论文部分内容阅读
【摘 要】 选取了反映房地产企业发展的14个重要的财务指标作为原始指标，运用spss软件，利用因子分析模型提取综合评价指标，最终得到14家公司财务的整体发展水平的综合得分，并以此进行排序來对企业的财务状况作分析与评价。研究结果表明通过因子分析提取的综合评价指标可以很好地作为评价企业整体财务状况的综合指标。
【关键词】 因子模型 财务状况 房地产企业
一、引言
因子分析的思想是根据相关性大小把原始变量分组，使得同组内的变量之间相关性较高，而不同组的变量间的相关性则较低[1]。随着现代科学技术的迅速发展，因子分析在经济学领域也有着广泛的应用。描述企业财务状况的指标可以有很多，获取全部指标对企业财务进行分析固然可以，但未免有些太过于费时费力。实际上，大量的财务指标之间可能存在较为显著的相关性，所以因子分析的思想实际上就是选择主要的财务指标来对全部的财务指标进行综合，得到一种所谓的综合财务指标从而将复杂的事情简单化。如今房地产业渐渐成为我国第三大产业组成中不可或缺的一部分，其投资活动也日益活跃在市场上，当下人们对于房地产企业的投资活动也日益趋向于理性的思考。因此在房地产投资活动中，分析评价房地产公司的综合发展水平，对广大投资者有较好的参考作用，可以帮助投资者进行理性的投资。
二、理论分析
通过阅读文献发现，一般采用一些比率指标来对公司的财务报表进行探索性分析是比较常见的手段，通过这些指标的分析我们可以对企业的财务状况、经营成果等作出一些合理有效的评估。崔玉英等（2014）研究发现公司的发展前期的盈余波动和长期展现的成长能力可以决定财务分析师是否将目光投注在这家公司上[2]。毛道维等（2006）通过实证表明相对于传统的利用个人经验去主管判断财务数据及用人工处理大量的财务数据来说，使用统多元统计方法分析可以有效的提高效率和正确率[3]。朱珊（2018）指出综合反映企业的财务情况可以从企业的流动性、企业的盈利能力、财务组成结构状况以及财务比率立如资产周转率和公司累计创造的利润率等方面来整体表现出来[4]。综上所述，本文将从以下5个方面选取14个财务指标来进行实证分析。
（一）、盈利能力及其指标解释
X1净资产收益率是进行财务分析时的核心指标，它的效果表现在与财务杠杆共同作用时。X2销售费用率可以直接地反映出企业营销的效果如何。X3成本费用利润率是一个正向的指标，它的数值越大可以说明此企业对资金使用效率也是越佳的。
（二）、偿债能力及其指标解释
X4流动比率是可以代表企业的短期偿还能力的一个指标，通常情况下该指标越大，说明企业的情况越乐观，但是我们给它界定一个2的边界值，该值过大和过小都不是很好的现象。同样地，X5速动比率可以与流动比率两者结合来看，如果流动比率值在1以下，速动比率在0.5以下，则不是一个好现象。
（三）、资本结构及其指标解释
X6现金流利息保障倍数是反映企业现金流量的供给保障情况。F011201A（资产负债率）是一个用来保障广大债权人利益的指标，该指标也有其不同的区间范围意义，如果在70%以下时都可以被认作是明朗的情况;在达到85%一100%之间时，就会起到预警作用了;而如果超出100%的话，表明有严重的危机发生。X7资产负债率及X8长期债务与营运资金比率可以从长远的角度来说明企业是否具有偿还负债的保障能力。
（四）、成长能力及其指标解释
X9总资产增长率可说明企业每次在资产上投入数目的新增的幅度，可以直观的看出企业的发展状况。X10营业收入增长率同样也是可说明企业在营业收入上的增幅如何。X11每股净资产增长率它反映了企业在资本规模上的经营扩张是否起到了显著的作用。
（五）、市值价值及其指标解释
X12每股税后现金股利是一个正向的财务性指标，它的值越大越能说明企业通过股票获利的能力越强，反之则越弱。同时还要X13股利分配率也是可以说明公司的股利情况的一个代表。X14收益留存率则与前两个指标恰恰是相反方向变动的一个指标，通常普遍被外界看好的公司的留存收益都不会太差。
三、实证分析
（一）、数据来源及数据处理
本文数据来源于国泰安数据库中财务指标分析和专题研究系列。从老行业分类中的房地产类中的219家公司中利用代码法随机抽取了15家房地产公司，分别是万科、全新好、中粮地产、中洲控股、金科股份、财信发展、中航善达、我爱我家、京汉股份、泛海控股、皇庭国际、渝开发、中天金融、新华联、顺发恒业。选取的是会计年度为2017年的指标数据，其中中航善达在该年度的股利分配率的指标数据缺失，选取了2016年的指标作为代替;全新好有三个指标都缺失，且前几个年度的数据也是缺失的，所以将这个样本删除处理。
（二）、因子分析及其结果解释
对全部财务指标进行标准化处理，并在spss中进行因子分析，得到5个可以反映全部指标特征的公共因子F1-F5如下：
F1在X9、X2、X11上的载荷值都很大。X9与X11都是衡量一个企业的成长能力的指标，而X2从一定程度上反映了企业的盈利能力，所以公共因子F1反映反映企业未来的发展盈利能力，在这个因子上的得分越高，公司的未来发展盈利能力越好。
F2在X5、X4、X7上的载荷值都很大。X5、X4主要反映的是企业的流动性，X7主要用来衡量公司在遭遇危机时能够继续保护债权人程度如何。所以公共因子F2可以看做是企业流动性和保障能力的一个反映，在这个因子上的得分越高，公司的偿债能力就越强。
F3在X1、X14、X12、X9上的载荷值都很大。X1的指标值越高，说明投资带来的收益越高。X14、X12反映的是企业的营业前景、发展前途，说明的是企业的市场价值。X9表明企业的短期偿债能力。所以公共因子F3体现的是未来发展的前景能力，在该公共因子上的得分越高，说明企业发展状况越好。 F4在X10、X6、X13上的载荷值都很大。X10、X6是评价企业成长状况的重要指标。X13這一指标则代表了企业提供给股民的福利。所以在公共因子F4上的得分越高，说明企业对股东的福利政策越好，公司的成长状况较好。
F5在X3上的载荷值很大。X3反映的是企业对资金的使用效率，公共因子F5表明的是企业的盈利能力，一般来说企业在这个公共因子上的得分越高，说明企业的盈利能力也越强。
（三）、公共因子得分及综合得分
有了对各个公共因子的合理解释，结合各个企业在5个公共因子上的得分和综合得分，就可对各个企业的综合财务状况进行评价。在因子F1上得分最高的是我爱我家、中天金融、京汉股份，远高于其他的公司，说明这三家企业的企业未来的发展和可投资能力都是比较高的。万科在F2的因子得分远高于其他的企业，说明它的公司的偿债能力比较强，能够给投资者带来的保障也越高。在公共因子F3上得分较高的分别是万科和顺发恒业，说明这两家企业的自有资本获得净收益的能力和偿还债务以及未来发展的前景能力都是非常好的。顺发恒业、万科、皇庭国际、我爱我家、中航善达、金科股份在公共因子F4上的得分对比其他企业相比来说是相对较高的，说明它们的成长状况和带给股民的福利都是比较好的。皇庭国际、京汉股份、泛海控股、中天金融、万科是在公共因子F5得分较高的5家企业。
将各企业在五个公共因子上的得分进行加权综合，就得到了综合得分。根据综合得分就可综合评价企业的发展水平。综合得分前两名的依次是万科、我爱我家，所以这两家企业在各个财务指标方面的表现都非常不错;综合得分最低的三个企业是财信发展、中航善达、渝开发说明从综合得分上看这三家企业的财务发展状况相对可能不如其他的11家公司。
四、总结
在基于因子分析模型提取的主成分并对各个房地差企业进行综合得分排序后发现万科和我爱我家这两家企业在综合得分上远超于其他的企业，说明从这方面来说其财务发展状况与剩下的企业相比是比较突出的，各方面的财务状况是比较良好的，盈利能力和偿债能力都是较高的，并且市值价值的走势也是较好的。另外，本文使用因子分析的统计方法对处理大量财务指标时具有相对简化和高效性。
【参考文献】
[1] 何晓群.多元统计分析[M].北京：中国人民大学出版社，2014，143-144.
[2] 崔玉英.公司成长、盈余波动与财务分析师跟踪——来自中国证券市场的经验证据[J].管理评论.2014，（26）：60-72.
[3] 毛道维.朱敏.企业信用状况的财务判断方法和模型——基于上市公司财务报告舞弊的实证研究[J].四川大学学报.2006，（3）：51-57.
[4] 胡珊.基于F分值模型的财务预警分析——以工程机械行业上市公司为例[J].财务管理与资本运营.2018，（22）：33-36.
作者简介：吕晨（1995-）女，汉族，安徽宣城人，安徽大学经济学院，2018级研究生，应用统计专业
【关键词】 因子模型 财务状况 房地产企业
一、引言
因子分析的思想是根据相关性大小把原始变量分组，使得同组内的变量之间相关性较高，而不同组的变量间的相关性则较低[1]。随着现代科学技术的迅速发展，因子分析在经济学领域也有着广泛的应用。描述企业财务状况的指标可以有很多，获取全部指标对企业财务进行分析固然可以，但未免有些太过于费时费力。实际上，大量的财务指标之间可能存在较为显著的相关性，所以因子分析的思想实际上就是选择主要的财务指标来对全部的财务指标进行综合，得到一种所谓的综合财务指标从而将复杂的事情简单化。如今房地产业渐渐成为我国第三大产业组成中不可或缺的一部分，其投资活动也日益活跃在市场上，当下人们对于房地产企业的投资活动也日益趋向于理性的思考。因此在房地产投资活动中，分析评价房地产公司的综合发展水平，对广大投资者有较好的参考作用，可以帮助投资者进行理性的投资。
二、理论分析
通过阅读文献发现，一般采用一些比率指标来对公司的财务报表进行探索性分析是比较常见的手段，通过这些指标的分析我们可以对企业的财务状况、经营成果等作出一些合理有效的评估。崔玉英等（2014）研究发现公司的发展前期的盈余波动和长期展现的成长能力可以决定财务分析师是否将目光投注在这家公司上[2]。毛道维等（2006）通过实证表明相对于传统的利用个人经验去主管判断财务数据及用人工处理大量的财务数据来说，使用统多元统计方法分析可以有效的提高效率和正确率[3]。朱珊（2018）指出综合反映企业的财务情况可以从企业的流动性、企业的盈利能力、财务组成结构状况以及财务比率立如资产周转率和公司累计创造的利润率等方面来整体表现出来[4]。综上所述，本文将从以下5个方面选取14个财务指标来进行实证分析。
（一）、盈利能力及其指标解释
X1净资产收益率是进行财务分析时的核心指标，它的效果表现在与财务杠杆共同作用时。X2销售费用率可以直接地反映出企业营销的效果如何。X3成本费用利润率是一个正向的指标，它的数值越大可以说明此企业对资金使用效率也是越佳的。
（二）、偿债能力及其指标解释
X4流动比率是可以代表企业的短期偿还能力的一个指标，通常情况下该指标越大，说明企业的情况越乐观，但是我们给它界定一个2的边界值，该值过大和过小都不是很好的现象。同样地，X5速动比率可以与流动比率两者结合来看，如果流动比率值在1以下，速动比率在0.5以下，则不是一个好现象。
（三）、资本结构及其指标解释
X6现金流利息保障倍数是反映企业现金流量的供给保障情况。F011201A（资产负债率）是一个用来保障广大债权人利益的指标，该指标也有其不同的区间范围意义，如果在70%以下时都可以被认作是明朗的情况;在达到85%一100%之间时，就会起到预警作用了;而如果超出100%的话，表明有严重的危机发生。X7资产负债率及X8长期债务与营运资金比率可以从长远的角度来说明企业是否具有偿还负债的保障能力。
（四）、成长能力及其指标解释
X9总资产增长率可说明企业每次在资产上投入数目的新增的幅度，可以直观的看出企业的发展状况。X10营业收入增长率同样也是可说明企业在营业收入上的增幅如何。X11每股净资产增长率它反映了企业在资本规模上的经营扩张是否起到了显著的作用。
（五）、市值价值及其指标解释
X12每股税后现金股利是一个正向的财务性指标，它的值越大越能说明企业通过股票获利的能力越强，反之则越弱。同时还要X13股利分配率也是可以说明公司的股利情况的一个代表。X14收益留存率则与前两个指标恰恰是相反方向变动的一个指标，通常普遍被外界看好的公司的留存收益都不会太差。
三、实证分析
（一）、数据来源及数据处理
本文数据来源于国泰安数据库中财务指标分析和专题研究系列。从老行业分类中的房地产类中的219家公司中利用代码法随机抽取了15家房地产公司，分别是万科、全新好、中粮地产、中洲控股、金科股份、财信发展、中航善达、我爱我家、京汉股份、泛海控股、皇庭国际、渝开发、中天金融、新华联、顺发恒业。选取的是会计年度为2017年的指标数据，其中中航善达在该年度的股利分配率的指标数据缺失，选取了2016年的指标作为代替;全新好有三个指标都缺失，且前几个年度的数据也是缺失的，所以将这个样本删除处理。
（二）、因子分析及其结果解释
对全部财务指标进行标准化处理，并在spss中进行因子分析，得到5个可以反映全部指标特征的公共因子F1-F5如下：
F1在X9、X2、X11上的载荷值都很大。X9与X11都是衡量一个企业的成长能力的指标，而X2从一定程度上反映了企业的盈利能力，所以公共因子F1反映反映企业未来的发展盈利能力，在这个因子上的得分越高，公司的未来发展盈利能力越好。
F2在X5、X4、X7上的载荷值都很大。X5、X4主要反映的是企业的流动性，X7主要用来衡量公司在遭遇危机时能够继续保护债权人程度如何。所以公共因子F2可以看做是企业流动性和保障能力的一个反映，在这个因子上的得分越高，公司的偿债能力就越强。
F3在X1、X14、X12、X9上的载荷值都很大。X1的指标值越高，说明投资带来的收益越高。X14、X12反映的是企业的营业前景、发展前途，说明的是企业的市场价值。X9表明企业的短期偿债能力。所以公共因子F3体现的是未来发展的前景能力，在该公共因子上的得分越高，说明企业发展状况越好。 F4在X10、X6、X13上的载荷值都很大。X10、X6是评价企业成长状况的重要指标。X13這一指标则代表了企业提供给股民的福利。所以在公共因子F4上的得分越高，说明企业对股东的福利政策越好，公司的成长状况较好。
F5在X3上的载荷值很大。X3反映的是企业对资金的使用效率，公共因子F5表明的是企业的盈利能力，一般来说企业在这个公共因子上的得分越高，说明企业的盈利能力也越强。
（三）、公共因子得分及综合得分
有了对各个公共因子的合理解释，结合各个企业在5个公共因子上的得分和综合得分，就可对各个企业的综合财务状况进行评价。在因子F1上得分最高的是我爱我家、中天金融、京汉股份，远高于其他的公司，说明这三家企业的企业未来的发展和可投资能力都是比较高的。万科在F2的因子得分远高于其他的企业，说明它的公司的偿债能力比较强，能够给投资者带来的保障也越高。在公共因子F3上得分较高的分别是万科和顺发恒业，说明这两家企业的自有资本获得净收益的能力和偿还债务以及未来发展的前景能力都是非常好的。顺发恒业、万科、皇庭国际、我爱我家、中航善达、金科股份在公共因子F4上的得分对比其他企业相比来说是相对较高的，说明它们的成长状况和带给股民的福利都是比较好的。皇庭国际、京汉股份、泛海控股、中天金融、万科是在公共因子F5得分较高的5家企业。
将各企业在五个公共因子上的得分进行加权综合，就得到了综合得分。根据综合得分就可综合评价企业的发展水平。综合得分前两名的依次是万科、我爱我家，所以这两家企业在各个财务指标方面的表现都非常不错;综合得分最低的三个企业是财信发展、中航善达、渝开发说明从综合得分上看这三家企业的财务发展状况相对可能不如其他的11家公司。
四、总结
在基于因子分析模型提取的主成分并对各个房地差企业进行综合得分排序后发现万科和我爱我家这两家企业在综合得分上远超于其他的企业，说明从这方面来说其财务发展状况与剩下的企业相比是比较突出的，各方面的财务状况是比较良好的，盈利能力和偿债能力都是较高的，并且市值价值的走势也是较好的。另外，本文使用因子分析的统计方法对处理大量财务指标时具有相对简化和高效性。
【参考文献】
[1] 何晓群.多元统计分析[M].北京：中国人民大学出版社，2014，143-144.
[2] 崔玉英.公司成长、盈余波动与财务分析师跟踪——来自中国证券市场的经验证据[J].管理评论.2014，（26）：60-72.
[3] 毛道维.朱敏.企业信用状况的财务判断方法和模型——基于上市公司财务报告舞弊的实证研究[J].四川大学学报.2006，（3）：51-57.
[4] 胡珊.基于F分值模型的财务预警分析——以工程机械行业上市公司为例[J].财务管理与资本运营.2018，（22）：33-36.
作者简介：吕晨（1995-）女，汉族，安徽宣城人，安徽大学经济学院，2018级研究生，应用统计专业