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摘要：住宅工程质量分户验收迫在眉睫，本文结合实际分户验收工作，对执行分户验收制度的原则、程序、内容、质量验收的执行标准、验收的前提和准备、验收的实施、质量问题的处理等方面进行了论述。
关键词：住宅；工程质量；验收；问题
一、引言
随着国家住房产权制度的改革，商品房已成为住户所购买的最为昂贵的一件商品，住户对于所购买房屋各方面的期待值越来越高，希望对所接收的房屋质量尤其是观感质量和使用功能质量满足所有的质量要求。但是，商业住宅工程做为一种特殊的商品，具有建设周期长、参建人员多、手工作业比例大、施工技术和工艺水平相对还比较落后，而且建筑工程使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异大，易产生各类质量问题。由此产生了现行工程验收规范标准与住户需求之间的矛盾，住宅工程质量分户验收迫在眉睫。2006年7月25日，河南省建设厅发布了《河南省住宅工程质量分户验收工作的指导意见》，又于2007年3月发布《关于进一步加强住宅分户验收监督管理工作的若干意见》（豫建建〔2007〕14号），大大促进了住宅工程质量分户驗收工作的开展。
在此，笔者结合实际参与分户验收工作的体会，对现场监理人员在进行分户验收工作应该注意的问题进行归纳和总结，并提出相关建议。
二、执行分户验收制度的原则
分户验收是指在住宅工程主体结构验收前和单位工程竣工验收前，按照国家质量验收规范对住宅工程的每一户及公共部位涉及主要使用功能和观感质量进行的专门验收，因此分户验收实质上属于工程质量验收的一项内容。根据《建设工程质量验收统一标准》规定，分户验收必须在施工单位自行质量检验评定合格的基础上进行；
《关于进一步加强住宅分户验收监督管理工作的若干意见》（豫建建〔2007〕14号）规定：实行分户验收制度后，住宅工程仍应严格按照国家工程质量验收标准规范的规定进行工程质量验收，并不得以分户验收代替检验批验收。所以，实行分户验收与常规的工程检验批验收是独立的，二者不可相互替代。
三、分户质量验收的程序
分户验收工作由建设单位负责组织实施。在住宅工程主体结构验收前和单位工程竣工验收前，建设单位应分别组织施工单位、监理单位按有关要求的验收内容进行检查并及时填写分户验收记录表。经分户验收合格的，方可分别进行工程主体结构验收和单位工程竣工验收。所以说，分户验收是进行工程阶段性和整体性验收的前提。
四、分户质量验收的内容
分户验收充分体现用户利益，一般涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收，根据（豫建建〔2007〕14号）规定：主体阶段分户验收的内容，主要包括各套住宅户内和公共部位的结构尺寸、构件尺寸、混凝土和砌体等工程的观感及可量测的质量等。竣工验收阶段分户验收的内容，主要包括各套住宅户内和公共部位的天棚、墙面、地面等装饰面层、门窗安装和启闭性能、护栏安装、厨卫间地面防渗漏、室内给排水、采暖、电气等工程的观感及使用功能方面的质量等。
五、分户质量验收的执行标准
住宅工程质量分户验收作为建筑工程施工质量验收的一部分，是在执行国家和地方工程质量验收规范、标准的基础上，通过充分的调查研究，对住户关心的、国家现行规范中没有明确规定的住宅工程中观感和使用功能质量的部分内容进行了补充、完善，部分内容做了进一步明确使其更具备可操作性。如增加了室内空间（净高、开间）允许偏差、外窗（墙）渗漏检查方法、烟道出屋面高度、验收合格标识、竣工验收中对分户验收的复核要求、否决标准等；明确了内外墙空鼓、裂缝的检查方法和相关内容检查仪器要求等。充分体现了住宅工程的特点。
六、分户质量验收的前提和准备
住宅工程分户质量验收应该安排在主体分部工程达到验收条件，或工程达到竣工验收条件后进行，《关于进一步加强住宅分户验收监督管理工作的若干意见》明确规定：“住宅工程质量分户验收，应首先确保工程地基基础和主体结构安全可靠”。分户质量验收前，由建设单位按规定将首次分户验收时的分户验收方案提前2个工作日提交当地工程质量监督机构，以便质监机构应及时对分户验收的工作质量进行检查和复核，以保证分户验收工作切实落到实处。
在进行住宅工程分户质量验收过程中，首先建设单位组织成立分户验收组，根据分户验收工作量合理分组，制定验收方案并向参加验收人员交底；其次准备好相关的检测仪器，如：小锤、钢尺、激光测距仪和漏电保护相位检测器等，并保证仪器准确和正常工作，做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水房间的蓄水、外窗淋水试验的准备工作；另外在建筑物上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线，在建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌等等。
七、分户质量验收的实施
根据有关规定，分户质量验收的内容主要有以下几项：
（一）主体结构阶段：
1.现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收监督记录表；
2.砖砌体（混水）工程质量分户验收监督记录表。
（二）竣工验收阶段（室内）：
1.门窗安装质量分户验收监督记录表；
2.楼（地）面面层及一般抹灰质量分户验收监督检查记录表；
3.电气安装工程质量分户验收监督检查记录表；
4.室内给、排水及设备安装系统质量分户验收监督检查记录。
（三）竣工验收阶段（公共部分）：
1.公共部分（楼梯间、电梯间、走廊）质量分户验收监督检查记录表；
2.公共部分（底层车库、地下室、外立面、屋面）质量分户验收监督检查记录表；
3.公共部分（安装工程）质量分户验收监督检查记录表。
分户验收检查单元划分一般为：室内以每户为一个检查单元；公共部位，每个单元的外墙为一个检查单元，每个单元每层楼（电）梯及上下梯段、通道（平台）为一个检查单元，地下室（地下车库等大空间的除外）每个单元或每个分隔空间为一个检查单元。验收中应真实、及时、完整的填写验收数据，参加验收各方应严格按照规定程序进行签认。
八、分户验收中存在质量问题的处理
分户验收检查发现存在影响主要使用功能的质量问题，如外墙、外窗、屋面、有防水要求的房间渗漏；室内空间、主要构件尺寸偏差严重超标；墙体、楼板贯通性裂缝等，应终止验收，责令改正。整改符合要求后，重新进行验收。 九、结束语
采用分户验收的方法是现阶段有效地缓解和解决住宅工程的质量投诉处理过程有关问题的一种较好办法，通过分户验收工作的开展、落实，加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度。
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
关键词：住宅；工程质量；验收；问题
一、引言
随着国家住房产权制度的改革，商品房已成为住户所购买的最为昂贵的一件商品，住户对于所购买房屋各方面的期待值越来越高，希望对所接收的房屋质量尤其是观感质量和使用功能质量满足所有的质量要求。但是，商业住宅工程做为一种特殊的商品，具有建设周期长、参建人员多、手工作业比例大、施工技术和工艺水平相对还比较落后，而且建筑工程使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异大，易产生各类质量问题。由此产生了现行工程验收规范标准与住户需求之间的矛盾，住宅工程质量分户验收迫在眉睫。2006年7月25日，河南省建设厅发布了《河南省住宅工程质量分户验收工作的指导意见》，又于2007年3月发布《关于进一步加强住宅分户验收监督管理工作的若干意见》（豫建建〔2007〕14号），大大促进了住宅工程质量分户驗收工作的开展。
在此，笔者结合实际参与分户验收工作的体会，对现场监理人员在进行分户验收工作应该注意的问题进行归纳和总结，并提出相关建议。
二、执行分户验收制度的原则
分户验收是指在住宅工程主体结构验收前和单位工程竣工验收前，按照国家质量验收规范对住宅工程的每一户及公共部位涉及主要使用功能和观感质量进行的专门验收，因此分户验收实质上属于工程质量验收的一项内容。根据《建设工程质量验收统一标准》规定，分户验收必须在施工单位自行质量检验评定合格的基础上进行；
《关于进一步加强住宅分户验收监督管理工作的若干意见》（豫建建〔2007〕14号）规定：实行分户验收制度后，住宅工程仍应严格按照国家工程质量验收标准规范的规定进行工程质量验收，并不得以分户验收代替检验批验收。所以，实行分户验收与常规的工程检验批验收是独立的，二者不可相互替代。
三、分户质量验收的程序
分户验收工作由建设单位负责组织实施。在住宅工程主体结构验收前和单位工程竣工验收前，建设单位应分别组织施工单位、监理单位按有关要求的验收内容进行检查并及时填写分户验收记录表。经分户验收合格的，方可分别进行工程主体结构验收和单位工程竣工验收。所以说，分户验收是进行工程阶段性和整体性验收的前提。
四、分户质量验收的内容
分户验收充分体现用户利益，一般涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收，根据（豫建建〔2007〕14号）规定：主体阶段分户验收的内容，主要包括各套住宅户内和公共部位的结构尺寸、构件尺寸、混凝土和砌体等工程的观感及可量测的质量等。竣工验收阶段分户验收的内容，主要包括各套住宅户内和公共部位的天棚、墙面、地面等装饰面层、门窗安装和启闭性能、护栏安装、厨卫间地面防渗漏、室内给排水、采暖、电气等工程的观感及使用功能方面的质量等。
五、分户质量验收的执行标准
住宅工程质量分户验收作为建筑工程施工质量验收的一部分，是在执行国家和地方工程质量验收规范、标准的基础上，通过充分的调查研究，对住户关心的、国家现行规范中没有明确规定的住宅工程中观感和使用功能质量的部分内容进行了补充、完善，部分内容做了进一步明确使其更具备可操作性。如增加了室内空间（净高、开间）允许偏差、外窗（墙）渗漏检查方法、烟道出屋面高度、验收合格标识、竣工验收中对分户验收的复核要求、否决标准等；明确了内外墙空鼓、裂缝的检查方法和相关内容检查仪器要求等。充分体现了住宅工程的特点。
六、分户质量验收的前提和准备
住宅工程分户质量验收应该安排在主体分部工程达到验收条件，或工程达到竣工验收条件后进行，《关于进一步加强住宅分户验收监督管理工作的若干意见》明确规定：“住宅工程质量分户验收，应首先确保工程地基基础和主体结构安全可靠”。分户质量验收前，由建设单位按规定将首次分户验收时的分户验收方案提前2个工作日提交当地工程质量监督机构，以便质监机构应及时对分户验收的工作质量进行检查和复核，以保证分户验收工作切实落到实处。
在进行住宅工程分户质量验收过程中，首先建设单位组织成立分户验收组，根据分户验收工作量合理分组，制定验收方案并向参加验收人员交底；其次准备好相关的检测仪器，如：小锤、钢尺、激光测距仪和漏电保护相位检测器等，并保证仪器准确和正常工作，做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水房间的蓄水、外窗淋水试验的准备工作；另外在建筑物上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线，在建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌等等。
七、分户质量验收的实施
根据有关规定，分户质量验收的内容主要有以下几项：
（一）主体结构阶段：
1.现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收监督记录表；
2.砖砌体（混水）工程质量分户验收监督记录表。
（二）竣工验收阶段（室内）：
1.门窗安装质量分户验收监督记录表；
2.楼（地）面面层及一般抹灰质量分户验收监督检查记录表；
3.电气安装工程质量分户验收监督检查记录表；
4.室内给、排水及设备安装系统质量分户验收监督检查记录。
（三）竣工验收阶段（公共部分）：
1.公共部分（楼梯间、电梯间、走廊）质量分户验收监督检查记录表；
2.公共部分（底层车库、地下室、外立面、屋面）质量分户验收监督检查记录表；
3.公共部分（安装工程）质量分户验收监督检查记录表。
分户验收检查单元划分一般为：室内以每户为一个检查单元；公共部位，每个单元的外墙为一个检查单元，每个单元每层楼（电）梯及上下梯段、通道（平台）为一个检查单元，地下室（地下车库等大空间的除外）每个单元或每个分隔空间为一个检查单元。验收中应真实、及时、完整的填写验收数据，参加验收各方应严格按照规定程序进行签认。
八、分户验收中存在质量问题的处理
分户验收检查发现存在影响主要使用功能的质量问题，如外墙、外窗、屋面、有防水要求的房间渗漏；室内空间、主要构件尺寸偏差严重超标；墙体、楼板贯通性裂缝等，应终止验收，责令改正。整改符合要求后，重新进行验收。 九、结束语
采用分户验收的方法是现阶段有效地缓解和解决住宅工程的质量投诉处理过程有关问题的一种较好办法，通过分户验收工作的开展、落实，加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度。
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。