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摘 要：以他人名义办理不动产登记的研究是物权法领域一个重要的问题，通过对此问题的研究，可以更好地完善物权法登记制度的相关问题，以期实现在权利人以及义务人之间权利义务的妥善解决，以平衡当事人之利益，实现社会之和谐。
关键词：不动产；不动产登记；效力；赔偿责任
不动产，是指位置不能移动或者移动位置后会引起性质、形状改变或降低其价值的财产。①我国现行《物权法》没有对不动产进行界定。根据《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见试行》第186条所作的解释，“土地，附着于土地的建筑物及其他定着物，建筑物的固定附属设备为不动产。”《担保法》第92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”不动产登记，是指权利人申请国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记薄的事实。不动产登记为我国不动产交易市场提供法律保障，特别是为不动产交易提供不动产交易记录，是不动产权利人主张权利的证明，为我国不动产的交易发挥着重要作用。
物权变动，乃权利所生的一种动态现象。就物权自身观察而言，物权的变动指物权的发生、变更和消灭。如果就物权权利人而言，物权的变动指物权的取得、设定、变更与丧失。②物权的变动，就动产而言，要求交付。就不动产而言，要就当相关机关进行不动产登记。就物权登记的效力而言，分为形式登记主义和实质登记主义。所谓的形式登记主义，即以登记为物权变动之对抗要件主义。实质登记主义，即以登记为物权变动之成立要件主义。③根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。“从以上法律的规定来看，我国不动产登记实行的是实质登记主义，就是以不动产登记为不动产变动的成立要件。不动产变动进行登记一方面是对不动产权利人权利的确认，另一方面又是对不动产交易提供指导。根据《物权法》第6条的规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。“上述法律规定为物权公示制规定。”物权法规定的物权公示原则，就是要方便打算交易的对方了解财产的物权状况，避免遭受不测损害，维护市场交易的安全。“④对于以他人名义进行不动产登记之效力，主要是要解决是否适用善意取得的相关规定而言。根据《物权法》第106条之规定：”无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向物权处分人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。“本条是《物权法》关于不动产善意取得之条件规定。根据法律规定，善意取得必须满足以下条件：
1.处分不动产为无权处分人。所谓无权处分人，是指不是不动产权利人或者没有受权利人之委托而得处分不动产而言。处分，包括事实上和法律上的处分而言，此处处分，应该指法律上的处分。如果无权处分人事后取得了不动产之处分权，视为处分人有处分权，不动产交易行为有效，但是此时不属于善意取得之情形。
2.受让人受让该不动产时是善意的。善意是善意取得制度的核心要件。⑤善意是一种主观上的认定，如果受让人和权利人有串通行为，应该认定为恶意，不适用善意取得。所谓善意，应该主要是说受让人之善意而言，是指受让人不知情，也就是不知道或者不应当知道让与人转让动产或者不动产时并不具备处分该财产的权限。⑥关于不动产交易受让人善意之认定应该考虑如下因素：（1）第三人在交易时是否已经知道转让人无处分权；（2）要考虑转让的价格，如果价格过低，则转让人可能无处分权；（3）要考虑交易场所和环境，在公开市场上的购买，一般可以认定为善意，而在黑市上购买，则很难认定其为善意。⑦
3.以合理价格转让。此处合理价格，应该参照当地市场上一般同类物品之价格，一般来说过分低于市场上一般同类物品之价格，应该属于不是以合理价格转让，不能认定为善意取得之规定。有的学者指出：“价款是否合理，需要综合考虑交易的时间、交易的场所、交易是否出具正规票据、受让人是否享受价格优惠等，从而将交易价格与市场价格进行比较，受让人以不合理的低价买受财产，往往构成对其善意推定的否定。“⑧
转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。这个是要求善意取得必须满足物权公示之原则，否则不构成善意取得。物权之处分人与买受人之间仅仅是签订了关于不动产买卖之协议，而没有进行不动产登记，不发生物权变动效力，当然就不发生善意取得之效力。正如有的学者所言：“之所以要以办理完登记过户作为不动产善意取得的构成要件，一方面是因为只有在完成物权登记手续之后，买受人才能够取得完整物权，这与我国《物权法》原则上采纳登记要件主义完全吻合。”⑨关于以他人名义办理不动产物权登记的效力认定，在第三人善意的情况下，应该认定为取得不动产之权利。如果第三人明知道处分人为无权处分人而与之串通的，应该认定不适用善意取得。
根据《物权法》第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”关于登记机构的登记错误，主要是指登记机构有过错的情况和登记机关由于在审核过错中没有对不动产来源进行实质审查，而为不是真正的权利人进行了登记的情形。对于登记机构承担赔偿责任的情形，应该属于登记机关有过错的情况下，才能承当责任，对于不动产来源的实质审查而导致的错误，不承担责任。故以他人名义办理不动产物权登记时，如果无权处分人伪造相关证件进行登记时，造成权利人损害的，应该由无权处分人负赔偿责任，如果登记机关有明显错误的，登记机关应该负赔偿责任。
参考文献：
[1]金俭等：《中国不动产物权法》，法律出版社.2008.
[2]王建平主编：《民法学》（下册），四川大学出版社.2005.
[3]史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社.2000.
[4]崔文星：《物权法专论》，法律出版社.2011.
[5]王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社.2003.
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注 释：
①金俭等：《中国不动产物权法》，法律出版社2008年版，第3页.
②王建平主编：《民法学》（下册），四川大学出版社2005年版，第175页.
③史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第30页.
④崔文星：《物权法专论》，法律出版社2011年版，第110页.
⑤崔文星：《物权法专论》，法律出版社2011年版，第173页.
⑥崔文星：《物权法专论》，法律出版社2011年版，第173页.
⑦王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003年版，第212—213页.
⑧崔文星：《物权法专论》，法律出版社2011年版，第174页.
⑨崔文星：《物权法专论》，法律出版社2011年版，第176页.
关键词：不动产；不动产登记；效力；赔偿责任
不动产，是指位置不能移动或者移动位置后会引起性质、形状改变或降低其价值的财产。①我国现行《物权法》没有对不动产进行界定。根据《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见试行》第186条所作的解释，“土地，附着于土地的建筑物及其他定着物，建筑物的固定附属设备为不动产。”《担保法》第92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”不动产登记，是指权利人申请国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记薄的事实。不动产登记为我国不动产交易市场提供法律保障，特别是为不动产交易提供不动产交易记录，是不动产权利人主张权利的证明，为我国不动产的交易发挥着重要作用。
物权变动，乃权利所生的一种动态现象。就物权自身观察而言，物权的变动指物权的发生、变更和消灭。如果就物权权利人而言，物权的变动指物权的取得、设定、变更与丧失。②物权的变动，就动产而言，要求交付。就不动产而言，要就当相关机关进行不动产登记。就物权登记的效力而言，分为形式登记主义和实质登记主义。所谓的形式登记主义，即以登记为物权变动之对抗要件主义。实质登记主义，即以登记为物权变动之成立要件主义。③根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。“从以上法律的规定来看，我国不动产登记实行的是实质登记主义，就是以不动产登记为不动产变动的成立要件。不动产变动进行登记一方面是对不动产权利人权利的确认，另一方面又是对不动产交易提供指导。根据《物权法》第6条的规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。“上述法律规定为物权公示制规定。”物权法规定的物权公示原则，就是要方便打算交易的对方了解财产的物权状况，避免遭受不测损害，维护市场交易的安全。“④对于以他人名义进行不动产登记之效力，主要是要解决是否适用善意取得的相关规定而言。根据《物权法》第106条之规定：”无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向物权处分人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。“本条是《物权法》关于不动产善意取得之条件规定。根据法律规定，善意取得必须满足以下条件：
1.处分不动产为无权处分人。所谓无权处分人，是指不是不动产权利人或者没有受权利人之委托而得处分不动产而言。处分，包括事实上和法律上的处分而言，此处处分，应该指法律上的处分。如果无权处分人事后取得了不动产之处分权，视为处分人有处分权，不动产交易行为有效，但是此时不属于善意取得之情形。
2.受让人受让该不动产时是善意的。善意是善意取得制度的核心要件。⑤善意是一种主观上的认定，如果受让人和权利人有串通行为，应该认定为恶意，不适用善意取得。所谓善意，应该主要是说受让人之善意而言，是指受让人不知情，也就是不知道或者不应当知道让与人转让动产或者不动产时并不具备处分该财产的权限。⑥关于不动产交易受让人善意之认定应该考虑如下因素：（1）第三人在交易时是否已经知道转让人无处分权；（2）要考虑转让的价格，如果价格过低，则转让人可能无处分权；（3）要考虑交易场所和环境，在公开市场上的购买，一般可以认定为善意，而在黑市上购买，则很难认定其为善意。⑦
3.以合理价格转让。此处合理价格，应该参照当地市场上一般同类物品之价格，一般来说过分低于市场上一般同类物品之价格，应该属于不是以合理价格转让，不能认定为善意取得之规定。有的学者指出：“价款是否合理，需要综合考虑交易的时间、交易的场所、交易是否出具正规票据、受让人是否享受价格优惠等，从而将交易价格与市场价格进行比较，受让人以不合理的低价买受财产，往往构成对其善意推定的否定。“⑧
转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。这个是要求善意取得必须满足物权公示之原则，否则不构成善意取得。物权之处分人与买受人之间仅仅是签订了关于不动产买卖之协议，而没有进行不动产登记，不发生物权变动效力，当然就不发生善意取得之效力。正如有的学者所言：“之所以要以办理完登记过户作为不动产善意取得的构成要件，一方面是因为只有在完成物权登记手续之后，买受人才能够取得完整物权，这与我国《物权法》原则上采纳登记要件主义完全吻合。”⑨关于以他人名义办理不动产物权登记的效力认定，在第三人善意的情况下，应该认定为取得不动产之权利。如果第三人明知道处分人为无权处分人而与之串通的，应该认定不适用善意取得。
根据《物权法》第21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”关于登记机构的登记错误，主要是指登记机构有过错的情况和登记机关由于在审核过错中没有对不动产来源进行实质审查，而为不是真正的权利人进行了登记的情形。对于登记机构承担赔偿责任的情形，应该属于登记机关有过错的情况下，才能承当责任，对于不动产来源的实质审查而导致的错误，不承担责任。故以他人名义办理不动产物权登记时，如果无权处分人伪造相关证件进行登记时，造成权利人损害的，应该由无权处分人负赔偿责任，如果登记机关有明显错误的，登记机关应该负赔偿责任。
参考文献：
[1]金俭等：《中国不动产物权法》，法律出版社.2008.
[2]王建平主编：《民法学》（下册），四川大学出版社.2005.
[3]史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社.2000.
[4]崔文星：《物权法专论》，法律出版社.2011.
[5]王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社.2003.
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注 释：
①金俭等：《中国不动产物权法》，法律出版社2008年版，第3页.
②王建平主编：《民法学》（下册），四川大学出版社2005年版，第175页.
③史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第30页.
④崔文星：《物权法专论》，法律出版社2011年版，第110页.
⑤崔文星：《物权法专论》，法律出版社2011年版，第173页.
⑥崔文星：《物权法专论》，法律出版社2011年版，第173页.
⑦王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003年版，第212—213页.
⑧崔文星：《物权法专论》，法律出版社2011年版，第174页.
⑨崔文星：《物权法专论》，法律出版社2011年版，第176页.