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【摘要】基于Eviews 8对1998-2014年1-3年、3-5年、5年以上的实际贷款利率与全国商品房平均销售价格时间数据的实证研究，探讨房地产价格波动对利率政策的敏感性，為政府宏观调控提供切实可行的建议。
【关键词】利率房地产价格；ADF检验；VAR模型
近几年来，由于房价过快过高地上涨，我国陆续出台了诸多调控政策，如2013年的国五条、2015年年底以及2016年年初的降息降准政策等，这些政策旨在控制房价回归到一个理性增长的水平。通过这些政策不难发现，贷款利率对房地产价格有较大影响。这只是明确了贷款利率对房地产价格有影响，但至于影响有多大，以及是否存在一个比较正确的模型来量化两者的关系还待探讨，也希望通过量化分析利率波动对房地产价格产生的影响对调控政策的执行和后续政策的制定有一定帮助。
1、数据选取和处理
本文根据中国人民银行的贷款利率期限选取三个利率指标：1998年-2014年的1-3年、3-5年贷款利率和5年以上的中长期贷款利率，以及全国商品房平均销售价格年度数据为样本分析利率政策调整对房地产价格的影响。在进行实证分析前，首先根据物价指数将这三种名义利率转换为实际利率，同时将这四组数据——全国商品房平均销售价格、1-3年实际贷款利率、3-5年实际贷款利率和5年以上的实际贷款利率对数化，并分别命名为LNY、LNX1、LNX2、LNX3。
2、ADF检验
在设定模型形式和对模型进行估计之前，首先通过Eviews 8采用ADF单位根检验判断时间序列的平稳性，先对LNY、LNX1、LNX2、LNX3数据序列进行平稳性检验，由表1得知，LNY、LNX1、LNX2、LNX3存在单位根，是非平稳序列。
然后对序列作一阶差分，对其一阶差分序列△LNY、△LNX1、△LNX2、△LNX3进行单位根检验，发现△LNY、△LNX1、△LNX2、△LNX3的 t统计量（-8.08）、（-4.77）、（-4.29）和（-4.13）都小于99%水平下的临界值，表明可以在99%的置信水平下拒绝原假设，认为△LNY、△LNX1、△LNX2、△LNX3不存在单位根，是平稳的。
综上所述，△LNY、△LNX1、△LNX2、△LNX3为同阶单整序列，都是I（1）。它们之间可能具有协整关系。
3、协整关系检验
由上述可知，所有变量为同阶单整序列，都是I（1），因此可以进行协整关系检验。
结果显示，短期内房价的变化与利率呈正向相关关系，长期内房价的变化与利率呈负向相关关系。利率上升会使房地产市场需求减少，从而使得房地产价格下跌，反之，利率下降会促进需求旺盛，抬高房价，这一点的验证与上述的理论分析相吻合。
4、误差修正
为了将各序列调整到均衡状态的调整速度，还需要将其进行误差修正。
从表3，可以得出结论：1-3年、3-5贷款利率和5年以上贷款利率对房地产价格的影响与协整检验得出的方向一致的情况下，误差修正系数分别为0.60、0.50和0.42。
5、结论
通过对1998-2014年实际贷款利率与全国商品房平均销售价格的年度数据的实证研究，认为我国利率政策调整对房地产价格影响有以下几点：第一，通过单位根检验，各变量都是一阶单整序列；第二，误差修正检验研究表明，短期贷款利率与房地产价格呈正比关系，而中长期贷款利率对房地产价格呈反比关系，而且房地产价格对短期贷款利率的敏感性较低，对中长期贷款利率的敏感性比较强。
6、对策
通过上述的理论分析以及实证检验，证明了利率政策在一定程度上影响着房价，但是由于房價形成的复杂性、影响房价因素的多样性、利率本身存在的问题以及房地产市场自身的特点，导致利率政策对房价的影响存在一定的时间滞后性，因此还需要对房地产市场进行以下调控：
一、推进利率市场化。目前，我国利率仍然受到政府的管制，国内商业银行的利率市场化程度较低，这使得利率政策的杠杆效应无法发挥明显的作用，从而导致利率政策对房价的影响有限。所以，为了防止房价过快上涨，政府应当发挥利率杠杆的有效性，大力推行利率市场化。
二、严格预防与控制房地产投机行为。房地产投机行为在推动房价飞涨过程中起到了关键作用。因此，要想房地产价格处于合理的范围，就必须严格预防与控制房地产投机行为，可通过如税收政策、对信贷的监管等来实施具体的操作。
参考文献：
[1]赖一飞，黄苪，唐松，等.利率波动、房地产投资与房地产价格的关联模型[J].武汉大学学报（工学版），2014（47）：96-114.
[2]薛叔同.利率调整对房地产价格波动的显著分析[J].2014（11）：295-296.
[3]张琪，欧阳丹丹.利率与房地产价格波动的相关性研究[J].财经视点，2012：188.
【关键词】利率房地产价格；ADF检验；VAR模型
近几年来，由于房价过快过高地上涨，我国陆续出台了诸多调控政策，如2013年的国五条、2015年年底以及2016年年初的降息降准政策等，这些政策旨在控制房价回归到一个理性增长的水平。通过这些政策不难发现，贷款利率对房地产价格有较大影响。这只是明确了贷款利率对房地产价格有影响，但至于影响有多大，以及是否存在一个比较正确的模型来量化两者的关系还待探讨，也希望通过量化分析利率波动对房地产价格产生的影响对调控政策的执行和后续政策的制定有一定帮助。
1、数据选取和处理
本文根据中国人民银行的贷款利率期限选取三个利率指标：1998年-2014年的1-3年、3-5年贷款利率和5年以上的中长期贷款利率，以及全国商品房平均销售价格年度数据为样本分析利率政策调整对房地产价格的影响。在进行实证分析前，首先根据物价指数将这三种名义利率转换为实际利率，同时将这四组数据——全国商品房平均销售价格、1-3年实际贷款利率、3-5年实际贷款利率和5年以上的实际贷款利率对数化，并分别命名为LNY、LNX1、LNX2、LNX3。
2、ADF检验
在设定模型形式和对模型进行估计之前，首先通过Eviews 8采用ADF单位根检验判断时间序列的平稳性，先对LNY、LNX1、LNX2、LNX3数据序列进行平稳性检验，由表1得知，LNY、LNX1、LNX2、LNX3存在单位根，是非平稳序列。
然后对序列作一阶差分，对其一阶差分序列△LNY、△LNX1、△LNX2、△LNX3进行单位根检验，发现△LNY、△LNX1、△LNX2、△LNX3的 t统计量（-8.08）、（-4.77）、（-4.29）和（-4.13）都小于99%水平下的临界值，表明可以在99%的置信水平下拒绝原假设，认为△LNY、△LNX1、△LNX2、△LNX3不存在单位根，是平稳的。
综上所述，△LNY、△LNX1、△LNX2、△LNX3为同阶单整序列，都是I（1）。它们之间可能具有协整关系。
3、协整关系检验
由上述可知，所有变量为同阶单整序列，都是I（1），因此可以进行协整关系检验。
结果显示，短期内房价的变化与利率呈正向相关关系，长期内房价的变化与利率呈负向相关关系。利率上升会使房地产市场需求减少，从而使得房地产价格下跌，反之，利率下降会促进需求旺盛，抬高房价，这一点的验证与上述的理论分析相吻合。
4、误差修正
为了将各序列调整到均衡状态的调整速度，还需要将其进行误差修正。
从表3，可以得出结论：1-3年、3-5贷款利率和5年以上贷款利率对房地产价格的影响与协整检验得出的方向一致的情况下，误差修正系数分别为0.60、0.50和0.42。
5、结论
通过对1998-2014年实际贷款利率与全国商品房平均销售价格的年度数据的实证研究，认为我国利率政策调整对房地产价格影响有以下几点：第一，通过单位根检验，各变量都是一阶单整序列；第二，误差修正检验研究表明，短期贷款利率与房地产价格呈正比关系，而中长期贷款利率对房地产价格呈反比关系，而且房地产价格对短期贷款利率的敏感性较低，对中长期贷款利率的敏感性比较强。
6、对策
通过上述的理论分析以及实证检验，证明了利率政策在一定程度上影响着房价，但是由于房價形成的复杂性、影响房价因素的多样性、利率本身存在的问题以及房地产市场自身的特点，导致利率政策对房价的影响存在一定的时间滞后性，因此还需要对房地产市场进行以下调控：
一、推进利率市场化。目前，我国利率仍然受到政府的管制，国内商业银行的利率市场化程度较低，这使得利率政策的杠杆效应无法发挥明显的作用，从而导致利率政策对房价的影响有限。所以，为了防止房价过快上涨，政府应当发挥利率杠杆的有效性，大力推行利率市场化。
二、严格预防与控制房地产投机行为。房地产投机行为在推动房价飞涨过程中起到了关键作用。因此，要想房地产价格处于合理的范围，就必须严格预防与控制房地产投机行为，可通过如税收政策、对信贷的监管等来实施具体的操作。
参考文献：
[1]赖一飞，黄苪，唐松，等.利率波动、房地产投资与房地产价格的关联模型[J].武汉大学学报（工学版），2014（47）：96-114.
[2]薛叔同.利率调整对房地产价格波动的显著分析[J].2014（11）：295-296.
[3]张琪，欧阳丹丹.利率与房地产价格波动的相关性研究[J].财经视点，2012：188.