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摘 要：现行的商品房预售款监管制度的不完善导致商品房投资风险实际上转嫁给了预购人和银行等金融机构，通过建立完善信息监管制度、分期付款预售制度、第三方监管预收款制度可以有效避免这一问题。
关键词：商品房预售；分期付款预售；第三方监管
一、商品房预售款管理中存在的法律问题
商品房预售制度最核心的创新点就是给开发商提供了一个安全可靠的融资渠道，但实践中这一优点也带来了许多的问题，尤其是预售款被挪用导致“烂尾楼”的事件频发，更是使商品房预售制度受到质疑。甚至出现过要将其废除的言论。而产生这一系列问题的原因归根到底还是我国缺乏完善的商品房预售款管理制度。首先，从形式上没有全国统一的有关商品房预售款的法律法规，涉及到有关法条也仅仅是原则性规定，不具有可操作性。各地虽出台有具体细则，但各地标准不一也不利于具体案件的处理。另外，虽然法律规定了预售资金要专款专用，但由于商品房预售款是直接进入房地产开发商账户的，房地产开发商数量又非常庞大，监管机构根本无法实现对每项预售款的具体用途进行监控。
监管主体的确定是商品房预售款监管最重要的环节。而在我国预售款并没有一个统一的监管主体，其主要分三种主体，第一是以广州、贵阳为代表的以房地产行政管理机关或政府设立的直属事业单位为监管主体的监管模式；第二是以深圳、杭州为代表的以银行等金融机构为监管主题的模式；第三是以上海为代表的以类似律师事务所等中介机构为主体的监管模式。但无论是那一种都需要完善的制度来保证实施，目前正是由于我国的商品房预售款监管制度不完善，从而使得商品房投资风险实际上转嫁给了预购人和银行等金融机构。很多不具备实力的房地产企业借助商品房预售进行资金周转，一旦其中任何一个环节的资金链出现问题就会导致这些企业的全线崩溃，银行和信贷机构或者商品房预购人也就成为了房地产开发企业冒进的风险承担者。甚至这一漏洞还给一些不法的企业套取、诈骗银行贷款的机会，无论是从规范房地产市场的角度，还是保护预购人利益的角度，如何更好的管控商品房预售款都显得尤为重要。
二、建立商品房预售款管理的相关制度
（一）建立完善信息监管制度
政府通过建立一个专门的房地产预售信息平台来保障作为消费者的预购人在进行商品房交易时能够获得足够的信息，改变交易双方信息严重不对称的现象，以免因为信息不足受开发商的欺骗和不良引导，使其合法利益受到侵害。同时在这一平台上还可以对开发商进行信用评级，改善商品房预售市场的信誉。同时为了保证开发商能够积极主动的将楼盘的规划、施工进度、预售价格等信息在平台上公布，政府可以出台相关规定，将信息披露与预售前审批相联系，只有准确的公布信息后才能开始对商品房进行预售，这样做不仅方便了预购人查询信息，同时也是对进行商品房预售的开发商的一种社会监督。并且应该接受公众监督、受披露的信息主要包括以下这些：开发商取得预售证的商品房上市交易量、自流量、交易金额、房屋的面积、质量、配套设施以及周边的环境建设规划等。另外银行还可以对已经抵押贷款的商品房信息实时监控，从而降低金融机构的风险，促进交易。
（二）建立分期付款预售制度
所谓分期付款预售制度是指在进行商品房预售合同售后保障时，将分期支付房款与建筑施工的进程相联系。具体的实施制度包括；支付定金的金额占房款总价的百分之五时，房屋的建设施工期限必须在一年之内；支付定金的金额占房款总价的百分之二时，房屋的剩余施工期限必须在两年之内；房屋剩余建造时间超过两年的则无需支付定金。同样的对于商品房预付款的分期支付也是依照类似的制度，具体如何实施法国的法律都有明确的规定，其中对于商品房预付款，相关法律法规就明确规定不准私自挪用，否则要负相应的法律责任。
从上述规定中我们可以看出商品房预售款的支付是与商品房的施工建设的进程完全挂钩的，在订立合同之初双方就会约定好具体的施工进程和购房款分期支付的金额，这样做不仅能够明确预购人和开发商的权利义务，并且也能督促开发商施工建设的进程，如果出现开发商违约延期交付，相应的预购人也可以延迟支付剩余房款，这样就能很好的保护到商品房预购人的利益。
（三）建立第三方监管预售款制度
商品房预售款作为商品房预售制度的核心，如何做好对预售资金的监督保证专款专用是维护交易安全非常关键的一步。作为预售款监管的重要因素的监管主体目前我国主要有四个，分别是政府机关和政府机构授权的事业单位、担保公司、监理公司以及商业银行。所以在我国还没有建立比较完备可靠的预售款监管制度，上述监管主体虽然都有一定的优势，但仍然存在很多的漏洞，这样很容易损害消费者的利益。所以首先我国应该确立一个统一的商品房预售款监管主体。商品房预售是一个综合性较强的制度，在對预售款进行监督时首先监管主体要有一定建筑施工方面的专业知识，要能够了解开发商房屋的建设进度，从而确定合理的预售资金使用方案，另外毕竟是对资金的管理，监管主体还要有一定的金融方面的专业知识，两者结合才能真正对预售资金实现监管。所以笔者认为我国应该建立一个兼具建筑和金融专业知识的第三方进行预售资金的监管，首先政府应该出台相关法律法规对第三方机构资质条件作出严格限制，例如像律师事务所这样的中介机构，只要符合法律的规定就可以从事相关监管服务，另外政府及政府授权的事业单位要定期对第三就行监督审查，保证其自身的专业性和可靠性。随后第三方机构应该与商业银行进行合作监督，对于开发商的预售资金存入银行后，银行必须建立专门的账户进行管理。当开发商进行房屋建设需要动用自己时，就可以去第三方机构进行申请，由第三方机构根据开发商工程建设的进度等进行实质审查，审查通过后由第三方机构直接通知银行向开发商拨付资金。这样一来不仅预售资金都能得到统一的管理，同时开发商的施工进度也能得到监管，从而避免了开发商在房屋预售后携款潜逃的情况发生，保证预售资金能够专款专用。
（作者单位：安徽财经大学法学院）
关键词：商品房预售；分期付款预售；第三方监管
一、商品房预售款管理中存在的法律问题
商品房预售制度最核心的创新点就是给开发商提供了一个安全可靠的融资渠道，但实践中这一优点也带来了许多的问题，尤其是预售款被挪用导致“烂尾楼”的事件频发，更是使商品房预售制度受到质疑。甚至出现过要将其废除的言论。而产生这一系列问题的原因归根到底还是我国缺乏完善的商品房预售款管理制度。首先，从形式上没有全国统一的有关商品房预售款的法律法规，涉及到有关法条也仅仅是原则性规定，不具有可操作性。各地虽出台有具体细则，但各地标准不一也不利于具体案件的处理。另外，虽然法律规定了预售资金要专款专用，但由于商品房预售款是直接进入房地产开发商账户的，房地产开发商数量又非常庞大，监管机构根本无法实现对每项预售款的具体用途进行监控。
监管主体的确定是商品房预售款监管最重要的环节。而在我国预售款并没有一个统一的监管主体，其主要分三种主体，第一是以广州、贵阳为代表的以房地产行政管理机关或政府设立的直属事业单位为监管主体的监管模式；第二是以深圳、杭州为代表的以银行等金融机构为监管主题的模式；第三是以上海为代表的以类似律师事务所等中介机构为主体的监管模式。但无论是那一种都需要完善的制度来保证实施，目前正是由于我国的商品房预售款监管制度不完善，从而使得商品房投资风险实际上转嫁给了预购人和银行等金融机构。很多不具备实力的房地产企业借助商品房预售进行资金周转，一旦其中任何一个环节的资金链出现问题就会导致这些企业的全线崩溃，银行和信贷机构或者商品房预购人也就成为了房地产开发企业冒进的风险承担者。甚至这一漏洞还给一些不法的企业套取、诈骗银行贷款的机会，无论是从规范房地产市场的角度，还是保护预购人利益的角度，如何更好的管控商品房预售款都显得尤为重要。
二、建立商品房预售款管理的相关制度
（一）建立完善信息监管制度
政府通过建立一个专门的房地产预售信息平台来保障作为消费者的预购人在进行商品房交易时能够获得足够的信息，改变交易双方信息严重不对称的现象，以免因为信息不足受开发商的欺骗和不良引导，使其合法利益受到侵害。同时在这一平台上还可以对开发商进行信用评级，改善商品房预售市场的信誉。同时为了保证开发商能够积极主动的将楼盘的规划、施工进度、预售价格等信息在平台上公布，政府可以出台相关规定，将信息披露与预售前审批相联系，只有准确的公布信息后才能开始对商品房进行预售，这样做不仅方便了预购人查询信息，同时也是对进行商品房预售的开发商的一种社会监督。并且应该接受公众监督、受披露的信息主要包括以下这些：开发商取得预售证的商品房上市交易量、自流量、交易金额、房屋的面积、质量、配套设施以及周边的环境建设规划等。另外银行还可以对已经抵押贷款的商品房信息实时监控，从而降低金融机构的风险，促进交易。
（二）建立分期付款预售制度
所谓分期付款预售制度是指在进行商品房预售合同售后保障时，将分期支付房款与建筑施工的进程相联系。具体的实施制度包括；支付定金的金额占房款总价的百分之五时，房屋的建设施工期限必须在一年之内；支付定金的金额占房款总价的百分之二时，房屋的剩余施工期限必须在两年之内；房屋剩余建造时间超过两年的则无需支付定金。同样的对于商品房预付款的分期支付也是依照类似的制度，具体如何实施法国的法律都有明确的规定，其中对于商品房预付款，相关法律法规就明确规定不准私自挪用，否则要负相应的法律责任。
从上述规定中我们可以看出商品房预售款的支付是与商品房的施工建设的进程完全挂钩的，在订立合同之初双方就会约定好具体的施工进程和购房款分期支付的金额，这样做不仅能够明确预购人和开发商的权利义务，并且也能督促开发商施工建设的进程，如果出现开发商违约延期交付，相应的预购人也可以延迟支付剩余房款，这样就能很好的保护到商品房预购人的利益。
（三）建立第三方监管预售款制度
商品房预售款作为商品房预售制度的核心，如何做好对预售资金的监督保证专款专用是维护交易安全非常关键的一步。作为预售款监管的重要因素的监管主体目前我国主要有四个，分别是政府机关和政府机构授权的事业单位、担保公司、监理公司以及商业银行。所以在我国还没有建立比较完备可靠的预售款监管制度，上述监管主体虽然都有一定的优势，但仍然存在很多的漏洞，这样很容易损害消费者的利益。所以首先我国应该确立一个统一的商品房预售款监管主体。商品房预售是一个综合性较强的制度，在對预售款进行监督时首先监管主体要有一定建筑施工方面的专业知识，要能够了解开发商房屋的建设进度，从而确定合理的预售资金使用方案，另外毕竟是对资金的管理，监管主体还要有一定的金融方面的专业知识，两者结合才能真正对预售资金实现监管。所以笔者认为我国应该建立一个兼具建筑和金融专业知识的第三方进行预售资金的监管，首先政府应该出台相关法律法规对第三方机构资质条件作出严格限制，例如像律师事务所这样的中介机构，只要符合法律的规定就可以从事相关监管服务，另外政府及政府授权的事业单位要定期对第三就行监督审查，保证其自身的专业性和可靠性。随后第三方机构应该与商业银行进行合作监督，对于开发商的预售资金存入银行后，银行必须建立专门的账户进行管理。当开发商进行房屋建设需要动用自己时，就可以去第三方机构进行申请，由第三方机构根据开发商工程建设的进度等进行实质审查，审查通过后由第三方机构直接通知银行向开发商拨付资金。这样一来不仅预售资金都能得到统一的管理，同时开发商的施工进度也能得到监管，从而避免了开发商在房屋预售后携款潜逃的情况发生，保证预售资金能够专款专用。
（作者单位：安徽财经大学法学院）