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[摘要] 住宅是人类生存的重要载体，改革开放以来，随着我国城镇化进程的加速发展， 住宅开发与建没的速度和规模都是空前的。在解决人类生存需要和改善人们居住环境的同时也拉动了区域经济的发展。但也存在一些不规范的问题，值得我们思考。文章指出了存在的问题，分析了产生的原因，提出了改进得措施。
[关键词] 小城镇 住宅开发 问题 措施
随着我国经济的快速发展，人们在生活水平不断提高的同时，生活质量也越来越好，尤其是在衣、食、住、行中住的方面越来越有讲究，特别注重居住的舒适、环保、安全。近几年来，国家建设部先后制订出了城镇建设的中长期发展规划，各地也相继将城镇建设与发展纳入了地方建设的重要内容。一些小城镇政府就明确提出了“农业产业化、工业化、城镇化”的工作目标。由此而来，城建设发展特别快，尤其是城市房地产开发市场异常活跃。住宅小区的建设不仅满足了人民群众日益增长的住房需求，扩展和美化了城市，而且也拉动了区域经济的发展，对促进城镇建设和改善居民生活也发挥了重要作用。。但是，中小城市的住宅小区建设的盲目性也给城市居民带来了诸多问题，如环境问题、安全问题等。因此，住宅小区建设在设计建设管理等方面迫切需要完善和规范。
一、小城镇住宅小区建设中存在的问题
1住宅小区位位置选择不合理，布局上绿化面积不足，设计上消防被忽视
有些小城镇乡镇企业的厂房和居民住宅分散、杂乱，工业区、商业区、生活区混杂在一起，缺乏层次感。有些城镇规划滞后，管理混乱、导致乱批乱占、未批先占、耕地撂荒。许多小城镇沿过境公路开发房地产，用地结构松散。形成了公路城镇，致使基础设施和公用设施配置困难，投资过高，浪费现象严重，土地利用效率极低。而且开发商在开发住宅小区时，只注重建住宅楼，不注重绿化，也没有预留绿化地带。国家规定：居民住宅区绿化面积应不少于住宅区面积的30％。笔者走访调查了已交付使用和正在开发新建的多处住宅小区，在各小区内很难见到花草树木。再者住宅小区是人口密集的地方，规模较大的住宅小区能容纳4000多人，规模最小的也能居住几百人。但笔者在几个住宅小区的调查中很少发现消防栓。有的小区消防通道也不通畅。小区如果发生火灾，这给消防工作增加了很大难度。衡阳火灾的教训，应给予我们警醒。
2建筑风格与布局凌乱，影响城镇整体风貌的和谐有致
小区是城镇整体的有机组成部分，小区环境应对城镇环境起到改造和优化的作用。小区内部应当安全卫生、空气清新，其建筑风格应和城镇整体风格相适应，和周围的环境相协调。目前小区“三高”（高建筑密度、高容积率、住宅高层化）和低收入住宅区因利润低而出现的基础设施不全，容易导致城镇环境问题，如上下水不畅、道路通达性差、公共设施差、对生活污染净化能力差，以及由此产生的大气污染、水污染、交通、居住条件差等；有的小区规划只注重物质结构的功能性，忽视其应有的文化质量，在建筑设计上风格各异，把一些具有悠久历史文化的街区、胡同、建筑物拆除，代之以大量欧式建筑。新风格能让人耳目一新，但和城市文脉形成冲突，其实是对城市文化和传统的破坏，形成所谓的“小范围是精品、大范围是败笔”的现象；小区公共空间设计中，建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品之间的关系处理不当，没有注重景观和视觉的完整性，以及小区选址不当和建筑高度、外部处理与城市整体不协调容易形成视觉污染，这些都影响到小区对城市面貌的改造。
3公共设施配套混乱限制了小区功能的正常发挥
公共设施建设对于小区的居住舒适程度极其重要，目前出现了两种倾向，一方面建设部规定，各小区都必须有相应的公共辅助设施并把其作为衡量小区质量的指标之一，其优点是能给小区居民提供方便全面的社会服务，但开发商在一般情况下都会把建设投资分摊给每一户居民，从而增加住户的经济负担。其实一般小区周围的街区都有相应的公共设施和服务机构，这些设施和机构往往也可以给小区住户提供服务，硬性规定每一小区必须配套设施齐全，大有重复建设之嫌，对资金、土地资源、社会资源是一种浪费。另一种倾向是服务设施是一种公共投资，其占地多，且不能给开发商带来直接的经济利益或者利益较少，导致开发层次不够，功能不能正常发挥，形成有数量无效益的局面，这样既违背了小区整体开发规划，而且可能留下质量上的隐患，同时也是对资金和资源的一种浪费。
4 小区卫生环境状况差
住宅小区普遍存在卫生环境状况差的问题。笔者在调查走访几个小区后，对小区的现状总结为“三像三集中”：一是像废旧物品交易中心。有一个小区的中心地带大约1000平方米的空地上建有三个简易棚，分别出租给三位废品收购老板收购废旧物品。这些废品收购点严重影响了小区的区容整洁卫生，更重要的是缺乏管理，往往给犯罪分子销赃提供了便利场所，今年以来，就有一名店主因收购赃物，被治安处罚过。二是像停车场。某小区空地及道路上，因无人管理，长期停放各种机动车辆，并时不时鸣响刺耳的喇叭声，严重影响居民的正常生活。三是像饮食服务中心。房地产开发商为了获取利益的最大化，一般采取商住型小区开发。由于缺乏规范和管理，小区内大大小小的商店、餐馆林立。再加上根本没有小区的物业管理，区内游动商贩的叫卖声、收购废品的吆喝声、搞修理的噪声等，给居民的正常生活带来了严重影响。小区居民也长期经受着油烟和噪音的污染。同时极少数小区还集脏、乱、差于一体，遇上阴雨天，小区就成了泽国，给居民的工作生活带来了极大的不便。
二、问题的成因分析
1规模滞后和建设的盲目性
土地利用规划滞后于小城镇建设规划。从规划的层次上讲，土地利用规划应对城镇规划起指导和约束作用，但在实际操作中并非如此，小城镇的发展主要是以处延发展为主，是一种重数量、轻质量的城镇化道路。这种发展模式导致小城镇规模偏小，城镇用地粗放，其直接后果是城镇集聚功能难以完善，基础设施的投资成本过高，设施的修建难于形成规模效益，造成基础设施尤其是环境设施严重不足。小城镇规划的编制也不合理，在编制规划时，缺乏科学性，把标准定得过高，浪费了大量的土地资源；编制规划时缺乏预见性和超前性，使得小城镇发展的空间受到限制；规划不注意小城镇内部资源的充分利用，不注意旧城区的改造，小城镇的发展犹如“摊煎饼”，一边是占有大量的高产农田搞城镇建设，一边是城镇内部土地利用不充分，旧城区土地长期处于低效粗放经营状态，形成“空心镇”，不仅浪费了大量的土地资源，而且导致了生态环境质量的低下；各个项目用地的规划布局不合理，生活区与工业区、商业区等功能相互混杂，许多工业项目匆忙上马、盲目选址，甚至把有严重污染的工厂布置在小城镇水源地的上游和居住区的上风向。规划布局的不合理直接造成了资源的浪费和生态环境的恶化。
2小区开发投资能力不足
小区建设投资不足、来源分散，是制约小城镇房地产业发展的重要因素。从投资结构来看，国家集体的投资呈递减趋势，而个人投资所占的份额逐年增加。湖北省1999年全社会固定资产投资额为29.71亿元，而同期私人建房投资却高达88.19亿元。但总的来说，房地产的投资能力严重不足，且资金的运作不规范，难以和真正的市场机制接轨，也难以做到滚动开发。多元化的投入机制使得资金来源分散，资金的利用效率低下，难以发挥资金的集聚功能。
3相关配套改革滞后
小城镇住宅开发的现有配套政策体制已不能适应城镇进一步发展的需要。主要表现在：①城镇行政管理体制不适应。小城镇存在着“条块分割，多头管理”的现象，一些问题在条上是“管得着，看不见”，而在块上是“看得见，管不了”，协调管理难；另一方面，城镇政府的职能不明晰，自身存在着政企不分、政事不分等问题，导致行政效率不高。②城乡分割的二元经济结构阻碍了生产要素城乡间的自由流动，使得小城镇住宅商品的消费空间受到人口聚集不高这一因素的限制。③农村经济的整体实力不强，使得离开农业的农民“离土离乡”的动力不足，城乡“两栖”的现象普遍。④土地使用制度改革滞后。
三、加强小城镇住宅小区建设的对策分析
上述问题的确是居民非常关心的热点问题。其现状不仅影响了小区的整洁形象，影响了小区居民的日常生活，同时也给小区居民的正常生活带来了诸多不便。各有关职能部门要坚持“以人为本”的民本思想，从正确经营城市的理念和重视居民长远生活利益的高度出发，用科学的发展观来经营和开发城镇住宅。着力优化小区居住空间，还居民一个舒适、环保、安全的居住环境。从而避免城市建设走“旧城撤建改造”这条回头路。
1以市场为导向，积极引导小城镇产业的聚集发展
小城镇发展的源动力在于经济发展产业支持，尤其是乡镇企业和专业市场的发展，小城镇房地产业的发展也必须以经济发展为源动力。发展第一产业的同时，必须大力发展二三产业，以提高小城镇对农村剩余劳动力和闲散资金的吸纳能力，为房地产业的发展提供巨大的潜在需求。为此，一方面要以当前正在进行的产业调整为契机，通过制定合理可行的政策措施，吸引工业、商业和服务业向小城镇聚集；另一方面，要采取各种措施提高小城镇的投资能力，通过规范政府财政体制，确定小城镇政府和上级政府的收支范围，制定相应的信贷政策，鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资，最终形成可持续的基本建设投资能力。
2编制科学的规划，严格管理
小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向，因地制宜量力而行，制定科学的、超前的规划，使得规划具有超前性和指导性。建设规划部门在小区的规划设计上要严格按国家标准执行，严格管理。特别是在小城镇住宅小区开发投资日益多元化的形势下，更要通过规划的约束作用，使得住宅小区开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局，笔者认为，提升城市品位首先是要科学规划。城市形象理念的体现必须按国家建设规划建设，如小区绿化面积不得低于规划面积的30％；消防设施必须齐全等。同时还必须从“以人为本”的思想出发，在小区内规划和建设居民文化娱乐和休闲场地。建设部门要加强清理整顿房地产开发市场的力度，尤其对挂靠建筑企业要严格清理。
3加强小区配套建设，营造优美舒适的居住环境
自然环境是住宅小区环境形成的基础，它是天然的，其好坏不以人的意志为转移，而人工环境是在自然环境基础上的完善和创造。在实际的住宅小区开发中必须高度重视人工环境的作用，加强小区配套建设，既要保护已有的人工环境，更要发挥设计师的创造性，修建和自然环境相得益彰的人工环境来弥补缺陷、突出风格。注意发掘和体现自然环境和人工环境两者之间的内在联系，使两者有效结合，对提高居住区的环境质量会起到意想不到的效果。如合肥市琥珀山庄的规划设计就充分利用地形地貌特征，规划效果令人叹服。加强小区绿化建设与管理，也是改善小区环境的一个重要方面。国家建设部规定，住宅小区的绿化率，旧城区要达到25%，新城区要达到30%。抓好在建小区的绿化不应只是承诺，要严格控制容积率，建筑密度，保证有足够的空地、绿地。对单纯追求楼房容积率，不落实配套绿化建设的，主管部门应不予通过竣工验收。对目前存在绿地侵占的小区，要加强清理违章建筑，按照小区建设规划，恢复绿化，还绿于民。
四、结束语
总之，住宅小区作为城镇的一个基本单元，既是一个微观社会，又是城镇的缩影。因此，住宅小区开发建设是整个城镇建设的一个重要组成部分，其形象面貌如何，直接影响到整个城市的形象。搞好住宅小区开发建设，创建文明小区是我国城镇发展的必然趋势。
参考文献：
[1]冉红，石培基. 住小区开发与城市可持续发展[J].湖北社会科学2003（7）.
[2]刘春艳，马春光.新型住宅小区的发展方向[J].内蒙古科技与经济2002（3）.
[3] 张先玲. 试论住宅小区发展之路[J].成都大学学报2000（3）.
作者简介：
王铭涛（1989 -）男，汉族，湖北武汉人，感学院新技术学院城市建设系建筑学专业学生。
[关键词] 小城镇 住宅开发 问题 措施
随着我国经济的快速发展，人们在生活水平不断提高的同时，生活质量也越来越好，尤其是在衣、食、住、行中住的方面越来越有讲究，特别注重居住的舒适、环保、安全。近几年来，国家建设部先后制订出了城镇建设的中长期发展规划，各地也相继将城镇建设与发展纳入了地方建设的重要内容。一些小城镇政府就明确提出了“农业产业化、工业化、城镇化”的工作目标。由此而来，城建设发展特别快，尤其是城市房地产开发市场异常活跃。住宅小区的建设不仅满足了人民群众日益增长的住房需求，扩展和美化了城市，而且也拉动了区域经济的发展，对促进城镇建设和改善居民生活也发挥了重要作用。。但是，中小城市的住宅小区建设的盲目性也给城市居民带来了诸多问题，如环境问题、安全问题等。因此，住宅小区建设在设计建设管理等方面迫切需要完善和规范。
一、小城镇住宅小区建设中存在的问题
1住宅小区位位置选择不合理，布局上绿化面积不足，设计上消防被忽视
有些小城镇乡镇企业的厂房和居民住宅分散、杂乱，工业区、商业区、生活区混杂在一起，缺乏层次感。有些城镇规划滞后，管理混乱、导致乱批乱占、未批先占、耕地撂荒。许多小城镇沿过境公路开发房地产，用地结构松散。形成了公路城镇，致使基础设施和公用设施配置困难，投资过高，浪费现象严重，土地利用效率极低。而且开发商在开发住宅小区时，只注重建住宅楼，不注重绿化，也没有预留绿化地带。国家规定：居民住宅区绿化面积应不少于住宅区面积的30％。笔者走访调查了已交付使用和正在开发新建的多处住宅小区，在各小区内很难见到花草树木。再者住宅小区是人口密集的地方，规模较大的住宅小区能容纳4000多人，规模最小的也能居住几百人。但笔者在几个住宅小区的调查中很少发现消防栓。有的小区消防通道也不通畅。小区如果发生火灾，这给消防工作增加了很大难度。衡阳火灾的教训，应给予我们警醒。
2建筑风格与布局凌乱，影响城镇整体风貌的和谐有致
小区是城镇整体的有机组成部分，小区环境应对城镇环境起到改造和优化的作用。小区内部应当安全卫生、空气清新，其建筑风格应和城镇整体风格相适应，和周围的环境相协调。目前小区“三高”（高建筑密度、高容积率、住宅高层化）和低收入住宅区因利润低而出现的基础设施不全，容易导致城镇环境问题，如上下水不畅、道路通达性差、公共设施差、对生活污染净化能力差，以及由此产生的大气污染、水污染、交通、居住条件差等；有的小区规划只注重物质结构的功能性，忽视其应有的文化质量，在建筑设计上风格各异，把一些具有悠久历史文化的街区、胡同、建筑物拆除，代之以大量欧式建筑。新风格能让人耳目一新，但和城市文脉形成冲突，其实是对城市文化和传统的破坏，形成所谓的“小范围是精品、大范围是败笔”的现象；小区公共空间设计中，建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品之间的关系处理不当，没有注重景观和视觉的完整性，以及小区选址不当和建筑高度、外部处理与城市整体不协调容易形成视觉污染，这些都影响到小区对城市面貌的改造。
3公共设施配套混乱限制了小区功能的正常发挥
公共设施建设对于小区的居住舒适程度极其重要，目前出现了两种倾向，一方面建设部规定，各小区都必须有相应的公共辅助设施并把其作为衡量小区质量的指标之一，其优点是能给小区居民提供方便全面的社会服务，但开发商在一般情况下都会把建设投资分摊给每一户居民，从而增加住户的经济负担。其实一般小区周围的街区都有相应的公共设施和服务机构，这些设施和机构往往也可以给小区住户提供服务，硬性规定每一小区必须配套设施齐全，大有重复建设之嫌，对资金、土地资源、社会资源是一种浪费。另一种倾向是服务设施是一种公共投资，其占地多，且不能给开发商带来直接的经济利益或者利益较少，导致开发层次不够，功能不能正常发挥，形成有数量无效益的局面，这样既违背了小区整体开发规划，而且可能留下质量上的隐患，同时也是对资金和资源的一种浪费。
4 小区卫生环境状况差
住宅小区普遍存在卫生环境状况差的问题。笔者在调查走访几个小区后，对小区的现状总结为“三像三集中”：一是像废旧物品交易中心。有一个小区的中心地带大约1000平方米的空地上建有三个简易棚，分别出租给三位废品收购老板收购废旧物品。这些废品收购点严重影响了小区的区容整洁卫生，更重要的是缺乏管理，往往给犯罪分子销赃提供了便利场所，今年以来，就有一名店主因收购赃物，被治安处罚过。二是像停车场。某小区空地及道路上，因无人管理，长期停放各种机动车辆，并时不时鸣响刺耳的喇叭声，严重影响居民的正常生活。三是像饮食服务中心。房地产开发商为了获取利益的最大化，一般采取商住型小区开发。由于缺乏规范和管理，小区内大大小小的商店、餐馆林立。再加上根本没有小区的物业管理，区内游动商贩的叫卖声、收购废品的吆喝声、搞修理的噪声等，给居民的正常生活带来了严重影响。小区居民也长期经受着油烟和噪音的污染。同时极少数小区还集脏、乱、差于一体，遇上阴雨天，小区就成了泽国，给居民的工作生活带来了极大的不便。
二、问题的成因分析
1规模滞后和建设的盲目性
土地利用规划滞后于小城镇建设规划。从规划的层次上讲，土地利用规划应对城镇规划起指导和约束作用，但在实际操作中并非如此，小城镇的发展主要是以处延发展为主，是一种重数量、轻质量的城镇化道路。这种发展模式导致小城镇规模偏小，城镇用地粗放，其直接后果是城镇集聚功能难以完善，基础设施的投资成本过高，设施的修建难于形成规模效益，造成基础设施尤其是环境设施严重不足。小城镇规划的编制也不合理，在编制规划时，缺乏科学性，把标准定得过高，浪费了大量的土地资源；编制规划时缺乏预见性和超前性，使得小城镇发展的空间受到限制；规划不注意小城镇内部资源的充分利用，不注意旧城区的改造，小城镇的发展犹如“摊煎饼”，一边是占有大量的高产农田搞城镇建设，一边是城镇内部土地利用不充分，旧城区土地长期处于低效粗放经营状态，形成“空心镇”，不仅浪费了大量的土地资源，而且导致了生态环境质量的低下；各个项目用地的规划布局不合理，生活区与工业区、商业区等功能相互混杂，许多工业项目匆忙上马、盲目选址，甚至把有严重污染的工厂布置在小城镇水源地的上游和居住区的上风向。规划布局的不合理直接造成了资源的浪费和生态环境的恶化。
2小区开发投资能力不足
小区建设投资不足、来源分散，是制约小城镇房地产业发展的重要因素。从投资结构来看，国家集体的投资呈递减趋势，而个人投资所占的份额逐年增加。湖北省1999年全社会固定资产投资额为29.71亿元，而同期私人建房投资却高达88.19亿元。但总的来说，房地产的投资能力严重不足，且资金的运作不规范，难以和真正的市场机制接轨，也难以做到滚动开发。多元化的投入机制使得资金来源分散，资金的利用效率低下，难以发挥资金的集聚功能。
3相关配套改革滞后
小城镇住宅开发的现有配套政策体制已不能适应城镇进一步发展的需要。主要表现在：①城镇行政管理体制不适应。小城镇存在着“条块分割，多头管理”的现象，一些问题在条上是“管得着，看不见”，而在块上是“看得见，管不了”，协调管理难；另一方面，城镇政府的职能不明晰，自身存在着政企不分、政事不分等问题，导致行政效率不高。②城乡分割的二元经济结构阻碍了生产要素城乡间的自由流动，使得小城镇住宅商品的消费空间受到人口聚集不高这一因素的限制。③农村经济的整体实力不强，使得离开农业的农民“离土离乡”的动力不足，城乡“两栖”的现象普遍。④土地使用制度改革滞后。
三、加强小城镇住宅小区建设的对策分析
上述问题的确是居民非常关心的热点问题。其现状不仅影响了小区的整洁形象，影响了小区居民的日常生活，同时也给小区居民的正常生活带来了诸多不便。各有关职能部门要坚持“以人为本”的民本思想，从正确经营城市的理念和重视居民长远生活利益的高度出发，用科学的发展观来经营和开发城镇住宅。着力优化小区居住空间，还居民一个舒适、环保、安全的居住环境。从而避免城市建设走“旧城撤建改造”这条回头路。
1以市场为导向，积极引导小城镇产业的聚集发展
小城镇发展的源动力在于经济发展产业支持，尤其是乡镇企业和专业市场的发展，小城镇房地产业的发展也必须以经济发展为源动力。发展第一产业的同时，必须大力发展二三产业，以提高小城镇对农村剩余劳动力和闲散资金的吸纳能力，为房地产业的发展提供巨大的潜在需求。为此，一方面要以当前正在进行的产业调整为契机，通过制定合理可行的政策措施，吸引工业、商业和服务业向小城镇聚集；另一方面，要采取各种措施提高小城镇的投资能力，通过规范政府财政体制，确定小城镇政府和上级政府的收支范围，制定相应的信贷政策，鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资，最终形成可持续的基本建设投资能力。
2编制科学的规划，严格管理
小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向，因地制宜量力而行，制定科学的、超前的规划，使得规划具有超前性和指导性。建设规划部门在小区的规划设计上要严格按国家标准执行，严格管理。特别是在小城镇住宅小区开发投资日益多元化的形势下，更要通过规划的约束作用，使得住宅小区开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局，笔者认为，提升城市品位首先是要科学规划。城市形象理念的体现必须按国家建设规划建设，如小区绿化面积不得低于规划面积的30％；消防设施必须齐全等。同时还必须从“以人为本”的思想出发，在小区内规划和建设居民文化娱乐和休闲场地。建设部门要加强清理整顿房地产开发市场的力度，尤其对挂靠建筑企业要严格清理。
3加强小区配套建设，营造优美舒适的居住环境
自然环境是住宅小区环境形成的基础，它是天然的，其好坏不以人的意志为转移，而人工环境是在自然环境基础上的完善和创造。在实际的住宅小区开发中必须高度重视人工环境的作用，加强小区配套建设，既要保护已有的人工环境，更要发挥设计师的创造性，修建和自然环境相得益彰的人工环境来弥补缺陷、突出风格。注意发掘和体现自然环境和人工环境两者之间的内在联系，使两者有效结合，对提高居住区的环境质量会起到意想不到的效果。如合肥市琥珀山庄的规划设计就充分利用地形地貌特征，规划效果令人叹服。加强小区绿化建设与管理，也是改善小区环境的一个重要方面。国家建设部规定，住宅小区的绿化率，旧城区要达到25%，新城区要达到30%。抓好在建小区的绿化不应只是承诺，要严格控制容积率，建筑密度，保证有足够的空地、绿地。对单纯追求楼房容积率，不落实配套绿化建设的，主管部门应不予通过竣工验收。对目前存在绿地侵占的小区，要加强清理违章建筑，按照小区建设规划，恢复绿化，还绿于民。
四、结束语
总之，住宅小区作为城镇的一个基本单元，既是一个微观社会，又是城镇的缩影。因此，住宅小区开发建设是整个城镇建设的一个重要组成部分，其形象面貌如何，直接影响到整个城市的形象。搞好住宅小区开发建设，创建文明小区是我国城镇发展的必然趋势。
参考文献：
[1]冉红，石培基. 住小区开发与城市可持续发展[J].湖北社会科学2003（7）.
[2]刘春艳，马春光.新型住宅小区的发展方向[J].内蒙古科技与经济2002（3）.
[3] 张先玲. 试论住宅小区发展之路[J].成都大学学报2000（3）.
作者简介：
王铭涛（1989 -）男，汉族，湖北武汉人，感学院新技术学院城市建设系建筑学专业学生。