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摘要：不动产统一登記作为一项重大改革举措，需要发挥立法的引领和保障作用。《天津市不动产登记条例》作为全国首部不动产登记方面的地方性法规，在全国起到了一定的示范和带动效应，实现了立法与改革的同频共振。作为实施性综合立法，在法规结构和具体制度设计上进行了探索创新，保障和推动了不动产登记改革工作，助力持续改善不动产登记营商环境。
关键词：不动产登记;地方立法;保障;推动
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2019）11-0049-53 收稿日期：2019-09-05
1不动产登记地方立法的背景
长期以来，我国对各类不动产实行由多个部门分散登记。由不同的部门对不同种类的不动产进行管理和登记，容易出现不动产权利登记信息的重叠和冲突，导致不同不动产之间的权属界线不清、权利归属不明，给群众带来不便，也影响不动产交易的安全和效率，引发许多矛盾和纠纷。为了从根本上解决这一问题，《物权法》明确规定国家对不动产实行统一登记制度。统一登记后，不动产的所有信息在一个统一的信息平台上进行登记，可以提高登记的准确性和权威性，更好地厘清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，更好地维护当事人的不动产物权。整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是落实《物权法》规定的必然要求，是党的十八届三中全会全面深化改革的重要内容，是加强和创新社会治理的重要举措，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便群众，具有重要意义。
天津是全国较早实行房屋土地统一登记的城市，并在《物权法》出台之前就制定了《天津市房屋权属登记条例》《天津市土地管理条例》等地方性法规，在规范房地统一登记行为、方便群众办理登记、维护不动产交易安全、解决房屋登记历史遗留问题等方面发挥了重要作用。2015年3月1日，国务院《不动产登记暂行条例》施行，整合各部门不动产登记职责，将土地、房屋、草原、林地、海域等各类不动产由各部门分散登记变为统一登记。明确提出了统一不动产登记机构、统一不动产登记簿册、统一不动产登记依据和统一不动产登记信息平台“四个统一”要求。2015年11月30日，天津在全国率先实施了全市域、全方位、全要素的不动产统一登记。2016年7月29日，《天津市不动产登记条例》经过市十六届人大常委会三次审议通过，于同年9月1日起正式施行。《天津市不动产登记规范》《天津市不动产权籍调查规范》《天津市不动产登记档案管理规范》等配套文件也与《天津市不动产登记条例》同步实施。这是全国首部有关不动产统一登记的地方性法规，对全国不动产统一登记工作起到了积极示范带动效应，实现了地方立法与改革的良性互动和紧密衔接，有力保障和推动了天津不动产统一登记改革进程，也为国家不动产登记立法积累了有益经验。
2不动产登记地方立法的功能定位
2.1不动产登记在我国民事法律制度中的地位
物权制度是我国的一项民事基本制度，全国人大于2007年制定了《中华人民共和国物权法》。不动产登记是《物权法》中的一项具体制度，它的地位和作用主要体现在以下两个方面：
第一，不动产登记是不动产物权获得法律承认和保护的依据。不动产登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件。不动产登记最基本的法律效力表现为：除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生物权效力。从《物权法》出台至今，不动产登记的实践进展空前，农村的房地登记已纳入不动产统一登记之中，土地承包经营权在过渡期结束后也将实行统一登记。2019年，自然资源部、财政部、生态环境部、水利部、国家林业和草原局联合印发《自然资源统一确权登记暂行办法》，标志着我国开始全面实行自然资源统一确权登记制度。新修订的《土地管理法》第12条规定：“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行”。可以预见的是，法律规定应当进行登记的不动产物权种类和范围会越来越大。这就更加需要不动产登记制度进行不断的补充和完善，为不动产物权的确认和交易流转提供法律基础。
第二，完善的不动产登记制度为实现增加群众的财产性收益奠定基础。群众的收入通常可分为两种类型，一种是工资性收入，一种是财产性收入。其中，财产性收入是衡量国民富裕程度的重要指标。长期以来，我国群众的人均可支配收入中工资性收入所占比重较大，而财产性收入占比重较小。财产性收入主要是通过财产的交易、出租或进行对财产运营所获得的财产增值收益、出让收益、租金等。在财产性收入中，不动产因其价值重大，往往是群众生活中最重要的一项财产。如何让不动产真正“动起来”，成为可以在市场上自由抵押、转让、出售、出租，乃至形成可交易流动的金融资产，必须有完善的物权法律制度作为保障。作为不动产物权变动的法定公示方法，不动产登记制度是否完备和完善，直接影响不动产交易流转的安全和效率。因此，增加群众的财产性收人，需要有完善的不动产登记制度作为法律支撑和制度基础。
2.2不动产统一登记地方立法的必要性
一是贯彻实施《物权法》和国务院《不动产登记暂行条例》。早在2007年颁布的《物权法》中就明确规定国家实行不动产统一登记制度。但是由于不动产登记的职责整合涉及地方诸多部门职责的整合，触及多方面的利益，事实上统一登记工作的进展非常缓慢。直到2014年11月国务院才公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。《不动产登记暂行条例》是在全国逐步推进不动产统一登记工作过程中一部具有过渡性、原则性的行政法规，其中仅有第35条对不动产登记的基本原则、登记的权利范围、不动产登记簿、登记种类、登记程序的主要环节、登记信息的共享和保护、法律责任等作了框架性规定。有关不动产统一登记中的诸多内容都需要进行细化方能适用。比如，对不同种类的不动产权利如何进行首次登记、转移登记、变更登记、注销登记，以及在预告登记、更正登记、异议登记和查封登记的具体程序方面，都没有进行具体规定。而这些恰好是不动产统一登记的重要内容。因此，需要结合地方的不动产登记实践经验和现实情况，制定专门地方性法规进行细化和补充。一方面要对上位法规定的较原则的、不够明确的内容规定进行细化，使其具有可操作性。另一方面要对上位法没有规定的内容进行必要的补充，使其能够解决地方的实际问题。 二是弥补《不动产登記暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》法律效力层级较低的不足。尽管原国土资源部于2016年1月和6月相继出台了《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》，对《不动产登记暂行条例》进行具体化，但这两个文件一个是部门规章，一个是部门规范性文件，法律效力层级都相对较低，都不能作为人民法院行政诉讼活动中判决的法律依据。另外，由于长期以来各地在不动产登记方面的管理体制、职责整合情况、统一登记的基础方面存在较大差异，在实施统一登记过程中需要解决的新问题和新情况也各不相同。《不动产登记暂行条例实施细则》是从全国的一般性特点出发，具有普遍性，不能够完全解决具有地方特色的实际问题。
三是回应和解决地方不动产统一登记实践问题。近年来，天津在推动不动产统一登记方面取得明显成效，始终朝着统一登记的方向发展。天津是全国较早实行房屋土地统一登记的城市，在规范房地统一登记行为、方便群众办理登记、维护不动产交易安全、解决房屋登记历史遗留问题、房地登记信息查询等方面积累了丰富的立法和实践经验，为建立天津市不动产统一登记制度奠定了坚实基础。在推进房地统一登记的多年实践中相继出现了一些新问题，包括：办理了房屋登记未办理土地登记如何处理;开发商不按约定配合购房人办理预告登记的如何处理;办理了预告登记的购房人人住满两年，开发商仍未办理首次登记，购房人如何办理转移登记;利害关系人能否按人名进行查询，等等。这些新问题以及这些年来天津为解决这些新问题采取的经验做法，需要通过制定地方性法规确立下来，为天津不动产统一登记工作提供更加充分具体的地方性法规依据。
四是实现地方各类不动产登记依据的统一。天津的不动产登记工作始终是在地方立法的规范和保障下朝着统一登记的方向不断前进。天津在2006年就实现了房屋、土地的统一登记，并先后出台了《天津市房屋权属登记条例》《天津市土地管理条例》《天津市海域使用管理条例》等多个规范各类不动产登记的地方性法规。在实行不动产统一登记之后，需要对这些地方性法规按照《物权法》和国务院《不动产登记暂行条例》的规定和精神进行整合和清理，以实现天津市各类不动产登记依据的统一，便于操作和执行。
3不动产登记地方立法的主要制度创新
《天津市不动产登记条例》共分为7章80条，包括总则、一般规定、不动产权利登记、其他登记、不动产登记资料的管理、法律责任和附则，对天津市不动产统一登记工作进行了全面规范。《天津市不动产登记条例》的特色主要体现在以下5个方面。
3.1始终坚持了便民理念和精神
《天津市不动产登记条例》规定：市规划和自然资源行政主管部门是本市不动产登记机构，负责全市不动产登记工作;市规划和自然资源行政主管部门可以委托区国土资源管理部门办理不动产登记事务;农业农村管理部门配合不动产登记机构做好登记工作;当事人应当向不动产登记机构申请不动产登记;当事人可以依照国家有关规定委托他人代为申请不动产登记;不动产权利人、利害关系人依法申请查询、复制不动产登记资料的，应当向不动产登记机构提出申请;经预告登记的商品房首次登记后，购房人可以直接申请房屋所有权转移登记;已经办理预购商品房抵押权预告登记的，购房人在办理房屋所有权转移登记后，抵押权预告登记转为抵押权登记，抵押权预告登记日期即为抵押权登记日期。
3.2补充完善了共有不动产的登记程序
实践中多人申请共有不动产登记的情形较多，也比非共有不动产登记更为特殊和复杂。在申请时，原则上应当由全体共有人共同申请。但《物权法》规定了处分按份共有的不动产，可以由占份额三分之二以上的按份共有人同意即可。考虑到占多数份额的共有人同意即可处分不动产，必然会影响其他占少数份额的共有人的权益，有必要在登记程序上保障其他共有人对处分事项是知情的。因此，《天津市不动产登记条例》规定，申请共有不动产登记的，应当由全体共有人共同申请。处分按份共有的不动产，可以由占份额三分之二以上的按份共有人申请登记，并同时提供其他按份共有人知悉处分的证明材料。应当注意的是，这里的“知悉处分的证明材料”可以有多种形式。不动产登记主管部门可以结合实际情况，进行更加具体的操作规范。
3.3在法规体例结构体现创新
对各类不动产权利登记情形和要件采用一般规定与特别规定相结合的立法体例。为了避免条文内容的重复，力求条文简明、层次清晰，方便各类不动产权利登记的操作和执行，《天津市不动产登记条例》第2章规定的是各类不动产权利登记一般情形和共性。第3章分别对各类不动产权利登记的个性情形和申请材料进行规定。第3章分为6节，分别对申请国有建设土地使用权及房屋所有权，集体土地所有权、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，宅基地使用权及房屋所有权，海域使用权，土地承包经营权，地役权和抵押权登记的个性情形和材料作了规定。第4章对预告登记、异议登记等其他登记的个性情形和材料作了规定。
3.4积极回应了登记实践中的疑难问题
借鉴以往解决登记疑难问题的成功经验，《天津市不动产登记条例》对经预告登记的商品房购房人人住2年后，房地产开发企业未办理首次登记、统一登记之前遗留的因故未办理房屋所有权登记和房地合并登记前办理了房屋登记未办理土地使用权登记3种情形，分别规定了具体的转移登记和补登程序。①经预告登记的商品房购房人人住2年后，房地产开发企业未办理首次登记的，购房人可以直接申请房屋所有权转移登记。不动产登记机构受理申请后，应当对需要核查的有关内容进行核查。②2002年12月31日前依法应当办理房屋所有权登记因故未办理的，当事人可以凭房屋权属来源证明和未登记原因证明材料或者未登记原因说明，申请登记。不动产登记机构受理申请后，应当进行核查并将有关情况在本市主要报纸上予以公告;公告3个月期满无异议的，予以登记。③2005年12月31日前国有土地上已登记房屋因故未办理土地使用权登记的，不动产登记机构可依据房屋权属证书以及土地权属来源证明，确定建设用地使用权范围并在本市主要报纸上予以公告;公告3个月期满无异议的，予以登记。 3.5规范不动产登记信息的查询程序
《天津市不动产登记条例》规定，不动产权利人可以查询、复制自己的全部不动产登记资料。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。除不动产权利人查询自己的不动产登记信息不受查询范围限制以及国家有关机关可以依法按人名人查房以外，其他个人和单位只有与所要查询的不动产存在交易、继承、诉讼、仲裁方面的利害关系时，才可以查询、复制该不动产的自然状况、不动产权利人以及查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。申请时应提供身份证明、利害关系证明以及不动产坐落或者不动产权属证书、不动产登记证明的证号。这就排除了不动产权利人以及有关国家机关以外的人“以名查房”的可能性，保护权利人的财产隐私。
4地方立法助力不动产登记营商环境持续优化
不动产登记的便利化、法治化，是优化营商环境的重要组成部分。登记财产是世界银行营商环境评价指标之一，主要涵盖转移不动产的便利度、土地管理质量及改革三大部分内容，指标的设置充分体现了不动产登记和土地管理工作水平。得益于不动产统一登记法律法规制度的加快完善，2019年我国以土地、房产等不动产为主的登记财产指标排名跻身全球先进行列，我国营商环境评价“登记财产”指标从2018年的第41名上升至第27名，提升了14名，達到全球先进水平。
近年来，在地方立法的保障和推动下，天津不动产登记主管部门通过优化登记业务流程，创新推行一系列便民措施，压缩办理时限，提升服务质量，不动产登记效率和质量不断提升，营商环境持续得到改善。自实施不动产统一登记以来，全市共办理不动产登记约390万件。2018年以来，天津加快推进“不动产登记一网通”改革，提高不动产登记标准化、智能化、便利化水平，开启“全城通办、不见面审批、一趟不用跑”新模式，方便企业和群众办理登记。2019年4月1日起，在全市实现不动产查封登记、异议登记、即时办结;企业办理转移登记3个工作日内办结，抵押登记3个工作日内办结;一般登记包括不动产首次登记、变更登记、转移登记、更正登记、地役权、不动产预告登记、注销登记等5个工作日内办结。在市内六区，针对企业不动产转移登记、国有建设用地使用权首次登记、土地抵押权登记、抵押权注销登记、预售登记等几类业务在1个工作日内办结。自2019年5月20日起，为支持实体经济发展，降低市场运行成本，本市工业、仓储类的不动产转移登记，在符合相关规定情况下，可依申请实现即时办结。
不动产登记改革还在深入推进，不动产登记法律法规体系也在加速完善过程中。2019年5月30日，为落实深化“放管服”改革和机构改革要求，与国务院《不动产登记暂行条例》的最新修改保持一致，天津市人大常委会又对条例部分条款及时进行了修正。2019年9月1日，《天津市优化营商环境条例》正式实施。作为营商环境领域一部管总的地方性法规，对不动产登记工作提出了明确要求：规划和自然资源等部门应当优化不动产登记办事流程，办理一般登记、抵押登记等业务，申请材料齐全并符合法定形式的，应当压缩办理时限。当前，《土地管理法》已完成修正，民法典物权编草案已经全国人大常委会两次审议。全国人大常委会已将制定《不动产登记法》列为十三届全国人大立法规划一类立法项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。自然资源部已将研究起草《不动产登记法》列入2019年立法工作计划论证储备类项目。天津市人大常委会法工委也在密切关注着国家层面相关法律法规的立法进展和本市不动产登记改革进程，总结改革成果和经验，适时启动不动产登记条例的修改工作，更好地维护企业和群众的财产权益，实现立法与改革的良性互动，持续助力改善营商环境。
关键词：不动产登记;地方立法;保障;推动
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2019）11-0049-53 收稿日期：2019-09-05
1不动产登记地方立法的背景
长期以来，我国对各类不动产实行由多个部门分散登记。由不同的部门对不同种类的不动产进行管理和登记，容易出现不动产权利登记信息的重叠和冲突，导致不同不动产之间的权属界线不清、权利归属不明，给群众带来不便，也影响不动产交易的安全和效率，引发许多矛盾和纠纷。为了从根本上解决这一问题，《物权法》明确规定国家对不动产实行统一登记制度。统一登记后，不动产的所有信息在一个统一的信息平台上进行登记，可以提高登记的准确性和权威性，更好地厘清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，更好地维护当事人的不动产物权。整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是落实《物权法》规定的必然要求，是党的十八届三中全会全面深化改革的重要内容，是加强和创新社会治理的重要举措，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便群众，具有重要意义。
天津是全国较早实行房屋土地统一登记的城市，并在《物权法》出台之前就制定了《天津市房屋权属登记条例》《天津市土地管理条例》等地方性法规，在规范房地统一登记行为、方便群众办理登记、维护不动产交易安全、解决房屋登记历史遗留问题等方面发挥了重要作用。2015年3月1日，国务院《不动产登记暂行条例》施行，整合各部门不动产登记职责，将土地、房屋、草原、林地、海域等各类不动产由各部门分散登记变为统一登记。明确提出了统一不动产登记机构、统一不动产登记簿册、统一不动产登记依据和统一不动产登记信息平台“四个统一”要求。2015年11月30日，天津在全国率先实施了全市域、全方位、全要素的不动产统一登记。2016年7月29日，《天津市不动产登记条例》经过市十六届人大常委会三次审议通过，于同年9月1日起正式施行。《天津市不动产登记规范》《天津市不动产权籍调查规范》《天津市不动产登记档案管理规范》等配套文件也与《天津市不动产登记条例》同步实施。这是全国首部有关不动产统一登记的地方性法规，对全国不动产统一登记工作起到了积极示范带动效应，实现了地方立法与改革的良性互动和紧密衔接，有力保障和推动了天津不动产统一登记改革进程，也为国家不动产登记立法积累了有益经验。
2不动产登记地方立法的功能定位
2.1不动产登记在我国民事法律制度中的地位
物权制度是我国的一项民事基本制度，全国人大于2007年制定了《中华人民共和国物权法》。不动产登记是《物权法》中的一项具体制度，它的地位和作用主要体现在以下两个方面：
第一，不动产登记是不动产物权获得法律承认和保护的依据。不动产登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件。不动产登记最基本的法律效力表现为：除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生物权效力。从《物权法》出台至今，不动产登记的实践进展空前，农村的房地登记已纳入不动产统一登记之中，土地承包经营权在过渡期结束后也将实行统一登记。2019年，自然资源部、财政部、生态环境部、水利部、国家林业和草原局联合印发《自然资源统一确权登记暂行办法》，标志着我国开始全面实行自然资源统一确权登记制度。新修订的《土地管理法》第12条规定：“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行”。可以预见的是，法律规定应当进行登记的不动产物权种类和范围会越来越大。这就更加需要不动产登记制度进行不断的补充和完善，为不动产物权的确认和交易流转提供法律基础。
第二，完善的不动产登记制度为实现增加群众的财产性收益奠定基础。群众的收入通常可分为两种类型，一种是工资性收入，一种是财产性收入。其中，财产性收入是衡量国民富裕程度的重要指标。长期以来，我国群众的人均可支配收入中工资性收入所占比重较大，而财产性收入占比重较小。财产性收入主要是通过财产的交易、出租或进行对财产运营所获得的财产增值收益、出让收益、租金等。在财产性收入中，不动产因其价值重大，往往是群众生活中最重要的一项财产。如何让不动产真正“动起来”，成为可以在市场上自由抵押、转让、出售、出租，乃至形成可交易流动的金融资产，必须有完善的物权法律制度作为保障。作为不动产物权变动的法定公示方法，不动产登记制度是否完备和完善，直接影响不动产交易流转的安全和效率。因此，增加群众的财产性收人，需要有完善的不动产登记制度作为法律支撑和制度基础。
2.2不动产统一登记地方立法的必要性
一是贯彻实施《物权法》和国务院《不动产登记暂行条例》。早在2007年颁布的《物权法》中就明确规定国家实行不动产统一登记制度。但是由于不动产登记的职责整合涉及地方诸多部门职责的整合，触及多方面的利益，事实上统一登记工作的进展非常缓慢。直到2014年11月国务院才公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。《不动产登记暂行条例》是在全国逐步推进不动产统一登记工作过程中一部具有过渡性、原则性的行政法规，其中仅有第35条对不动产登记的基本原则、登记的权利范围、不动产登记簿、登记种类、登记程序的主要环节、登记信息的共享和保护、法律责任等作了框架性规定。有关不动产统一登记中的诸多内容都需要进行细化方能适用。比如，对不同种类的不动产权利如何进行首次登记、转移登记、变更登记、注销登记，以及在预告登记、更正登记、异议登记和查封登记的具体程序方面，都没有进行具体规定。而这些恰好是不动产统一登记的重要内容。因此，需要结合地方的不动产登记实践经验和现实情况，制定专门地方性法规进行细化和补充。一方面要对上位法规定的较原则的、不够明确的内容规定进行细化，使其具有可操作性。另一方面要对上位法没有规定的内容进行必要的补充，使其能够解决地方的实际问题。 二是弥补《不动产登記暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》法律效力层级较低的不足。尽管原国土资源部于2016年1月和6月相继出台了《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》，对《不动产登记暂行条例》进行具体化，但这两个文件一个是部门规章，一个是部门规范性文件，法律效力层级都相对较低，都不能作为人民法院行政诉讼活动中判决的法律依据。另外，由于长期以来各地在不动产登记方面的管理体制、职责整合情况、统一登记的基础方面存在较大差异，在实施统一登记过程中需要解决的新问题和新情况也各不相同。《不动产登记暂行条例实施细则》是从全国的一般性特点出发，具有普遍性，不能够完全解决具有地方特色的实际问题。
三是回应和解决地方不动产统一登记实践问题。近年来，天津在推动不动产统一登记方面取得明显成效，始终朝着统一登记的方向发展。天津是全国较早实行房屋土地统一登记的城市，在规范房地统一登记行为、方便群众办理登记、维护不动产交易安全、解决房屋登记历史遗留问题、房地登记信息查询等方面积累了丰富的立法和实践经验，为建立天津市不动产统一登记制度奠定了坚实基础。在推进房地统一登记的多年实践中相继出现了一些新问题，包括：办理了房屋登记未办理土地登记如何处理;开发商不按约定配合购房人办理预告登记的如何处理;办理了预告登记的购房人人住满两年，开发商仍未办理首次登记，购房人如何办理转移登记;利害关系人能否按人名进行查询，等等。这些新问题以及这些年来天津为解决这些新问题采取的经验做法，需要通过制定地方性法规确立下来，为天津不动产统一登记工作提供更加充分具体的地方性法规依据。
四是实现地方各类不动产登记依据的统一。天津的不动产登记工作始终是在地方立法的规范和保障下朝着统一登记的方向不断前进。天津在2006年就实现了房屋、土地的统一登记，并先后出台了《天津市房屋权属登记条例》《天津市土地管理条例》《天津市海域使用管理条例》等多个规范各类不动产登记的地方性法规。在实行不动产统一登记之后，需要对这些地方性法规按照《物权法》和国务院《不动产登记暂行条例》的规定和精神进行整合和清理，以实现天津市各类不动产登记依据的统一，便于操作和执行。
3不动产登记地方立法的主要制度创新
《天津市不动产登记条例》共分为7章80条，包括总则、一般规定、不动产权利登记、其他登记、不动产登记资料的管理、法律责任和附则，对天津市不动产统一登记工作进行了全面规范。《天津市不动产登记条例》的特色主要体现在以下5个方面。
3.1始终坚持了便民理念和精神
《天津市不动产登记条例》规定：市规划和自然资源行政主管部门是本市不动产登记机构，负责全市不动产登记工作;市规划和自然资源行政主管部门可以委托区国土资源管理部门办理不动产登记事务;农业农村管理部门配合不动产登记机构做好登记工作;当事人应当向不动产登记机构申请不动产登记;当事人可以依照国家有关规定委托他人代为申请不动产登记;不动产权利人、利害关系人依法申请查询、复制不动产登记资料的，应当向不动产登记机构提出申请;经预告登记的商品房首次登记后，购房人可以直接申请房屋所有权转移登记;已经办理预购商品房抵押权预告登记的，购房人在办理房屋所有权转移登记后，抵押权预告登记转为抵押权登记，抵押权预告登记日期即为抵押权登记日期。
3.2补充完善了共有不动产的登记程序
实践中多人申请共有不动产登记的情形较多，也比非共有不动产登记更为特殊和复杂。在申请时，原则上应当由全体共有人共同申请。但《物权法》规定了处分按份共有的不动产，可以由占份额三分之二以上的按份共有人同意即可。考虑到占多数份额的共有人同意即可处分不动产，必然会影响其他占少数份额的共有人的权益，有必要在登记程序上保障其他共有人对处分事项是知情的。因此，《天津市不动产登记条例》规定，申请共有不动产登记的，应当由全体共有人共同申请。处分按份共有的不动产，可以由占份额三分之二以上的按份共有人申请登记，并同时提供其他按份共有人知悉处分的证明材料。应当注意的是，这里的“知悉处分的证明材料”可以有多种形式。不动产登记主管部门可以结合实际情况，进行更加具体的操作规范。
3.3在法规体例结构体现创新
对各类不动产权利登记情形和要件采用一般规定与特别规定相结合的立法体例。为了避免条文内容的重复，力求条文简明、层次清晰，方便各类不动产权利登记的操作和执行，《天津市不动产登记条例》第2章规定的是各类不动产权利登记一般情形和共性。第3章分别对各类不动产权利登记的个性情形和申请材料进行规定。第3章分为6节，分别对申请国有建设土地使用权及房屋所有权，集体土地所有权、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，宅基地使用权及房屋所有权，海域使用权，土地承包经营权，地役权和抵押权登记的个性情形和材料作了规定。第4章对预告登记、异议登记等其他登记的个性情形和材料作了规定。
3.4积极回应了登记实践中的疑难问题
借鉴以往解决登记疑难问题的成功经验，《天津市不动产登记条例》对经预告登记的商品房购房人人住2年后，房地产开发企业未办理首次登记、统一登记之前遗留的因故未办理房屋所有权登记和房地合并登记前办理了房屋登记未办理土地使用权登记3种情形，分别规定了具体的转移登记和补登程序。①经预告登记的商品房购房人人住2年后，房地产开发企业未办理首次登记的，购房人可以直接申请房屋所有权转移登记。不动产登记机构受理申请后，应当对需要核查的有关内容进行核查。②2002年12月31日前依法应当办理房屋所有权登记因故未办理的，当事人可以凭房屋权属来源证明和未登记原因证明材料或者未登记原因说明，申请登记。不动产登记机构受理申请后，应当进行核查并将有关情况在本市主要报纸上予以公告;公告3个月期满无异议的，予以登记。③2005年12月31日前国有土地上已登记房屋因故未办理土地使用权登记的，不动产登记机构可依据房屋权属证书以及土地权属来源证明，确定建设用地使用权范围并在本市主要报纸上予以公告;公告3个月期满无异议的，予以登记。 3.5规范不动产登记信息的查询程序
《天津市不动产登记条例》规定，不动产权利人可以查询、复制自己的全部不动产登记资料。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。除不动产权利人查询自己的不动产登记信息不受查询范围限制以及国家有关机关可以依法按人名人查房以外，其他个人和单位只有与所要查询的不动产存在交易、继承、诉讼、仲裁方面的利害关系时，才可以查询、复制该不动产的自然状况、不动产权利人以及查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。申请时应提供身份证明、利害关系证明以及不动产坐落或者不动产权属证书、不动产登记证明的证号。这就排除了不动产权利人以及有关国家机关以外的人“以名查房”的可能性，保护权利人的财产隐私。
4地方立法助力不动产登记营商环境持续优化
不动产登记的便利化、法治化，是优化营商环境的重要组成部分。登记财产是世界银行营商环境评价指标之一，主要涵盖转移不动产的便利度、土地管理质量及改革三大部分内容，指标的设置充分体现了不动产登记和土地管理工作水平。得益于不动产统一登记法律法规制度的加快完善，2019年我国以土地、房产等不动产为主的登记财产指标排名跻身全球先进行列，我国营商环境评价“登记财产”指标从2018年的第41名上升至第27名，提升了14名，達到全球先进水平。
近年来，在地方立法的保障和推动下，天津不动产登记主管部门通过优化登记业务流程，创新推行一系列便民措施，压缩办理时限，提升服务质量，不动产登记效率和质量不断提升，营商环境持续得到改善。自实施不动产统一登记以来，全市共办理不动产登记约390万件。2018年以来，天津加快推进“不动产登记一网通”改革，提高不动产登记标准化、智能化、便利化水平，开启“全城通办、不见面审批、一趟不用跑”新模式，方便企业和群众办理登记。2019年4月1日起，在全市实现不动产查封登记、异议登记、即时办结;企业办理转移登记3个工作日内办结，抵押登记3个工作日内办结;一般登记包括不动产首次登记、变更登记、转移登记、更正登记、地役权、不动产预告登记、注销登记等5个工作日内办结。在市内六区，针对企业不动产转移登记、国有建设用地使用权首次登记、土地抵押权登记、抵押权注销登记、预售登记等几类业务在1个工作日内办结。自2019年5月20日起，为支持实体经济发展，降低市场运行成本，本市工业、仓储类的不动产转移登记，在符合相关规定情况下，可依申请实现即时办结。
不动产登记改革还在深入推进，不动产登记法律法规体系也在加速完善过程中。2019年5月30日，为落实深化“放管服”改革和机构改革要求，与国务院《不动产登记暂行条例》的最新修改保持一致，天津市人大常委会又对条例部分条款及时进行了修正。2019年9月1日，《天津市优化营商环境条例》正式实施。作为营商环境领域一部管总的地方性法规，对不动产登记工作提出了明确要求：规划和自然资源等部门应当优化不动产登记办事流程，办理一般登记、抵押登记等业务，申请材料齐全并符合法定形式的，应当压缩办理时限。当前，《土地管理法》已完成修正，民法典物权编草案已经全国人大常委会两次审议。全国人大常委会已将制定《不动产登记法》列为十三届全国人大立法规划一类立法项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。自然资源部已将研究起草《不动产登记法》列入2019年立法工作计划论证储备类项目。天津市人大常委会法工委也在密切关注着国家层面相关法律法规的立法进展和本市不动产登记改革进程，总结改革成果和经验，适时启动不动产登记条例的修改工作，更好地维护企业和群众的财产权益，实现立法与改革的良性互动，持续助力改善营商环境。