论文部分内容阅读
摘要：随着社会的飞速发展，人们对自身的住宅环境要求也越来越高。那些落后、陈旧、老化，并且建筑能源消耗大的旧住宅，己不能满足人们日益提高的现代物质和精神生活的需求。本文针对老住宅的舒适度、绿色改造及修缮提出了有效的建议，希望能够抛砖引玉，使越来越多的人关注和深入地进行此项研究。
关键词：老住宅；绿色；改造
城市居住区更新，即在更新发展的前提下，对旧居住区结构形态进行基于原社会、物质框架基础上的整合，保持和完善了其中不断形成的合理成分。同时引进新的机制和能源，把旧质改造为新质，从而使旧居住区在整体上能够适应并支持新的生活需求，国外亦称之为居住区再开发。它一方面是城市更新的重要内容，另一方面又与广大城市居民的切身利益密切相关。因此，课题小组对江南地区老住宅区进行了调查分析，对江南地区老住宅的绿色更新提出了一些建议，希望对推动江南地区老住宅的绿色更新的发展有所帮助。
一、江南老住宅区的现状调查
老住宅是指 80 年代以前修建的家属区。所谓旧房，是指虽然已使用 20 年以上，但还没有达到房屋的使用年限并不存在安全隐患的房屋。根据调研走访的情况，老住宅区的旧房状况不容乐观。
江南地区的老住宅主要是过去的一些企事业单位的员工宿舍，一部分房地产开发商开发的商业楼盘，还有成孤岛状的私宅群体。这是城市一个年代的缩影，也是一个城市文化底蕴的价值体现。其居民大多是 80 年代的企事业员工，已退休或者下岗，是城市最普通的群众，是组成城市最基本的单元。对他们的居住环境的改善，是社会不容推卸的责任。
二、江南老住宅区存在的问题分析
在夏冬季节，老住宅居民在使用制冷制热设备时间普遍比新住宅时间长，这与老住宅的墙体保温性能（强制铺设墙体保温层实行时间短）以及墙体密封性（居民为满足日常生活需要对墙体的破坏）密切相关。且有 79.5%的居民对自身舒适度不太满意，希望能对自身住宅环境进行改善。
调研走访中发现老住宅存在的问题如下：
1. 小户型多，人均居住面积小；随着时间推移，家庭人口的增多，如果继续使用仅有的住房，人均居住面积将进一步压缩；
2. 较早一些的国有和集体企业的家属区厨房和厕所公用化，住户使用很不方便；
3. 线路管网承受负荷的容量不够，排水不畅，供水压力低，用电负荷小；
4. 屋顶隔热层损坏，墙体内外表面风化和门窗破损，造成防寒隔热效果不好，住用节能功效差；
5. 原先设计不合理，采光通风不良，室内光线暗，底层地面潮湿；
6. 楼层多数使用槽型预制板，隔音效果差。
三、江南老住宅改造的意义
中国房地产研究会副会长顾云昌称，城市更新将为中国未来城市发展带来极大的经济和社会效益。住宅改造也就是对城市的更新，在经济方面的意义就是通过城市的更新和改造来调整我们的城市布局、提升城市结构、促进产业结构的调整，以便创造更多的经济效益。
1. 老住宅的改造具有较高的社会效益
在当今这样一个经济发达的社会里，每个人都会去追求高品质的居住环境，把提高住宅的舒适度放在物质追求的首位。所以，改造工程既是对住宅的改造，也是对居民生活条件的改善。
2. 老住宅的改造同样具有一定的经济效益
针对老住宅的存在的问题，有四种解决的办法，即新增土地，另建新房；拆除老住宅，在老住宅的旧址上建新房；实施危房改造；对老住宅进行整治。
新增土地建经济适用房，土地控制严、投资规模大、建设时间长，到最后住进去的只是少数。拆除建新房，安置老住宅居民，资金需求量很大。危房改造只是针对特殊的危房改造，社会受益面狭窄。整体改造避免了劳民伤财的推倒重建，建筑资源的浪费，同时延长了住宅的使用寿命。
四、 江南老住宅绿色改造的建议
1. 环境整治
对建筑主体南向的高大树木进行移植，避免遮挡阳光，并代之以公共健身设施，或者室外停车位。对居民宅前屋后的绿化进行全面梳理，树种选择充分体现物种多样性原则。增加樱花、石榴、紫薇、桂花、腊梅等居民喜爱的花灌木，乔木、灌木、草本植物互相配植，形成四季有景，丰富多彩的植物景观。
拆除老住宅区的违章搭建，对小区内主干道进行必要的扩建。在有条件的道路旁画出适量的停车位，在没有独立卫生间的老员工宿舍院内建立公共卫生间。
2. 外观修缮
根据老住宅现有实际情况，一部分住宅楼进行必要的进行平改坡改造，房屋整修包括屋面防水改造（SBS）、避雷装置整修、刷喷外墙涂料（含楼道内）、外墙面渗漏铲粉、门窗整修及油漆、换塑钢窗、封阳台、装屋面落水管（pvc）和空调落水管（pve）、污水管改造（pvc）、砌筑检查井、楼梯栏杆油漆等内容。采用和小区风格协调的虚实相间的围墙建筑，以利于小区封闭管理。底层住宅围墙则统一做压顶，将现有院门安装统一样式的防盗门，并全部粉刷，使外观整洁美观。
3. 节能改造
（1）外墙、屋面节能改造
建筑物外墙采用 5cm 膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统进行改造（或采用 3.5～4 cm 挤塑板连环甲挂板外墙外保温系统进行改造）；屋面改造应根据建筑物实际情况进行保温处理（可采用聚氨酯喷涂、挤塑板或聚苯板进行保温）。通过对外墙、屋面进行保温处理，消除建筑物目前存在的保温隔热性能差、渗漏缺陷，增加外维护结构的保温隔热性能。
（2）外窗改造
在原有外窗普遍较好的情况下，可增加一樘推拉窗或更换中空玻璃；在原有外窗普遍没有维修使用价值的情况下，可直接更换为断桥铝合金或铝塑铝中空玻璃窗。通过对外窗进行节能改造，可显著提高门窗的气密性和保温隔热性能。
（3）楼宇门改造
楼宇门应选用集保温隔热、防火、防盗等功能于一体的单元门，如原有通透式楼宇门较好的情况下，可对通透部分用安全玻璃進行封闭改造。
4. 太阳能设备的利用
太阳能是世界公认的最清洁的能源。这种能源可以说是取之不尽，用之不竭。而现在社会对太阳能的利用大多停留在太阳能热水器、太阳灶等方面。非常可惜。在老住宅屋顶安装太阳能平板采集器，并连接蓄电池组，提供公共设施的供电，其余可转至供暖系统。
5. 实施集中供暖
针对去年冬季社会上全国对南方地区冬季供暖的讨论，我们小组也进行了问卷调查。调查结果显示，有 79%的用户是支持集中供暖的。由于支持用户较少，所以可以试点采用太阳能采暖系统与用电系统相结合的方式进行集中供暖。
对于那些仍然居住在老住宅里的居民来说，他们是渴望有一个功能完善、环境宜人、生活舒适的家。所以我们希望政府和社会能够重视老住宅的绿色改造，让每一位居民都能感受到家的温暖。
参考文献：
[1]陶里.既有建筑评定改造技术指南[M].北京：中国建筑工业出版社，2012.
[2]刘勇.旧住宅区改造的民意回归—— 以上海为例[M]北京：中国建筑工业出版社，2012.
[3]中国建筑设计研究院.住宅设计规范[M].北京：中国建筑工业出版社，2011.
关键词：老住宅；绿色；改造
城市居住区更新，即在更新发展的前提下，对旧居住区结构形态进行基于原社会、物质框架基础上的整合，保持和完善了其中不断形成的合理成分。同时引进新的机制和能源，把旧质改造为新质，从而使旧居住区在整体上能够适应并支持新的生活需求，国外亦称之为居住区再开发。它一方面是城市更新的重要内容，另一方面又与广大城市居民的切身利益密切相关。因此，课题小组对江南地区老住宅区进行了调查分析，对江南地区老住宅的绿色更新提出了一些建议，希望对推动江南地区老住宅的绿色更新的发展有所帮助。
一、江南老住宅区的现状调查
老住宅是指 80 年代以前修建的家属区。所谓旧房，是指虽然已使用 20 年以上，但还没有达到房屋的使用年限并不存在安全隐患的房屋。根据调研走访的情况，老住宅区的旧房状况不容乐观。
江南地区的老住宅主要是过去的一些企事业单位的员工宿舍，一部分房地产开发商开发的商业楼盘，还有成孤岛状的私宅群体。这是城市一个年代的缩影，也是一个城市文化底蕴的价值体现。其居民大多是 80 年代的企事业员工，已退休或者下岗，是城市最普通的群众，是组成城市最基本的单元。对他们的居住环境的改善，是社会不容推卸的责任。
二、江南老住宅区存在的问题分析
在夏冬季节，老住宅居民在使用制冷制热设备时间普遍比新住宅时间长，这与老住宅的墙体保温性能（强制铺设墙体保温层实行时间短）以及墙体密封性（居民为满足日常生活需要对墙体的破坏）密切相关。且有 79.5%的居民对自身舒适度不太满意，希望能对自身住宅环境进行改善。
调研走访中发现老住宅存在的问题如下：
1. 小户型多，人均居住面积小；随着时间推移，家庭人口的增多，如果继续使用仅有的住房，人均居住面积将进一步压缩；
2. 较早一些的国有和集体企业的家属区厨房和厕所公用化，住户使用很不方便；
3. 线路管网承受负荷的容量不够，排水不畅，供水压力低，用电负荷小；
4. 屋顶隔热层损坏，墙体内外表面风化和门窗破损，造成防寒隔热效果不好，住用节能功效差；
5. 原先设计不合理，采光通风不良，室内光线暗，底层地面潮湿；
6. 楼层多数使用槽型预制板，隔音效果差。
三、江南老住宅改造的意义
中国房地产研究会副会长顾云昌称，城市更新将为中国未来城市发展带来极大的经济和社会效益。住宅改造也就是对城市的更新，在经济方面的意义就是通过城市的更新和改造来调整我们的城市布局、提升城市结构、促进产业结构的调整，以便创造更多的经济效益。
1. 老住宅的改造具有较高的社会效益
在当今这样一个经济发达的社会里，每个人都会去追求高品质的居住环境，把提高住宅的舒适度放在物质追求的首位。所以，改造工程既是对住宅的改造，也是对居民生活条件的改善。
2. 老住宅的改造同样具有一定的经济效益
针对老住宅的存在的问题，有四种解决的办法，即新增土地，另建新房；拆除老住宅，在老住宅的旧址上建新房；实施危房改造；对老住宅进行整治。
新增土地建经济适用房，土地控制严、投资规模大、建设时间长，到最后住进去的只是少数。拆除建新房，安置老住宅居民，资金需求量很大。危房改造只是针对特殊的危房改造，社会受益面狭窄。整体改造避免了劳民伤财的推倒重建，建筑资源的浪费，同时延长了住宅的使用寿命。
四、 江南老住宅绿色改造的建议
1. 环境整治
对建筑主体南向的高大树木进行移植，避免遮挡阳光，并代之以公共健身设施，或者室外停车位。对居民宅前屋后的绿化进行全面梳理，树种选择充分体现物种多样性原则。增加樱花、石榴、紫薇、桂花、腊梅等居民喜爱的花灌木，乔木、灌木、草本植物互相配植，形成四季有景，丰富多彩的植物景观。
拆除老住宅区的违章搭建，对小区内主干道进行必要的扩建。在有条件的道路旁画出适量的停车位，在没有独立卫生间的老员工宿舍院内建立公共卫生间。
2. 外观修缮
根据老住宅现有实际情况，一部分住宅楼进行必要的进行平改坡改造，房屋整修包括屋面防水改造（SBS）、避雷装置整修、刷喷外墙涂料（含楼道内）、外墙面渗漏铲粉、门窗整修及油漆、换塑钢窗、封阳台、装屋面落水管（pvc）和空调落水管（pve）、污水管改造（pvc）、砌筑检查井、楼梯栏杆油漆等内容。采用和小区风格协调的虚实相间的围墙建筑，以利于小区封闭管理。底层住宅围墙则统一做压顶，将现有院门安装统一样式的防盗门，并全部粉刷，使外观整洁美观。
3. 节能改造
（1）外墙、屋面节能改造
建筑物外墙采用 5cm 膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统进行改造（或采用 3.5～4 cm 挤塑板连环甲挂板外墙外保温系统进行改造）；屋面改造应根据建筑物实际情况进行保温处理（可采用聚氨酯喷涂、挤塑板或聚苯板进行保温）。通过对外墙、屋面进行保温处理，消除建筑物目前存在的保温隔热性能差、渗漏缺陷，增加外维护结构的保温隔热性能。
（2）外窗改造
在原有外窗普遍较好的情况下，可增加一樘推拉窗或更换中空玻璃；在原有外窗普遍没有维修使用价值的情况下，可直接更换为断桥铝合金或铝塑铝中空玻璃窗。通过对外窗进行节能改造，可显著提高门窗的气密性和保温隔热性能。
（3）楼宇门改造
楼宇门应选用集保温隔热、防火、防盗等功能于一体的单元门，如原有通透式楼宇门较好的情况下，可对通透部分用安全玻璃進行封闭改造。
4. 太阳能设备的利用
太阳能是世界公认的最清洁的能源。这种能源可以说是取之不尽，用之不竭。而现在社会对太阳能的利用大多停留在太阳能热水器、太阳灶等方面。非常可惜。在老住宅屋顶安装太阳能平板采集器，并连接蓄电池组，提供公共设施的供电，其余可转至供暖系统。
5. 实施集中供暖
针对去年冬季社会上全国对南方地区冬季供暖的讨论，我们小组也进行了问卷调查。调查结果显示，有 79%的用户是支持集中供暖的。由于支持用户较少，所以可以试点采用太阳能采暖系统与用电系统相结合的方式进行集中供暖。
对于那些仍然居住在老住宅里的居民来说，他们是渴望有一个功能完善、环境宜人、生活舒适的家。所以我们希望政府和社会能够重视老住宅的绿色改造，让每一位居民都能感受到家的温暖。
参考文献：
[1]陶里.既有建筑评定改造技术指南[M].北京：中国建筑工业出版社，2012.
[2]刘勇.旧住宅区改造的民意回归—— 以上海为例[M]北京：中国建筑工业出版社，2012.
[3]中国建筑设计研究院.住宅设计规范[M].北京：中国建筑工业出版社，2011.