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摘 要：一个地区的物业管理水平高，不仅会使百姓的幸福指数大大提高，而且有利于当地和谐社会的构建；反之不仅会影响百姓的安居乐业，甚至会引发群体性事件，造成社会不和谐因素。
关键词：物业管理；沟通；前期介入
在社区建设中，物业管理工作是社区管理和社区服务工作的重要内容。社区是社会的构成单位，是社会的窗口和缩影，建设和谐社区是构建和谐社会的一项基础工作。物业管理贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业企业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理企业的服务质量，对于建设和谐社区推动社会的和谐发展具有重要意义。
一、物业管理存在的问题
1. 业主管理委员发挥作用有限
按照有关法规，业主管理委员会应该是物业小区内的最高权力机构，物业管理公司是受业主管理委员会之委托和聘用从事管理工作的。可实际上，一方面许多物业管理公司未受业主管理委员会的委托开展工作，业主管理委员会即使对物业管理不满意也很难另换物业管理公司；另一方面许多业主管理委员会存在选举不透明、不能定期召开业主会议、不能代表广大业主愿意等问题。
2、物业管理费纠纷
据了解，各小区存在或多或少的长期不交物业费的业主，业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；供暖、供热水温度低；小区内存在业主车辆丢失现象和配套设施不完备等。而大量居民的不交费，导致了物业企业降低服务水平。
3、物业和业主缺乏沟通
由于许多物业公司和业主之间缺乏沟通和理解，两者之间产生隔阂，甚至发生冲突。一些物业管理公司在没有办法的情况下，只好以停水停电来催交费用，但往往导致矛盾加剧。
4、管理责任界定不清引发矛盾
有关法规规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。可实际上，物业企业无偿为有关部门代收代缴相关费用，小区内诸如水、电、暖等公共设施的维护都被推到物业公司的身上，使业主把一些应由相关部门、社区和开发商承担的责任等误认为是物业管理的范畴，使物业企业陷入被动。
二、建议解决办法
针对当前住宅小区物业管理工作中存在的主要问题，提出以下建议：
1、加强物业管理的宣传
一是要物业管理公司树立努力为业主服务的意识，这样才能从企业内部产生提高服务水平的内在动力。二是要引导物业管理公司提高服务水平，总结已有的成功经验，向其他物业企业宣传。三是要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增强业主的自觉维权意识。四是要加强物业服务内容透明度的宣传，对服务项目、服务内容、服务标准都要在小区内的布告栏内张贴。五是加强物业收费的宣传工作。
2、制定物业服务企业资质动态监督管理办法
应针对物业企业所管理的项目是否签订物业服务合同并备案，是否建立企业投诉受理分级管理制度，物业项目是否制作物业投诉受理公示牌，是否向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理的相关设施和资料，企业是否按规定收取物业服务费用等，制定物业服务企业动态监督管理办法，管理部门随时对其进行监督考评。对整改仍不合格的企业进行通报，并记入企业不良信息档案，情节严重的依据相关法规给予处罚，直至吊销其资质证书。
3、加强从业人员的管理工作
物业服务企业的服务水平和服务意识取决于企业中每一个员工的服务水平和服务意识，因此在行业管理工作中不但要加强对物业服务管理，更要采取多种手段提升物业从业人员的综合技能以及服务水平。如对从业人员进行职业培训、日常管理，严格控制行业从业人员准入，通过宣传物业管理行业先进人物和事迹提升物业管理行业的荣誉感，强化物业管理行业凝聚力和吸引力。
4、加大旧有住宅小区的改造建设
旧有住宅小区是城市建设中的重点和难点，是房地产开发建设的延伸，为保证政府资源分配的公平性，以及城市建设水平的整体提高，应根据本地区发展状况，有计划、有步骤积极推进旧有物业项目的综合整治工作。
5、充分发挥业委员会的作用
应依法成立业主委员会，保障业主委员会的职权，为业主委员会行使职权、维护业主利益提供方便。业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成，根据法律、法规的规定行使职权，对于物业管理企业所提供的物业管理服务应及时予以审查、监督，对于损害业主利益的物业管理企业应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益。
6、有关部门应该加强指导和管理。
房管、社区、办事处等有关部门应加大管理，指导业主和物业管理企业签订等价有偿、诚实信用的物业管理合同；监督业主委员的选举合法性；跟踪检查物业企业日常的物业管理服务水平和收费；协调物业企业及业主委员会、开发商之间的关系。
7、推广物业管理前期介入制度
在传统意识中，国内常常把物业开发看成是开发商、设计院和施工单位的事，物业管理是房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物业管理无关。随着对物业管理理论研究的深入，业内人士普遍认为物业管理介入的时间越早越好。介入立项决策、规划设计、施工安装、竣工验收各个环节的管理工作，有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，避免或减少物业管理中的“先天不足”现象。
以上看法和建议，物业管理是涉及千家万户的一项系统的复杂的工程。一个地区的物业管理水平高，不仅会使百姓的幸福指数大大提高，而且有利于当地和谐社会的构建；反之不仅会影响百姓的安居乐业，甚至会引发群体性事件，造成社会不和谐因素。由此可见，物业管理是个社会性问题，需要包括政府、有关部门、物业企业、业主在内的全社会长期不懈的努力，只有这样物业管理工作才会步入良性发展轨道，既造福百姓生活，又对当地经济社会又好又快发展起到强有力的助推作用。
关键词：物业管理；沟通；前期介入
在社区建设中，物业管理工作是社区管理和社区服务工作的重要内容。社区是社会的构成单位，是社会的窗口和缩影，建设和谐社区是构建和谐社会的一项基础工作。物业管理贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业企业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理企业的服务质量，对于建设和谐社区推动社会的和谐发展具有重要意义。
一、物业管理存在的问题
1. 业主管理委员发挥作用有限
按照有关法规，业主管理委员会应该是物业小区内的最高权力机构，物业管理公司是受业主管理委员会之委托和聘用从事管理工作的。可实际上，一方面许多物业管理公司未受业主管理委员会的委托开展工作，业主管理委员会即使对物业管理不满意也很难另换物业管理公司；另一方面许多业主管理委员会存在选举不透明、不能定期召开业主会议、不能代表广大业主愿意等问题。
2、物业管理费纠纷
据了解，各小区存在或多或少的长期不交物业费的业主，业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；供暖、供热水温度低；小区内存在业主车辆丢失现象和配套设施不完备等。而大量居民的不交费，导致了物业企业降低服务水平。
3、物业和业主缺乏沟通
由于许多物业公司和业主之间缺乏沟通和理解，两者之间产生隔阂，甚至发生冲突。一些物业管理公司在没有办法的情况下，只好以停水停电来催交费用，但往往导致矛盾加剧。
4、管理责任界定不清引发矛盾
有关法规规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。可实际上，物业企业无偿为有关部门代收代缴相关费用，小区内诸如水、电、暖等公共设施的维护都被推到物业公司的身上，使业主把一些应由相关部门、社区和开发商承担的责任等误认为是物业管理的范畴，使物业企业陷入被动。
二、建议解决办法
针对当前住宅小区物业管理工作中存在的主要问题，提出以下建议：
1、加强物业管理的宣传
一是要物业管理公司树立努力为业主服务的意识，这样才能从企业内部产生提高服务水平的内在动力。二是要引导物业管理公司提高服务水平，总结已有的成功经验，向其他物业企业宣传。三是要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增强业主的自觉维权意识。四是要加强物业服务内容透明度的宣传，对服务项目、服务内容、服务标准都要在小区内的布告栏内张贴。五是加强物业收费的宣传工作。
2、制定物业服务企业资质动态监督管理办法
应针对物业企业所管理的项目是否签订物业服务合同并备案，是否建立企业投诉受理分级管理制度，物业项目是否制作物业投诉受理公示牌，是否向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理的相关设施和资料，企业是否按规定收取物业服务费用等，制定物业服务企业动态监督管理办法，管理部门随时对其进行监督考评。对整改仍不合格的企业进行通报，并记入企业不良信息档案，情节严重的依据相关法规给予处罚，直至吊销其资质证书。
3、加强从业人员的管理工作
物业服务企业的服务水平和服务意识取决于企业中每一个员工的服务水平和服务意识，因此在行业管理工作中不但要加强对物业服务管理，更要采取多种手段提升物业从业人员的综合技能以及服务水平。如对从业人员进行职业培训、日常管理，严格控制行业从业人员准入，通过宣传物业管理行业先进人物和事迹提升物业管理行业的荣誉感，强化物业管理行业凝聚力和吸引力。
4、加大旧有住宅小区的改造建设
旧有住宅小区是城市建设中的重点和难点，是房地产开发建设的延伸，为保证政府资源分配的公平性，以及城市建设水平的整体提高，应根据本地区发展状况，有计划、有步骤积极推进旧有物业项目的综合整治工作。
5、充分发挥业委员会的作用
应依法成立业主委员会，保障业主委员会的职权，为业主委员会行使职权、维护业主利益提供方便。业主委员会应当由能代表业主利益的业主组成，根据法律、法规的规定行使职权，对于物业管理企业所提供的物业管理服务应及时予以审查、监督，对于损害业主利益的物业管理企业应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益。
6、有关部门应该加强指导和管理。
房管、社区、办事处等有关部门应加大管理，指导业主和物业管理企业签订等价有偿、诚实信用的物业管理合同；监督业主委员的选举合法性；跟踪检查物业企业日常的物业管理服务水平和收费；协调物业企业及业主委员会、开发商之间的关系。
7、推广物业管理前期介入制度
在传统意识中，国内常常把物业开发看成是开发商、设计院和施工单位的事，物业管理是房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物业管理无关。随着对物业管理理论研究的深入，业内人士普遍认为物业管理介入的时间越早越好。介入立项决策、规划设计、施工安装、竣工验收各个环节的管理工作，有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，避免或减少物业管理中的“先天不足”现象。
以上看法和建议，物业管理是涉及千家万户的一项系统的复杂的工程。一个地区的物业管理水平高，不仅会使百姓的幸福指数大大提高，而且有利于当地和谐社会的构建；反之不仅会影响百姓的安居乐业，甚至会引发群体性事件，造成社会不和谐因素。由此可见，物业管理是个社会性问题，需要包括政府、有关部门、物业企业、业主在内的全社会长期不懈的努力，只有这样物业管理工作才会步入良性发展轨道，既造福百姓生活，又对当地经济社会又好又快发展起到强有力的助推作用。