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摘要：随着经济的快速发展和城市化进程的不断加快，城市更新和土地改革是大家热议的话题。历年来的土地改革制度，都是围绕农村来进行的。但是随着农村的土地改革逐渐完善，城市的土地改革还需要进一步深化。本文主要研究城市化进程中土地改造这个宏观概念，以及改革过程中土地收益的分配关系，從而探究城市更新与土地改革之间的关系。
关键词：城市更新；经济发展；土地改革；探究
土地改革是城市化发展不可避免的一个重要组成部分。以新的土地制度为标准，服从新时代经济发展需求，根据城市更新的需要，对城市所有土地进行新一轮的利益分配。以群众利益为中心，改良旧有的、不合理的利益分配制度，以达到群众利益最大化，就是土地改革的基本原则。
一、我国的土地改革的意义
首先要了解什么是土地改革制度，土地改革制度从狭义上去理解，就是土地所有权的再分配，根据现实的社会条件状况，以更加客观或者是从其他利益的角度进行现有的部分土地所有权的再分配。通俗来说，就是把一部分人的土地所有权通过某种方式分配给另外一部分人。但是从广义的角度来说，土地改革制度不仅仅是土地所有权的更替，更加包括土地租赁契约的一个改变。也就是说不只是所有权改变才能称为土地改革，土地的使用权限更变也可以称为土地改革。
而我国现有的土地制度就是土地的社会主义公有制。1950年颁布了《中华人民共和国土地改革法》，这一法律废除了曾经的封建土地制度，将所有的土地所有权和使用权分离开来，在国家保留土地所有权的前提下，通过拍卖、招标协议等方式，将土地的使用权力以一定的价格、年限或者使用途径转让给使用者。
二、城市更新与土地改革的关系
城市更新是我国城市化发展的主要方式。城市更新的含义就是现有的城市规划已经不符合现代化的城市居民居住和发展，它在空间和格局上，都不能符合现代化居民的生活工作要求。所以必须要根据现代化的需求，将城市空间和布局，做必要的、有计划的调整。这个调整过程是漫长的，是循序渐进的。而这个调整的主导者，就是我们的政府。政府部门根据近些年来城市的发展规律和发展水平对城市进行一个更新的调整规划，对于建筑、基建和娱乐等各方面的设施进行一个完善调整。
而城市更新中最为重要的环节，就是土地改革，这也是城市更新的关键点。这里提到的土地改革，指的是如何去对待城市周边的农村集体土地。城市更新是我国未来的主要发展方向，这是毋庸置疑的，政府作为城市的主要规划者，必须对城市更新中的土地改革引起高度的重视。
三、城市更新中土地改革的思路
上文提到，在城市更新的过程中，土地改革是至关重要的环节。那么在城市更新进程中，土地改革应该如何操作，这是每一个主导城市更新的政府都应该去认真思考的问题。本文通过探求不同城市在城市更新的进程中，探索土地改革的举措，从中总结了城市更新中土地改革的几点思路。
（一）要严格遵循社会主义的发展规律
每一个城市更新都是严格遵循社会主义发展规律，进行城市的更新规划和设计，也是要遵循社会主义发展规律。在新时代城市更新的过程中，土地改革的进行必须遵循国家宪法中的《中华人民共和国土地改革法》，将人民群众的利益作为基础来开展所有工作，以土地所有权和使用权分离原则，把农民集体所有的土地以公平公正的方式征为国有，并以政府为主导做基础性的土地调整。把土地出让或者以租赁的方式租借给有开发能力的部分企业，按原有的城市规划进行城市设施的开发，从而达到城市更新的目的。
（二）维护原土地权利人的权益的同时兼顾社会各方诉求
这是城市更新进程中，土地改革所要遵循的主要原则。通俗点来说，就是不能过分损害原土地所有者的利益，像非法拆迁、非法征收都是一些损害原土地所有者的利益的行为。在社会主义的核心价值观中，平等、和谐、文明是主要价值观。在此基础上，城市更新的土地改革必须要遵循平等、和谐、文明的原则，例如征集农民的集体用地，可以通过两种方式进行征集。
第一种是可以给予同等价值的经济补偿，这是最为常见的办法，在政府政绩某城市边缘的农民集体用地的时候，都会给以一定的金额或者城市中同等金额价值的住房作为补偿。这样是最为简单快捷的土地改革方式，如果双方都处于自愿的原则，这样的交易和征集方式就是最好的。
第二种就是承认和保护农村集体或者农民的土地财产权益。也就是不对这一部分土地进行所有权的征集，但是要求土地所有权者对此土地进行规划中的安排建设。例如佛山市南海区的一块集体用地，政府可以不进行征集，但是这块土地的所有者，东风村必须对这一片土地作为规划中的用途，而用途如果是商用的，所得收益归东风村所有。这样一来，不仅可以符合城市更新的规划建设，也可使得土地所有者获得额外的收入。
第三种是征集的相关集体用地，不给予经济的补偿，但是给予原土地所有者返还一块同等面积大小的土地进行安置。这种情况大部分出现在工厂企业，例如佛山市顺德区新城区需要发展建设，进行城市更新，但是围绕着新城区有很多的工厂，这个时候，就需要政府部门出面，在另外一个地方，给企业或工厂安置一块面积相当或者价格相对应的地皮，以作为对企业的补偿。这种安置方式大多用于对工厂或者居民楼房的补偿，但是所配置的补偿地必须要有相对应的基础设施条件。
当然，无论哪种方式都是有利有弊的，例如第一种方式，就会因为经济补偿金额大小的问题经常出现公民与政府的纠纷，影响社会安定；而第二种方式，其中会牵涉很多工程的社会问题，基于我国原有的官僚制度，第二种办法会牵连出一系列的贪污、受贿等问题；第三种方式，如果赔偿的安置地大小不合适，或者安置地附近没有相对应的基础设施补助，就会引起原土地所有者的不适。同样拿企业来举例，如果所赔偿的企业安置地附近是荒芜的郊区，没有相对应的基础交通条件，那么企业的员工或许就会放弃在企业的工作，因为这样的工作成本会增大，这样一来，企业是难以达成搬迁协议的。总而言之，无论是哪种方式，都需要兼顾各方面的利益，无论是土地所有者还是社会各方的权益，如果有一方相对偏向，都会引起相对严重的社会问题。
四、结束语
土地问题是恒久不变的社会问题，无论是城市更新还是土地改革，最终的目的都是让人民的生活向着更加平等、和谐、美好的方向发展。所以在城市更新的进程中，必须寻找最适合的土地改革方式，才能让城市在更新的进程中更加稳步地向前发展。
参考文献：
[1]李恩平.我国房地产政策回顾与绩效考察[A].牛凤瑞等，中国房地产发展报告[C].北京：社科文献出版社，2016（23）：35-54.
[2]万勇.旧城的和谐更新[M].北京：中国建筑工业出版社，2015（23）：76-90.
（作者单位：）雅克设计有限公司深圳分公司
关键词：城市更新；经济发展；土地改革；探究
土地改革是城市化发展不可避免的一个重要组成部分。以新的土地制度为标准，服从新时代经济发展需求，根据城市更新的需要，对城市所有土地进行新一轮的利益分配。以群众利益为中心，改良旧有的、不合理的利益分配制度，以达到群众利益最大化，就是土地改革的基本原则。
一、我国的土地改革的意义
首先要了解什么是土地改革制度，土地改革制度从狭义上去理解，就是土地所有权的再分配，根据现实的社会条件状况，以更加客观或者是从其他利益的角度进行现有的部分土地所有权的再分配。通俗来说，就是把一部分人的土地所有权通过某种方式分配给另外一部分人。但是从广义的角度来说，土地改革制度不仅仅是土地所有权的更替，更加包括土地租赁契约的一个改变。也就是说不只是所有权改变才能称为土地改革，土地的使用权限更变也可以称为土地改革。
而我国现有的土地制度就是土地的社会主义公有制。1950年颁布了《中华人民共和国土地改革法》，这一法律废除了曾经的封建土地制度，将所有的土地所有权和使用权分离开来，在国家保留土地所有权的前提下，通过拍卖、招标协议等方式，将土地的使用权力以一定的价格、年限或者使用途径转让给使用者。
二、城市更新与土地改革的关系
城市更新是我国城市化发展的主要方式。城市更新的含义就是现有的城市规划已经不符合现代化的城市居民居住和发展，它在空间和格局上，都不能符合现代化居民的生活工作要求。所以必须要根据现代化的需求，将城市空间和布局，做必要的、有计划的调整。这个调整过程是漫长的，是循序渐进的。而这个调整的主导者，就是我们的政府。政府部门根据近些年来城市的发展规律和发展水平对城市进行一个更新的调整规划，对于建筑、基建和娱乐等各方面的设施进行一个完善调整。
而城市更新中最为重要的环节，就是土地改革，这也是城市更新的关键点。这里提到的土地改革，指的是如何去对待城市周边的农村集体土地。城市更新是我国未来的主要发展方向，这是毋庸置疑的，政府作为城市的主要规划者，必须对城市更新中的土地改革引起高度的重视。
三、城市更新中土地改革的思路
上文提到，在城市更新的过程中，土地改革是至关重要的环节。那么在城市更新进程中，土地改革应该如何操作，这是每一个主导城市更新的政府都应该去认真思考的问题。本文通过探求不同城市在城市更新的进程中，探索土地改革的举措，从中总结了城市更新中土地改革的几点思路。
（一）要严格遵循社会主义的发展规律
每一个城市更新都是严格遵循社会主义发展规律，进行城市的更新规划和设计，也是要遵循社会主义发展规律。在新时代城市更新的过程中，土地改革的进行必须遵循国家宪法中的《中华人民共和国土地改革法》，将人民群众的利益作为基础来开展所有工作，以土地所有权和使用权分离原则，把农民集体所有的土地以公平公正的方式征为国有，并以政府为主导做基础性的土地调整。把土地出让或者以租赁的方式租借给有开发能力的部分企业，按原有的城市规划进行城市设施的开发，从而达到城市更新的目的。
（二）维护原土地权利人的权益的同时兼顾社会各方诉求
这是城市更新进程中，土地改革所要遵循的主要原则。通俗点来说，就是不能过分损害原土地所有者的利益，像非法拆迁、非法征收都是一些损害原土地所有者的利益的行为。在社会主义的核心价值观中，平等、和谐、文明是主要价值观。在此基础上，城市更新的土地改革必须要遵循平等、和谐、文明的原则，例如征集农民的集体用地，可以通过两种方式进行征集。
第一种是可以给予同等价值的经济补偿，这是最为常见的办法，在政府政绩某城市边缘的农民集体用地的时候，都会给以一定的金额或者城市中同等金额价值的住房作为补偿。这样是最为简单快捷的土地改革方式，如果双方都处于自愿的原则，这样的交易和征集方式就是最好的。
第二种就是承认和保护农村集体或者农民的土地财产权益。也就是不对这一部分土地进行所有权的征集，但是要求土地所有权者对此土地进行规划中的安排建设。例如佛山市南海区的一块集体用地，政府可以不进行征集，但是这块土地的所有者，东风村必须对这一片土地作为规划中的用途，而用途如果是商用的，所得收益归东风村所有。这样一来，不仅可以符合城市更新的规划建设，也可使得土地所有者获得额外的收入。
第三种是征集的相关集体用地，不给予经济的补偿，但是给予原土地所有者返还一块同等面积大小的土地进行安置。这种情况大部分出现在工厂企业，例如佛山市顺德区新城区需要发展建设，进行城市更新，但是围绕着新城区有很多的工厂，这个时候，就需要政府部门出面，在另外一个地方，给企业或工厂安置一块面积相当或者价格相对应的地皮，以作为对企业的补偿。这种安置方式大多用于对工厂或者居民楼房的补偿，但是所配置的补偿地必须要有相对应的基础设施条件。
当然，无论哪种方式都是有利有弊的，例如第一种方式，就会因为经济补偿金额大小的问题经常出现公民与政府的纠纷，影响社会安定；而第二种方式，其中会牵涉很多工程的社会问题，基于我国原有的官僚制度，第二种办法会牵连出一系列的贪污、受贿等问题；第三种方式，如果赔偿的安置地大小不合适，或者安置地附近没有相对应的基础设施补助，就会引起原土地所有者的不适。同样拿企业来举例，如果所赔偿的企业安置地附近是荒芜的郊区，没有相对应的基础交通条件，那么企业的员工或许就会放弃在企业的工作，因为这样的工作成本会增大，这样一来，企业是难以达成搬迁协议的。总而言之，无论是哪种方式，都需要兼顾各方面的利益，无论是土地所有者还是社会各方的权益，如果有一方相对偏向，都会引起相对严重的社会问题。
四、结束语
土地问题是恒久不变的社会问题，无论是城市更新还是土地改革，最终的目的都是让人民的生活向着更加平等、和谐、美好的方向发展。所以在城市更新的进程中，必须寻找最适合的土地改革方式，才能让城市在更新的进程中更加稳步地向前发展。
参考文献：
[1]李恩平.我国房地产政策回顾与绩效考察[A].牛凤瑞等，中国房地产发展报告[C].北京：社科文献出版社，2016（23）：35-54.
[2]万勇.旧城的和谐更新[M].北京：中国建筑工业出版社，2015（23）：76-90.
（作者单位：）雅克设计有限公司深圳分公司