【摘要】房地产行业是关系国民经济发展的重要行业，房地产商品的价格对国家金融秩序的稳定、城市居民的生活状态以及城市本身发展的速度都有着不可或缺的作用。随着近年来，地产商品价格的不断上升，房地产信贷与银行稳定性、相关性就成为当前的热点话题之一。为了直观的表示房地产信贷与银行稳定性、相关性的关系，结合背景、现状、原因，管理办法等进行了综合性的分析。
　　【关键词】房地产信贷 银行稳定性相关性
　　一、引言
　　房地产信贷对促进房地产行业的发展有着非常巨大的作用，具体表现为加强了房地产行业对消费者的商品供求，提高了房地产商品的价格。房地产行业本身就需要非常庞大的资金链，其投资的规模也比较大，加上资金的回笼比较慢，因此在银行中信贷就是非常有必要的，这是大多数房地产商都需要经历的一个过程。房地产行业是我国改革开放之后，迅速发展的行业之一，作为一种起点较低、资金较少的行业，就需要从银行信贷中获取足够的资金来进行房地产行业的各项工作；除此之外，人们对房地产商品需求量的增大，个人贷款的增多，也是增强房地产行业银行信贷的主要力量。虚拟化和实物化两种特征是房地产的两种固有属性，虚拟化主要表现为房地产价格的未来预算价格，实物化主要表现为房地产现阶段的价格，两种属性互为反馈的关系。
　　二、房地产行业与银行信贷的意义
　　随着房地产价格的不断上升，房子的购买成为越来越多的人都头疼的问题，国家不断的提出各种政策就房价进行打压，但是取得的成效并不是十分显著，此外，流动性的增强也加剧了房地产行业的矛盾，这就在一定程度上加剧了银行信贷的风险，大大加强了通货膨胀的可能性，银行的肆意放贷使得国家出台政策的效果被大大的削弱，这就使得操作和支付所要付出的代价大大提高，金融的运转也会受到影响。保证房地产信贷与银行的稳定性相关性，有助于国家颁布政策的实施，缓解流动性过剩带来的负面影响，进而控制愈演愈烈的房价，这就社会的稳定发展有着非常积极的意义。
　　银行提高自身金融控制力的途径之一就是进行信贷的扩张，这种方式能够增强银行的资金供给。银行不进行金融扩张是不可能的，银行需要通过这种信贷的方式来实现自身价值的成长，然后银行如果过度进行金融扩张，就可能形成资产泡沫，对经济的发展带来负面的影响。在某种程度上来讲，银行与房地产是互利共生的关系，而信贷而是双赢的纽带，因此保证房地产信贷和银行的稳定性是十分有必要的。
　　三、我国房地产信贷的现状
　　房地产商品相比与其他商品，其在供给方面有着自身的特性，不论是消费还是开发都需要银行资金的大力支持，不论是长期或者短期的信贷方式，都是房地产商进行资金周转的一种方式，在银行方面房地产的贷款和个人购房贷款则是其主要的盈利方式。从当前中国经济发展的水平角度上来讲，科学性的控制银行信贷，是金融市场发展的必要条件。房地产信贷与银行稳定性相关性的实现，就要采取合理的方式，对银行信贷存在的风险进行管理，主要的途径有以下几种，要根据当前金融市场的实际发展的形式，采取有效的手段，对本阶段房地产行业存在的风险进行综合性的分析，就是说，银行的信贷要根据当前的实际形式，通过评估的手段，确认是否应该进行信贷工作。银行在对房地产商进行支持的时候，要把重心放在支持个人购房贷款的工作上，要杜绝不良房地产商的恶意炒作现象，降低人民大众的购房难度，为百姓带来实际利益的同时，也是保证了房地产事业的可持续发展。
　　四、我国商业银行房地产信贷风险产生的原因
　　在我国的当今房地产企业资金链中，商业银行已经基本参与了房地产企业开发的全过程。所以，在房地产信贷业务高速发展的今天，房地产信贷风险也越来越成为商业银行经营的主要问题。因此，为了保证商业银行的正常运营，我们就必须降低房地产信贷风险系数。总的来说，我国现在商业银行房地产信贷风险的原因主要为以下几点：
　　（一）商业银行对房地产企业的过度放贷是形成房地产信贷风险的根本原因
　　当前过度繁荣的房地产市场让商业银行放松警惕、过度放贷，商业银行信贷以房地产市场供求量巨大为前提，对房地产企业的各个环节进行全面的介入和大幅度扩张。虽然市场前景非常乐观，但是仍不是“零风险”的资产。这种商业信贷只适合抵抗非系统性风险，但是绝对不适合对抗系统性风险。一方面，因为房地产开发商的实力参差不齐，大多数的产业资金链还是相当的脆弱，开发出来的项目也未必适合大众的口味。在另一方面，根据国际以往的经验，在商业银行发放完个人住房贷款后的3到8年才是发生断供风险的高发期。我国的商业银行发放的个人住房贷款大多数是在2000年以后。所以对其带来的风险我们要格外注意。
　　（二）地方政府行为间接的导致商业银行的过度贷款也是其原因
　　房地产企业有很强的区域性，其对带动地方的经济增长有举足轻重的作用。有些地方政府不顾当地的经济发展水平现状和实际的需求，一味的建设“形象工程”“政绩工程”，致使各地的建设重复化、低水平花的现象极其严重。有时还为了使一些不符合贷款要求的房地产开发项目的顺利马上进行，地方政府还会直接的出面干涉，致使银行强行的发放贷款给房地产开发商，但是一旦这些房地产开发项目出现问题，地方政府绝对不会出面承担责任的，所以这部分贷款就成为了商业银行新的不良资产。
　　（三）有些房地产开发商进行高负债运营，并且还主要靠银行贷款来进行商业运作也是商业银行房地产信贷风险形成的主要原因
　　近几年来，尽管我国的房地产开发产业融资渠道表现出多元化的发展趋势，但是自筹资金比例始终是偏低，虽然政府进行过多次的宏观调控，但是其自筹资金所占比例还是不足百分之三十五，而且在这部分资金中只有一小部分是房地产运营商的自有资金。其他资金则是主要来自房地产的预售款，即银行发放的个人住房贷款。根据国家统计局的最新发布的数据显示，中国的房地产开发企业的个人住房负债率是百分之75.2，这种高负债的运营模式将必然导致商业银行房地产信贷风险的增加。所以为了保证我国的房地产企业的正常运转，我们就降低房地产信贷风险。 　　（四）房地产信贷与银行稳定性存在的风险管理方法
　　在房地产行业之中，风险是必然存在的客观因素。在银行的角度上，支持房地产的有效发展，是其必须要进行的工作之一，为其提供必要的资金链条也是扩大银行提升自身影响力的必要手段，而这种支持并不是盲目性的，要对房地产行业中存在的局部过热问题和信贷风险问题作出有效的规避手段，保证房地产信贷与银行稳定性相关性，还要保证安全性和盈利性。为了达到管理风险的目的，可以从规避、控制以及转移等等几个角度来进行信贷风险的管理。
　　1.对风险进行规避。银行在对房地产事业进行放贷的时候，一定要对风险指数进行科学性的预测，如果风险过高，就可以选择不进行放贷。为了达到这个目的，首先，银行就要在放贷前期加强贷款审核的力度，根据国家颁布的相关放贷标准，加大对房地产商的检查力度，及时的发现其存在问题以及风险，不得降低放贷的标准，这对房地产信贷与银行的稳定性和相关性是十分有利的。其次，银行要结合信息技术，建立完全的信息管理系统，在这个过程中，要保证信贷客户资料的真实性，使银行能够拥有完善的记录系统，对各个用户的信用记录都能够做到及时的查阅，利用此种方式对风险进行规避。
　　2.对风险进行控制和转移。采取各种有效的措施，对可能存在的风险进行提前的管控，把风险降到最低。随着银行信贷在房地产行业中影响力的逐渐增大，在这个过程中，如果出现一些不正常的因素，就可能导致房地产行业的金融起伏，进而导致整个行业都会出现不可挽回的情况，例如，资金链的断裂，国民经济发展的崩盘等等。所以，银行就要建设完善的风险管控体系，能够对风险进行有效的控制，在保证经济大体发展的态势不发生变化的同时，还能够保证房地产行业的正常发展。银行要提前的费风险作出判断，而不是风险发生之后，在采取手段弥补。转移风险就是通过第三方的方式，对资金进行控制，从而降低银行本身所要承担的风险。
　　五、结束语
　　银行对房地产信贷并不是盲目支持的，要结合现阶段房地产发展的实际情况以及存在的风险指数，来决定对房地产信贷的支持力度。要强化银行信贷系统的监管力度，对各种房价上涨的因素进行积极的管控，从源头上杜绝恶意炒作的行为，在此前提之下，保证房地产行业的健康发展，积极的加快此方面的建设，同时还要相应国家在此方面的各项政策，确保房地产信贷和银行的双赢局面。
　　参考文献
　　[1]林娜.金融危机下的房地产信贷风险管理[J].金融经济（理论版）2009.12.049.
　　[2]刘洋，任达.中国房地产信贷网络特征及演化规律[J].重庆理工大学学报（自然科学版）2014.12.018.
　　[3]赵晓航.基于适应性预期的房地产价格影响因素分析[D].对外经济贸易大学，2014.
　　[4]单顺刚.我国商业银行住房抵押贷款证券化的探讨[D].西南财经大学，2006.
　　作者简介：苏冰（1991-），女，蒙古族，河南南阳人，经济学、法学学士，助教，主要从事经济学研究。