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2010年1月,大陆主要城市楼市交易量环比大幅下跌46.42%,其中又以2009年年底交易爆发性上涨的城市(南京、成都)下跌最多。住建部一位专家表示,预计二季度开始,房价还会呈现上涨,政策调控的力度在二季度后期将逐步加强,政策将出现明显的「前鬆后紧」走势。
2009年年底,刺激经济復苏的部分房地產政策到期;2010年年初「国十一条」面世,考虑到民计民生,大陆各地几乎都把楼市调控当成重点内容。以住房和城乡建设部(以下简称「住建部」)為首的督察人员「微服私访」,深入地方督察楼市,通过实地考察搜集资讯以便大陆制定和调整未来的楼市政策。
此次被称為有史以来最大规模的楼市督察行动也将按照国务院要求,形成阶段性意见。如此「大张旗鼓」,足以看见政策调控的决心和力度。参与督察的住建部专家委员会专家表示,预计二季度开始,房价将会呈现上涨,政策调控的力度在二季度后期将逐步加强,政策将出现明显 「前鬆后紧」走势。
2010年2月12日,中国人民银行后发佈公告,决定从2月25日起,上调存款类金融机构人民币存款準备金率0.5个百分点。而这之后,大陆商业银行也统一口径恢復了二套房政策,取消了2009年二套房房贷政策享受等同於首套房的优惠措施。
成交回落 海口逆势上扬
与2009年1月相比,2010年1月,大陆主要城市楼市交易量环比大幅下跌46.42%,其中又以2009年年底交易爆发性上涨的城市(南京、程度)下跌最多。由於2009年年末的「政策末班车」效应提前释放了大量购房需求,加上各项调控政策的显效以及季节性因素,近期楼市成交量的下行在各方意料之中。而信贷的收缩也会释放挤压楼市泡沫的信号,引发购房者观望;房贷利率成本的增加,更会进一步抑制投资、投机需求,导致楼市成交的继续回落。
不过与眾多城市相对应的,则是海南楼市的热火朝天。建设「国际旅游岛」的利好消息使人们对海南前景看好,对房地產增值抱有期望心理,於是海南从以前的处处都是烂尾楼进入了一个疯狂抢房的时代。由於气候适宜,大量北方人在冬季前来置办房產,海南房价以每平米每天1000元的速度飞速上涨。海南楼市的直线型攀升显示出政府政策指向以及消费者购房心理对房地產的巨大影响,也是大陆近些年重点城市房地產市场的一个小小缩影。
多方博弈,房价调整还是拐点?
楼市的走势受到多方面影响。而这来自多方面的因素,立足点不尽相同,也使得本身充满不确定性、波动很大的楼市走势更显迷离。
从政策层面上看,楼市对经济的撬动是有目共睹,房地產的作用不仅体现在地价和楼价本身,更多地体现在对钢铁、水泥、建材等关联產业的需求上。一份券商研究报告指出,与房地產业直接相关的行业可达38个。所以说,在宏观经济层面上,房地產不能聚集太大泡沫,但绝不能萧条。不管如何為民生考虑,但各地政府的财政早已和房地產市场牢牢的绑在了一起,各地土地的出让收益占据着财政收入的绝对主要地位,这也使地方政府不可能希望房地產有任何不景气。
从开发商层面上看,站在短期利益的角度,房地產商肯定是希望房价越高越好,一方面是自己手中的在建和待售楼盘能卖个好价钱,而另一方面,若是房价下跌,2009年频出的「地王」如何消化?事实上,开发商的利润中除了房屋建设这一块之外,很重要的就是在建设、销售过程当中的土地升值而带来的潜在收益。拿地价格是六七千,等到施工完毕两年后光土地价格就已经到了15000。都说房地產行业是暴利,但是值得思考的是,这个暴利是房地產商自己赐给自己的吗?不得不说,这与消费者的心理需求密切相关。
站在消费者层面上,在传统的消费观念下,房子一直是成家立业的代表。而在房价连续多年上涨的情况下,人们早已不是如此简单的对待房子了,主流思想是:先买,不管我是自己住,还是做投资。钱不够,用按揭;还不够?等国家优惠政策。只要能够着底线,毫不犹豫,奋勇向前,对房价之高,只有怨言,而丝毫没有畏惧。因為潜意识里,消费者早已将房地產价格的上涨当成了必然,殊不知,若是房地產价格有滑动,利率有所上升,多年以来形成的消费预期会发生天翻地覆的变化。到时候损失最大的,还是倾尽全家之力在高位买了一套房產的普通人。而如上文所说,央行储备金小幅上调所带来的楼市微震也证明了此种担忧。
无论从任何角度讲,在实体经济没有全面復苏的大背景下,已经过度集中的社会资本正面对着投资管道匱乏的尷尬境遇。这意味着已经无法阻止2010年社会资本继续投向房地產业的步伐。纵然有各种房地產政策力求「遏制房价」,最為可能出现的情况是,社会资本将与金融资本杠杆及海外热钱一同推高房价。短期内,房价也许会出现震盪微调,但是从长远看,房价必将持续推高。这一点与大陆经济增长的预期和政府判定GDP增长的方式直接相关。
如果无法改变地方政府的土地财政依赖性及各银行信贷投放的方向,不能真正去规范房地產业,完善居民住房结构,那麼房价上涨的预期就不会消除。也可以说,只要宏观政策继续追求GDP,大陆房价就不会平稳或者下跌。解决民生问题的口号最终可能依旧是一个童话的幻想和一句美丽的谎言。
2009年年底,刺激经济復苏的部分房地產政策到期;2010年年初「国十一条」面世,考虑到民计民生,大陆各地几乎都把楼市调控当成重点内容。以住房和城乡建设部(以下简称「住建部」)為首的督察人员「微服私访」,深入地方督察楼市,通过实地考察搜集资讯以便大陆制定和调整未来的楼市政策。
此次被称為有史以来最大规模的楼市督察行动也将按照国务院要求,形成阶段性意见。如此「大张旗鼓」,足以看见政策调控的决心和力度。参与督察的住建部专家委员会专家表示,预计二季度开始,房价将会呈现上涨,政策调控的力度在二季度后期将逐步加强,政策将出现明显 「前鬆后紧」走势。
2010年2月12日,中国人民银行后发佈公告,决定从2月25日起,上调存款类金融机构人民币存款準备金率0.5个百分点。而这之后,大陆商业银行也统一口径恢復了二套房政策,取消了2009年二套房房贷政策享受等同於首套房的优惠措施。
成交回落 海口逆势上扬
与2009年1月相比,2010年1月,大陆主要城市楼市交易量环比大幅下跌46.42%,其中又以2009年年底交易爆发性上涨的城市(南京、程度)下跌最多。由於2009年年末的「政策末班车」效应提前释放了大量购房需求,加上各项调控政策的显效以及季节性因素,近期楼市成交量的下行在各方意料之中。而信贷的收缩也会释放挤压楼市泡沫的信号,引发购房者观望;房贷利率成本的增加,更会进一步抑制投资、投机需求,导致楼市成交的继续回落。
不过与眾多城市相对应的,则是海南楼市的热火朝天。建设「国际旅游岛」的利好消息使人们对海南前景看好,对房地產增值抱有期望心理,於是海南从以前的处处都是烂尾楼进入了一个疯狂抢房的时代。由於气候适宜,大量北方人在冬季前来置办房產,海南房价以每平米每天1000元的速度飞速上涨。海南楼市的直线型攀升显示出政府政策指向以及消费者购房心理对房地產的巨大影响,也是大陆近些年重点城市房地產市场的一个小小缩影。
多方博弈,房价调整还是拐点?
楼市的走势受到多方面影响。而这来自多方面的因素,立足点不尽相同,也使得本身充满不确定性、波动很大的楼市走势更显迷离。
从政策层面上看,楼市对经济的撬动是有目共睹,房地產的作用不仅体现在地价和楼价本身,更多地体现在对钢铁、水泥、建材等关联產业的需求上。一份券商研究报告指出,与房地產业直接相关的行业可达38个。所以说,在宏观经济层面上,房地產不能聚集太大泡沫,但绝不能萧条。不管如何為民生考虑,但各地政府的财政早已和房地產市场牢牢的绑在了一起,各地土地的出让收益占据着财政收入的绝对主要地位,这也使地方政府不可能希望房地產有任何不景气。
从开发商层面上看,站在短期利益的角度,房地產商肯定是希望房价越高越好,一方面是自己手中的在建和待售楼盘能卖个好价钱,而另一方面,若是房价下跌,2009年频出的「地王」如何消化?事实上,开发商的利润中除了房屋建设这一块之外,很重要的就是在建设、销售过程当中的土地升值而带来的潜在收益。拿地价格是六七千,等到施工完毕两年后光土地价格就已经到了15000。都说房地產行业是暴利,但是值得思考的是,这个暴利是房地產商自己赐给自己的吗?不得不说,这与消费者的心理需求密切相关。
站在消费者层面上,在传统的消费观念下,房子一直是成家立业的代表。而在房价连续多年上涨的情况下,人们早已不是如此简单的对待房子了,主流思想是:先买,不管我是自己住,还是做投资。钱不够,用按揭;还不够?等国家优惠政策。只要能够着底线,毫不犹豫,奋勇向前,对房价之高,只有怨言,而丝毫没有畏惧。因為潜意识里,消费者早已将房地產价格的上涨当成了必然,殊不知,若是房地產价格有滑动,利率有所上升,多年以来形成的消费预期会发生天翻地覆的变化。到时候损失最大的,还是倾尽全家之力在高位买了一套房產的普通人。而如上文所说,央行储备金小幅上调所带来的楼市微震也证明了此种担忧。
无论从任何角度讲,在实体经济没有全面復苏的大背景下,已经过度集中的社会资本正面对着投资管道匱乏的尷尬境遇。这意味着已经无法阻止2010年社会资本继续投向房地產业的步伐。纵然有各种房地產政策力求「遏制房价」,最為可能出现的情况是,社会资本将与金融资本杠杆及海外热钱一同推高房价。短期内,房价也许会出现震盪微调,但是从长远看,房价必将持续推高。这一点与大陆经济增长的预期和政府判定GDP增长的方式直接相关。
如果无法改变地方政府的土地财政依赖性及各银行信贷投放的方向,不能真正去规范房地產业,完善居民住房结构,那麼房价上涨的预期就不会消除。也可以说,只要宏观政策继续追求GDP,大陆房价就不会平稳或者下跌。解决民生问题的口号最终可能依旧是一个童话的幻想和一句美丽的谎言。