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摘要：房地产业是国民经济的基础性产业之一，它的带动性强，关联度高，对拉动地方经济增长起着非常重要的作用。同时，房地产业也是加快城市建设和城镇化进程的主要推手。衡南县城作为一个新兴城市，如何做大、做优房地产业，充分发挥房地产业在促进县城建设、拉动经济增长、构建和谐人居中的作用，值得我们认真探索与思考。
关键词：县城房地产行业；产业发展；影响原因；制约发展；行业管理
中图分类号：F293文献标识码： A
一、我县县城房地产业发展的基本概况
1、贡献
对于一个产业相对簿弱、城市造血功能不足的地方政府，房地产业可以算是经济发展的支柱产业，也是财政税收的主要来源。仅以近三年为例，2011年，全县财政总收入9．3亿元，房地产行业完成税收2.2亿元，占23.7％。2012年全县财政总收入11.03亿元，房地产行业完成税收2.6亿元，占23.6％。2013年全县财政收入12.82亿元，房地产行业税收2.66亿元，占20.7％。加上规费收入和土地出让收益，整个行业对财政的贡献相当大，是财政收入的支撑点，在推动县城建设和拉动地方经济发展起着举足轻重的作用。
2、现状
2014年上半年全国房地产市场充斥着“低迷”、“降价”、“解禁”、“观望”等字眼，市场整体形势持续走低，购房者蛰伏观望，并且这一情况并末好转，下半年将持续走低，市场整体的低迷氛围将充斥2014年。我县市场的整体销售情况同样不乐观，成交量较往年同期明显走跌，市场供应量却逐步上升。l-6月份，全县共批准预售商品房面积23.9万m2，与去年同比增加了110.36％，而全县商品房销售网上签约面积仅9．9万m2，供销比为2.16：1，供需比例失衡。且这些批准预售项目大部分为去年开发建设今年投放市场的，今年下半年还有几个大型楼盘进入销售期，将为市场再增加供应量。在供应量充足，而购买力相对不足的情况下，各个楼盘销售情况明显分化，个别楼盘出现滞销的现象。市场存量持续增多，但我县市场环境相对一、二、三线城市来说比较健康，房价水平保持健康发展状态，市场整体以刚需支撑为主，尽管购房者观望氛围浓厚，但需求量并未遗失，尤其刚需将被市场环境积压。因此，下半年各大房企之间的价格竞争和产品竞争将成为市场的主旋律。
二、当前影响和制约我县县城房地产业发展的原因分析
从调查情况看，当前影响和制约县城房地产业发展的主要原因有以下几个方面：
(一)市场发展环境不优，影响了开发商的投资积极性。主要表现在：服务不优，审批环节过多，办事程序繁复，办事效率低；强揽工程，强供地材，强行摊派赞助，环境不好等问题。
(二)县城基础设不到位，影响了房地产开发项目建设进度。主要表现在：项目周边道路未通、水电等管网设施也未跟进。
(三)开发成本过高，与市场销售价格不对称，利润空间微薄。主要表现在：土地成本上涨；税费负担重；融资难且融资成本高。
(四)难以判断房地产业发展趋势，消费者“持币观望”心态渐浓。
(五)市场舆论信息不对称，受房地产泡沫论和买涨不买跌的心理影响，群众对房价下跌存在心理预期，对国家政策和周边市场变化比较敏感，影响了买房、购房积极性。
(六)由于银行机构收紧个人住房贷款，提高首套房贷利率，延长贷款审批放款时间，影响了部分刚需购房者的购房能力。
(七)县城承载能力不够，公共产品投入不足，对外吸引力较弱。
(八)城市规划区范围内住房商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给房地产市场的人气发展带来一定影响。由于单体开发仍然存在，不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。
(九)房地产市场配套体系不完善，开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。
三、加强房地产行业管理，促进县城经济利好发展
房地产业是地方经济的睛雨表，房地产市场的健康和稳定发展对于经济可持续发展至关重要，对县城发展建设起着推波助澜的作用。现就如何维护和规范好房地产市场，提出如下意见建议。
1、建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导房地产业健康发展。尽快建立县房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。
2、加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡。县级相关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持房地产开发规模与有效需求的同步增长。
3、完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。加强房地产开发企业的资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中改变容积率、合同不兑现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度。
4、加强住房政策性保障，合理引导商品房结构调整，完善住房供给体系。一方面积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房。另一方面加大保障性安居工程建设力度，切实解决城镇中低收入家庭和县城“夹心层”住房困难问题。真正建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。
5、加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场健康发展。房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县的情况看房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。一要制定、完善相关管理规定，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。二要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌。
參考文献：
[1]袁广新.浅析房地产经济的研究及发展[J].中国外资.2012(08).
[2]闫新红,艾燕.论房地产经济与市场经济发展的协调[J].现代商业.2011(08).
[3]侯伟.房地产市场良性发展与国家宏观调控[J].品牌(理论月刊).2010(07).
关键词：县城房地产行业；产业发展；影响原因；制约发展；行业管理
中图分类号：F293文献标识码： A
一、我县县城房地产业发展的基本概况
1、贡献
对于一个产业相对簿弱、城市造血功能不足的地方政府，房地产业可以算是经济发展的支柱产业，也是财政税收的主要来源。仅以近三年为例，2011年，全县财政总收入9．3亿元，房地产行业完成税收2.2亿元，占23.7％。2012年全县财政总收入11.03亿元，房地产行业完成税收2.6亿元，占23.6％。2013年全县财政收入12.82亿元，房地产行业税收2.66亿元，占20.7％。加上规费收入和土地出让收益，整个行业对财政的贡献相当大，是财政收入的支撑点，在推动县城建设和拉动地方经济发展起着举足轻重的作用。
2、现状
2014年上半年全国房地产市场充斥着“低迷”、“降价”、“解禁”、“观望”等字眼，市场整体形势持续走低，购房者蛰伏观望，并且这一情况并末好转，下半年将持续走低，市场整体的低迷氛围将充斥2014年。我县市场的整体销售情况同样不乐观，成交量较往年同期明显走跌，市场供应量却逐步上升。l-6月份，全县共批准预售商品房面积23.9万m2，与去年同比增加了110.36％，而全县商品房销售网上签约面积仅9．9万m2，供销比为2.16：1，供需比例失衡。且这些批准预售项目大部分为去年开发建设今年投放市场的，今年下半年还有几个大型楼盘进入销售期，将为市场再增加供应量。在供应量充足，而购买力相对不足的情况下，各个楼盘销售情况明显分化，个别楼盘出现滞销的现象。市场存量持续增多，但我县市场环境相对一、二、三线城市来说比较健康，房价水平保持健康发展状态，市场整体以刚需支撑为主，尽管购房者观望氛围浓厚，但需求量并未遗失，尤其刚需将被市场环境积压。因此，下半年各大房企之间的价格竞争和产品竞争将成为市场的主旋律。
二、当前影响和制约我县县城房地产业发展的原因分析
从调查情况看，当前影响和制约县城房地产业发展的主要原因有以下几个方面：
(一)市场发展环境不优，影响了开发商的投资积极性。主要表现在：服务不优，审批环节过多，办事程序繁复，办事效率低；强揽工程，强供地材，强行摊派赞助，环境不好等问题。
(二)县城基础设不到位，影响了房地产开发项目建设进度。主要表现在：项目周边道路未通、水电等管网设施也未跟进。
(三)开发成本过高，与市场销售价格不对称，利润空间微薄。主要表现在：土地成本上涨；税费负担重；融资难且融资成本高。
(四)难以判断房地产业发展趋势，消费者“持币观望”心态渐浓。
(五)市场舆论信息不对称，受房地产泡沫论和买涨不买跌的心理影响，群众对房价下跌存在心理预期，对国家政策和周边市场变化比较敏感，影响了买房、购房积极性。
(六)由于银行机构收紧个人住房贷款，提高首套房贷利率，延长贷款审批放款时间，影响了部分刚需购房者的购房能力。
(七)县城承载能力不够，公共产品投入不足，对外吸引力较弱。
(八)城市规划区范围内住房商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给房地产市场的人气发展带来一定影响。由于单体开发仍然存在，不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。
(九)房地产市场配套体系不完善，开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。
三、加强房地产行业管理，促进县城经济利好发展
房地产业是地方经济的睛雨表，房地产市场的健康和稳定发展对于经济可持续发展至关重要，对县城发展建设起着推波助澜的作用。现就如何维护和规范好房地产市场，提出如下意见建议。
1、建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导房地产业健康发展。尽快建立县房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。
2、加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡。县级相关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持房地产开发规模与有效需求的同步增长。
3、完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。加强房地产开发企业的资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中改变容积率、合同不兑现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度。
4、加强住房政策性保障，合理引导商品房结构调整，完善住房供给体系。一方面积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房。另一方面加大保障性安居工程建设力度，切实解决城镇中低收入家庭和县城“夹心层”住房困难问题。真正建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。
5、加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场健康发展。房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县的情况看房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。一要制定、完善相关管理规定，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。二要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌。
參考文献：
[1]袁广新.浅析房地产经济的研究及发展[J].中国外资.2012(08).
[2]闫新红,艾燕.论房地产经济与市场经济发展的协调[J].现代商业.2011(08).
[3]侯伟.房地产市场良性发展与国家宏观调控[J].品牌(理论月刊).2010(07).