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摘要：近年来，随着不断加强的城市建设力度，房屋征收量也迅速递增。大规模进行房屋征收工作有利也有弊：一方面城市化水平不断提高，房屋征收工作, 群众享受到了城市化建设成果；另一方面，受群众期望值高、资源要素、国家政策等因素的制约和阻碍，如果这些问题不引起足够的重视并加以解决，将影响我国的社会稳定和经济发展。本文简要阐述分析了会出现在房屋征收中的主要问题，并提个人的拙见。
关键词:房屋征收、主要问题、融资难度、政策突破、原因分析
Abstract: in recent years, as strengthening the city construction force, the building is also rapidly increasing amount collection. On a house work on advantages and disadvantages: on the one hand, the urbanization level increases, housing collection work, people enjoy the urbanization construction achievements; On the other hand, the high expectations by resource factors, such as national policy, the constraints and obstacles, if these problems are not cause enough attention to them and solve them, will affect China's economic development and social stability. This paper briefly analyzes the house will appear in the main problems in the collection, and personal humble opinion.
Keywords: housing collection, main problems, financing difficulty, policy breakthrough, analyzes the reasons
中图分类号：F291.1文献标识码：A 文章编号：
一、存在的主要问题
1. 资源要素得不到保障，造成项目启动受到阻碍。主要表现在以下几方面：
一是建设进度滞后。拆迁任务重、时间紧而建设用地、资金是否到位直接影响拆迁项目的推进和计划是否能如期完成。
二是区位差无法满足群众生活需要。造成群众不满意的许多安置房大多都是，位置差、远离市区，生产成本骤增。
三是安置房户型设计无法满足拆迁安置的需要。安置户型面积跳档过大没有统一的户型规格，中小户型少，被征收人难以在政策和经济承受能力范围内选择。
四是不完善的建设机制危害大。非住宅安置房和安置土地缺乏是建设机制不完善的主要表现形式。许多项目在操作中对于无法预先安排好安置土地及商业安置房特别是小面积安置土地的情况，通常采用货币补偿方式解决，这在一定程度上剥夺了被征收人对征收补偿方式的选择权，也给企业自身的生存和发展带来了巨大的隐患，也使裁决不能及时有效跟进，征收项目扫尾工作难以如期完成。同时，被征收人为了获得最大的利益往往会提出调产安置的要求，阻碍了房屋征收工作的顺利进行。其次是融资难度大。大量房屋征收项目的实施，使资金需求量急剧增加，同时信贷市场融资难度也在增加，配套资金未能及时到位，造成征收项目不能按计划启动和完成。实际工作中，项目实施单位为此不得以采取垫资的办法解决，若资金链不能很好衔接，在影响项目进度的同时也易挫伤项目实施单位的工作积极性。
2.政策突破多、平衡难，调控难度大
国有土地房屋征收政策的执行中，对被征收企业无证土地和无证建筑的处理、对擅自改变房屋用途的处理，以及对停业及搬迁安装过渡补助、安置面积扩大和结算标准等方面在实际操作中存在较大的政策突破，同时，评估公司所依据的安置房市场比准价格与真正市场价还存在较大的差距，导致货币补偿方式失去优势。集体土地政策差异和突破更为突出，如在房屋的确权、安置人口的认定及安置面积的确认、安置房款的结算、非农业户口或农非混合户等情况的处理方面各地或各项目差异性较大。
由于征收项目计划时间紧迫、考核任务繁重，使项目实施单位在严格遵从政策前提下如期完成征收项目难度极大，如此，尽管政府征收管理部门出台诸如审批制度、备案制度、联席会议制度等等，还是难以有效杜绝基于各自利益导致的政策突破难题，征收政策的统一掌控困难较大。
3.群众对立情绪强烈，信访诉讼大量发生
群众有强烈要求征收的愿望，但由于利益驱使，一旦真正实施，便采取各种方式予以抵触，主要表现在：一是对调查、评估、签约等工作不予积极配合，或拒绝或采取拖延战术，并穷尽各种理由要求更多补偿。二是大规模的联访或抱团。被征收户采取大规模上访方式施加压力，甚至工作尚未实质性开展，便有大量信访发生，并多采取抱团的方式。三是诉讼不断增加。对征收过程中每一个可以提起诉讼的环节、程序均提起诉讼，甚至刚开始许可就马上提起诉讼，以法律手段达到拖延、增加砝码的目的。以上种种现象说明当前房屋征收工作受到的阻力越来越大。
二、原因分析
1.要素保障方面。一是当前随着现代和谐宜居城市建设的快速推进，征收方式从以前的点、条变为块、片，使征收量大量增加，由于安置房存量不足，且安置房建设本身需要一个过程，致使安置房建设无法同步跟上。同时，在各项手续办理方面部门配合问题也是导致安置房建设滞后的原因之一；二是对安置土地和商业安置房尚需要加大力度妥善落实。三是宏观调控等因素导致融资越来越困难，大量延续项目未能及时完成扫尾工作，也使得土地不能及早挂拍，资金不能及早收回。
2.政策统一平衡方面。一是房屋拆迁和城市建设已经历了一个长期的过程，在此期间，政府管理日益加强，管理模式日趋完善，而期间无可避免地出现了各地或各项目各自为政出台的具体政策，这些政策已是既成事实，如取消难度很大，考虑到征收政策前后、横向的衔接性，使得当今征收政策的统一难度较大；二是集體土地上房屋征收情况复杂，有些问题尚缺乏法律依据，这是造成集体土地上房屋征收政策差异性大的最主要原因；三是部分征收项目实施单位或工作人员追求项目进度，或者牵扯到各种利益关系而开口子，也使政策不断被突破。
3.抵触对立情绪方面。一是目前整体拆迁氛围差，舆论宣传不断强化被征收人的弱势状态从而置征收管理部门于不利局面，拆迁近乎成为“为民争利”的代名词。二是房屋征收涉及利益巨大，导致被征收户有抢抓“机遇”的心理。三是机关事业单位部分党员干部“争当”滞留户现象严重，普通群众观望效仿现象严重，使征收项目推进受到阻力。四是行政综合手段的作用未能有效发挥，导致房屋征收尤其是企业房屋征收难度较大。五是各区块政策执行不统一、不公平、不公正的现象的存在，加大了被征收人的对立情绪和期望值，这是征收工作难度不断加大的重要原因。
三、对策建议
1.加强资源要素保障，合理控制征收规模
统筹规划建设安置房。一是建议要整体谋划安置房建设，实行网格式布局，基本做到能就近安置，同时对国有土地上的旧城改建项目要尽量考虑原地安置，从区块中划出一部分土地专门用于安置，或采用带方案出让土地的方式，从开发商处回购房屋用于安置。二是安置房建设中要适量考虑商业安置房的建设，以弥补当前商业安置房源不足的缺陷。三是相对固定安置房套型设计，并较多考虑中小户型，解决房型跳跃过大以及中小户型不足的问题。四是建立安置房建设的绿色通道，进一步加快各项手续办理和建设进度。
多措施解决安置土地。一是区块实施前应尽量提供一定量的土地用作安置；二是要向市场适当收购土地，既作为安置储备土地，若收購土地所在区块被列入征收计划，也可减少征收难度。
2.梳理规范补偿政策，严肃征收政策执行
汇总梳理现行各类征收政策，对各地政策差异情况进行比较，统筹考虑制订各方都能接受的统一政策，纠正现行不合理政策。
严肃征收补偿政策的执行。一是严格做好征收补偿方案的审核和审批，杜绝政策突破；二是加强对征收实施过程的监督；三是加强群众的监督，公示征收协议，允许征收范围内的被征收人互相查阅，做到公开公正。四是加强工作联动，及时协商调处具有普遍性的、确实有调整或完善需要的问题；五是进一步加强审计监督的作用。
3.妥善处理历史问题，遏止不当得利行为
妥善处理历史遗留问题。一是借鉴各地对历史遗留违章建筑的处理经验，对历史违章建筑进行集中处理。二是慎重处理农改居问题。涉及农改居区块，必须严格执行国有土地上房屋征收补偿政策，对同一区块涉及改和未改两种情况的，先实施已改区块的征收工作，最大限度的减少矛盾。三是依法处理农房非法交易问题。征收时直接与卖方签约，买卖双方的争议通过法律途径解决。
4.综合运用多种方式，最大限度消除矛盾
完善政策，切实保障被征收人的合法权益，注重政策的统一平衡及执行过程中的公开、公平、公正，赢得群众的信任。对于重大城市基础设施可设立明显标志，铭刻为该项目作出贡献的普通市民的名字，激发市民的责任感与主人翁精神。
实施模拟征收。对群众要求拆迁愿望较为强烈的区块，在尚未明确区块征收需要前，采用模拟征收方式启动征收，不作目标、任务的强制要求，根据区块内被征收人的意愿决定“继续实施”或“停止实施”，化被动为主动，变“我要征收”为“群众要我征收”，较好地减少阻力和矛盾。
有效运用行政手段。当前工业房屋征收难成为一个普遍性的问题，其中有安置土地缺乏等客观因素，也有行政手段运用不足的原因，可通过查税、违章处理等方式来控制其趋利欲的膨胀，促使其签约。
配合采用组织动员等措施妥善做好机关事业单位工作人员滞留户的宣传动员工作，促使其在征收工作中起到积极的影响作用，消除当前部分人员成为负面推动力量的现状。
参看文献:
[1] 傅思明.城市房屋征收与补偿中的立法问题[J]. 中国党政干部论坛. 2011(01)
[2] 王玲美.论城市房屋征收补偿的法制完善[J]. 知识经济. 2011(02)
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。
关键词:房屋征收、主要问题、融资难度、政策突破、原因分析
Abstract: in recent years, as strengthening the city construction force, the building is also rapidly increasing amount collection. On a house work on advantages and disadvantages: on the one hand, the urbanization level increases, housing collection work, people enjoy the urbanization construction achievements; On the other hand, the high expectations by resource factors, such as national policy, the constraints and obstacles, if these problems are not cause enough attention to them and solve them, will affect China's economic development and social stability. This paper briefly analyzes the house will appear in the main problems in the collection, and personal humble opinion.
Keywords: housing collection, main problems, financing difficulty, policy breakthrough, analyzes the reasons
中图分类号：F291.1文献标识码：A 文章编号：
一、存在的主要问题
1. 资源要素得不到保障，造成项目启动受到阻碍。主要表现在以下几方面：
一是建设进度滞后。拆迁任务重、时间紧而建设用地、资金是否到位直接影响拆迁项目的推进和计划是否能如期完成。
二是区位差无法满足群众生活需要。造成群众不满意的许多安置房大多都是，位置差、远离市区，生产成本骤增。
三是安置房户型设计无法满足拆迁安置的需要。安置户型面积跳档过大没有统一的户型规格，中小户型少，被征收人难以在政策和经济承受能力范围内选择。
四是不完善的建设机制危害大。非住宅安置房和安置土地缺乏是建设机制不完善的主要表现形式。许多项目在操作中对于无法预先安排好安置土地及商业安置房特别是小面积安置土地的情况，通常采用货币补偿方式解决，这在一定程度上剥夺了被征收人对征收补偿方式的选择权，也给企业自身的生存和发展带来了巨大的隐患，也使裁决不能及时有效跟进，征收项目扫尾工作难以如期完成。同时，被征收人为了获得最大的利益往往会提出调产安置的要求，阻碍了房屋征收工作的顺利进行。其次是融资难度大。大量房屋征收项目的实施，使资金需求量急剧增加，同时信贷市场融资难度也在增加，配套资金未能及时到位，造成征收项目不能按计划启动和完成。实际工作中，项目实施单位为此不得以采取垫资的办法解决，若资金链不能很好衔接，在影响项目进度的同时也易挫伤项目实施单位的工作积极性。
2.政策突破多、平衡难，调控难度大
国有土地房屋征收政策的执行中，对被征收企业无证土地和无证建筑的处理、对擅自改变房屋用途的处理，以及对停业及搬迁安装过渡补助、安置面积扩大和结算标准等方面在实际操作中存在较大的政策突破，同时，评估公司所依据的安置房市场比准价格与真正市场价还存在较大的差距，导致货币补偿方式失去优势。集体土地政策差异和突破更为突出，如在房屋的确权、安置人口的认定及安置面积的确认、安置房款的结算、非农业户口或农非混合户等情况的处理方面各地或各项目差异性较大。
由于征收项目计划时间紧迫、考核任务繁重，使项目实施单位在严格遵从政策前提下如期完成征收项目难度极大，如此，尽管政府征收管理部门出台诸如审批制度、备案制度、联席会议制度等等，还是难以有效杜绝基于各自利益导致的政策突破难题，征收政策的统一掌控困难较大。
3.群众对立情绪强烈，信访诉讼大量发生
群众有强烈要求征收的愿望，但由于利益驱使，一旦真正实施，便采取各种方式予以抵触，主要表现在：一是对调查、评估、签约等工作不予积极配合，或拒绝或采取拖延战术，并穷尽各种理由要求更多补偿。二是大规模的联访或抱团。被征收户采取大规模上访方式施加压力，甚至工作尚未实质性开展，便有大量信访发生，并多采取抱团的方式。三是诉讼不断增加。对征收过程中每一个可以提起诉讼的环节、程序均提起诉讼，甚至刚开始许可就马上提起诉讼，以法律手段达到拖延、增加砝码的目的。以上种种现象说明当前房屋征收工作受到的阻力越来越大。
二、原因分析
1.要素保障方面。一是当前随着现代和谐宜居城市建设的快速推进，征收方式从以前的点、条变为块、片，使征收量大量增加，由于安置房存量不足，且安置房建设本身需要一个过程，致使安置房建设无法同步跟上。同时，在各项手续办理方面部门配合问题也是导致安置房建设滞后的原因之一；二是对安置土地和商业安置房尚需要加大力度妥善落实。三是宏观调控等因素导致融资越来越困难，大量延续项目未能及时完成扫尾工作，也使得土地不能及早挂拍，资金不能及早收回。
2.政策统一平衡方面。一是房屋拆迁和城市建设已经历了一个长期的过程，在此期间，政府管理日益加强，管理模式日趋完善，而期间无可避免地出现了各地或各项目各自为政出台的具体政策，这些政策已是既成事实，如取消难度很大，考虑到征收政策前后、横向的衔接性，使得当今征收政策的统一难度较大；二是集體土地上房屋征收情况复杂，有些问题尚缺乏法律依据，这是造成集体土地上房屋征收政策差异性大的最主要原因；三是部分征收项目实施单位或工作人员追求项目进度，或者牵扯到各种利益关系而开口子，也使政策不断被突破。
3.抵触对立情绪方面。一是目前整体拆迁氛围差，舆论宣传不断强化被征收人的弱势状态从而置征收管理部门于不利局面，拆迁近乎成为“为民争利”的代名词。二是房屋征收涉及利益巨大，导致被征收户有抢抓“机遇”的心理。三是机关事业单位部分党员干部“争当”滞留户现象严重，普通群众观望效仿现象严重，使征收项目推进受到阻力。四是行政综合手段的作用未能有效发挥，导致房屋征收尤其是企业房屋征收难度较大。五是各区块政策执行不统一、不公平、不公正的现象的存在，加大了被征收人的对立情绪和期望值，这是征收工作难度不断加大的重要原因。
三、对策建议
1.加强资源要素保障，合理控制征收规模
统筹规划建设安置房。一是建议要整体谋划安置房建设，实行网格式布局，基本做到能就近安置，同时对国有土地上的旧城改建项目要尽量考虑原地安置，从区块中划出一部分土地专门用于安置，或采用带方案出让土地的方式，从开发商处回购房屋用于安置。二是安置房建设中要适量考虑商业安置房的建设，以弥补当前商业安置房源不足的缺陷。三是相对固定安置房套型设计，并较多考虑中小户型，解决房型跳跃过大以及中小户型不足的问题。四是建立安置房建设的绿色通道，进一步加快各项手续办理和建设进度。
多措施解决安置土地。一是区块实施前应尽量提供一定量的土地用作安置；二是要向市场适当收购土地，既作为安置储备土地，若收購土地所在区块被列入征收计划，也可减少征收难度。
2.梳理规范补偿政策，严肃征收政策执行
汇总梳理现行各类征收政策，对各地政策差异情况进行比较，统筹考虑制订各方都能接受的统一政策，纠正现行不合理政策。
严肃征收补偿政策的执行。一是严格做好征收补偿方案的审核和审批，杜绝政策突破；二是加强对征收实施过程的监督；三是加强群众的监督，公示征收协议，允许征收范围内的被征收人互相查阅，做到公开公正。四是加强工作联动，及时协商调处具有普遍性的、确实有调整或完善需要的问题；五是进一步加强审计监督的作用。
3.妥善处理历史问题，遏止不当得利行为
妥善处理历史遗留问题。一是借鉴各地对历史遗留违章建筑的处理经验，对历史违章建筑进行集中处理。二是慎重处理农改居问题。涉及农改居区块，必须严格执行国有土地上房屋征收补偿政策，对同一区块涉及改和未改两种情况的，先实施已改区块的征收工作，最大限度的减少矛盾。三是依法处理农房非法交易问题。征收时直接与卖方签约，买卖双方的争议通过法律途径解决。
4.综合运用多种方式，最大限度消除矛盾
完善政策，切实保障被征收人的合法权益，注重政策的统一平衡及执行过程中的公开、公平、公正，赢得群众的信任。对于重大城市基础设施可设立明显标志，铭刻为该项目作出贡献的普通市民的名字，激发市民的责任感与主人翁精神。
实施模拟征收。对群众要求拆迁愿望较为强烈的区块，在尚未明确区块征收需要前，采用模拟征收方式启动征收，不作目标、任务的强制要求，根据区块内被征收人的意愿决定“继续实施”或“停止实施”，化被动为主动，变“我要征收”为“群众要我征收”，较好地减少阻力和矛盾。
有效运用行政手段。当前工业房屋征收难成为一个普遍性的问题，其中有安置土地缺乏等客观因素，也有行政手段运用不足的原因，可通过查税、违章处理等方式来控制其趋利欲的膨胀，促使其签约。
配合采用组织动员等措施妥善做好机关事业单位工作人员滞留户的宣传动员工作，促使其在征收工作中起到积极的影响作用，消除当前部分人员成为负面推动力量的现状。
参看文献:
[1] 傅思明.城市房屋征收与补偿中的立法问题[J]. 中国党政干部论坛. 2011(01)
[2] 王玲美.论城市房屋征收补偿的法制完善[J]. 知识经济. 2011(02)
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。