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[摘要]在高校后勤市场改革蓬勃发展的今天，如何协调多校区物业管理体制，合理有效的利用各项资源，有效有序对后勤物业进行科学管理，是高校物业管理提高水平、水准及档次必须研究课题。从多校区物业管理现状着手，分析目前存在的现象及原因，试提出适合多校区物业管理的管理方法。
[关键词]高校 多校区 物业管理
中图分类号：G47文献标识码：A文章编号：1671－7597 (2008) 0110089－02
一、前言
1990年以来，我国高等教育规模迅速扩大，高校纷纷异地增设新校区或多所高校合并办学，形成了“一校多区”的办学格局。在“一校多区”办学条件下，高校实现了资源共享，使学生生活空间大大拓展，交流领域不断拓宽，但同时，也带来了内部管理、校园文化建设以及后勤管理与服务上的许多难题。多校区后勤管理特别是物业管理，因校区空间距离、校区总面积增加，不同校区硬件设施差异很大，加上高校物业管理范围涵盖水电运行管理、绿化养护、卫生保洁、楼宇管理、综合维修等多工种、多行业的原因，要求具体从事该项工作的人员具有一定的专业知识和专业技能，一些特殊岗位要求经过专业的培训，其管理与服务难度就更加突出。因此，如何利用高校自身优势，探索有利于提高管理效率和服务水平、降低运行成本的多校区高校物业管理模式和运行机制，则是摆在高校物业管理者面前的一个新的课题。本文旨在结合目前多校区高校物业管理的现状，对多校区高校物业管理的特点和存在的问题进行分析，并在此基础上探索适合“一校多区”的高校物业管理模式和运行机制。
二、多校区物业管理现状
（一）校区多、地区空间分散化
各校区之间在地理位置上相隔一定的距离，每个校区都承担了供水供电、校园绿化保洁、房屋设备的维修等物业管理。由于多校区是通过合并与新建而形成，因此各校区之间由于存在着建设年代不同，设施设备的新旧程度不同，校区地理空间的扩大分散化，给物业管理带来了一定的难度。
（二）物业管理、服务人员与服务对象数量、内容的增多
校区的增加，无论是在校学生还是教职工的人数，多校区都会比单一校区有大幅度的增加。如我校的物业管理服务人员从单一校区的100多人发展到两个校区的400多人；服务对象（在校师生）从一万多人增加到三万多人；服务内容由于校区的扩张，尤其是新建校区大量新设备的投入使用，而新设备随着科技的发展使得设备的科技含量较之老校区有大幅的提升，给物业管理提出了更高的要求。
（三）新老体制的不适应
校区的增加，各校区由于存在规模大小、性质（文、理科学校）的不同，在体制上由于一些高校新校区的建设存在着边建设边投入使用，对经费的核算及管理有一个过渡期，造成新老校区的管理体制无法统一，原有的单一校区管理模式不能适应，各项资源（管理人员、专业技术人员及专业维修设备）的重新配置问题等，使物业管理的矛盾逐渐暴露。
三、多校区物业管理模式
高校物业管理由于存在涵盖面广，广义的高校物业管理包括学生公寓管理、校区房屋设施设备、供水供电管理、维修、餐饮管理、校区卫生保洁、校区绿化养护等。单一校区与多校区的物业管理因校区面积的大小、校区师生人数的多少及各校区之间的距离远近在管理模式上主要有以下三种。
（一）以行业分工的形式进行管理，一般在高校中最为常见的三大行业体系
餐饮服务；公寓管理；物业管理。
（二）将部分行业相结合管理的形式
综合考虑所在校区的大小及在校人数等因素，设立单个校区内的部分行业合并管理机构。如：
1．将公寓与水电管理、维修合并成立大物业管理模式，如浙江工业大学。
2．将餐饮、公寓、水电管理、维修合并成立校区后勤分公司形式，如杭州电子科技大学东岳校区。
（三）集权式管理模式
维持原有核心校区的管理模式，在核心校区的统一管理下，只是将行业管理职能向各校区延伸，如浙江工商大学。
（四）开放市场、委托社会物业公司管理模式
根据校区的具体情况，将小区的物业管理已项目外包或校区整体外包的形式，委托社会专业物业管理公司进行物业管理，学校或后勤公司只是行使监督指导的职能。
四、多校区各种管理模式适用方法（最佳选择、之利弊分析）
（一）各校区因地制宜的管理
要根据各校区在空间地理位置（如是否远离市区、校区之间的距离）、校区面积、在校师生人数、所在校区的地位（主要指学校的核心校区及其他各校区在学校所在的地位）等因素，在机构的设置、人员的配备等方面进行综合考虑，以确定适用何种管理模式为最佳（筛选出）并制定出符合校区实际管理的各项规章制度。
（二）追求资源、效益最大化
高校物业管理很大程度取决于该校的设施设备及管理人才。因校区内的各种设施设备为学校所有，后勤只是承担了设施设备的运行、维护管理的角色。而设施设备及在校人数决定了物业应如何配置管理技术人员，以实现人才、效益的最大化。由单一校区演变个校区，势必影响到专业技术人员、各类专业维修工具器材在配置上的分散使用，削弱了技术力量，这也是多校区后勤物业管理带来的一个难题。应视校区的特点，将专业化管理与综合性管理充分结合起来，对一些诸如卫生保洁之类的劳务性物业管理可采取委托社会物业公司。将重点放在供水供电等专业性、保障性方面。机构及岗位的设置要依据所在校区的规模和特点灵活设置，原则就是使物管的人力、物力、财力资源得到优化高效的配置，建立一个以最少人力资源而能达到最高的管理效率的组织。
（三）有效控制成本
作为企业，在经营上最大的考虑就是投入与产出的比例问题，尽管一些院校对后勤物业管理给与政策的倾斜，如何控制多校区物业管理的成本，可在市场经济条件下通过招投标的形式对物资实行集中采购、对工程项目以质量和价格确定施工单位，以此来降低成本。采取有效手段控制人员费用的支出。多校区物业管理如水电管理运行上就由原来的单一校区的一套班子演变成多套班子（每个校区一套班子），同样在卫生保洁、绿化养护等都必须在每个校区配备管理班子，而物业管理最大的支出就是人员的费用开支，在物业管理总支出中占有相当高的比例，若要减少在这方面的支出，应考虑一是培养具有综合素质的复合型管理人员，尤其是规模较小的校区，二是适应科学技术的发展，充分利用现代科技手段，以减轻劳动强度，减少劳动用工，三是完善对外聘专业技术人才的用人制度，使人才留得住、用得上，降低专业技术人才的流动率，尽量避免“跳槽”现象。
（四）统筹规划、兼顾有序
由于大多数高校物业管理实行自负盈亏的政策，单一校区的物业管理在人员结构及分配体制都能较好的进行全局性的平衡，多个校区的物业管理带来的是收益上的不平衡。面积大、师生人数多的校区往往会带来较好的经济效益，面积小、师生人数少得校区则相反。这种现象又会造成物业技术、管理人才向往收益较好的校区，削弱了其他校区的技术和管理。这就需要后勤公司进行统筹兼顾、合理平衡各方的利益，使各校区都能平稳地保障学校正常的教学、科研、生活秩序。
（五）校内外产业物业管理步伐协调统一
高校后勤尤其是物业管理，由于物业管理的特殊性，高校在对校内服务的同时，不仅要承担校内的供水供电保障，还包括卫生保洁、校园绿化等，协调好物业管理涉及的政府各相关部门与机构的关系，有利于创造物业管理运作和发展的良好的外部环境，在多校区的情况下，更要重视协调后勤物业与社会的关系，物业管理与社会关系千丝万缕，要理顺好与政府行政部门的关系，处理好业务主管部门的关系，共建好业务经营单位的关系及供水供电企业的业务沟通联系，接受所在地政府对物业管理的相关职能诸如市政、绿化、卫生等进行监督和指导；对已建立独立法人地位的物业企业还要接受工商、税务、物价部门的管理，使企业保证正常的服务、经营；与供水、供电、供气、供暖等企业理顺业务上的来往关系，保证学校的正常运行秩序。因此成立统一的对外协调负责办理这些问题，建立统一的信息渠道，统一的对外协调有利于学校在管理上得到强化。
（六）合理配置人力资源
由于一些高校后勤公司在改革过程中采取“老人老办法、新人新办法”的政策，在公司存在着多种编制（学校编制、企业编制、临时编制）的现象，“老”人的来源：1.土地征用工；2.学校引进人才的家属、配偶；，3.需安置的富裕人员。后勤员工的四多四少：老年人多，年轻人少；普通工人多，技术人员少；文化水平低得多，高得少；外来务工人员多，正式工少。管理人才的引进相对较容易，专业技术骨干的培养相对较难且要花费一定的时间、财力和精力，物业管理既需要有能力的管理人才，更需要有实干的技术业务骨干人才，二者缺一不可。没有好的管理，谈不上好的服务，没有过硬的技能，无法应对水电故障等突发事件。由于高校后勤所处的特殊地位及体制上的约束，如身份、待遇、发展等问题，无法吸引更多的高层次经营管理人才及业务技术专业人才，作为后勤公司应想方设法在非学校编制的员工队伍中培养专业技术及管理人才，在保证各校区物业管理正常运作的前提下，充分考虑各校区的特点，共享人才。
（七）适当开放市场以其达到共赢
开放校内市场，引进规范管理的高资质物业管理企业进入校内，实行专业化管理，有利于提升高校物业管理的水平和服务质量。但社会企业以盈利为目的，对合同外的服务项目是不可能无偿提供的，同时由于受到合同期的限制，往往会促使企业产生短期行为，对一些劳务型的项目如：保洁、绿化养护等问题不会学校的教学科研带来明显的影响，而对一些涉及设备方面的会给学校在日后带来意想不到的问题，主要是日常的维护保养不及时、不到位造成的，一旦发生后，学校将花大成本对设备进行更换。因此，在引进社会企业时如何避免上述问题的产生，是高校物业市场对外开放过程中值得进一步探讨的问题。
五、结语
随着我国高校的快速发展，高校后勤物业管理面对多校区的现状，需要具有创新的意识和观念，用发展的眼光，把“三服务、二育人”的后勤服务理念贯穿于物业管理的工作中，方能闯出一条最适合本校的现代物业管理之路。
参考文献：
[1]王永杰，《多校区大学的管理与发展》光明日报（教育周刊）2007.3.28.
[2]詹步强、许益锋，《进一步整合后勤资源，构建多校区新型后勤保障体系》高校后勤研究2006年第3期.
[3]严曙光， 高校物业管理的现状及发展思考[J]. 湖湘论坛 ， 2004，(01).
[4]黄世国、罗永刚、罗卫，高校物业管理发展对策研究[J]. 重庆工学院学报 ， 2004，(03).
[5]王新华、向安强，高校物业管理的特点刍议[J]. 企业经济，2004，(09).
[6]王彪， 高校物业管理现状分析及其对策[J]. 经济师 ， 2004，(11) .
[关键词]高校 多校区 物业管理
中图分类号：G47文献标识码：A文章编号：1671－7597 (2008) 0110089－02
一、前言
1990年以来，我国高等教育规模迅速扩大，高校纷纷异地增设新校区或多所高校合并办学，形成了“一校多区”的办学格局。在“一校多区”办学条件下，高校实现了资源共享，使学生生活空间大大拓展，交流领域不断拓宽，但同时，也带来了内部管理、校园文化建设以及后勤管理与服务上的许多难题。多校区后勤管理特别是物业管理，因校区空间距离、校区总面积增加，不同校区硬件设施差异很大，加上高校物业管理范围涵盖水电运行管理、绿化养护、卫生保洁、楼宇管理、综合维修等多工种、多行业的原因，要求具体从事该项工作的人员具有一定的专业知识和专业技能，一些特殊岗位要求经过专业的培训，其管理与服务难度就更加突出。因此，如何利用高校自身优势，探索有利于提高管理效率和服务水平、降低运行成本的多校区高校物业管理模式和运行机制，则是摆在高校物业管理者面前的一个新的课题。本文旨在结合目前多校区高校物业管理的现状，对多校区高校物业管理的特点和存在的问题进行分析，并在此基础上探索适合“一校多区”的高校物业管理模式和运行机制。
二、多校区物业管理现状
（一）校区多、地区空间分散化
各校区之间在地理位置上相隔一定的距离，每个校区都承担了供水供电、校园绿化保洁、房屋设备的维修等物业管理。由于多校区是通过合并与新建而形成，因此各校区之间由于存在着建设年代不同，设施设备的新旧程度不同，校区地理空间的扩大分散化，给物业管理带来了一定的难度。
（二）物业管理、服务人员与服务对象数量、内容的增多
校区的增加，无论是在校学生还是教职工的人数，多校区都会比单一校区有大幅度的增加。如我校的物业管理服务人员从单一校区的100多人发展到两个校区的400多人；服务对象（在校师生）从一万多人增加到三万多人；服务内容由于校区的扩张，尤其是新建校区大量新设备的投入使用，而新设备随着科技的发展使得设备的科技含量较之老校区有大幅的提升，给物业管理提出了更高的要求。
（三）新老体制的不适应
校区的增加，各校区由于存在规模大小、性质（文、理科学校）的不同，在体制上由于一些高校新校区的建设存在着边建设边投入使用，对经费的核算及管理有一个过渡期，造成新老校区的管理体制无法统一，原有的单一校区管理模式不能适应，各项资源（管理人员、专业技术人员及专业维修设备）的重新配置问题等，使物业管理的矛盾逐渐暴露。
三、多校区物业管理模式
高校物业管理由于存在涵盖面广，广义的高校物业管理包括学生公寓管理、校区房屋设施设备、供水供电管理、维修、餐饮管理、校区卫生保洁、校区绿化养护等。单一校区与多校区的物业管理因校区面积的大小、校区师生人数的多少及各校区之间的距离远近在管理模式上主要有以下三种。
（一）以行业分工的形式进行管理，一般在高校中最为常见的三大行业体系
餐饮服务；公寓管理；物业管理。
（二）将部分行业相结合管理的形式
综合考虑所在校区的大小及在校人数等因素，设立单个校区内的部分行业合并管理机构。如：
1．将公寓与水电管理、维修合并成立大物业管理模式，如浙江工业大学。
2．将餐饮、公寓、水电管理、维修合并成立校区后勤分公司形式，如杭州电子科技大学东岳校区。
（三）集权式管理模式
维持原有核心校区的管理模式，在核心校区的统一管理下，只是将行业管理职能向各校区延伸，如浙江工商大学。
（四）开放市场、委托社会物业公司管理模式
根据校区的具体情况，将小区的物业管理已项目外包或校区整体外包的形式，委托社会专业物业管理公司进行物业管理，学校或后勤公司只是行使监督指导的职能。
四、多校区各种管理模式适用方法（最佳选择、之利弊分析）
（一）各校区因地制宜的管理
要根据各校区在空间地理位置（如是否远离市区、校区之间的距离）、校区面积、在校师生人数、所在校区的地位（主要指学校的核心校区及其他各校区在学校所在的地位）等因素，在机构的设置、人员的配备等方面进行综合考虑，以确定适用何种管理模式为最佳（筛选出）并制定出符合校区实际管理的各项规章制度。
（二）追求资源、效益最大化
高校物业管理很大程度取决于该校的设施设备及管理人才。因校区内的各种设施设备为学校所有，后勤只是承担了设施设备的运行、维护管理的角色。而设施设备及在校人数决定了物业应如何配置管理技术人员，以实现人才、效益的最大化。由单一校区演变个校区，势必影响到专业技术人员、各类专业维修工具器材在配置上的分散使用，削弱了技术力量，这也是多校区后勤物业管理带来的一个难题。应视校区的特点，将专业化管理与综合性管理充分结合起来，对一些诸如卫生保洁之类的劳务性物业管理可采取委托社会物业公司。将重点放在供水供电等专业性、保障性方面。机构及岗位的设置要依据所在校区的规模和特点灵活设置，原则就是使物管的人力、物力、财力资源得到优化高效的配置，建立一个以最少人力资源而能达到最高的管理效率的组织。
（三）有效控制成本
作为企业，在经营上最大的考虑就是投入与产出的比例问题，尽管一些院校对后勤物业管理给与政策的倾斜，如何控制多校区物业管理的成本，可在市场经济条件下通过招投标的形式对物资实行集中采购、对工程项目以质量和价格确定施工单位，以此来降低成本。采取有效手段控制人员费用的支出。多校区物业管理如水电管理运行上就由原来的单一校区的一套班子演变成多套班子（每个校区一套班子），同样在卫生保洁、绿化养护等都必须在每个校区配备管理班子，而物业管理最大的支出就是人员的费用开支，在物业管理总支出中占有相当高的比例，若要减少在这方面的支出，应考虑一是培养具有综合素质的复合型管理人员，尤其是规模较小的校区，二是适应科学技术的发展，充分利用现代科技手段，以减轻劳动强度，减少劳动用工，三是完善对外聘专业技术人才的用人制度，使人才留得住、用得上，降低专业技术人才的流动率，尽量避免“跳槽”现象。
（四）统筹规划、兼顾有序
由于大多数高校物业管理实行自负盈亏的政策，单一校区的物业管理在人员结构及分配体制都能较好的进行全局性的平衡，多个校区的物业管理带来的是收益上的不平衡。面积大、师生人数多的校区往往会带来较好的经济效益，面积小、师生人数少得校区则相反。这种现象又会造成物业技术、管理人才向往收益较好的校区，削弱了其他校区的技术和管理。这就需要后勤公司进行统筹兼顾、合理平衡各方的利益，使各校区都能平稳地保障学校正常的教学、科研、生活秩序。
（五）校内外产业物业管理步伐协调统一
高校后勤尤其是物业管理，由于物业管理的特殊性，高校在对校内服务的同时，不仅要承担校内的供水供电保障，还包括卫生保洁、校园绿化等，协调好物业管理涉及的政府各相关部门与机构的关系，有利于创造物业管理运作和发展的良好的外部环境，在多校区的情况下，更要重视协调后勤物业与社会的关系，物业管理与社会关系千丝万缕，要理顺好与政府行政部门的关系，处理好业务主管部门的关系，共建好业务经营单位的关系及供水供电企业的业务沟通联系，接受所在地政府对物业管理的相关职能诸如市政、绿化、卫生等进行监督和指导；对已建立独立法人地位的物业企业还要接受工商、税务、物价部门的管理，使企业保证正常的服务、经营；与供水、供电、供气、供暖等企业理顺业务上的来往关系，保证学校的正常运行秩序。因此成立统一的对外协调负责办理这些问题，建立统一的信息渠道，统一的对外协调有利于学校在管理上得到强化。
（六）合理配置人力资源
由于一些高校后勤公司在改革过程中采取“老人老办法、新人新办法”的政策，在公司存在着多种编制（学校编制、企业编制、临时编制）的现象，“老”人的来源：1.土地征用工；2.学校引进人才的家属、配偶；，3.需安置的富裕人员。后勤员工的四多四少：老年人多，年轻人少；普通工人多，技术人员少；文化水平低得多，高得少；外来务工人员多，正式工少。管理人才的引进相对较容易，专业技术骨干的培养相对较难且要花费一定的时间、财力和精力，物业管理既需要有能力的管理人才，更需要有实干的技术业务骨干人才，二者缺一不可。没有好的管理，谈不上好的服务，没有过硬的技能，无法应对水电故障等突发事件。由于高校后勤所处的特殊地位及体制上的约束，如身份、待遇、发展等问题，无法吸引更多的高层次经营管理人才及业务技术专业人才，作为后勤公司应想方设法在非学校编制的员工队伍中培养专业技术及管理人才，在保证各校区物业管理正常运作的前提下，充分考虑各校区的特点，共享人才。
（七）适当开放市场以其达到共赢
开放校内市场，引进规范管理的高资质物业管理企业进入校内，实行专业化管理，有利于提升高校物业管理的水平和服务质量。但社会企业以盈利为目的，对合同外的服务项目是不可能无偿提供的，同时由于受到合同期的限制，往往会促使企业产生短期行为，对一些劳务型的项目如：保洁、绿化养护等问题不会学校的教学科研带来明显的影响，而对一些涉及设备方面的会给学校在日后带来意想不到的问题，主要是日常的维护保养不及时、不到位造成的，一旦发生后，学校将花大成本对设备进行更换。因此，在引进社会企业时如何避免上述问题的产生，是高校物业市场对外开放过程中值得进一步探讨的问题。
五、结语
随着我国高校的快速发展，高校后勤物业管理面对多校区的现状，需要具有创新的意识和观念，用发展的眼光，把“三服务、二育人”的后勤服务理念贯穿于物业管理的工作中，方能闯出一条最适合本校的现代物业管理之路。
参考文献：
[1]王永杰，《多校区大学的管理与发展》光明日报（教育周刊）2007.3.28.
[2]詹步强、许益锋，《进一步整合后勤资源，构建多校区新型后勤保障体系》高校后勤研究2006年第3期.
[3]严曙光， 高校物业管理的现状及发展思考[J]. 湖湘论坛 ， 2004，(01).
[4]黄世国、罗永刚、罗卫，高校物业管理发展对策研究[J]. 重庆工学院学报 ， 2004，(03).
[5]王新华、向安强，高校物业管理的特点刍议[J]. 企业经济，2004，(09).
[6]王彪， 高校物业管理现状分析及其对策[J]. 经济师 ， 2004，(11) .