论文部分内容阅读
2003年6月27日，本刊假座《海上文化俱乐部》成立仪式，组织部分上海作家与上海房地产企业家，就上海房地产开发与发展、“非典”之后的上海房产市场走势等市民关注的问题，共同探讨。参加座谈的企业家有桑荣林(原上海市房地局局长)、徐林宝(上海房地集团董事长)、朱胜杰(中华企业股份有限公司总经理)、阮人旦(上海金丰投资股份有限公司总经理)、孙勇(上海古北集团有限公司董事长)、戴智伟(上海房地产经营集团有限公司常务副总经理)等；作家叶辛、王安忆、赵长天、叶永烈、陆星儿、程乃珊、王晓玉出席。
叶辛：今天在座的是我们《海上文化俱乐部》第一批成员，而且是现在上海房地产市场做得很好的大型房产企业老总。我是市人大常委会的兼职常委，但最近这段时间却好象是房地产企业的老板，有许多朋友包括本单位的同事，给我打电话的特别多，主要话题就是问“非典”以后，上海的房市情况如何?房价是看涨还是看跌?房地产市场的话题很多，这样的话题始终是市民日常生活热点，《海上文坛》是一本社会性的文学杂志，关注热点，关注生活，也是我们这本杂志的主旨。所以，乘今天这个机会，请在座的各位房地产老总为我们介绍一下当前上海房地产市场的情况以及对今后房市的看法。
徐林宝：最近这段时间，大家都比较关注房地产市场的发展，我想，是不是从这样几个角度谈一点情况，让大家有所了解。
趋势：上海房地产市场没有过热，但的确是很热，投资量比较大，土地用量多，买房热情高，换房的热情也很高
上海房地产市场正处于刚刚进入到一个比较成熟的市场的初级阶段。在这以前，我们也发展了很多年，其实上海在粉碎“四人帮”以前没有房产市场，完全是单位福利分房，房屋不能交易，没有买卖。在上海第一个做商品房交易的是中华企业，一点点发展至今。这两年，我们上海房地产市场的交易量是很大的，投资量达到几百亿左右，占上海整个固定资产投资总量的1／3；2002年销售量达到2000万平方米，基本上是当年建设当年售磬，而且还实现了超卖，也就是说把以前的存量也消化了一点。
2002年旧房交易量达到跟新房交易量接近的程度，达到92％，增量和存量的比是1：0．92，这在3—5年以前，旧房交易量只处于1000套／年的水平，以后逐年上升，速度很快。从行业角度看，旧房交易量达到增量一样的水平并逐步超过新房(增量)交易量，这个市场才会是一个比较成熟的市场。
2002年整个房地产在CDP增长量里达到了6．9％左右，希望经过2—3年时间努力达到10％，这样的话，作为一个支柱产业就会更扎实一点，就会比较有保证。我感觉，以现在的情况看，前一段发展情况是相当不错的，高位运行从1999年下半年开始已运行了3年多时间，这个市场一直是很好的。现在大家关心的是目前房地产市场是否过热?我认为上海的房地产市场是健康的，没有出现过热，为什么?因为它有有效需求，无论是新房还是旧房，始终保持着一定的交易量。我们的“东方中华园”、“上海春城”第三期16万平方米1000多户都处于超额认购的热销势头，另外我们的酒店式公寓“中华BOSS”(淮海东路、人民路口)在“非典”后也开始回热，整个态势很好。所以说，上海房地产市场没有过热，但的确是很热，投资量比较大，土地用量多，买房热情高，换房的热情也很高。
根据：面临这么大的发展机遇，上海的房地产市场应该呈上升的趋势，当然这当中也会有回档，但总体是波浪式的前进、螺旋式的上升这么个趋势
上海房地产市场进入初步的成熟阶段。每一个国际大都市的发展过程中都有房地产发展的黄金时代。应该说，上海正进入到这个时代，上海经济在冲刺，房地产伴随其后也会有一个很大的发展，不光是量的增大，还有质的提高、品种的增加、细分市场的改善、服务水平的提高，是深层次的，有待于进一步的提升。 从宏观经济面来看，上海每年都是以二位数在发展，人均GDP水平不断提高，2002年达到4905元美金，是一个相当不错的水平，说明消费能力在提高。
上海市政府提出三港(国际空港、深水港、信息港)二网(轨道交通网、高速公路网)建设，所谓的“15、30、60工程”，即：内环线15分钟到市中心；外环线30分钟到市中心；在上海任何一个点，高速公路网让你60分钟都能到上海市中心，整个战略目标在推进，速度非常快，投资量很大，同时也带来了整个周边地块价值的提升。市政府规划要在轨道交通方面，要建17条地铁、轻轨线，总长达780公里，在市区范围内要建成400公里的轨道交通线，基本接近现代国际大都市(英国伦敦412公里)的最高水平，这些对带动周边房地产市场的发展影响很大。
珠三角和长三角战略发展因素。珠三角就是珠江三角洲，以香港、深圳和广州为核心建造跨海大桥；长三角就是长江三角洲地区15个主要城市群的发展(联动发展、资源共享)，目前连接15个城市群的高速铁路方案论证有了突破性进展，这预示着上海的发展腹地将会扩大，而且这条高速铁路属于现有铁路和高速公路以外的增量。由此可见，面临这么大的发展机遇，上海的房地产市场应该呈上升的趋势，当然这当中也会有回档，但总体是波浪式的前进、螺旋式的上升这么个趋势。
焦点：关于“非典”；关于某些个案带来的思考；关于取消退税政策的影响
关于“非典”。从此次“非典”情况看，对上海的影响程度比外界对我们的评估要低得多，这与政府措施力度、市民卫生习惯等各方面综合因素是分不开的，可以说，上海在这些方面做得很到位，所以对“非典”的控制是很有效的，对房地产行业的直接影响不大。“非典”以后，对房地产行业的建筑结构(包括公共建筑、民用建筑)标准提出了新的要求，诸如健康、节能、环保等方面的建筑标准、结构等。
关于某些个案带来的思考。有一点需要说明的是，凡是纳入到市政府批准的旧区改造的项目，出让金都是零，这是政府制定的鼓励政策，没什么可争议的，但问题是用地规范不规范?我认为有的问题是出在金融方面。所谓“问题贷款”，也就是某些在贷款方面不是那么太规范的问题。
中央银行方面最近发了个通知，有7条规定，它不是单单针对某个案件的，而是为了防止整个房地产市场过热，使之能健康发展。对这7条规定，目前有多种看法，比如对土地贷款、买房贷款、建设贷款、区分第一套与第二套房屋等方面如何具体操作?
关于取消退税政策的影响。这对高收入者的购房热情有直接影响。
从整个情况看，整个市场正在受到调控，如土地供应越来越透明；银行贷款开始收紧；新的别墅项目不再批；政府对发展商投资方面和购房者买房方面的优惠 政策也在逐步缩紧；中低价位的房子买不到，特别是拆迁户，拿着动迁费买不到居住房，所以政府今年规划建100万平方米、明年规划建300万平方米的中低价房，我们也会参与这类项目的建设。
总的来说，整个房地产市场发展趋势是好的，问题是存在的，但这并不影响上海房地产发展的大方向。
上海的房地产市场发展到现在，它已经不是上海人的市场，而且不仅仅是一个消费市场，它也是一个投资市场
桑荣林：我现在是房地产系统的一个退休干部，平时看书的时间比较多，有时间接触学术方面的知识。就当前房地产市场情况，谈几点个人看法：
上海的房地产市场发展到现在，它已经不是上海人的市场，而且不仅仅是一个消费市场，它也是一个投资市场。从这几年房地产市场状况看，每年统计出来的数字都是出乎意料的好。
宏观经济情况好，房地产必定好，反之亦然。供不应求，价格上涨；供过于求则价格下降。
房价这么贵，老百姓怎么买得起?这实际上涉及到一个住房体制问题，我想我们目前对住房体制的设计应该是两块内容，一块是住房社会问题的基本保障，譬如人均6平方米以下的，政府要负责解决；另一块是市场，不会因为你买不起，房价就会降下来，这违背了市场经济规律，不是价格来适应你，而是你去适应价格。人人都要住新房，这是一个误导；人人都要有产权房，这也是一个误导。
“非典”只是购房与租房的延期。
下一步发展趋势：
中低价房少，为什么?我认为，并不是因为普通老百姓都想去买新房，而是因为旧区改造的力度实在是太大，绝大多数都是动迁需求。所以，我们一方面要多建中低价房，另一方面也要从动迁力度上去考虑一些问题。
房地产泡沫肯定有。价格背离价值背离得越多，泡沫也就越多，但不能让泡沫破裂，否则对整个国民经济将会产生危机局面。房地产发展趋势一直走好?不见得，因为这里面有许多可变因素。我认为，从上海房地产发展阶段来看，总体来讲，房价趋势是向上的，但不会像这几年这样上得过快；房地产商取得土地的成本不一样，这个差价落到房产商头上，有的是暴利，有的则不一定是暴利，所以，现在讲整顿土地市场，就是针对这么个问题，要采取公开招投标的办法。可以说，一直到现在，上海的土地转让还没有形成招投标机制。
房地产方面的故事很多，需要我们大家去发掘。我写了一篇文章登在香港的《大公报》上，题目叫“现代化的上海，不要让历史的优秀建筑哭泣”，主要是从“新天地”有感而发。淮海路1754弄原来有30幢西班牙式的花园住宅，这么好的房子现在却全被拆掉了，我去一看，“保护建筑”的牌子还挂在那里，房子已经没有了。
所以，在上海房地产兴旺发展的时候，我们要做的事情很多，许多城市文化、城市文明的开发和发展工作，需要房产商和作家联手探讨和合作。这是个很好的课题。
[编辑·孙文昌]
更正
本刊2003年第九期刊发《拿一本新书穿过闹市》一文，作者应为“周偑红”。特此更正，并向作者周偑红致歉。
《海上文坛》编辑部
叶辛：今天在座的是我们《海上文化俱乐部》第一批成员，而且是现在上海房地产市场做得很好的大型房产企业老总。我是市人大常委会的兼职常委，但最近这段时间却好象是房地产企业的老板，有许多朋友包括本单位的同事，给我打电话的特别多，主要话题就是问“非典”以后，上海的房市情况如何?房价是看涨还是看跌?房地产市场的话题很多，这样的话题始终是市民日常生活热点，《海上文坛》是一本社会性的文学杂志，关注热点，关注生活，也是我们这本杂志的主旨。所以，乘今天这个机会，请在座的各位房地产老总为我们介绍一下当前上海房地产市场的情况以及对今后房市的看法。
徐林宝：最近这段时间，大家都比较关注房地产市场的发展，我想，是不是从这样几个角度谈一点情况，让大家有所了解。
趋势：上海房地产市场没有过热，但的确是很热，投资量比较大，土地用量多，买房热情高，换房的热情也很高
上海房地产市场正处于刚刚进入到一个比较成熟的市场的初级阶段。在这以前，我们也发展了很多年，其实上海在粉碎“四人帮”以前没有房产市场，完全是单位福利分房，房屋不能交易，没有买卖。在上海第一个做商品房交易的是中华企业，一点点发展至今。这两年，我们上海房地产市场的交易量是很大的，投资量达到几百亿左右，占上海整个固定资产投资总量的1／3；2002年销售量达到2000万平方米，基本上是当年建设当年售磬，而且还实现了超卖，也就是说把以前的存量也消化了一点。
2002年旧房交易量达到跟新房交易量接近的程度，达到92％，增量和存量的比是1：0．92，这在3—5年以前，旧房交易量只处于1000套／年的水平，以后逐年上升，速度很快。从行业角度看，旧房交易量达到增量一样的水平并逐步超过新房(增量)交易量，这个市场才会是一个比较成熟的市场。
2002年整个房地产在CDP增长量里达到了6．9％左右，希望经过2—3年时间努力达到10％，这样的话，作为一个支柱产业就会更扎实一点，就会比较有保证。我感觉，以现在的情况看，前一段发展情况是相当不错的，高位运行从1999年下半年开始已运行了3年多时间，这个市场一直是很好的。现在大家关心的是目前房地产市场是否过热?我认为上海的房地产市场是健康的，没有出现过热，为什么?因为它有有效需求，无论是新房还是旧房，始终保持着一定的交易量。我们的“东方中华园”、“上海春城”第三期16万平方米1000多户都处于超额认购的热销势头，另外我们的酒店式公寓“中华BOSS”(淮海东路、人民路口)在“非典”后也开始回热，整个态势很好。所以说，上海房地产市场没有过热，但的确是很热，投资量比较大，土地用量多，买房热情高，换房的热情也很高。
根据：面临这么大的发展机遇，上海的房地产市场应该呈上升的趋势，当然这当中也会有回档，但总体是波浪式的前进、螺旋式的上升这么个趋势
上海房地产市场进入初步的成熟阶段。每一个国际大都市的发展过程中都有房地产发展的黄金时代。应该说，上海正进入到这个时代，上海经济在冲刺，房地产伴随其后也会有一个很大的发展，不光是量的增大，还有质的提高、品种的增加、细分市场的改善、服务水平的提高，是深层次的，有待于进一步的提升。 从宏观经济面来看，上海每年都是以二位数在发展，人均GDP水平不断提高，2002年达到4905元美金，是一个相当不错的水平，说明消费能力在提高。
上海市政府提出三港(国际空港、深水港、信息港)二网(轨道交通网、高速公路网)建设，所谓的“15、30、60工程”，即：内环线15分钟到市中心；外环线30分钟到市中心；在上海任何一个点，高速公路网让你60分钟都能到上海市中心，整个战略目标在推进，速度非常快，投资量很大，同时也带来了整个周边地块价值的提升。市政府规划要在轨道交通方面，要建17条地铁、轻轨线，总长达780公里，在市区范围内要建成400公里的轨道交通线，基本接近现代国际大都市(英国伦敦412公里)的最高水平，这些对带动周边房地产市场的发展影响很大。
珠三角和长三角战略发展因素。珠三角就是珠江三角洲，以香港、深圳和广州为核心建造跨海大桥；长三角就是长江三角洲地区15个主要城市群的发展(联动发展、资源共享)，目前连接15个城市群的高速铁路方案论证有了突破性进展，这预示着上海的发展腹地将会扩大，而且这条高速铁路属于现有铁路和高速公路以外的增量。由此可见，面临这么大的发展机遇，上海的房地产市场应该呈上升的趋势，当然这当中也会有回档，但总体是波浪式的前进、螺旋式的上升这么个趋势。
焦点：关于“非典”；关于某些个案带来的思考；关于取消退税政策的影响
关于“非典”。从此次“非典”情况看，对上海的影响程度比外界对我们的评估要低得多，这与政府措施力度、市民卫生习惯等各方面综合因素是分不开的，可以说，上海在这些方面做得很到位，所以对“非典”的控制是很有效的，对房地产行业的直接影响不大。“非典”以后，对房地产行业的建筑结构(包括公共建筑、民用建筑)标准提出了新的要求，诸如健康、节能、环保等方面的建筑标准、结构等。
关于某些个案带来的思考。有一点需要说明的是，凡是纳入到市政府批准的旧区改造的项目，出让金都是零，这是政府制定的鼓励政策，没什么可争议的，但问题是用地规范不规范?我认为有的问题是出在金融方面。所谓“问题贷款”，也就是某些在贷款方面不是那么太规范的问题。
中央银行方面最近发了个通知，有7条规定，它不是单单针对某个案件的，而是为了防止整个房地产市场过热，使之能健康发展。对这7条规定，目前有多种看法，比如对土地贷款、买房贷款、建设贷款、区分第一套与第二套房屋等方面如何具体操作?
关于取消退税政策的影响。这对高收入者的购房热情有直接影响。
从整个情况看，整个市场正在受到调控，如土地供应越来越透明；银行贷款开始收紧；新的别墅项目不再批；政府对发展商投资方面和购房者买房方面的优惠 政策也在逐步缩紧；中低价位的房子买不到，特别是拆迁户，拿着动迁费买不到居住房，所以政府今年规划建100万平方米、明年规划建300万平方米的中低价房，我们也会参与这类项目的建设。
总的来说，整个房地产市场发展趋势是好的，问题是存在的，但这并不影响上海房地产发展的大方向。
上海的房地产市场发展到现在，它已经不是上海人的市场，而且不仅仅是一个消费市场，它也是一个投资市场
桑荣林：我现在是房地产系统的一个退休干部，平时看书的时间比较多，有时间接触学术方面的知识。就当前房地产市场情况，谈几点个人看法：
上海的房地产市场发展到现在，它已经不是上海人的市场，而且不仅仅是一个消费市场，它也是一个投资市场。从这几年房地产市场状况看，每年统计出来的数字都是出乎意料的好。
宏观经济情况好，房地产必定好，反之亦然。供不应求，价格上涨；供过于求则价格下降。
房价这么贵，老百姓怎么买得起?这实际上涉及到一个住房体制问题，我想我们目前对住房体制的设计应该是两块内容，一块是住房社会问题的基本保障，譬如人均6平方米以下的，政府要负责解决；另一块是市场，不会因为你买不起，房价就会降下来，这违背了市场经济规律，不是价格来适应你，而是你去适应价格。人人都要住新房，这是一个误导；人人都要有产权房，这也是一个误导。
“非典”只是购房与租房的延期。
下一步发展趋势：
中低价房少，为什么?我认为，并不是因为普通老百姓都想去买新房，而是因为旧区改造的力度实在是太大，绝大多数都是动迁需求。所以，我们一方面要多建中低价房，另一方面也要从动迁力度上去考虑一些问题。
房地产泡沫肯定有。价格背离价值背离得越多，泡沫也就越多，但不能让泡沫破裂，否则对整个国民经济将会产生危机局面。房地产发展趋势一直走好?不见得，因为这里面有许多可变因素。我认为，从上海房地产发展阶段来看，总体来讲，房价趋势是向上的，但不会像这几年这样上得过快；房地产商取得土地的成本不一样，这个差价落到房产商头上，有的是暴利，有的则不一定是暴利，所以，现在讲整顿土地市场，就是针对这么个问题，要采取公开招投标的办法。可以说，一直到现在，上海的土地转让还没有形成招投标机制。
房地产方面的故事很多，需要我们大家去发掘。我写了一篇文章登在香港的《大公报》上，题目叫“现代化的上海，不要让历史的优秀建筑哭泣”，主要是从“新天地”有感而发。淮海路1754弄原来有30幢西班牙式的花园住宅，这么好的房子现在却全被拆掉了，我去一看，“保护建筑”的牌子还挂在那里，房子已经没有了。
所以，在上海房地产兴旺发展的时候，我们要做的事情很多，许多城市文化、城市文明的开发和发展工作，需要房产商和作家联手探讨和合作。这是个很好的课题。
[编辑·孙文昌]
更正
本刊2003年第九期刊发《拿一本新书穿过闹市》一文，作者应为“周偑红”。特此更正，并向作者周偑红致歉。
《海上文坛》编辑部