商业地产:狂热与理性

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  据统计,中国的商业地产已经步入高速发展期,2008年前后将达到开发高峰,闲置率扩大,矛盾更加突出,不少城市趋于饱和状态。
  
  商业地产,相对于住宅等其他类型的房地产产品来说,是一种用于商业用途,并以盈利为目的的房地产产品,包括了购物中心、标准超市、综合超市(大卖场)、折扣店、工厂直销店、Shopping Mall、百货商场、商业(步行)街区、商品交易市场、住宅和写字楼的底层商铺、娱乐类商业地产、写字楼、餐饮店等非住宅形态在内的商业用的房地产产品。
  这类地产通常具有地产、商业与金融的三重特性,它既区别于单纯的证券投资和商业投资,又有别于传统意义上的房地产行业。同时,这三方面的特性既相互独立又相互作用,形成了商业地产较为明显的特征——环环相扣,系统性极强。所以商业地产的开发和运营是个系统,长期的过程,贯串了拿地、定位、规划、策划,包装、招商、经营各个环节,只有通过每一个环节严密,科学的运作才能创造出一个商业地产的成功:长期稳定的投资收益。
  
  2006年商业地产回顾
  
  (一)“国六条”促投资者转向商业地产,限外令难挡外资热情
  “国六条”和九部委15条细则的政策出台抑制了住宅投机和炒房行为,从中撤出的资金开始关注具有收益稳定、长期的商业地产。一方面,政府对住宅项目的监管力度的加大和调控住宅市场的决心,使住宅房地产开发商意识到利润空间的压缩,资本的逐利性使一些房地产开发商开始将目光转向商业地产的开发;另一方面,政策规定要加大廉租房以及经济适用房的建设,对整个市场的房价起到平抑的作用,在一定程度上降低住宅开发的利润回报。而这一轮房地产宏观调控对商业地产和写字楼基本上没什么影响,这也使一些大型的房地产开发商开始将开发重点偏向商业地产的开发。例如,作为北京一家以住宅开发为主的中新集团,也开始在商业地产业务上开始走向全国,比如在重庆已有一个大的项目,打造重庆都市复合中心。房地产开发商潘石屹也在2006年宣布未来三年内将退出住宅产品市场专心做商业地产开发。12月12日,黄光裕耗资38亿元投资兴建的鹏润国际时尚交易中心正式揭盘,该项目负责人、黄光裕的“得力干将”鹏润地产CEO童渊宣称,要将此项目打造成中国最高端的、最专业的服装、时尚产品旗舰展示中心和品牌运营中心,全球服装时尚品牌采购基地,并进一步全国复制从而终结国内服装零售商场和批发市场的格局。
  (二)商业全面开放2周年,政策利好刺激商业地产发展
  2006年是中国加入世界贸易组织5周年,同时中国商业全面对外开放2周年,内资和外资的零售企业展开了激烈的竞争。
  2005年,商务部共批准1027家外商投资商业企业,是1992年到2004年12年期间国家批准外资商业投资企业总数的3倍左右。截至2006年底,沃尔玛在中国内地的店铺已达68家,家乐福在中国内地的店铺总数为88家,易初莲花74家店、百安居58家店等。并且,外资零售企业正从一线城市,向二线、三线城市延伸。而从2006年3月1日起,绝大部分外商投资商业企业的审批权已从国家下放到地方,又进一步降低了外资零售企业进入中国商业领域的门槛。内资方面,为打造本土“商业航母”,2004年6月份,商务部颁布《流通业改革发展纲要》,提出要培育具有国际竞争能力的大型流通企业的阶段性目标,即在2007年有1家至2家内贸流通企业进入世界500强,在2010年有2家至4家内贸流通企业进入世界500强。虽然商业地产的开发属于高风险,高收益的行业,但整个零售业的发展增加了对商业地产的需求,刺激商业地产的开发。
  (三)空置率高与国内外著名企业难寻合适的商业地产项目并存,商业地产开发呈现结构性过剩
  2005年,全国商业营业用房空置面积达3872万平方米,比上年增长23.2%;2006年上半年,全国商业地产空置面积高达2878万平方米,较上年同期增长了21%,比商品房空置率高出18%还多。据有关部门测算,目前全国空置商业营业用房中沉淀的资金达1000亿元以上,且浪费了大量的土地资源。而另一方面,大量的国内外著名企业都在为自己的在华业务寻找商业地产,但是难以找到适合自己要求的商业物业,部分外资的投资和投机资金频繁接触具有全球业务的房地产中介了解国内各大城市的商业物业情况。其中50%以上进入北京、45%左右进入上海。
  这就说明我国开发的商业地产项目距离国际化的标准仍然存在距离,比如说项目的建筑布局不合适商业,项目经营管理混乱,产权分散等。所以商业地产开发商在房地产开发过程中应按照国际同业发展规律,顺应以资本为主导、以开发为组织、代理职业化以及交易专业化的大趋势。只有掌握了投资的通用语言,才能缩短与投资者对话的距离,从而大大提高商业交易的成功几率。
  (四)商业地产开发专业性差异——赢利能力参差不齐
  一方面,一些商业地产开发商在项目开发过程中引入国际化的专业物业顾问或进行专业的咨询,使项目全程都得到专业的规划和科学的定位,同时在运营中依据消费者实际需求和市场情况不断调整、不断变化,逐渐寻找自己的特色,形成了自己的核心竞争力,并在有效辐射范围内,形成品牌效应和品牌价值。例如,王府井商业街上的东方新天地SHOPPING MALL平均租金水平已经由2005年第四季度的150美元/平方米/月上升到2006年第四季度的200美元/平方米/月,增长率达33%。
  另一方面,一些商业地产开发商盲目跟风,随意的经验决策方式往往取代了对于项目盈利可行性的理性分析和论证,特别是国内大多数商业地产开发商大多是开发住宅起家,照搬住宅的开发模式应用到商业地产项目的开发。造成了大家蜂拥而上争相投资一类项目,出现了恶性竞争无人得利的状况,况且相对于住宅开发,商业地产的开发模式则显得复杂得多。它不但要求能销售出去,而且要售后不乱,保证项目能持续成功经营。例如,投资6亿人民币,拥有4000个商铺的北京市的碧溪家居广场项目开发的失败不仅导致数百名中小业主血本无归,并且成为北京甚至整个中国房地产市场最大的产权投资陷阱案件。
  这就要求开发商除了具备拿地、建造、销售等经验外,还必须符合商业规划、商业招商、商业运营等方面的规律,以及这方面的专业人才。
  
  2007年商业地产发展趋势展望
  
  (一)我国经济的持续高位增长,银行业的全面开放和奥运效应助力商业地产发展
  一个城市的商业地产发展与该地区的GDP的变化规律具有正相关的关系,也就是说城市至整个国家的经济发展将推动商业地产的发展。2004-2006年我国GDP连续3年以高于10%的速度增长,预计在未来两三年内,我国经济持续高位增长仍将推动我国各个地区商业地产,特别是特大城市和大城市的商业地产发展。
  2006年12月11日后,银行业的人民币市场完全放开,外资银行也必将大量扩充各自的网点,同时经济各行业存在奥运推动力,这些因也将形成了商业物业的需求,刺激了商业地产的发展。
  (二)商业网点规划促进商业地产规范发展,社区商业成为商业地产开发的重点
  2006年商业网点规划进展较快,截至11月30日,38个重点城市已全部编制完成商业网点规划,这将使我国的商业地产开发更加规范,也将推动商业地产的持续,健康发展。
  2006年来,我国城市化进程加快,和大规模住宅小区的投入使用,为商业地产的开发提供了广阔的空间。现阶段,我国的城市化水平略高于40%,但低于世界平均水平9-10个百分点。未来15年-20年内,中国的农村城市化进程仍将以无可阻挡的势头迅猛发展,成为拉动经济增长的又一个龙头,而这对于商业地产行业来说也是一个很好的机遇!城市化将从供给与需求的两个方面,扩大对城市商业的需求,促进流通规模的扩大,增强商业地产的投资。另外,随着大部分中心城市的新城建设,形成了大量的郊区居住区,而居住区完善商业配套通常有一段时间的滞后。因此在住宅投资高峰期后,在未来几年内将逐渐进入商业地产开发和整合阶段。 2005年商务部发布了《社区商业指导意见》,社区商业将成为商业供应模式的重点,预计2007年以提供社区配套服务为主要形态社区商业将是商业地产的主要发展方向。
  


  (三)外资地产转战二三线城市,加速布局商业地产领域,全面渗透产业链各个环节
   外资的投资原则是选择优质,升值潜力大的商业地产项目。目前一二线城市的商业地产已经趋于饱和状态,市场发展己日趋成熟,竞争也越来越激烈,令相对的投资风险上升,回报下降。但是一些二三线城市经济以超出全国平均水平增长,例如重庆、武汉、成都等城市。经济的高速发展为本地区的商业地产的开发带来的机遇,投资回报率高出全国平均水平,很多二线城市开发项目的平均利润能够达到30%这就吸引了大量的外资企业进入。例如,香港传统的商业地产巨鳄恒隆地产2007年以前在上海以外的内地其他10个城市,每年购入3块-4块大型土地,共建约10个购物商场,投资金额预计将达200亿-250亿港元;新加坡凯德置地也于2006年4月在宁波拿下一地块,开始了二线城市攻略。这种趋势将在2007年更加明显,而且二线以及其他中小城市监管力度小,缺乏本土竞争,外资侵入遇到的阻力更小。
  另外,外资开始全面渗透产业链各环节。我们可以看到一些外资巨头在全面的通过资本和管理上的优势全面进入我们的商业地产领域。外资进入的商业地产开发企业和项目都是我国商业地产产业链中的优质资源,这将为其带来丰厚的回报。
  (四)商业地产融资渠道单一,亟待突破
  据统计,商业地产商的筹资渠道主要来源于自有资金和银行贷款,其中银行信贷比重约占70%~80%。为了规避风险,国家银根紧缩,大部分商业地产开发商都面临资金压力,一方面容易形成烂尾项目,另一方面也容易诱发开发商的短期套现行为。
  为了缓解这种局面,商业地产开发亟待扩宽自身的融资渠道,针对商业地产自身特点进行融资方式的多种金融创新,例如资产证券化,利用信托基金等金融创新手段。
  我国的保险基金,养老基金机构投资者,以及大量的中小投资者正在寻找合适的投资渠道,而商业地产收益稳定,如果能使两者得到很好的对接,将会对商业地产开发提供可持续稳定的基础。
  (五)商业地产开发应以商业为核心,并进入品牌策划阶段
  商业地产的核心性质在于其的商业性质,在品牌策略中各个流程都应围绕提升物业价值来开展,包括科学定位,突出特色,与城市规划相适应,提高消费者忠诚度,强调赢利,资产优质化,注重品牌的维护和推广。
  因此,在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败。所以其地产和金融运营都应为商业服务,围绕着商业运营展开。但是目前的商业地产开发商大多停留在住宅开发水平,而住宅开发则不需要考虑项目的商业策划,长期的品牌运营,因此拿开发住宅的方式来开发商业地产必定达不到预期的目的。像产权零售的做法固然资金回收较快,但没有很好的挖掘物业的潜力。
  这些“产权零售”的做法,从长期上看,损害了投资者以及小业主的利益,并容易形成大量的空铺,影响到商业地产的整体发展。这些做法说到底都是“先开发后招商”,没有遵循商业地产的“地产,金融服务于商业”的根本原则,导致项目运营失败或长期发展缺乏潜力。目前,比较可行的是商业地产开发商持有关键产权或完全持有产权,这样就有利于整体商业定位策划,整体招商及整体管理,进而提升物业价值。
  (作者单位:北京工商大学经济学院)
  (编辑/何乐)
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