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住房价格一直是政府与百姓都密切关注的问题,同时高房价下的高空置率也一直普遍存在,引发众多关注,但是当前空置率是否抑制了房价的上涨有待研究。为此,本文以2007—2016年中国35个重点城市的商品房销售均价为研究对象,通过构建固定影响变系数模型,分析住房空置率及控制变量对房价波动的影响。结果表明:空置率是引起中国城市房价波动的主要因素,空置率的上升一定程度上会抑制房价的上涨;同时房价还受到其他因素的影响,土地出让价格上涨是推动房价上涨的重要因素,人均收入对房价有一定影响,建成区人口密度对房价影响存在分化。不同规模城市的房价波动存在较大差异,主要受到空置率的影响,一线城市、二线发达城市、三线城市空置率对房价的负效应较大;三线城市土地出让价格对房价的作用不显著,一线城市人口过密对房价产生向上推力。总结而言,空置率是抑制房价上涨的主要因素,也是造成不同规模城市房价波动差异的主要原因。