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摘 要 众所周知，自古以来与居民密不可分的四项是衣、食、住、行，人们为了达到小康水平不断的拼搏，本文只为大家介绍“住”这一项，也是现在亟待解决的问题。这些年，我国为了预防住房危险，减少房屋建筑事故的发生，维护居民的生命安全和财产安全，党和政府以及建筑企业对建筑不断重视，对一些老城区的房屋进行拆迁评估，努力的提高建筑房屋的质量安全。对房地产拆迁的评估是一项涉及多方面的事业，需要进行综合考虑，然而如今的房地产拆迁存在诸多问题，本文针对现存问题进行分析，并提出一些应对措施。
关键词 房地产 拆迁 估价
作者简介：姚虎明、杨文叶，山东众成清泰律师事务所。
中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.159
房地产拆迁是为了提高居民的住房质量，保障居民的住房安全，进行城市建设的一项重要措施。然而由于拆迁评估不合理，与不少居民发生冲突。强行拆房引起了社会的广泛关注。拆迁评估的核心问题是拆迁费，由于建筑行业对拆迁的估算不合理，居民对拆迁价格不满意，加上政府的政策不合理，因而产生了不少的社会问题。
一、房地产拆迁评估中存在的问题
（一）估算方法不合理
目前的房地产拆迁的评估主要依据其地理位置，考虑其交通、地区以及周围环境等方面因素，然而对于有关房地产估算的法规诸如《城市房屋拆迁管理条例》等对房地产评估的要求多被忽视。由于人们对房子的需求增加，因此房地产受市场因素影响较大，房屋拆迁随处可见，政府在此方面的工作量较大，为了提高工作效率，在处理的过程中多采取“基准价格 修正”的方法进行评估。然而在此过程中，基准价格则比较低，多与市场价格相差较大，尤其是在一些地理位置较好的地区，因此造成拆迁居民的严重不满。
（二）基准价格不合理
目前我国房屋拆迁所认定的基准价格多是由政府负责，相关的估价机构进行竞标，最后由政府指定。因此这其中包含了较多的政府干预，受政府的影响大，市场的因素被严重削弱，这样产生的结果多是不合理的。有些政府为了对建筑的限制，故意压低基准价格，因此加剧了房地产拆迁商和居民的矛盾。
（三）补偿价格不合理
房地产拆迁评估时不仅需要考虑原有建筑的地理位置等因素，还应该考虑新建造的建筑产生的效益，综合考虑计算房地产拆迁评估的补偿价格。同时新建造的建筑所产生的效益需要从建筑的楼层和空间设计以及建筑的密度等因素。因此房地产拆迁评估应该考虑现行因素，而不仅仅局限在房地产的面积和原建筑等因素。
补偿价格不合理与政府的政策相关，政府为了体现其工作能力，对房屋建造采取了压制的措施，压制成本、限制贷款等行为也给政府的形象造成了极其不光彩的影响。
（四）建筑认定不合理
目前我国有关房地产拆迁评估的法律不完善，建筑认定中随意性强，因此政府在一定程度上具有较大的权利，在实行的过程中难免有一些差强人意，不考虑实际情况，甚至有一些人利用法律尚不健全在钻空子。
（五）安置房价不合理
在房地产拆迁中首先需要考虑拆迁房主的安置，而房价随着市场房价的变化在不断变化，目前房价不断上涨，在进行实施过程中必须加以考虑。同时，由于安置的房子是比较晚的，需要经过拆迁和新建，因此在評估的过程中也需要将这一段时间纳入时间范围，进行综合考虑。
（六）房地产拆迁实施不合理
由于对房地产拆迁评估后会进行具体的实施，其实施过程存在诸多问题。具体而言，根据《城市房屋拆迁管理条例》明确指出，房地产的拆迁补偿金额需要根据具体情况进行综合考虑，将建筑的地理位置、占地面积、交通等因素进行统筹考虑。房屋拆迁进行评估的主要目的是与市场变化相一致，但是由于目前房价增加，很多居民在房屋拆迁后的拆迁费不够买一套新的房子，这使这些本来普通的家庭更加雪上加霜，他们不仅失去了原有的生活秩序，也面临着更加紧张的生活压力。
（七）对房地产拆迁性质认识不合理
房地产拆迁的目的多样，涉及城市改建、房地产开发、公共建筑建造等多方面，因此对于房地产拆迁评估也应该针对具体问题具体分析。对于属于商业性质的房地产开发，对居民应该有一个更加合理的补偿、居民的各项权益进行考虑，在居民自愿的原则下进行开发。在一些公共事业建设方面，应该在保障居民合法权益的条件下进行“强制”开发。
二、房地产拆迁评估中存在问题的原因分析
（一）政府处理不当
在涉及基准价格的制定时，主要是依靠政府和相关评估机构指定的，对于市场因素没有综合考虑。加上政策的制定需要一定的时间，制定后具有相对稳定性，在一段时间内是保持稳定的，但是市场是随着需求在不断变化的，其波动的幅度也是比较大的，因此在拆迁评估的过程中会产生矛盾。其次在一些由于城市建设、公共事业开发等需要进行房地产拆迁评估中，政府既充当着裁判，也是当事人，政府担任着双重的角色，往往造成公平公正的缺失，盲目追求工期等问题，加剧人们对政府的不满。
（二）市场机制不完善
由于房地产拆迁评估需要大量的房地产拆迁资源以供参考，但是目前房地产拆迁评估中的数据较少，没有参考价值。同时有地产拆迁的发展历程比较短，且市场变化大，房地产价格激增，因此没有形成一个完整的市场机制。房地产拆迁评估没有形成一个完整的评估标准，在实施的过程中产生了诸多问题 ，针对一个房地产拆迁评估案可能产生的结果相差很大。
（三）经济水平低
由于房地产拆迁的居民普遍生活水平低，经济负担大，因此在进行房地产拆迁中他们是弱势群体，面临着这种压力，在进行房地产拆迁后他们买不起一套新的房子，生活缺乏保障，因此会产生严重的不满情绪。而且城市的贫富差距大，所以对房地产拆迁评估应该进行综合考虑，尽可能的取得支持。 （四）法律体系不完善
由于目前我国没有健全的法律机制，在《城市房屋拆迁管理条例》的指导下，各地没有具体的实施条例及采取配套措施，再加上各个地区的情况复杂，在实施的过程中缺乏理论依据，造成实施过程中的混乱局面。
（五）评估主体素质低
由于评估人员没有认识到房地产评估的重要性，且没有学习具体的评估标准，在评估的过程中不注重实践的考察，仅仅依靠数据分析，因此评估的可信度低。除此之外，评估主体长期从事评估工作，视觉类型单一，不能有效的发现问题。同时部分评估主体的思想道德素质较低，在评估的过程中盲目追求经济效益，涂于形式，不能有效的发现问题。在协调各部门的同时，还应该注意评估内部人员的问题，房地产拆迁评估内部也要在部门的帮助下建立一个新的管理系统和机制，加强评估过程中对每一部分的检测与评估，无论是整个系统还是人员自身，无论是过程还是成果，必须进行严格和科学的检测方法去保证整个评估工作的开展。
三、对房地产拆迁评估的应对措施
（一）完善评估机制
目前我国的法律机制不断健全，对于房地产拆迁评估亦是如此。在进行评估时，应该采取多种评估方法。首先，应该以法律规定为依据，依据科学原则，法律规定的基准价格则为我们提供了基本依据。其次，我们应该结合市场的变化，进行调整。政府所扮演的角色应该是指引者，而不能是主导作用。同时，由于市场的变化比较大，随时在变，因此对于基准价格也应该适时调整，在一个周期内做出调整，例如以一年为一个周期。
（二）健全法律机制
由于我国在房地产拆迁评估方面没有健全机制，法律依据缺乏，因此在实行的过程中出现了较多的问题。法律应该对可能出现的情况进行评估，在实行的过程中做到有法可依。对于基准价格的要求，各个地区也应该在国家总的法律机制下结合本地区的实际情况进行制定。
（三）完善监管措施
房地产拆迁评估的过程中一般会进行较多的预算，这在一定程度上是由于监管不严。房地产拆迁评估不能由政府指定或者是一个房地产开发商来评估，应该有独立的房地产评估机构进行估算。在拆迁评估中，首先取得拆迁居民的多数同意。结合实际情况，考虑居民的经济情况和社会现实，在此基础上才能确保拆迁工作的顺利进行。
（四）实行招标制度
房地产拆迁的过程中政府应该结合多方力量，进行拆遷招标，由于市场的波动幅度比较大，政府制定的基准价格可能与市场产生较大差异，因此在实行的过程中必须进行综合考虑，多个房地产拆迁评估商提供多个方案，为我们了解市场情况提供了基本条件，这在一定程度上也减少了政府的决策失误或者波动幅度较大。同时招标制度有利于选择更加可靠的拆迁商，提高房地产拆迁的效率，最大程度的追求经济利益。
（五）完善复评机制
在拆地产拆迁评估结束后，如果对于评估机制或者评估结果存在意见的可以申请重新评估。复评机制可以对于一些评估中存在的问题或者个人对评估存在看法的对象进行答疑解惑，确保评估结果公平公正。复评时应该请一些评估专家成立一个评估小组，同时对于评估结果也应该再次公布，注意对一些评估参与人员的回避。
四、结语
随着我国现代化的发展，竞争激烈，关于房地产拆迁评估的方法多样，涉及过程评估、结果评估、实施标准等多方面的内容。房地产拆迁评估是房地产进行开发建设的重要组成部分，有利于提高保障居民的合法权益，保证房地产拆迁商的工作效益。房地产拆迁评估是实施的依据，合理的评估能够提出为房地产开发商提供依据，促进我国房地产事业的发展。有关我国房地产拆迁评估的体系不断完善，房地产拆迁也会在今后的发展中上升一个台阶，使之更好的为人民服务，这符合全民的利益，更符合国家的利益。房地产拆迁的过程中应牢记“安全第一、质量第一”这一原则，更好的为社会主义经济服务。
参考文献：
[1]陈锡哲.消除水利工程中测量误差的方法.黑龙江科技信息.2013 （34）.
[2]程亮.水利水电工程测量误差控制要点分析.科技风.2012（21）.
[3]谢先明.水利水电工程测量技术的研究.科技风.2010（20）.
关键词 房地产 拆迁 估价
作者简介：姚虎明、杨文叶，山东众成清泰律师事务所。
中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.159
房地产拆迁是为了提高居民的住房质量，保障居民的住房安全，进行城市建设的一项重要措施。然而由于拆迁评估不合理，与不少居民发生冲突。强行拆房引起了社会的广泛关注。拆迁评估的核心问题是拆迁费，由于建筑行业对拆迁的估算不合理，居民对拆迁价格不满意，加上政府的政策不合理，因而产生了不少的社会问题。
一、房地产拆迁评估中存在的问题
（一）估算方法不合理
目前的房地产拆迁的评估主要依据其地理位置，考虑其交通、地区以及周围环境等方面因素，然而对于有关房地产估算的法规诸如《城市房屋拆迁管理条例》等对房地产评估的要求多被忽视。由于人们对房子的需求增加，因此房地产受市场因素影响较大，房屋拆迁随处可见，政府在此方面的工作量较大，为了提高工作效率，在处理的过程中多采取“基准价格 修正”的方法进行评估。然而在此过程中，基准价格则比较低，多与市场价格相差较大，尤其是在一些地理位置较好的地区，因此造成拆迁居民的严重不满。
（二）基准价格不合理
目前我国房屋拆迁所认定的基准价格多是由政府负责，相关的估价机构进行竞标，最后由政府指定。因此这其中包含了较多的政府干预，受政府的影响大，市场的因素被严重削弱，这样产生的结果多是不合理的。有些政府为了对建筑的限制，故意压低基准价格，因此加剧了房地产拆迁商和居民的矛盾。
（三）补偿价格不合理
房地产拆迁评估时不仅需要考虑原有建筑的地理位置等因素，还应该考虑新建造的建筑产生的效益，综合考虑计算房地产拆迁评估的补偿价格。同时新建造的建筑所产生的效益需要从建筑的楼层和空间设计以及建筑的密度等因素。因此房地产拆迁评估应该考虑现行因素，而不仅仅局限在房地产的面积和原建筑等因素。
补偿价格不合理与政府的政策相关，政府为了体现其工作能力，对房屋建造采取了压制的措施，压制成本、限制贷款等行为也给政府的形象造成了极其不光彩的影响。
（四）建筑认定不合理
目前我国有关房地产拆迁评估的法律不完善，建筑认定中随意性强，因此政府在一定程度上具有较大的权利，在实行的过程中难免有一些差强人意，不考虑实际情况，甚至有一些人利用法律尚不健全在钻空子。
（五）安置房价不合理
在房地产拆迁中首先需要考虑拆迁房主的安置，而房价随着市场房价的变化在不断变化，目前房价不断上涨，在进行实施过程中必须加以考虑。同时，由于安置的房子是比较晚的，需要经过拆迁和新建，因此在評估的过程中也需要将这一段时间纳入时间范围，进行综合考虑。
（六）房地产拆迁实施不合理
由于对房地产拆迁评估后会进行具体的实施，其实施过程存在诸多问题。具体而言，根据《城市房屋拆迁管理条例》明确指出，房地产的拆迁补偿金额需要根据具体情况进行综合考虑，将建筑的地理位置、占地面积、交通等因素进行统筹考虑。房屋拆迁进行评估的主要目的是与市场变化相一致，但是由于目前房价增加，很多居民在房屋拆迁后的拆迁费不够买一套新的房子，这使这些本来普通的家庭更加雪上加霜，他们不仅失去了原有的生活秩序，也面临着更加紧张的生活压力。
（七）对房地产拆迁性质认识不合理
房地产拆迁的目的多样，涉及城市改建、房地产开发、公共建筑建造等多方面，因此对于房地产拆迁评估也应该针对具体问题具体分析。对于属于商业性质的房地产开发，对居民应该有一个更加合理的补偿、居民的各项权益进行考虑，在居民自愿的原则下进行开发。在一些公共事业建设方面，应该在保障居民合法权益的条件下进行“强制”开发。
二、房地产拆迁评估中存在问题的原因分析
（一）政府处理不当
在涉及基准价格的制定时，主要是依靠政府和相关评估机构指定的，对于市场因素没有综合考虑。加上政策的制定需要一定的时间，制定后具有相对稳定性，在一段时间内是保持稳定的，但是市场是随着需求在不断变化的，其波动的幅度也是比较大的，因此在拆迁评估的过程中会产生矛盾。其次在一些由于城市建设、公共事业开发等需要进行房地产拆迁评估中，政府既充当着裁判，也是当事人，政府担任着双重的角色，往往造成公平公正的缺失，盲目追求工期等问题，加剧人们对政府的不满。
（二）市场机制不完善
由于房地产拆迁评估需要大量的房地产拆迁资源以供参考，但是目前房地产拆迁评估中的数据较少，没有参考价值。同时有地产拆迁的发展历程比较短，且市场变化大，房地产价格激增，因此没有形成一个完整的市场机制。房地产拆迁评估没有形成一个完整的评估标准，在实施的过程中产生了诸多问题 ，针对一个房地产拆迁评估案可能产生的结果相差很大。
（三）经济水平低
由于房地产拆迁的居民普遍生活水平低，经济负担大，因此在进行房地产拆迁中他们是弱势群体，面临着这种压力，在进行房地产拆迁后他们买不起一套新的房子，生活缺乏保障，因此会产生严重的不满情绪。而且城市的贫富差距大，所以对房地产拆迁评估应该进行综合考虑，尽可能的取得支持。 （四）法律体系不完善
由于目前我国没有健全的法律机制，在《城市房屋拆迁管理条例》的指导下，各地没有具体的实施条例及采取配套措施，再加上各个地区的情况复杂，在实施的过程中缺乏理论依据，造成实施过程中的混乱局面。
（五）评估主体素质低
由于评估人员没有认识到房地产评估的重要性，且没有学习具体的评估标准，在评估的过程中不注重实践的考察，仅仅依靠数据分析，因此评估的可信度低。除此之外，评估主体长期从事评估工作，视觉类型单一，不能有效的发现问题。同时部分评估主体的思想道德素质较低，在评估的过程中盲目追求经济效益，涂于形式，不能有效的发现问题。在协调各部门的同时，还应该注意评估内部人员的问题，房地产拆迁评估内部也要在部门的帮助下建立一个新的管理系统和机制，加强评估过程中对每一部分的检测与评估，无论是整个系统还是人员自身，无论是过程还是成果，必须进行严格和科学的检测方法去保证整个评估工作的开展。
三、对房地产拆迁评估的应对措施
（一）完善评估机制
目前我国的法律机制不断健全，对于房地产拆迁评估亦是如此。在进行评估时，应该采取多种评估方法。首先，应该以法律规定为依据，依据科学原则，法律规定的基准价格则为我们提供了基本依据。其次，我们应该结合市场的变化，进行调整。政府所扮演的角色应该是指引者，而不能是主导作用。同时，由于市场的变化比较大，随时在变，因此对于基准价格也应该适时调整，在一个周期内做出调整，例如以一年为一个周期。
（二）健全法律机制
由于我国在房地产拆迁评估方面没有健全机制，法律依据缺乏，因此在实行的过程中出现了较多的问题。法律应该对可能出现的情况进行评估，在实行的过程中做到有法可依。对于基准价格的要求，各个地区也应该在国家总的法律机制下结合本地区的实际情况进行制定。
（三）完善监管措施
房地产拆迁评估的过程中一般会进行较多的预算，这在一定程度上是由于监管不严。房地产拆迁评估不能由政府指定或者是一个房地产开发商来评估，应该有独立的房地产评估机构进行估算。在拆迁评估中，首先取得拆迁居民的多数同意。结合实际情况，考虑居民的经济情况和社会现实，在此基础上才能确保拆迁工作的顺利进行。
（四）实行招标制度
房地产拆迁的过程中政府应该结合多方力量，进行拆遷招标，由于市场的波动幅度比较大，政府制定的基准价格可能与市场产生较大差异，因此在实行的过程中必须进行综合考虑，多个房地产拆迁评估商提供多个方案，为我们了解市场情况提供了基本条件，这在一定程度上也减少了政府的决策失误或者波动幅度较大。同时招标制度有利于选择更加可靠的拆迁商，提高房地产拆迁的效率，最大程度的追求经济利益。
（五）完善复评机制
在拆地产拆迁评估结束后，如果对于评估机制或者评估结果存在意见的可以申请重新评估。复评机制可以对于一些评估中存在的问题或者个人对评估存在看法的对象进行答疑解惑，确保评估结果公平公正。复评时应该请一些评估专家成立一个评估小组，同时对于评估结果也应该再次公布，注意对一些评估参与人员的回避。
四、结语
随着我国现代化的发展，竞争激烈，关于房地产拆迁评估的方法多样，涉及过程评估、结果评估、实施标准等多方面的内容。房地产拆迁评估是房地产进行开发建设的重要组成部分，有利于提高保障居民的合法权益，保证房地产拆迁商的工作效益。房地产拆迁评估是实施的依据，合理的评估能够提出为房地产开发商提供依据，促进我国房地产事业的发展。有关我国房地产拆迁评估的体系不断完善，房地产拆迁也会在今后的发展中上升一个台阶，使之更好的为人民服务，这符合全民的利益，更符合国家的利益。房地产拆迁的过程中应牢记“安全第一、质量第一”这一原则，更好的为社会主义经济服务。
参考文献：
[1]陈锡哲.消除水利工程中测量误差的方法.黑龙江科技信息.2013 （34）.
[2]程亮.水利水电工程测量误差控制要点分析.科技风.2012（21）.
[3]谢先明.水利水电工程测量技术的研究.科技风.2010（20）.