降低银行所拥有的房地产资产的价值，并将使银行资产的规模缩水。同时，房地产价格的下跌也使以房地产作为抵押品的贷款项目价值下降，并导致违约率上升，从而使银行的资产缩水、盈利下降，而且，房地产价格下跌的同时也传递了房地产信贷风险加大的信号。所有这些都将促使银行业不得不减少对房地产业的信贷供给。同时，监管者为了应对不利的局面，可能执行更为严格的监管措施(如提高资本准备金、执行更严格的银行头寸规定以及针对房地产业的信贷管制等等)。这进一步缩减了房地产业的信贷，从而对房地产价格施加了更大的下降压力。
目前，我国金融体系的发展尚不健全，房地产市场的泡沫膨胀与银行信贷资金的分布存在着高度的正相关性。我国的金融体系以银行间接融资方式为主，银行部门持有全国80%左右的金融资产，银行在引导资源的配置过程中发挥着重大的作用。然而这种以银行为主体的金融体系在发挥融资作用的同时，使企业部门和家庭部门的金融风险也集中于银行机构。在这种情况下，一旦经济形势发生逆转、人们对经济的预期发生变化、或者出现不可预见的事件时，银行部门往往是最先受到冲击的部门。
因此，要密切关注银行的房地产信贷资产质量，加强房地产贷款风险管理。
关注经济周期波动对房地产市场的影响
自2002年中国进入新一轮经济增长周期以来，境内商业银行在旺盛的贷款需求和流动性过剩的双重推动下，贷款增长尤其是个人贷款增长速度居高不下，2007年以来，商业性购房贷款中的个人住房贷款增速呈逐月加快趋势，2007年6月末个人住房贷款增速比1月末和第一季度末分别提高4.8个和4.6个百分点。商业银行必须注意在经济增长上行阶段忽视风险必将导致经济增长下行阶段风险甚至是危机的爆发。中国目前已经历了近6年的经济快速增长时期，无论是从经济运行本身具有的周期性特征，还是宏观调控态势来看，未来几年中国经济高位增长的势头可能放缓。虽然如前所述，当前我国房地产市场供求不平衡的局面将长期存在，房地产价格上涨将持续一段时间，但是一旦经济发生周期性波动，商业银行的房地产贷款质量问题将首当其冲。
严格房地产项目准入和客户准入，加强风险管理
美国次级债危机爆发的重要原因之一，在于金融机构为了逐利而不惜降低借贷标准，由于房价的不断上涨而忽视了住房贷款的第一还款来源，也就是贷款人自身的偿付能力。贷款公司和银行为了营销推出了一系列新产品，包括所谓的“零首付”“零文件”贷款等，从现在的情况来看，这些行为都是不审慎的。银行将这些贷款证券化，把风险从银行账本上转移到资本市场，风险本身并没有消失，而是为后来危机的爆发埋下了祸根。对金融机构而言，在市场处于繁荣时期或者预期市场繁荣时，也不能降低客户的准入门槛，更要关注产品的风险限额，不能降低产品准入门槛。
注意住房按揭贷款的潜在信用风险
未来除了要加强对借款人的信用审查之外，中资银行要吸取美国“次贷”教训，要准确判断房地产市场走势，提前采取措施避免房价回落的不利影响，要采取严格的贷前检查杜绝虚假按揭。加强贷款风险控制，重点防范可能出现资金链危机的客户，同时重视客户的资信审核，吸取次贷危机由低偿付能力低信用客户“引爆”的教训。目前，国内的银行开始收缩了房贷业务，北京、上海、深圳、温州、福州等城市都传出了本地商业银行收紧个人房贷的消息，住房循环贷款已经全面收紧；部分银行停办消费类房产抵押贷款；二手房房贷审批更加严格，个别银行暂停该项业务；一些银行提高了购买多套住房的首付比例。
加强对企业现金流动和自有资金的监测和控制
根据笔者的经验，银行在贷款发放前对房地产开发企业进行客户及项目准入时，对其财务状况中的资产负债水平、盈利水平关注度较高，但是对其现金流状况则关注不够。作为资金密集型的房地产企业，银行应该加大对房地产企业现金状况和项目自有资本金的审查，特别是利用银行系统自身网络对区域性或全国性房地产开发企业的整体现金流状况进行监控，防止银行信贷资金被挪作他用。
落实担保条件，加强资金监管
房地产开发贷款原则上应采取担保方式，应优先选择拟开发项目的土地使用权及在建工程作为抵押，不得接受空置三年以上的商品房作为贷款的抵押物，贷款抵押率最高不得超过70%。在发放房地产开发贷款时，加强对贷款的资金监管，避免贷款资金被挪用。此外，在发放保障性住房的房地产开发贷款时，贷款主体必须是在和银行有过业务往来的客户，尽量投向信用良好综合实力强、经营业绩良好、的大中型房地产企业（集团）及其投资控股且集中管理的房地产项目公司，以保证资金安全。
基于房地产开发贷款和个人住房按揭的产品创新须谨慎
此次美国次级债危机的一大成因是由于信息不对称而导致市场失灵。有关次级房贷的大量真实信息存于贷款公司和经纪公司，资产证券化以后，风险转移给了市场，但信息并没有很好地传递给投资者。投资者完全依靠评级公司来定价，而事实上评级公司的评级却出了很大问题。必须慎重考虑如何开展资产证券化。与美国不同的是，中国房地产抵押贷款主要由银行提供，由此引发的房贷风险难以化解。国内抵押贷款证券化的进程也相对缓慢。需要警惕的是宏观金融变动对包括地产股在内的资本市场的影响，以及本在酝酿中的房地产资产证券化道路可能出现的变化。一方面可以推动住房按揭贷款证券化市场的发展，以化解集中于银行体系的金融风险，另一方面也要吸取美国次级债的教训，杜绝来自房地产开发、公司治理、税收等制度上的漏洞，消除引发房市、股市投机的内生机制，规避类似风险的出现。
（作者单位：中国建设银行）
编者按：海外市场众多房地产泡沫形成与破灭的案例表明，在房地产市场呈现出周期性波动的过程中，无论房市是迈向高峰还是步入低谷，金融机构在背后所起到的推波助澜的作用都不容忽视。事情还不止如此，当房地产出现非理性繁荣时，一旦某一个特定的时刻来临，金融机构也将被卷入风险的中心。这就是我们经常所看到的，银行乃至整个金融业的业务和风险控制走势常常与房地产业的兴衰亦步亦趋，休戚与共。中国的房市，在经历了近十年的高速增长后，已经累积了多少风险？有关中国房地产市场是否出现“拐点”的争论在一定程度上表明了这样一个事实，中国的房市与房贷并非一直处于远离风险的安全地带。对此我们应当警惕起来，我们不能拿目前依旧脆弱的金融体系去冒这样的风险。值得高兴的是，近年来各商业银行已经意识到房市的风险，开始有意识地调整了房贷结构，规范了信贷操作。不过风险的警钟依旧需要长鸣，毕竟，房市与房贷，不仅关乎发展，更关乎民生。
作为我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，房地产业在我国国民经济中发挥的作用越来越大：房地产增加值占全国GDP的比重呈加速上升态势；房地产税收在我国财政收入中的比重也在逐渐增大；各地土地出让收入占财政决算收入和预算外收入的比例也在提高；房地产业所吸收的就业人口和房地产业所带动相关产业的就业人口也在不断扩大。有关研究表明，房地产业与国民经济的45个行业显著相关，房地产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业之中处于平均水平之上。据投入产出模型测算，每100亿元的房地产业投资（或称之为销售100亿元住宅的产出），可以诱发国民经济各部门的产出286亿元，其中诱发建筑业产出90.76亿元。
房市发展，以前所未有的速度行进
以住房为主的房地产开发投资增速加快
中国房地产投资规模处在一个长周期的逐步扩大的过程中，从1998年开始就从没有负增长过，这是由旺盛的市场需求所支撑的，现在中国各个城市对商品住宅都存在着增量需求（由人口净增导致）、改善需求、动迁需求和投资需求，而这种需求往往又呈刚性状态，其背景就是我国正在进入快速工业化和快速城市化的浪潮中。目前我国房地产投资总量虽大，人均却并不多，按照我国总人口计算，当前房地产年投资额到现在人均也不到2000元。房地产业在新中国的历史上还是一个新兴产业，现在的规模化发展存在着对过去房屋严重短缺的弥补性回升因素。
2008年1～3月，房地产开发投资完成4687.75亿元，同比增长32.3%，增速同比上升5.4个百分点，高于同期城镇投资增速7.7个百分点，这是1997年以来的房地产投资的最快增速。
土地购置面积与土地开发面积增速回升
2008年1～3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3270.13万平方米，同比增长35.8%；完成土地开发面积3133.2万平方米，增长21.3%。和前三年相比，土地开发速度加快，土地开发面积与土地购置面积的差距在缩小。
房屋建设规模进一步扩大
2007年12月，全国房屋施工面积124405.8万平方米，增长32.1%。其中，新开工面积为12679.1万平方米，同比增长27.2%。全国商品房竣工面积4381.7万平方米，同比增长31.6%。商品房销售面积5144.15万平方米，同比减少4.2%。商品房销售额2154.75亿元，同比减少4.1%。其中住宅销售额1817.37亿元，同比增长0.7%。房地产市场的供给不断增加，且增速较前三年均有较大增长，但受宏观调控影响，销售面积和销售额均出现下降。
房价持续走高
2008年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨110.7%，环比上涨0.3%，涨幅比上月低0.3个百分点。发改委价格司发布报告，称部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。
政策频出，抑制过度繁荣
近年来，没有任何一个产业能引起中国各界的如此关注，引得中央政府出台如此多的调控政策。
2003年是我国房地产宏观调控初显之年。当年6月5日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行“121号文”）。“121”文件针对房地产投资和房屋空置率快速上涨的局面，出于控制信贷风险的考虑，规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％；且商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。同年8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（“国18号文”）出台。这个文件首次明确房地产已成为我国支柱产业，核心精神总的来讲是搞活房地产市场，促进房地产市场健康发展。
2004年房地产宏观调控力度迅速加大，土地部门和国家发改委介入调控。1月份，银行扩大金融机构贷款利率的浮动区间；2月份，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》；3月国土资源部、监察部联合下发通知，规定8月31日后不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，必须以“招拍挂”方式出让；4月份，人民银行在8个月的时间里，第二次提高存款准备金率；国务院发出通知，要求水泥、电解铝、房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20％及以上提高到35％及以上；国务院在全国范围内冻结农用地转非农建设用地半年；10月，央行在九年后首次加息。
2005年我国房地产宏观调控升级，出现首轮政策组合拳。3月份的《政府工作报告》中第一次明确提出要抑制高房价。据国家统计局统计，当年一季度全国房价上涨19.1％。上海市人民政府率先出台系列房价调控政策，紧接着国家颁布系列紧急煞车的行政调控和经济调控手段。《关于切实稳定住房价格的通知》（老“国八条”）在3月发出。文件清晰传达了对房价上涨过快的忧虑，文件要求“省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责，对住房价格上涨过快，控制措施不力，要追究有关责任人的责任”。5月建设部等七部委《关于做好稳定住房价格的工作意见》（新“国八条”）通知，进一步细化了房地产调控政策；国税总局联合财政部和建设部，下发《关于加强房地产税收管理的通知》，对购买不足2年的住房对外销售全额征收营业税；10月，国家税务总局《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，对二手房交易开征20％个人所得税。
2006年国家房地产宏观调控出现了第二轮的政策“组合拳”。调控的重点从上年的“价格”到新一年的“结构”。4月国务院常务会议根据房地产市场当前存在的问题，提出了有针对性的六项措施（“国六条”）；当月底国务院“九部委”出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（“国十五条”），对“国六条”进一步细化，着力从调整住房供应结构入手，在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出量化规定。其重点是套型建筑面积90平方米以下住房须占开发建设总面积70％以上。此后，包括扩大汇率浮动范围、禁地、加息、征收个税和土地增值税、限期开盘、限制外资、反腐、下派国土监察局等房地产调控措施相继出台。
2007年房地产开发投资继续高速增长，各方面对房地产业都投注了不同程度的关注。中央及各级地方政府为了保障房地产健康发展，稳定飞涨的房价，采取了各种各样的措施给房地产市场降温。出台的政策总体上可以分为“住房保障类”政策、“市场交易类”政策、“房产开发和土地调控类”政策。明确住房保障重点由经济适用房转向廉租房建设，加强对市场交易秩序的调控，加强对外资的限制，加大闲置土地处理，控制土地供应规模。
2008年房市进入“调整区”
出现“拐点”可能性不大，但房价涨幅趋缓
2008年，我国宏观经济和政策形势发展存在众多不确定性因素，因此房价走势变得错综复杂。我们认为，当前中国房地产供不应求的基本格局未有实质性改变，导致供不应求局面出现的流动性过剩和政府垄断性的土地制度没有任何改变。因此，预计2008年房价出现拐点的可能性较小。同时，负利率的持续将继续刺激住房需求的增长，可能进一步助推2008年房价进一步上涨。但受紧缩货币政策的影响，房价涨幅将会明显减缓。房地产市场拐点之说应该不成立，而且，房地产行业作为带动经济其他行业达7%以上增长的支柱性产业，作为政府也不愿意看到楼市出现拐点。但也不排除，美国经济衰退影响国内需求，并导致房价出现向下波动的趋势。
房价向合理区域回归
随着宏观调控政策的贯彻落实，房地产市场运行从2007年初的惯性上涨，到年中的房价“井喷”，再到目前买卖双方的“僵持”，呈现出胶着状态。万科率先在国内主要城市打起了降价牌，但“多米诺骨牌效应”有多大还尚待观察。
结合2007年房地产市场状况，我们认为，京津冀环渤海经济圈、长三角、珠三角地区和东部沿海地区的二线城市及中西部个别城市，已经历了快速上涨阶段，在2008年受宏观调控影响较大，房价受到抑制；而内陆中西部地区的二线城市，房地产需求正待全面释放且投机性需求较小，市场亦处于快速发展和提升周期，可能会维持一段时间的房价补涨行情。对于一些房地产需求量依然较大的城市如北京、上海，虽然部分楼盘也会出现明显降价的情况，但不会出现房价整体放量下跌的情况。
房地产市场供应结构发生变化
2008年，国家对房地产的调控思路比较明确，加强保障性住房制度的完善和保障性住房的供给，解决普通居民住房问题，因此，保障性住房建设将成为2008年房地产市场发展重点。可以预计未来保障性住房供应量将加大，现有房地产市场供应格局的改变，对抑制房价过快上涨、满足大多数居民住房需求将起到积极作用。
投资及投机将继续受到抑制
投资及投机性需求不利于房地产市场的长期稳定，因此，2008年国家仍将延续2007年的方针政策，鼓励居民自主性需求，限制投资及投机性购房需求。体现在金融政策上：一是严控外资；二是支持市民自住型购房；三是支持中低收入阶层、中小套型住房需求的同时，严格第二套、第三套住房需求的个人住房贷款管理。
房地产企业资金链条趋紧
在当前宏观调控背景下，央行持续提高存款准备金率和利率，银行信贷规模紧缩；加之房地产市场由于价格持续高位运行而出现交易量萎缩的低迷行情，房地产企业资金链条日趋紧张。
信贷风险，房市繁荣的隐忧
房地产市场融资结构存在的风险
银行贷款占比过高。长期以来，我国房地产融资以银行贷款为主。房地产贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也间接来自银行贷款。但房地产开发贷款和按揭贷款所占全部资金的比例呈下降趋势：2001～2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，2007年，全国房地产开发资金25379.03亿元中，国内贷款所占比例为20.19%，个人按揭贷款所占资金比例为11.9%。
房地产市场的不断升温给商业银行带来巨大的风险。首先，房地产贷款的余额巨大且在银行贷款中的比例较高，截至2007年底，投入房地产行业的新增中长期贷款为3337.5亿元，占全部人民币新增贷款余额的13.9%。其次，假按揭现象十分严重。不少房地产开发企业，组织非真实购房的自然人利用虚假的资料向商业银行申请个人住房贷款，套取银行信贷资金。再次，当前对房地产贷款需求的增加在很大程度上归因为房地产价格涨幅过大。一旦房地产价格走向疲软与下滑，房地产市场与银行之间的金融债务链断裂，立即会将银行的不良资产迅速上升。
房地产开发企业自有资金不足。近年来，国家对房地产项目自有资金的要求为35%，但就全国的情况看来，房地产企业自有资金比例远远不能达到要求，2007年，房地产项目自筹资金的比例仅为33%，而自有资金的比例仅为18.8%；2008年1～3月，房地产项目自筹资金的比例仅为36.3%，而自有资金的比例仅为21%。换言之，房地产开发企业总投资35%的自有资金中，有大约15%左右的资金来自于其财务报表中反映的“其他应付款”款项，多数是股东借款；而人民银行和银监会2007年联合发布的359号文明确规定自有资金只能是“所有者权益”。多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金。一旦房地产开发企业出现资金周转困难情况，根本无法偿还银行贷款。
房地产企业资金链条断裂的风险
银行信贷趋紧使房地产企业获得贷款较以前更加困难。在宏观调控背景下，银行整体资金规模趋于紧张。2003年开始，经济开始进入新一轮周期的上升阶段。由于2003年一季度的经济增长率达到9.9%，引发对经济过热的担忧。从2004年至今，利率进入一个加息周期，而2007年经过6次加息，一年期存款利率历经六次调整，从年初的2.52%提高到了年末的4.14%，提高幅度为64%；一年期贷款基准利率比年初增加1.35个百分点，从6.12%提高到7.47%；五年期贷款基准利率增加0.99个百分点，从6.84%提高到7.83%。经过十次调整，存款准备金率已经从2007年1月15日的9.5%上调到12月25日的14.5%，调整幅度超过50%，共收缩流动性2.2万亿元。
加之房地产行业属于调控性行业，银行不可能象前几年一样保持对房地产开发贷款的投放力度。具体地说，国有商业银行在信贷规模的分配上严格遵从国家相关部门宏观调控的要求；而中小银行在央行出台持续提高存款资金比例等政策的情况下，也没有足够的信贷资金投向房地产企业。即使是以往各银行所青睐的优质大客户也面临资金紧张的状况，对其的贷款利率也从以前的基准利率或优惠利率纷纷至少上浮10%的水平。
直接融资受到限制。早在2006年，在信贷闸门继续收缩之后，许多房地产开发企业纷纷谋求境内外公募上市、发债或境内外私募融资的方式。但是，在目前的国际国内金融环境下，市场普遍预期美国经济已陷入衰退，欧美各金融机构为求自保，均谨慎放贷，全球信贷恶化所掀起的抛售潮，使金融环境恶化。由此带给国内房地产的潜在影响是，近期在香港和境外市场IPO（首次公开发行股票）等融资的房企，将面临较恶劣的市场环境，在定价上面临较大的压力。并且，已经境外上市的房企，再融资也受压。此外，中国证监会也表态“支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。”筹划一年多的恒大地产上市受挫，对准备上市的40多家房地产公司在资金上和心理上都将会造成巨大的影响，富力地产的回归A股也因此而搁置。与之应景的是，最新收盘价体现出在港内地房地产股的整体颓势。
市场低迷导致销售无法及时实现的风险
由于战线过长、市场低迷导致销售无法及时实现，房地产企业持有的现金不足，资金链条断裂的风险加剧。以笔者掌握的资料看，各大房地产企业的资产负债比例偏高，这在市场环境不太好的情况下加剧了银行风险。
在2007年，各大房地产企业纷纷跑马圈地。以恒大地产为例，该公司2007年年末的土地储备达到了惊人的4580万平方米，比2006年末的不足600万平方米急速膨胀了8倍，囤积量不仅仅是万科的两倍，还超越了此前的“地主”碧桂园成为内地“最大地主”。随着国家土地政策的严格执行，房地产企业必须在规定的时间内对土地进行开发，这加大了其对资金的需求，需要同时开工建设多个项目。在当前的市场背景下，囤地太多的企业可能因为资金链条紧张而受到冷遇。
目前针对市场低迷的情况，广州、深圳等地开发商打出的“分期首付”、垫付首付款等促销手段。市民买房可以首付两成，其余一成由开发商垫付，而购房者只需要与开发商再签订一个合同，保证在10个月或一定期限内归还开发商垫付的房款就可以在银行申请到房贷。这种分期首付类似于美国的次贷，变相降低了首付门槛，从而加大了银行的风险，实质上是银行代开发商“饮鸩”，同时也架空了“房贷首付至少三成”的政策，应该引起警惕。
抵押物无法变现或贬值的风险
2008年，政府对房地产市场的一个调控重点是增加对包括经济适用房、廉租住房和两限房在内的保障性住房的建设，但是，保障性住房的产权和开发建设主体不一致，无法办理有效的抵押登记，而借款主体又是房地产开发企业。因此，在保障性住房的房地产开发企业挪用银行贷款后，银行无法有效处理抵押物。
此外，房地产企业抵押的土地及在建工程多以市场评估值进行估价，而随着部分城市房地产价格的回落，抵押物的价值也随之缩水，银行持有的抵押物面临贬值的风险。
风险防范，多管齐下
从美国、日本以及东亚各国和地区的教训中可见，银行信贷在房地产业的过度扩张，是造成其房地产泡沫过度膨胀的重要原因。如果银行持有大量的房地产，或者是以房地产为抵押品的资产，那么房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，而这又进一步提高了房地产的价格。这一过程循环往复，使得房地产价格日益偏离实际均衡价格，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。但这只是问题的一个方面。银行在房地产泡沫迅速崩溃方面，也扮演了同样重要的角色。如果出现某种未可预见的不确定因素导致房地产价格下跌，那么这将直接降低银行所拥有的房地产资产的价值，并将使银行资产的规模缩水。同时，房地产价格的下跌也使以房地产作为抵押品的贷款项目价值下降，并导致违约率上升，从而使银行的资产缩水、盈利下降，而且，房地产价格下跌的同时也传递了房地产信贷风险加大的信号。所有这些都将促使银行业不得不减少对房地产业的信贷供给。同时，监管者为了应对不利的局面，可能执行更为严格的监管措施(如提高资本准备金、执行更严格的银行头寸规定以及针对房地产业的信贷管制等等)。这进一步缩减了房地产业的信贷，从而对房地产价格施加了更大的下降压力。
目前，我国金融体系的发展尚不健全，房地产市场的泡沫膨胀与银行信贷资金的分布存在着高度的正相关性。我国的金融体系以银行间接融资方式为主，银行部门持有全国80%左右的金融资产，银行在引导资源的配置过程中发挥着重大的作用。然而这种以银行为主体的金融体系在发挥融资作用的同时，使企业部门和家庭部门的金融风险也集中于银行机构。在这种情况下，一旦经济形势发生逆转、人们对经济的预期发生变化、或者出现不可预见的事件时，银行部门往往是最先受到冲击的部门。
因此，要密切关注银行的房地产信贷资产质量，加强房地产贷款风险管理。
关注经济周期波动对房地产市场的影响
自2002年中国进入新一轮经济增长周期以来，境内商业银行在旺盛的贷款需求和流动性过剩的双重推动下，贷款增长尤其是个人贷款增长速度居高不下，2007年以来，商业性购房贷款中的个人住房贷款增速呈逐月加快趋势，2007年6月末个人住房贷款增速比1月末和第一季度末分别提高4.8个和4.6个百分点。商业银行必须注意在经济增长上行阶段忽视风险必将导致经济增长下行阶段风险甚至是危机的爆发。中国目前已经历了近6年的经济快速增长时期，无论是从经济运行本身具有的周期性特征，还是宏观调控态势来看，未来几年中国经济高位增长的势头可能放缓。虽然如前所述，当前我国房地产市场供求不平衡的局面将长期存在，房地产价格上涨将持续一段时间，但是一旦经济发生周期性波动，商业银行的房地产贷款质量问题将首当其冲。
严格房地产项目准入和客户准入，加强风险管理
美国次级债危机爆发的重要原因之一，在于金融机构为了逐利而不惜降低借贷标准，由于房价的不断上涨而忽视了住房贷款的第一还款来源，也就是贷款人自身的偿付能力。贷款公司和银行为了营销推出了一系列新产品，包括所谓的“零首付”“零文件”贷款等，从现在的情况来看，这些行为都是不审慎的。银行将这些贷款证券化，把风险从银行账本上转移到资本市场，风险本身并没有消失，而是为后来危机的爆发埋下了祸根。对金融机构而言，在市场处于繁荣时期或者预期市场繁荣时，也不能降低客户的准入门槛，更要关注产品的风险限额，不能降低产品准入门槛。
注意住房按揭贷款的潜在信用风险
未来除了要加强对借款人的信用审查之外，中资银行要吸取美国“次贷”教训，要准确判断房地产市场走势，提前采取措施避免房价回落的不利影响，要采取严格的贷前检查杜绝虚假按揭。加强贷款风险控制，重点防范可能出现资金链危机的客户，同时重视客户的资信审核，吸取次贷危机由低偿付能力低信用客户“引爆”的教训。目前，国内的银行开始收缩了房贷业务，北京、上海、深圳、温州、福州等城市都传出了本地商业银行收紧个人房贷的消息，住房循环贷款已经全面收紧；部分银行停办消费类房产抵押贷款；二手房房贷审批更加严格，个别银行暂停该项业务；一些银行提高了购买多套住房的首付比例。
加强对企业现金流动和自有资金的监测和控制
根据笔者的经验，银行在贷款发放前对房地产开发企业进行客户及项目准入时，对其财务状况中的资产负债水平、盈利水平关注度较高，但是对其现金流状况则关注不够。作为资金密集型的房地产企业，银行应该加大对房地产企业现金状况和项目自有资本金的审查，特别是利用银行系统自身网络对区域性或全国性房地产开发企业的整体现金流状况进行监控，防止银行信贷资金被挪作他用。
落实担保条件，加强资金监管
房地产开发贷款原则上应采取担保方式，应优先选择拟开发项目的土地使用权及在建工程作为抵押，不得接受空置三年以上的商品房作为贷款的抵押物，贷款抵押率最高不得超过70%。在发放房地产开发贷款时，加强对贷款的资金监管，避免贷款资金被挪用。此外，在发放保障性住房的房地产开发贷款时，贷款主体必须是在和银行有过业务往来的客户，尽量投向信用良好综合实力强、经营业绩良好、的大中型房地产企业（集团）及其投资控股且集中管理的房地产项目公司，以保证资金安全。
基于房地产开发贷款和个人住房按揭的产品创新须谨慎
此次美国次级债危机的一大成因是由于信息不对称而导致市场失灵。有关次级房贷的大量真实信息存于贷款公司和经纪公司，资产证券化以后，风险转移给了市场，但信息并没有很好地传递给投资者。投资者完全依靠评级公司来定价，而事实上评级公司的评级却出了很大问题。必须慎重考虑如何开展资产证券化。与美国不同的是，中国房地产抵押贷款主要由银行提供，由此引发的房贷风险难以化解。国内抵押贷款证券化的进程也相对缓慢。需要警惕的是宏观金融变动对包括地产股在内的资本市场的影响，以及本在酝酿中的房地产资产证券化道路可能出现的变化。一方面可以推动住房按揭贷款证券化市场的发展，以化解集中于银行体系的金融风险，另一方面也要吸取美国次级债的教训，杜绝来自房地产开发、公司治理、税收等制度上的漏洞，消除引发房市、股市投机的内生机制，规避类似风险的出现。
（作者单位：中国建设银行）