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【摘 要】 营改增政策的实施给房地产企业的会计核算带来一定的影响，本文从会计核算的角度出发，在充分探讨房地产企业会计核算特点、营改增对房地产纳税影响及存在问题的基础上，提出房地产行业会计核算优化策略，以期为房地产企业纳税规范化及经济社会稳定发展奠定决策基础。
【关键词】 营改增 房地产企业 会计核算
营改增的全面实施推动房地产行业税收体系发生重大变革，给行业发展带来新的挑战。房地产是我国国民经济的重要支柱之一，对经济发展和社会稳定具有重要现实意义[1]，本研究将从会计核算的角度出发，探讨营改增政策对房地产行业会计核算影响，以期为房地产行业财务结构优化及经济社会稳定发展奠定决策基础。
一、房地产企业会计核算的主要特点
房地产企业项目的生命周期相对较长，在项目未达到交付条件（完工/竣工）前，销售房产取得的收入应计入预收账款，不转结相关成本和税费，前期由项目开发产生的土地增值税和企业所得税等税款均根据预收账款、预计利润及征收比例进行预缴，待项目达到交付条件后对相应税款进行清算[2]。
二、营改增对房地产纳税的主要影响
（一）基础影响
1. 增值税抵扣。营改增政策实行之前，房地产企业在项目执行过程中购入的材料属于增值税征收范围，而房地产项目属于营业税征收范围，购入材料以进项税额计入房地产开发成本;服务属营业税增收范围，以含税价计入开发成本[3]。营改增政策实行之后，房地产企业购入的材料及服务属增值税范围，均可计入进项税额，并以不含税价格计入开发成本。
2. 价外税。营改增政策实行之前，房地产企业的营业税属于价内税，企业的营业税计入房地产项目开发成本。全面营改增后，采用价外税，实行价税分离的计税方式，将不含税价款计入项目开发成本，以专用发票的列明的金额作为进项税额[4]。
（一）演化影响
1. 土地价款抵扣。全面“营改增”之前，房地产销售缴纳的营业税税率为5%，而营改增之后提高到10%，税率有较大提高。由于占开发成本较大的土地成本通常以政府出让形式获得，该部分并不能提供抵扣凭证，整体税负较大。为保障房地产平稳流转，国家规定房地产销售以全部价款及价外费扣除土地成本后计算税金。
2. 混合销售计征。与房地产项目相关的产品销售及安装属于混合销售业务[2]。全面营改增之前，由房地产企业自己生产并安装设备，采用分别计税方式，即产品不含税价格的17%计入增值税，营业税的3%计征劳务部分的营业税。全面“营改增”之后，企业销售并生产的产品分别计征货物及服务税款，采用税率17%和10%。
3.纳税义务确认。全面“营改增”之前，房地产企业纳税义务发生在销售不动产并取得相应收入（凭证）的当天，采取预缴纳方式履行纳税义务。营改增政策实行之后，房地产企业确认纳税义务发生时间为纳税人发生应税行并取得相应收入或取得凭据的当天。
三、存在问题
（一）会计难度增加。营改增政策的实行使得企业会计核算工作更加繁琐，会计工作要对房地产从前期到交付过程的所有环节进行核算。对企业来说，营改增对其提出更高的投资及财务管理要求，给企业现金流运转带来一定负面影响，从而损害局部投资收益及回报。
（二）影响企业绩效。营改增政策实施之前，房地产企业购入固定资产的成本为含税价; 而营改增政策实施之后，该部分为不含税价格，纳入计提资产的原始值减低。另一方面，在对房地产企业资产进行核算时，固定资产增值税发票可以用以抵扣税款，导致资产核算减低，负债率升高，影响企业运转。
（三）票控难度升高。营改增政策实施之前，房地产企业会计成本核算属于税前价，真实成本以进项税额为主;营改增实施之后，房地产企业成本核算需要将进项税额和销项税额进行抵扣，票控难度较高。
四、房地产企业会计核算策略
（一）加强能力建设。营改增政策的实施对会计业务人员提出了更高的要求，企业应积极推动会计人员的专业培训，提高其业务能力，及时根据最新税改政策调整财务流程，使企业财务水平能精准反映企业的经营状况，降低税收风险。
（二）提高税务管理水平。房地產企业有必要通过加强税务管理水平提高企业税务工作效率，达到规范税务工作的目的。首先，需加强企业的发票管理，确保税款合理抵扣，并及时进行进项税额的认证。同时，按照国家相关规定安装税控、验证、抄报税等系统，及时申报。
（三）完善工作机制。房地产企业需根据自身情况制定完善的会计核算体系，推动会计和纳税行为的规范化。同时，采取闭环管理模式推动工作全过程立体化监管，优化梳理业务架构加快核算及决算的效率，确保会计工作的规范性、时效性和专业性。
（四）增强资金管理水平。房地产开发过程需占用大量资金，营改增可能导致企业进项税额和销项税额在时间维度脱离，引发资金流断裂。因此，企业应注重资金管理的重要性，保证充足的资金或融资渠道盘活企业资源，同时严控内部财务制度，降低因进项税额和销项税额冲突导致的资金流风险。
【参考文献】
[1] 余祥龙， 张桂杰. 营改增对企业财务管理的影响及应对策略[J]. 农村经济与科技， 2017， 28（22）：95-96.
[2] 江中月. “营改增”对建筑施工企业财务绩效影响研究[D]. 安徽大学， 2017：21-29.
[3] 葛建成. 营改增对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J]. 行政事业资产与财务， 2017（23）：21-21.
[4] 周肖肖， 郑宝凤. 营改增背景下的企业增值税筹划技巧分析[J]. 经贸实践， 2017（24）：29-30.
作者简介：李真霞（1975.03—），性别：女，民族：汉，籍贯：山东，职称：中级会计师，单位：海南盈滨岛置业有限公司（鲁能海口公司），单位邮编：571100。
【关键词】 营改增 房地产企业 会计核算
营改增的全面实施推动房地产行业税收体系发生重大变革，给行业发展带来新的挑战。房地产是我国国民经济的重要支柱之一，对经济发展和社会稳定具有重要现实意义[1]，本研究将从会计核算的角度出发，探讨营改增政策对房地产行业会计核算影响，以期为房地产行业财务结构优化及经济社会稳定发展奠定决策基础。
一、房地产企业会计核算的主要特点
房地产企业项目的生命周期相对较长，在项目未达到交付条件（完工/竣工）前，销售房产取得的收入应计入预收账款，不转结相关成本和税费，前期由项目开发产生的土地增值税和企业所得税等税款均根据预收账款、预计利润及征收比例进行预缴，待项目达到交付条件后对相应税款进行清算[2]。
二、营改增对房地产纳税的主要影响
（一）基础影响
1. 增值税抵扣。营改增政策实行之前，房地产企业在项目执行过程中购入的材料属于增值税征收范围，而房地产项目属于营业税征收范围，购入材料以进项税额计入房地产开发成本;服务属营业税增收范围，以含税价计入开发成本[3]。营改增政策实行之后，房地产企业购入的材料及服务属增值税范围，均可计入进项税额，并以不含税价格计入开发成本。
2. 价外税。营改增政策实行之前，房地产企业的营业税属于价内税，企业的营业税计入房地产项目开发成本。全面营改增后，采用价外税，实行价税分离的计税方式，将不含税价款计入项目开发成本，以专用发票的列明的金额作为进项税额[4]。
（一）演化影响
1. 土地价款抵扣。全面“营改增”之前，房地产销售缴纳的营业税税率为5%，而营改增之后提高到10%，税率有较大提高。由于占开发成本较大的土地成本通常以政府出让形式获得，该部分并不能提供抵扣凭证，整体税负较大。为保障房地产平稳流转，国家规定房地产销售以全部价款及价外费扣除土地成本后计算税金。
2. 混合销售计征。与房地产项目相关的产品销售及安装属于混合销售业务[2]。全面营改增之前，由房地产企业自己生产并安装设备，采用分别计税方式，即产品不含税价格的17%计入增值税，营业税的3%计征劳务部分的营业税。全面“营改增”之后，企业销售并生产的产品分别计征货物及服务税款，采用税率17%和10%。
3.纳税义务确认。全面“营改增”之前，房地产企业纳税义务发生在销售不动产并取得相应收入（凭证）的当天，采取预缴纳方式履行纳税义务。营改增政策实行之后，房地产企业确认纳税义务发生时间为纳税人发生应税行并取得相应收入或取得凭据的当天。
三、存在问题
（一）会计难度增加。营改增政策的实行使得企业会计核算工作更加繁琐，会计工作要对房地产从前期到交付过程的所有环节进行核算。对企业来说，营改增对其提出更高的投资及财务管理要求，给企业现金流运转带来一定负面影响，从而损害局部投资收益及回报。
（二）影响企业绩效。营改增政策实施之前，房地产企业购入固定资产的成本为含税价; 而营改增政策实施之后，该部分为不含税价格，纳入计提资产的原始值减低。另一方面，在对房地产企业资产进行核算时，固定资产增值税发票可以用以抵扣税款，导致资产核算减低，负债率升高，影响企业运转。
（三）票控难度升高。营改增政策实施之前，房地产企业会计成本核算属于税前价，真实成本以进项税额为主;营改增实施之后，房地产企业成本核算需要将进项税额和销项税额进行抵扣，票控难度较高。
四、房地产企业会计核算策略
（一）加强能力建设。营改增政策的实施对会计业务人员提出了更高的要求，企业应积极推动会计人员的专业培训，提高其业务能力，及时根据最新税改政策调整财务流程，使企业财务水平能精准反映企业的经营状况，降低税收风险。
（二）提高税务管理水平。房地產企业有必要通过加强税务管理水平提高企业税务工作效率，达到规范税务工作的目的。首先，需加强企业的发票管理，确保税款合理抵扣，并及时进行进项税额的认证。同时，按照国家相关规定安装税控、验证、抄报税等系统，及时申报。
（三）完善工作机制。房地产企业需根据自身情况制定完善的会计核算体系，推动会计和纳税行为的规范化。同时，采取闭环管理模式推动工作全过程立体化监管，优化梳理业务架构加快核算及决算的效率，确保会计工作的规范性、时效性和专业性。
（四）增强资金管理水平。房地产开发过程需占用大量资金，营改增可能导致企业进项税额和销项税额在时间维度脱离，引发资金流断裂。因此，企业应注重资金管理的重要性，保证充足的资金或融资渠道盘活企业资源，同时严控内部财务制度，降低因进项税额和销项税额冲突导致的资金流风险。
【参考文献】
[1] 余祥龙， 张桂杰. 营改增对企业财务管理的影响及应对策略[J]. 农村经济与科技， 2017， 28（22）：95-96.
[2] 江中月. “营改增”对建筑施工企业财务绩效影响研究[D]. 安徽大学， 2017：21-29.
[3] 葛建成. 营改增对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J]. 行政事业资产与财务， 2017（23）：21-21.
[4] 周肖肖， 郑宝凤. 营改增背景下的企业增值税筹划技巧分析[J]. 经贸实践， 2017（24）：29-30.
作者简介：李真霞（1975.03—），性别：女，民族：汉，籍贯：山东，职称：中级会计师，单位：海南盈滨岛置业有限公司（鲁能海口公司），单位邮编：571100。