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【摘 要】随着近两年我国房价的快速上涨，我国房地产行业步入了快速上涨的发展行业，无论是一线城市还是二线、三线城市，高房价已经成为人们舆论的主要焦点。随着我国“宏观稳、微观活”政策的出台，我国的房地产进入了结构性调整阶段，随着人们生活水平的不断提高以及我国城镇化建设步伐的加快，我国房地产将会呈现出多样化的发展趋势。基于此，本文就房地产发展趋势和现状进行分析与研究。
【关键词】房地产；现状；发展趋势
引言
目前，我国的房地产市场逐渐退出高潮，回归平淡，甚至存在下行的风险。房地产价格的下降已不只局限于少数三四线城市，也不止局限于一两个区域，这股下行趋势已经开始蔓延至全国，甚至连最坚挺的一线城市的房价也开始出现量价齐跌的情况。以北京为例，多个新开楼盘已经打出了降价的旗号，而二手房市场的存销比明显升高，市场逐渐从卖方市场向买方市场转变。
一、我国房地产现状
（一）我国房地产供给端情况
从供给端来看，1～4月我国房地产开发投资为2.2万亿元，同比增加16.4%，但是开发投资的同比增速自从去年12月开始出现单调递减的趋势。房地产企业的土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1-4月份下降5.6个百分点。
新开工建筑面积4.3亿平方米，其中新开工住宅建筑面积3.1亿平方米，同比分别下降高达22.1%和24.5%，房屋施工面积5.6亿平方米，其中住宅施工面积4.3亿平方米，同比上升12.8%和9.9%，但是增幅较2014年一季度均有下降。竣工面积为2.3亿平米，其中住宅竣工面积1.7亿平米，同比分别下降0.3%和2.1%。
从上述的统计指标中，我们已经看出，供给端市场冷淡的态势已基本确定，而且按照房地产企业土地购置面积和新开工建设面积这两项反映未来供给市场的重要指标基本可以确定未来一段时间里，我国房地产市场的供给将会出现明显的收缩。
（二）我国房地产需求端情况
我们再看需求端的情况。1～4月份，我国房地产销售面积达到2.7亿平米，销售额达到1.8万亿元，同比分别下降6.9%和7.8%，降幅比1-3月份双双出现增大的趋势。待销售面积分别为5.2亿平方米，同比上升23.6%。从需求端的两大指标看，一方面是月销量的下降，一方面是存量的大幅增加，需求市场的转冷迹象也很明显。
（三）我国房地产市场整体走向
综合供求两端的情况看，我国的房地产市场是否已经出现了明显的衰退迹象了呢？我们可以通过评价房地产市场供求状况的存销比看供求均衡状况，存销比是7.7小于供求均衡临界点8，按照市场的供求原则未来应该是处于上升的趋势。
但是，房价的决定因素不单仅仅是供求关系所决定，还包括市场、购房者对于未来方式的信心和對价格的市场预期等多重因素。而今的房地产市场面临的更多的是房价下跌的压力，购房者更多的是采取观望的态度，并且形成了较为强烈的价格下降的预期。
甚至有对房地产市场采取全盘否定，夸大房地产市场会崩盘的风险。这些言语只要稍加理性的分析，就可不攻自破。
二、对房地产发展的建议
（一）加强政府的宏观调控作用，面对房地产市场出现的过热现象，政府应通过税收等宏观调控手段，对房地产实施调控，目前我国房地产税收集中于流转环节，土地增值税、营业税和所得税，而房地产保有方面的税费过低，导致了大量的房屋投机行为的产生，使得部分房屋成为保值增值的工具，减弱房屋的居住功能，不利于房地产市场的健康发展，应通过增加房屋保有环节方面的税费，提高房屋保有方面的费用，确保房价在一个合理的范围内波动，减少房地产市场的投机行为，避免房地产泡沫化。
（二）加大保障性住房建投入，改善城市中低收入人群的居住条件。
确保人们住有所居，是重要的民生问题，对于促进社会稳定的发展具有重要的意义。政府应该通过法律、规划、财政、金融、税收等多种手段，保障城镇中低收入群体和最低收入群体基本住房需求，加强经济适用房的建设，确保符合条件的中低收入群体买得起、买得到经济适用住房，同时，大力发展廉租房建设，中低收入人群能够住上廉租住房，从而满足中低收入人群对住房的基本需求，确保社会健康和谐发展。
（三）加大中小户型的住房供给。
因当前商品房的过于超前发展，由其面积大、单价高，导致房屋总价超出了购房者的实际购买能力，不得不依靠银行贷款购买住房，出现了很多“房奴族”，终身为房贷而工作奔波，也加大了银行的资金压力，因此，加大中低价位的房屋的供给刻不容缓，通过建设中小户型的房屋，降低房屋总购买的价格，能够有效地缓解住房的压力和经济压力，对全面建设小康社会有积极的促进作用。
（四）科学规划城镇建设，积极完善房地产的各项配套设施。
科学合理规划城市建设，对新建小区进行合理布局，确保小区周边生活设施完善，同时完善已建小区基础设施及社会公共配套、社区配套建设。在房地产业建设时，应该根据人口规模、服务半径以及相应的配建标准等因素，对各项配套设施以及城市绿地在空间布局上进行了科学合理的安排，并根据配建规模对设施用地适当进行预留，以此作为规划管理的依据。并从政策上加以引导，以市场的手段配置各种资源和要素，提高房地产发展的整体规划的科学性和合理性。
（五）提高房地产开发的自有资金比例，同时扩宽房地产企业融资渠道，实现房地产企业资金来源多样化，分散房地产投资风险，避免房地产金融风险全部集中到银行，同时降低房地产企业因银行政策变动而导致的风险，同时建立房地产预售资金监管制度，确保购买者的资金能够用到房地产的建设上来，避免烂尾楼的产生，导致资源的浪费，确保社会的安定和谐。
三、房地产发展趋势
（一）房地产供需结构建设会更加合理 基于我国房地产市场越加成熟、国家宏观调控的不断完善，房地产结构建设会更加注重社会的供需结构关系。
一是中國的房地产行业会由过去的以高回报为主的商业建筑向“利润微薄”的保障房建设方向发展。随着我国对民生工程的重视程度越来越高，民生保障工程建设会成为未来房地产建设投资的主要发展方向之一。
二是传统的以房地产企业为市场主体的市场供需结构会发生根本变化，目前住房消费虽然仍以刚性需求为主，但是随着人们生活水平的不断提高，房地产未来的建设形式将以满足人们高端生活品质为主。
三是住宅功能越来越完善。随着我国互联网商业经济的发展，未来商业地产市场将会以社区购物中心建设为主，越来越多的商业地产企业增加了对社区商业的投入，以此为购房者提供全面、立体的现代服务。
（二）房地产企业的综合实力会越来越强
随着我国房地产宏观调整政策的出台，我国的房地产粗暴式的盈利时代已经结束，市场中中小房地产企业的经营越来越困难，它们的融资渠道也越来越狭窄，据不完全统计，在我国房地产快速发展时期，我国开发商数量为8万多家，随着投资结构的不断优化，未来我国房地产企业的数量可以递减至3000家以下，数量的递减并不会造成房地产行业的垄断，反而会促使我国房地产开发项目质量的不断提高。
（三）我国住房供给方式呈现多样化
从2009年底以来国家出台相关临时性的政策措施来看，未来中国的住房供应将出现以下几种形式：
一是由房地产行业依照市场经济模式供应的各类商品房；
二是由政府供应的经济适用房；
三是由政府供给的廉租房；四是政府还可能会提练更多的住房供应名词类型。
通过这一宏观方向上的发展方向定位，我国的房地产业将会走向更规范和具备竞争性的发展模式，并同时为我国居民提供更好的住房产品，尽到房地产企业本身的社会责任。
结束语
房地产产业作为我国的国民经济发展的支柱型产业，为国家的经济发展做出了突出的贡献，但伴随着房地产蓬勃发展，房地产业也出现了房价增长过快，运行机制不完善，投资过热等问题，这些问题严重阻碍了房地产业的健康可持续发展，只有有效的解决其中存在的问题，才能促进房地产行业的快速发展。
参考文献：
[1]王巍.考虑房地产发展的天津市居住空间规划研究[D].天津大学，2005.
[2]王保中.调控政策对郑州市房地产企业的影响及对策[D].郑州大学，2007.
[3]王洪波.我国东部中小城市城市化进程中的房地产发展研究[D].东北师范大学，2007.
[4]熊华平.中国城市房地产发展轨迹与增量影响因子研究[D].西安建筑科技大学，2006.
[5]孙江磊.北京城乡一体化进程中的郊区房地产业发展研究[D].首都经济贸易大学，2008.
[6]杨雅楠.宏观调控下的盘锦市房地产行业发展现状及前景预测[D].吉林大学，2014.
【关键词】房地产；现状；发展趋势
引言
目前，我国的房地产市场逐渐退出高潮，回归平淡，甚至存在下行的风险。房地产价格的下降已不只局限于少数三四线城市，也不止局限于一两个区域，这股下行趋势已经开始蔓延至全国，甚至连最坚挺的一线城市的房价也开始出现量价齐跌的情况。以北京为例，多个新开楼盘已经打出了降价的旗号，而二手房市场的存销比明显升高，市场逐渐从卖方市场向买方市场转变。
一、我国房地产现状
（一）我国房地产供给端情况
从供给端来看，1～4月我国房地产开发投资为2.2万亿元，同比增加16.4%，但是开发投资的同比增速自从去年12月开始出现单调递减的趋势。房地产企业的土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1-4月份下降5.6个百分点。
新开工建筑面积4.3亿平方米，其中新开工住宅建筑面积3.1亿平方米，同比分别下降高达22.1%和24.5%，房屋施工面积5.6亿平方米，其中住宅施工面积4.3亿平方米，同比上升12.8%和9.9%，但是增幅较2014年一季度均有下降。竣工面积为2.3亿平米，其中住宅竣工面积1.7亿平米，同比分别下降0.3%和2.1%。
从上述的统计指标中，我们已经看出，供给端市场冷淡的态势已基本确定，而且按照房地产企业土地购置面积和新开工建设面积这两项反映未来供给市场的重要指标基本可以确定未来一段时间里，我国房地产市场的供给将会出现明显的收缩。
（二）我国房地产需求端情况
我们再看需求端的情况。1～4月份，我国房地产销售面积达到2.7亿平米，销售额达到1.8万亿元，同比分别下降6.9%和7.8%，降幅比1-3月份双双出现增大的趋势。待销售面积分别为5.2亿平方米，同比上升23.6%。从需求端的两大指标看，一方面是月销量的下降，一方面是存量的大幅增加，需求市场的转冷迹象也很明显。
（三）我国房地产市场整体走向
综合供求两端的情况看，我国的房地产市场是否已经出现了明显的衰退迹象了呢？我们可以通过评价房地产市场供求状况的存销比看供求均衡状况，存销比是7.7小于供求均衡临界点8，按照市场的供求原则未来应该是处于上升的趋势。
但是，房价的决定因素不单仅仅是供求关系所决定，还包括市场、购房者对于未来方式的信心和對价格的市场预期等多重因素。而今的房地产市场面临的更多的是房价下跌的压力，购房者更多的是采取观望的态度，并且形成了较为强烈的价格下降的预期。
甚至有对房地产市场采取全盘否定，夸大房地产市场会崩盘的风险。这些言语只要稍加理性的分析，就可不攻自破。
二、对房地产发展的建议
（一）加强政府的宏观调控作用，面对房地产市场出现的过热现象，政府应通过税收等宏观调控手段，对房地产实施调控，目前我国房地产税收集中于流转环节，土地增值税、营业税和所得税，而房地产保有方面的税费过低，导致了大量的房屋投机行为的产生，使得部分房屋成为保值增值的工具，减弱房屋的居住功能，不利于房地产市场的健康发展，应通过增加房屋保有环节方面的税费，提高房屋保有方面的费用，确保房价在一个合理的范围内波动，减少房地产市场的投机行为，避免房地产泡沫化。
（二）加大保障性住房建投入，改善城市中低收入人群的居住条件。
确保人们住有所居，是重要的民生问题，对于促进社会稳定的发展具有重要的意义。政府应该通过法律、规划、财政、金融、税收等多种手段，保障城镇中低收入群体和最低收入群体基本住房需求，加强经济适用房的建设，确保符合条件的中低收入群体买得起、买得到经济适用住房，同时，大力发展廉租房建设，中低收入人群能够住上廉租住房，从而满足中低收入人群对住房的基本需求，确保社会健康和谐发展。
（三）加大中小户型的住房供给。
因当前商品房的过于超前发展，由其面积大、单价高，导致房屋总价超出了购房者的实际购买能力，不得不依靠银行贷款购买住房，出现了很多“房奴族”，终身为房贷而工作奔波，也加大了银行的资金压力，因此，加大中低价位的房屋的供给刻不容缓，通过建设中小户型的房屋，降低房屋总购买的价格，能够有效地缓解住房的压力和经济压力，对全面建设小康社会有积极的促进作用。
（四）科学规划城镇建设，积极完善房地产的各项配套设施。
科学合理规划城市建设，对新建小区进行合理布局，确保小区周边生活设施完善，同时完善已建小区基础设施及社会公共配套、社区配套建设。在房地产业建设时，应该根据人口规模、服务半径以及相应的配建标准等因素，对各项配套设施以及城市绿地在空间布局上进行了科学合理的安排，并根据配建规模对设施用地适当进行预留，以此作为规划管理的依据。并从政策上加以引导，以市场的手段配置各种资源和要素，提高房地产发展的整体规划的科学性和合理性。
（五）提高房地产开发的自有资金比例，同时扩宽房地产企业融资渠道，实现房地产企业资金来源多样化，分散房地产投资风险，避免房地产金融风险全部集中到银行，同时降低房地产企业因银行政策变动而导致的风险，同时建立房地产预售资金监管制度，确保购买者的资金能够用到房地产的建设上来，避免烂尾楼的产生，导致资源的浪费，确保社会的安定和谐。
三、房地产发展趋势
（一）房地产供需结构建设会更加合理 基于我国房地产市场越加成熟、国家宏观调控的不断完善，房地产结构建设会更加注重社会的供需结构关系。
一是中國的房地产行业会由过去的以高回报为主的商业建筑向“利润微薄”的保障房建设方向发展。随着我国对民生工程的重视程度越来越高，民生保障工程建设会成为未来房地产建设投资的主要发展方向之一。
二是传统的以房地产企业为市场主体的市场供需结构会发生根本变化，目前住房消费虽然仍以刚性需求为主，但是随着人们生活水平的不断提高，房地产未来的建设形式将以满足人们高端生活品质为主。
三是住宅功能越来越完善。随着我国互联网商业经济的发展，未来商业地产市场将会以社区购物中心建设为主，越来越多的商业地产企业增加了对社区商业的投入，以此为购房者提供全面、立体的现代服务。
（二）房地产企业的综合实力会越来越强
随着我国房地产宏观调整政策的出台，我国的房地产粗暴式的盈利时代已经结束，市场中中小房地产企业的经营越来越困难，它们的融资渠道也越来越狭窄，据不完全统计，在我国房地产快速发展时期，我国开发商数量为8万多家，随着投资结构的不断优化，未来我国房地产企业的数量可以递减至3000家以下，数量的递减并不会造成房地产行业的垄断，反而会促使我国房地产开发项目质量的不断提高。
（三）我国住房供给方式呈现多样化
从2009年底以来国家出台相关临时性的政策措施来看，未来中国的住房供应将出现以下几种形式：
一是由房地产行业依照市场经济模式供应的各类商品房；
二是由政府供应的经济适用房；
三是由政府供给的廉租房；四是政府还可能会提练更多的住房供应名词类型。
通过这一宏观方向上的发展方向定位，我国的房地产业将会走向更规范和具备竞争性的发展模式，并同时为我国居民提供更好的住房产品，尽到房地产企业本身的社会责任。
结束语
房地产产业作为我国的国民经济发展的支柱型产业，为国家的经济发展做出了突出的贡献，但伴随着房地产蓬勃发展，房地产业也出现了房价增长过快，运行机制不完善，投资过热等问题，这些问题严重阻碍了房地产业的健康可持续发展，只有有效的解决其中存在的问题，才能促进房地产行业的快速发展。
参考文献：
[1]王巍.考虑房地产发展的天津市居住空间规划研究[D].天津大学，2005.
[2]王保中.调控政策对郑州市房地产企业的影响及对策[D].郑州大学，2007.
[3]王洪波.我国东部中小城市城市化进程中的房地产发展研究[D].东北师范大学，2007.
[4]熊华平.中国城市房地产发展轨迹与增量影响因子研究[D].西安建筑科技大学，2006.
[5]孙江磊.北京城乡一体化进程中的郊区房地产业发展研究[D].首都经济贸易大学，2008.
[6]杨雅楠.宏观调控下的盘锦市房地产行业发展现状及前景预测[D].吉林大学，2014.