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摘 要：在我国城镇化推进的过程中，地方政府需要大量的资金进行公共设施建设，在财政资金不足以负担城市建设的情况下，引进外资、整合内资就成了地方政府解决资金困境的必要途径。尤其是贵州等西部欠发达地区，城镇建设资金缺口较大，为切实改善市民居住环境、改善民生，地方政府在招商引资时，对房开企业资质、资金实力审查不严，房开企业为融资建房，取得土地后，将土地抵押给银行贷款建楼，又将未建成的楼做在建工程抵押贷款，上述融资方式已成为部分地区房开公司的常用手段。而房开公司又将已办理抵押登记的房屋销售给地方政府，用以安置被拆迁人，在房开公司不能按时偿还银行借款时，大量的执行异议之诉案件随即产生。本文以贵州省高级人民法院（2019）黔民初84号案件为例，对案外人执行异议之诉中涉及拆迁安置房纠纷情形进行分析，在无权威法律指引的情况下，阐述本人一些不成熟的看法。
关键词：案外人;执行异议之诉;在建工程抵押;拆迁安置
一、案外人执行异议之诉释义。案外人执行异议之诉，是指案外人就法院正在执行的执行标的物，享有足以排除法院强制执行的民事权利，且在执行程序终结前，向执行法院执行局提出案外人执行异议申请，在被法院裁定驳回后，向执行法院对申请执行人提起的旨在排除对执行标的物的强制执行的诉讼。案外人执行异议之诉是案外人权益受到侵害时，为维护自身合法权益，通过提起法律诉讼的一种权利救济手段，具有维护社会公平正义、保护交易安全、确保人民群众财产安全的有效措施。案外人执行之诉也是一种执行救济措施，是法院执行救济制度中不可或缺的组成部分，直接关系到被执行财产的分割，申请执行人、被执行人、案外人的切身利益，是执行程序推进的关键，学术界对其有以下主流观点：给付之诉说、形成之诉说、确认之诉说、救济之诉说、命令之诉说等。
二、案情简介。资产公司与房开公司签订《抵押合同》，房开公司将案涉房屋在内的不动产抵押给资产公司贷款，并办理了在建工程抵押登记;贵州省安顺市西秀区政府为进行棚户区改造，购买房开公司已办理抵押登记的房屋，用于安置被拆迁人，并与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，房开公司隐瞒房屋的抵押情况;因房开公司未按期偿还借款本息，资产公司向法院起诉，要求房开公司偿还借款本息，并对办理在建工程抵押的房屋享有优先受偿权;审理过程中，双方达成和解，但因房开公司未按时偿还借款，资产公司遂申请法院强制执行抵押房屋;被拆迁人遂向执行法院提交执行异议申请，主张房屋系政府拆迁安置给他的，应排除法院执行，法院驳回其申请后，遂提起案外人执行异议之诉。
三、拆迁安置房能否排除法院的强制执行。拆迁安置房能否排除法院的强制执行，笔者认为，应从以下几个方面进行分析：（一）案例中所涉房屋是否属于拆迁安置房屋及其权利的位阶问题。从案件事实可知，安顺市西秀区政府为修建安顺市西秀区黄果树大道，拆除被拆迁人的房屋，并用案涉房屋对其进行安置，且早在2014年的《西秀区头铺、麒麟片区棚户区改造项目房屋征收补偿方案》及《安顺市西秀区头铺23号路项目房屋征收安置补偿协议书》中就已对安置被拆迁人房屋的位置、房号、面积等进行了确认，在2016年1月27日汇资公司与房开公司签订《商品房买卖合同》之前，可以反映出安顺市西秀区政府与房开公司早在2014年就对被拆迁户的安置房屋进行了确认。安顺市西秀区政府向房开公司购买案涉房屋用于安置被拆迁人，实际上是整个安顺市西秀区黄果树大道拆迁安置工作的一部分。因此，就案例的实际情况来看，可以认定安顺市西秀区政府、东关办事处、汇资公司、房开公司等作为一个拆迁人整体，对被拆迁人被拆迁人进行拆迁安置，故房开公司对被拆迁户亦具有拆迁安置的义务，可以参照适用涉及拆迁安置的相关法律规定。因此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人拆除被拆迁人房屋，与被拆迁人按照所有权调换、以房换房形式订立拆迁补偿安置协议，并在协议中明确约定拆迁人以确定位置、面积、户型、特定用途的房屋对被拆迁人进行安置补偿，若拆迁人将已补偿给被拆迁人房屋另行出卖给第三人，被拆迁人可依据拆迁安置补偿协议请求对拆迁安置房屋享有权利，人民法院应予支持。 据此，被拆迁人享有的对房屋的权利优先于普通购房消费者的权利。（二）关于被拆迁人对拆迁还房的权利与抵押权的位阶问题。笔者认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，交付购买商品房的全部或者大部分款项的普通消费者对商品房的优先权优先于建筑工程承包人的优先受偿权，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权，故普通购房消费者的优先权优先于抵押权。综合以上论述可知，被拆迁人就安置补偿房屋的权利应当优先于普通购房消费者的权利，优先于建筑工程承包人的优先受偿权，更优先于债权人对房屋享有的抵押权。具体到案例中，前文已论述案例房屋占有者应界定为被拆迁人，故被拆迁人就案涉房屋享有的安置补偿的权利应当优先于资产公司的抵押权，被拆迁人享有足以排除人民法院对案涉房屋强制执行的民事权益。因此，被拆迁人对拆迁安置房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
在民事司法实践中，涉及房屋执行的案外人执行异议之诉案件数量呈爆发式增长，而这类案件直接关乎人民群众生存權，涉及到社会稳定。在审判实践中，笔者发现，涉及从房开公司购买已被抵押的房屋而产生的执行异议之诉案件，基本上都是由于房开公司不诚信，私自处分法院以查封的房屋，同时抵押权人也存在疏于对房开公司的监管，最终导致消费者买到存在权利瑕疵的房屋。有观点认为，购房消费者也有责任，在购买商品房时，未就商品房的权利负担情况进行核实，应对其是否善意进行审慎审查。笔者认为，该观点有失偏颇，笔者也曾购房，在购买房屋时，只要房开公司在售楼部公开售房，出示相应的土地使用权证、规划许可证、预售许可证等证明文件，作为一个普通消费者而言，已经能够确信该商品房系真实的无权力负担的，至于其是否存在在建工程抵押，在房开公司刻意隐瞒的情况下，这已经超出普通消费者的审慎审查义务，不能因为其未核实抵押情况就否认消费者的主观善意 。望本文能给处理该类型案件的法律从业者提供参考。
参考文献：
[1]参见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”。
[2]参见《山东高院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第6条。
[3]《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》，江西省高级人民法院，2019.6.14;
[4]《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）》，江苏省高级人民法院，2019.3.20。
作者简介：
王刘洋（1990.06-）男，汉族，贵州省遵义市，职称：副科级，学历：研究生，单位：贵州省高级人民法院，研究方向：经济法学。
（贵州省高级人民法院 贵州 贵阳 550081）
关键词：案外人;执行异议之诉;在建工程抵押;拆迁安置
一、案外人执行异议之诉释义。案外人执行异议之诉，是指案外人就法院正在执行的执行标的物，享有足以排除法院强制执行的民事权利，且在执行程序终结前，向执行法院执行局提出案外人执行异议申请，在被法院裁定驳回后，向执行法院对申请执行人提起的旨在排除对执行标的物的强制执行的诉讼。案外人执行异议之诉是案外人权益受到侵害时，为维护自身合法权益，通过提起法律诉讼的一种权利救济手段，具有维护社会公平正义、保护交易安全、确保人民群众财产安全的有效措施。案外人执行之诉也是一种执行救济措施，是法院执行救济制度中不可或缺的组成部分，直接关系到被执行财产的分割，申请执行人、被执行人、案外人的切身利益，是执行程序推进的关键，学术界对其有以下主流观点：给付之诉说、形成之诉说、确认之诉说、救济之诉说、命令之诉说等。
二、案情简介。资产公司与房开公司签订《抵押合同》，房开公司将案涉房屋在内的不动产抵押给资产公司贷款，并办理了在建工程抵押登记;贵州省安顺市西秀区政府为进行棚户区改造，购买房开公司已办理抵押登记的房屋，用于安置被拆迁人，并与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，房开公司隐瞒房屋的抵押情况;因房开公司未按期偿还借款本息，资产公司向法院起诉，要求房开公司偿还借款本息，并对办理在建工程抵押的房屋享有优先受偿权;审理过程中，双方达成和解，但因房开公司未按时偿还借款，资产公司遂申请法院强制执行抵押房屋;被拆迁人遂向执行法院提交执行异议申请，主张房屋系政府拆迁安置给他的，应排除法院执行，法院驳回其申请后，遂提起案外人执行异议之诉。
三、拆迁安置房能否排除法院的强制执行。拆迁安置房能否排除法院的强制执行，笔者认为，应从以下几个方面进行分析：（一）案例中所涉房屋是否属于拆迁安置房屋及其权利的位阶问题。从案件事实可知，安顺市西秀区政府为修建安顺市西秀区黄果树大道，拆除被拆迁人的房屋，并用案涉房屋对其进行安置，且早在2014年的《西秀区头铺、麒麟片区棚户区改造项目房屋征收补偿方案》及《安顺市西秀区头铺23号路项目房屋征收安置补偿协议书》中就已对安置被拆迁人房屋的位置、房号、面积等进行了确认，在2016年1月27日汇资公司与房开公司签订《商品房买卖合同》之前，可以反映出安顺市西秀区政府与房开公司早在2014年就对被拆迁户的安置房屋进行了确认。安顺市西秀区政府向房开公司购买案涉房屋用于安置被拆迁人，实际上是整个安顺市西秀区黄果树大道拆迁安置工作的一部分。因此，就案例的实际情况来看，可以认定安顺市西秀区政府、东关办事处、汇资公司、房开公司等作为一个拆迁人整体，对被拆迁人被拆迁人进行拆迁安置，故房开公司对被拆迁户亦具有拆迁安置的义务，可以参照适用涉及拆迁安置的相关法律规定。因此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人拆除被拆迁人房屋，与被拆迁人按照所有权调换、以房换房形式订立拆迁补偿安置协议，并在协议中明确约定拆迁人以确定位置、面积、户型、特定用途的房屋对被拆迁人进行安置补偿，若拆迁人将已补偿给被拆迁人房屋另行出卖给第三人，被拆迁人可依据拆迁安置补偿协议请求对拆迁安置房屋享有权利，人民法院应予支持。 据此，被拆迁人享有的对房屋的权利优先于普通购房消费者的权利。（二）关于被拆迁人对拆迁还房的权利与抵押权的位阶问题。笔者认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，交付购买商品房的全部或者大部分款项的普通消费者对商品房的优先权优先于建筑工程承包人的优先受偿权，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权，故普通购房消费者的优先权优先于抵押权。综合以上论述可知，被拆迁人就安置补偿房屋的权利应当优先于普通购房消费者的权利，优先于建筑工程承包人的优先受偿权，更优先于债权人对房屋享有的抵押权。具体到案例中，前文已论述案例房屋占有者应界定为被拆迁人，故被拆迁人就案涉房屋享有的安置补偿的权利应当优先于资产公司的抵押权，被拆迁人享有足以排除人民法院对案涉房屋强制执行的民事权益。因此，被拆迁人对拆迁安置房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
在民事司法实践中，涉及房屋执行的案外人执行异议之诉案件数量呈爆发式增长，而这类案件直接关乎人民群众生存權，涉及到社会稳定。在审判实践中，笔者发现，涉及从房开公司购买已被抵押的房屋而产生的执行异议之诉案件，基本上都是由于房开公司不诚信，私自处分法院以查封的房屋，同时抵押权人也存在疏于对房开公司的监管，最终导致消费者买到存在权利瑕疵的房屋。有观点认为，购房消费者也有责任，在购买商品房时，未就商品房的权利负担情况进行核实，应对其是否善意进行审慎审查。笔者认为，该观点有失偏颇，笔者也曾购房，在购买房屋时，只要房开公司在售楼部公开售房，出示相应的土地使用权证、规划许可证、预售许可证等证明文件，作为一个普通消费者而言，已经能够确信该商品房系真实的无权力负担的，至于其是否存在在建工程抵押，在房开公司刻意隐瞒的情况下，这已经超出普通消费者的审慎审查义务，不能因为其未核实抵押情况就否认消费者的主观善意 。望本文能给处理该类型案件的法律从业者提供参考。
参考文献：
[1]参见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”。
[2]参见《山东高院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第6条。
[3]《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》，江西省高级人民法院，2019.6.14;
[4]《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）》，江苏省高级人民法院，2019.3.20。
作者简介：
王刘洋（1990.06-）男，汉族，贵州省遵义市，职称：副科级，学历：研究生，单位：贵州省高级人民法院，研究方向：经济法学。
（贵州省高级人民法院 贵州 贵阳 550081）