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新《物业管理条例》在四个方面做出了修改，这对保护业主物权方面能够起到积极作用。对于其中的不少新提法我们也可多加留意，以便在适当的时候把它用来作为维护自己权益的武器。
日前，国家对《物业管理条例》(以下简称《条例》)进行了修改，修改后的新《条例》将从今年10月1日与《物权法》同时实施。据悉，《条例》从2003年9月1日实施，历时四年。此次修改，业内人士称“进了一大步”。分析认为，《条例》此次修改主要体现在以下几个方面，首先是增加业主大会成立指导单位，其次对业主共同事项做出了调整，再就是降低业主解聘物业公司的门槛，最后就是加强了对业主委员会的监督，以及提出“物业管理”为“物业服务”。
新《条例》主要在四个方面做出了修改，上海联业律师事务所首席律师王展表示，相对来说，新《条例》更为注重保护业主的物权。修改主要体现在以下四个方面。
增加业主大会成立指导机构
“以前业主大会成立一般由属地的房地管理部门来指导，如果区域内事务繁忙，势必会出现顾此失彼的现象。”王展说。
此次《条例》修改将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门。对此王展表示，在此前，业主大会成立时也会向所在街道提出申请，然后再到所在区域的房地管理部门进行备案，“其实这项修改是把此前做法固定下来。”他说。
王展分析认为，增加业主大会成立指导单位，这也是根据《物权法》的要求来进行修改的。他认为作用是积极的，会使得协调机制更加灵活。因为增加指导机构以后，能够提高成立的效率。他说：“至少在成立过程中如出现了问题，便多了一个反映渠道。因而在解决问题时会更加快速。”
调整业主共同管理事项
在以前，如果业主想要封阳台，则必须先征得物业公司的同意，否则就不能进行密封，如果强行密封，很有可能落得一个违章搭建的下场。记者曾在3年前了解到这样一件尴尬事，上海植物园附近某外销楼盘中，一位业主因为不愿接受物业公司指定的公司前来接活，他封好的阳台被物业公司当作违章搭建而责令限期整改，而楼下一家由物业公司指定的公司所封的阳台，却并未遭到刁难。
但在新《条例》实施之后，这种尴尬事再也不会发生。王展表示，只要业主在不影响到整个建筑外立面统一的前提下，他(她)可以私自封闭阳台，而无需经过物业公司的同意。缘何会有这么大的改变呢?王展表示，是由于新《条例》把业主共同决定的事项做出了相应的调整。
王展指出，在以前物业管理条例中，凡涉及到物业管理的事项，业主大会均可过问，但所谓“物业管理事项”是一个大而空洞的概念，没有限定具体的范围，物业公司是执行业主大会旨意的机构，故出现了一些管理过头的情形，甚至会出现依此谋取私利的行为。
此次修改，将专有部位的使用权与共有部分所有权严格区分开来。《条例》规定，自有部位使用权不容侵犯，业主大会没有权利干涉。王展举例说，对于小区绿地是否要改建成车位，这是由业主大会讨论决定的，但是每个业主是否要封闭阳台，业主大会则不能以各种理由来进行干涉。“套用现在非常流行的一句广告词就是：我的地盘我作主。”他说。当然，其前提是不妨碍他人。
如果业主大会一意孤行，这怎么办?王展表示，可以把业主大会告上法庭，因为《条例》中增加了“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定。
降低解聘物业的门槛
《条例》中规定，过半业主同意可解聘物业公司，但同时这一条款也有其附加条件：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对此，业主咨询专家、上海业伟业主咨询服务有限公司总经理刘生敏表示，这对业主来说，是极为有利的。
据了解，根据旧《条例》有关规定，如果业主要解聘和重新选聘物业公司，原来的规定是必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。“事实证明，这是非常困难的。”刘生敏如是说。他表示，并不是所有的业主都会参与对物业公司进行评价，而且由于各个小业主是分散的，因此旧《条例》中规定必须由三分之二的业主同意，才能解聘物业公司，这其实是使得解聘物业变得不可能。
“原规定其实对业主来说是极为不公平的。”刘生敏对此直言不讳。根据他的经验，他甚至认为只要小区有30％的业主对物业的评价为“差”，就可以解聘物业。
此次修改将解聘物业的门槛降低，会引发什么样的后果呢?刘生敏表示日后可能会有更多的业主起来反抗物业公司，而不是靠不交物业费来进行消极抵抗。在此前，由于门槛过高，即使有人发起解聘物业的号召，但达到目的的可能性非常小，因此响应者寥寥无几，因为解聘活动也会无疾而终。但是现在门槛降低了，对于小区业主来说，如果得不到相应的服务，那么解聘物业公司便也无可厚非。而从另外一个方面来看，也会加快物业企业本身的优胜劣汰，因为该项修改对一些得不到业主认可的物业公司来说并非好事。
不过也有人对“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的附加条件提出了不同看法，因为他们担心的是如果这个小区的所有业主的专有面积加在一起都不超过总建筑面积的半数，那么就是说整个小区的所有业主都同意解聘物业，但是因为专有面积没有超过总建筑面积的半数，也不能形成决议解聘物业，这就更不用说，超过半数的业主同意就能解聘物业了。有人建议改为：超过二分之一的投票同意的业主所占有面积应超过总专有面积的二分之一。
加强了对业主委员会的监督
“新《条例》设施后，我估计‘物业管理公司’都会改名‘物业服务公司’了。”王展说。
根据《物权法》的有关规定，新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。王展分析认为，新《条例》将业主大会确定为管理机构，是管理的主体，而物业公司只是服务机构。受聘于业主大会。“从此之后，物业公司的服务的理念应该真正树立起来了，否则会遭到业主的抛弃。”他说。
此外，新《条例》加强了对业主大会、业主委员会的监督。对于业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，修改后的新《条例》规定物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府有权责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
物业公司与业主之间产生纠纷的导火索是“钱”，维修基金的使用，业主不满物业公司的服务而欠费不交等，都会引发纠纷。纠纷往往会愈演愈烈，上演“全武行”者有之，对簿公堂者有之，闹得水火不相容。物业纠纷成为社会焦点，似乎成了顽疾。新《条例》能改变这种现状吗?王展表示这种可能性非常小。王展坦承，新《条例》只是对业主大会、物业公司等各自的角色做了定位，而对于体系的建立并没有改动。因此对于如何解决物业纠纷，消除业主与物业公司之间的隔阂，确实起不到很大的作用。
不过王展认为可以通过一些措施来改善这种状况，如改由业主大会收取物业费，这样避免物业公司与业主之间发生直接冲突。他说：“既然业主大会聘请物业公司，那么物业费就由业主大会来支付。我的观点是由业主大会来统一收取物业费。”
王展分析说，这样可以让物业公司把主要精力放在如何提高服务质量上，而不是与小业主就物业费的问题打官司。如果有极少数小业主欠费不交，损害了广大业主的利益，就由业委会出面解决。他认为如此能够理顺三方的关系，防止形成恶性循环。
日前，国家对《物业管理条例》(以下简称《条例》)进行了修改，修改后的新《条例》将从今年10月1日与《物权法》同时实施。据悉，《条例》从2003年9月1日实施，历时四年。此次修改，业内人士称“进了一大步”。分析认为，《条例》此次修改主要体现在以下几个方面，首先是增加业主大会成立指导单位，其次对业主共同事项做出了调整，再就是降低业主解聘物业公司的门槛，最后就是加强了对业主委员会的监督，以及提出“物业管理”为“物业服务”。
新《条例》主要在四个方面做出了修改，上海联业律师事务所首席律师王展表示，相对来说，新《条例》更为注重保护业主的物权。修改主要体现在以下四个方面。
增加业主大会成立指导机构
“以前业主大会成立一般由属地的房地管理部门来指导，如果区域内事务繁忙，势必会出现顾此失彼的现象。”王展说。
此次《条例》修改将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门。对此王展表示，在此前，业主大会成立时也会向所在街道提出申请，然后再到所在区域的房地管理部门进行备案，“其实这项修改是把此前做法固定下来。”他说。
王展分析认为，增加业主大会成立指导单位，这也是根据《物权法》的要求来进行修改的。他认为作用是积极的，会使得协调机制更加灵活。因为增加指导机构以后，能够提高成立的效率。他说：“至少在成立过程中如出现了问题，便多了一个反映渠道。因而在解决问题时会更加快速。”
调整业主共同管理事项
在以前，如果业主想要封阳台，则必须先征得物业公司的同意，否则就不能进行密封，如果强行密封，很有可能落得一个违章搭建的下场。记者曾在3年前了解到这样一件尴尬事，上海植物园附近某外销楼盘中，一位业主因为不愿接受物业公司指定的公司前来接活，他封好的阳台被物业公司当作违章搭建而责令限期整改，而楼下一家由物业公司指定的公司所封的阳台，却并未遭到刁难。
但在新《条例》实施之后，这种尴尬事再也不会发生。王展表示，只要业主在不影响到整个建筑外立面统一的前提下，他(她)可以私自封闭阳台，而无需经过物业公司的同意。缘何会有这么大的改变呢?王展表示，是由于新《条例》把业主共同决定的事项做出了相应的调整。
王展指出，在以前物业管理条例中，凡涉及到物业管理的事项，业主大会均可过问，但所谓“物业管理事项”是一个大而空洞的概念，没有限定具体的范围，物业公司是执行业主大会旨意的机构，故出现了一些管理过头的情形，甚至会出现依此谋取私利的行为。
此次修改，将专有部位的使用权与共有部分所有权严格区分开来。《条例》规定，自有部位使用权不容侵犯，业主大会没有权利干涉。王展举例说，对于小区绿地是否要改建成车位，这是由业主大会讨论决定的，但是每个业主是否要封闭阳台，业主大会则不能以各种理由来进行干涉。“套用现在非常流行的一句广告词就是：我的地盘我作主。”他说。当然，其前提是不妨碍他人。
如果业主大会一意孤行，这怎么办?王展表示，可以把业主大会告上法庭，因为《条例》中增加了“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定。
降低解聘物业的门槛
《条例》中规定，过半业主同意可解聘物业公司，但同时这一条款也有其附加条件：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对此，业主咨询专家、上海业伟业主咨询服务有限公司总经理刘生敏表示，这对业主来说，是极为有利的。
据了解，根据旧《条例》有关规定，如果业主要解聘和重新选聘物业公司，原来的规定是必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。“事实证明，这是非常困难的。”刘生敏如是说。他表示，并不是所有的业主都会参与对物业公司进行评价，而且由于各个小业主是分散的，因此旧《条例》中规定必须由三分之二的业主同意，才能解聘物业公司，这其实是使得解聘物业变得不可能。
“原规定其实对业主来说是极为不公平的。”刘生敏对此直言不讳。根据他的经验，他甚至认为只要小区有30％的业主对物业的评价为“差”，就可以解聘物业。
此次修改将解聘物业的门槛降低，会引发什么样的后果呢?刘生敏表示日后可能会有更多的业主起来反抗物业公司，而不是靠不交物业费来进行消极抵抗。在此前，由于门槛过高，即使有人发起解聘物业的号召，但达到目的的可能性非常小，因此响应者寥寥无几，因为解聘活动也会无疾而终。但是现在门槛降低了，对于小区业主来说，如果得不到相应的服务，那么解聘物业公司便也无可厚非。而从另外一个方面来看，也会加快物业企业本身的优胜劣汰，因为该项修改对一些得不到业主认可的物业公司来说并非好事。
不过也有人对“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的附加条件提出了不同看法，因为他们担心的是如果这个小区的所有业主的专有面积加在一起都不超过总建筑面积的半数，那么就是说整个小区的所有业主都同意解聘物业，但是因为专有面积没有超过总建筑面积的半数，也不能形成决议解聘物业，这就更不用说，超过半数的业主同意就能解聘物业了。有人建议改为：超过二分之一的投票同意的业主所占有面积应超过总专有面积的二分之一。
加强了对业主委员会的监督
“新《条例》设施后，我估计‘物业管理公司’都会改名‘物业服务公司’了。”王展说。
根据《物权法》的有关规定，新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。王展分析认为，新《条例》将业主大会确定为管理机构，是管理的主体，而物业公司只是服务机构。受聘于业主大会。“从此之后，物业公司的服务的理念应该真正树立起来了，否则会遭到业主的抛弃。”他说。
此外，新《条例》加强了对业主大会、业主委员会的监督。对于业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，修改后的新《条例》规定物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府有权责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
物业公司与业主之间产生纠纷的导火索是“钱”，维修基金的使用，业主不满物业公司的服务而欠费不交等，都会引发纠纷。纠纷往往会愈演愈烈，上演“全武行”者有之，对簿公堂者有之，闹得水火不相容。物业纠纷成为社会焦点，似乎成了顽疾。新《条例》能改变这种现状吗?王展表示这种可能性非常小。王展坦承，新《条例》只是对业主大会、物业公司等各自的角色做了定位，而对于体系的建立并没有改动。因此对于如何解决物业纠纷，消除业主与物业公司之间的隔阂，确实起不到很大的作用。
不过王展认为可以通过一些措施来改善这种状况，如改由业主大会收取物业费，这样避免物业公司与业主之间发生直接冲突。他说：“既然业主大会聘请物业公司，那么物业费就由业主大会来支付。我的观点是由业主大会来统一收取物业费。”
王展分析说，这样可以让物业公司把主要精力放在如何提高服务质量上，而不是与小业主就物业费的问题打官司。如果有极少数小业主欠费不交，损害了广大业主的利益，就由业委会出面解决。他认为如此能够理顺三方的关系，防止形成恶性循环。