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3月19日上午九点半，冯仑准时推开了虚掩的会议室门。在与《中国联合商报》记者简单的寒嘘问暖后，便很快切入到當前楼市情势的访谈中。“从最近的半年情况来看，市场上发生了很大的变化，不光在总量上，更重要的是结构上发生了巨大的变化……”
自从楼市陷入低迷，关于“房地产行业高利润时代已经一去不返，房地产业正在经历一场巨大‘变革’”的论断开始广为流传。到底应如何看待这种变化？政府应扮演何种角色？政商关系又将如何演变？新形势下地产业怎样应对？带着这些问题，《中国联合商报》记者对北京万通地产股份有限公司董事长冯仑进行了独家专访。
普通住宅压力激增
《中国联合商报》：从最近半年的情况来看，房地产市场发生了很大的变化，不光在总量上，更重要的是结构上发生了巨大的变化。这种结构性的变化具体体现在哪些方面？
冯仑：主要体现在三个方面：第一，普通住宅方面将会遇到非常大的市场竞争压力，而这种压力很直观。从市场供应层面来看，政府的住宅供应远远大于企业供应量的增长速度，而一些城市的住宅供应量也大大超过了预估的需要保障的范围。我认为，在未来的两三年里市场力量在衰退，政府的力量会更多的介入，这些都会导致开发普通住宅的难度进一步加大。
第二，整个的民营地产公司的财务环境会更加趋紧。
第三，楼市在短期内很难走出始终围绕着住宅问题的道德困境。我认为，在今后两三年内，房地产问题“住宅化”，住宅问题“道德化”，道德问题“去市场化”将是一个基本的现实。
《中国联合商报》：面对房地产业这些巨大的变化，企业应该怎样应对？万通又是如何未雨绸缪的？
冯仑：针对这个现实，万通在做两方面的工作。一方面，不断去寻求最市场化的地方安排业务。主要开发高端的度假产品、养老产品、生态建筑、投资产品等等。另一方面，我们继续坚持“滨海新区”、“美国模式”、“万通价值观”。比如我们有意识地运用期权方式安排土地储备项目，而不是用大量的现金去买地。这是“美国模式”与众不同的地方，也是外界误解我们土地储备不足的原因。
同时，继续坚持住宅产品差异化的策略之一——“立足京津，聚焦环渤海区域”，根据客户的需求，安排产品的开发。三亚的奥林匹克国际村就是其中之一，而且也是在海南唯一的项目。最近万通实业公司开发的海外项目也将有重大突破，在2004年的纽约世贸中心的七号楼没有谈成后，我们一直在努力并转向一号楼，近日应该会有好消息。但是万通地产的战略和出发点没有改变，还在滨海新区。
核心一句话就是，用“创新和变革”来应对目前市场的结构性变化。恰如我们不希望挂在墙上的画继续留在原来的位置，我们会把画下放一点，再贴一张新的画上去，这就是创新和变革的结果。
政府角色归位
《中国联合商报》：按照您的说法，房价问题无疑是这场结构性大变动的核心，当地产商与政府相互推托的时候，全国工商联却认为房地产开发费用有一半流向政府，对此有官员表示质疑，您觉得房地产商会与地方政府之争会继续吗？
冯仑：我认为商会肯定是对的。现在地方政府的领导们在两会期间经常表现出一种过于迁就民众的倾向。每年的两会到了最后阶段，总有人会拿房价来说事。这便造成了他们与开发商或房地产商会有这样那样的分歧。在这种情况下，我觉得商会代表整个行业做的这份研究报告花了更多的时间，更多的钱，更准确，并且更具有代表性。
因此，不论是政府官员、企业领导人，还是行业组织都要避免在房价、保障等问题上陷入道德漩涡。一旦如此，大家就无理性可谈，最后的结果又是非市场化，投资者的信心也会受到影响，最后税收也会减少。
《中国联合商报》：您觉得良性的政商关系应该需要什么样的制度安排与规范？
冯仑：企业永远是按照政府规定的道路去开车的，企业的开车路线、红绿灯都是政府规定，所以要依法、依程序允许不同的利益主体来进行讨论，甚至是博弈。可领导有时候总担心会乱，为什么奥运会拳击不会乱呢？第一是公开竞赛，第二标准是第三方规定的，第三是在灯光和透明下进行的。如果我们反过来标准是由拳击手各自一方定的，既不是裁判也不是第三方公开出来的，同时灯光突然暗了，那不打死了，肯定打死了！
所以现在关键问题是要建立一个像拳击场一样的公开竞争的场地，最好在全国人大的主持下，建立一整套完善的法律体系与管理机制，比如建立《住宅法》就行了。
总之，政府的职责应该是减少交易的障碍，使投资主体、消费主体有更多的自由选择空间，只有这样市场经济秩序才能建立，大家对商业机构、对政府、对整个社会的信心才能恢复，这完全是在一个道德链条上。
■视点：守正出奇
现在，中国企业家遇到了一个困境。企业不得不与某些部门打交道，由于某些部门管得特别的多，在与他们打交道之后，就变成了和部门中的某一个人打交道。因为这些部门管理的权利相对集中，最终就会导致民营企业家过分迷恋与某些领导的关系，冲撞制度上的安排，甚至是道德上的约束，结果制度发生变化后两败俱伤。从表面上来看，好像是民营企业出了问题，但对体制上的完善，政府职能部门的廉洁、高效都是损害，同时会加大反腐败的难度。
所以，民营房地产企业要“稳步”发展就要“守正出奇”。万通将近20年来一直都平稳的发展，很重要的一个原因在于“守正出奇”。比如我们与天津泰达合作了6年都非常好，根源就在于简单、专业和透明。
同时，我觉得政府也有两个方面需要审视，一是“看得见的手”不要成为“闲不住的手”，不该管的不要管。（冯仑）
自从楼市陷入低迷，关于“房地产行业高利润时代已经一去不返，房地产业正在经历一场巨大‘变革’”的论断开始广为流传。到底应如何看待这种变化？政府应扮演何种角色？政商关系又将如何演变？新形势下地产业怎样应对？带着这些问题，《中国联合商报》记者对北京万通地产股份有限公司董事长冯仑进行了独家专访。
普通住宅压力激增
《中国联合商报》：从最近半年的情况来看，房地产市场发生了很大的变化，不光在总量上，更重要的是结构上发生了巨大的变化。这种结构性的变化具体体现在哪些方面？
冯仑：主要体现在三个方面：第一，普通住宅方面将会遇到非常大的市场竞争压力，而这种压力很直观。从市场供应层面来看，政府的住宅供应远远大于企业供应量的增长速度，而一些城市的住宅供应量也大大超过了预估的需要保障的范围。我认为，在未来的两三年里市场力量在衰退，政府的力量会更多的介入，这些都会导致开发普通住宅的难度进一步加大。
第二，整个的民营地产公司的财务环境会更加趋紧。
第三，楼市在短期内很难走出始终围绕着住宅问题的道德困境。我认为，在今后两三年内，房地产问题“住宅化”，住宅问题“道德化”，道德问题“去市场化”将是一个基本的现实。
《中国联合商报》：面对房地产业这些巨大的变化，企业应该怎样应对？万通又是如何未雨绸缪的？
冯仑：针对这个现实，万通在做两方面的工作。一方面，不断去寻求最市场化的地方安排业务。主要开发高端的度假产品、养老产品、生态建筑、投资产品等等。另一方面，我们继续坚持“滨海新区”、“美国模式”、“万通价值观”。比如我们有意识地运用期权方式安排土地储备项目，而不是用大量的现金去买地。这是“美国模式”与众不同的地方，也是外界误解我们土地储备不足的原因。
同时，继续坚持住宅产品差异化的策略之一——“立足京津，聚焦环渤海区域”，根据客户的需求，安排产品的开发。三亚的奥林匹克国际村就是其中之一，而且也是在海南唯一的项目。最近万通实业公司开发的海外项目也将有重大突破，在2004年的纽约世贸中心的七号楼没有谈成后，我们一直在努力并转向一号楼，近日应该会有好消息。但是万通地产的战略和出发点没有改变，还在滨海新区。
核心一句话就是，用“创新和变革”来应对目前市场的结构性变化。恰如我们不希望挂在墙上的画继续留在原来的位置，我们会把画下放一点，再贴一张新的画上去，这就是创新和变革的结果。
政府角色归位
《中国联合商报》：按照您的说法，房价问题无疑是这场结构性大变动的核心，当地产商与政府相互推托的时候，全国工商联却认为房地产开发费用有一半流向政府，对此有官员表示质疑，您觉得房地产商会与地方政府之争会继续吗？
冯仑：我认为商会肯定是对的。现在地方政府的领导们在两会期间经常表现出一种过于迁就民众的倾向。每年的两会到了最后阶段，总有人会拿房价来说事。这便造成了他们与开发商或房地产商会有这样那样的分歧。在这种情况下，我觉得商会代表整个行业做的这份研究报告花了更多的时间，更多的钱，更准确，并且更具有代表性。
因此，不论是政府官员、企业领导人，还是行业组织都要避免在房价、保障等问题上陷入道德漩涡。一旦如此，大家就无理性可谈，最后的结果又是非市场化，投资者的信心也会受到影响，最后税收也会减少。
《中国联合商报》：您觉得良性的政商关系应该需要什么样的制度安排与规范？
冯仑：企业永远是按照政府规定的道路去开车的，企业的开车路线、红绿灯都是政府规定，所以要依法、依程序允许不同的利益主体来进行讨论，甚至是博弈。可领导有时候总担心会乱，为什么奥运会拳击不会乱呢？第一是公开竞赛，第二标准是第三方规定的，第三是在灯光和透明下进行的。如果我们反过来标准是由拳击手各自一方定的，既不是裁判也不是第三方公开出来的，同时灯光突然暗了，那不打死了，肯定打死了！
所以现在关键问题是要建立一个像拳击场一样的公开竞争的场地，最好在全国人大的主持下，建立一整套完善的法律体系与管理机制，比如建立《住宅法》就行了。
总之，政府的职责应该是减少交易的障碍，使投资主体、消费主体有更多的自由选择空间，只有这样市场经济秩序才能建立，大家对商业机构、对政府、对整个社会的信心才能恢复，这完全是在一个道德链条上。
■视点：守正出奇
现在，中国企业家遇到了一个困境。企业不得不与某些部门打交道，由于某些部门管得特别的多，在与他们打交道之后，就变成了和部门中的某一个人打交道。因为这些部门管理的权利相对集中，最终就会导致民营企业家过分迷恋与某些领导的关系，冲撞制度上的安排，甚至是道德上的约束，结果制度发生变化后两败俱伤。从表面上来看，好像是民营企业出了问题，但对体制上的完善，政府职能部门的廉洁、高效都是损害，同时会加大反腐败的难度。
所以，民营房地产企业要“稳步”发展就要“守正出奇”。万通将近20年来一直都平稳的发展，很重要的一个原因在于“守正出奇”。比如我们与天津泰达合作了6年都非常好，根源就在于简单、专业和透明。
同时，我觉得政府也有两个方面需要审视，一是“看得见的手”不要成为“闲不住的手”，不该管的不要管。（冯仑）