老旧小区改造投资决策影响因素分析

来源 :商讯·公司金融 | 被引量 : 0次 | 上传用户:liongliong447
下载到本地 , 更方便阅读
声明 : 本文档内容版权归属内容提供方 , 如果您对本文有版权争议 , 可与客服联系进行内容授权或下架
论文部分内容阅读
  作者简介:胡盼(1984— ),男,汉族,湖北武汉人,中级会计师,税务师。主要研究方向:城市更新和旧城改造。
  摘 要:21世纪,中国的经济发展已经到了一个十分高的阶段,人民的生活水平也在收入的持续发展中随之提高。中国人生活中最重要的便是住,而在时代快速更替的过程中,老旧小区也就开始大量出现,基于此种现象,老旧小区的改造也就成了顺其自然,而小区的改造费用较高,除了政府作为老旧小区改造的重要主体外,引入合适的社会资本介入也尤为重要。当然,作为老旧小区改造的投资方需要从多方面考虑投资,而文章就是关于老旧小区改造投资决策影响因素进行分析。
  关键词:老旧小区;改造投资;决策;影响因素
   时代的更替,老旧小区的出现,使许多想要提高生活水平的人们开始不满于现在的居住环境,所以改造现在居住的老旧小区是迫在眉睫。然而仅仅依靠居民们的人力与财力是完全不够的,老旧小区一旦开始改造,费用便是十分的庞大,而且并非所有的居民都愿意加入改造的行列,觉得没有必要,所以这时作为第三方的投资商的出现就十分有用,不仅带来了大量的资金,使社区基础设施和设备更新得更加先进,而且能够解决居民改造意见不统一的问题。但是作为老旧小区改造的投资方,势必要考虑投资时的影响因素,才能达到双赢的目的。
   一、影响因素分析
   (一)居民对于小区改造需求量大小
   老旧小区的直接受众就是小区里的居民,这也决定了改造好后的使用率,如果居民的改造愿望不强烈,那么改造好后使用愿意也会大大降低,作为投资方的收益也就不能保证,甚至可能亏本,所以在改造前必须摸清居民的改造意愿。其次,居民是小区改造的直接受众,居民的态度与价值观念是会直接影响老旧小区的改造过程,影响到小区改造计划的实施与验收效果的。换而言之,如果不能够把握居民的意愿实施改造计划,就容易造成与居民的矛盾与冲突,特别是无法准确的定位居民的需求,也就无法完成高质量、高水平、高满意度的小区改造。因此,不论是何种形式的小区改造,把居民的意愿作为其实的基础,是实施改造计划的奠基石。
   比如,经典案例杭州市上城区某小区,2020年疫情防控期间,对此小区的进出人员等统计,使用了物联网、大数据、云计算、人工智能、移动互联、GIS等新型数字化技术为基础,采集和统计社区人口。从这方面来进行案例分析,可以发现杭州市上城区某小区的改造是通过数据的分析与比对,依据科学的方法,对现代化小区的需求充分考量之后,结合现代化技术进程下,打造的老旧小区基于居民意愿的改造方案,把时代的特色与居民的需求相结合,用更先进的手段实施改造,提升居民对于小区改造的适应度。在大数据技术统计下,得出了居民们对于社区生活设施改造的详细需求,也把居民的生活要求与生活质量与改造方案相结合,更好地促进老旧小区改造的有效性。比如:智能人脸识别系统,智能监控报警系统,新增电梯等大量需求,为投资方了解和定制方案注入了详细的元素,使最终的改造方案更贴近居民生活需求,同时也为满足了投资方的盈利需求奠定了建筑。除此以外,应用新的技术形式,例如人脸识别的图像技术,同样也使得小区的改造更加人性化,特别是对于一些老年阶段的居民来说,传统的打卡式进出入的方式,其实是较为困难的,因为记忆的影响,在实际中也是有许多问题存在的。因此,通过引入智能人脸识别系统,使得老旧小区的改造能够在满足居民意愿的情况下,更好的服务于居民。
   (二)当地的特殊环境,因地制宜
   老旧小区一般都是房龄几十年的老旧建筑,符合当时建筑时代的生存需求,具有年代感与历史感的特征,在性能的需求上,与现阶段的发展需求不相匹配,而这也是需要实现老旧小区再造的一个原因。在几十年的城市进化中,伴随着社会文化和科学技术的发展,人们的生活需求已经发生了巨大的变化,而老旧小区已经没有办法完全地满足人们的生存需求与生活要求,出现了一系列的因为系统、设施等方面的问题,使得居民在实际居住的时候,会因为老旧小区的短板,面对各种危险因素,在安全性上得不到很好的保证。其次,老旧小区的地理环境大多是固定的,基本很难改变固定的自然环境,在改造工程中是难点也是重点,不能一概而论的依据相关的理论指导来盲目的改造小区,是需要根据实际的地理环境与周边区域的地形地貌来实施改造的。换而言之,投资方想要进行改造的话,就必须综合考虑老旧小区特殊的地理环境,因地制宜,设计出最合适的方案,并且结合相應的需求与要求,在界定位置上需要有清晰的认识,把科学的方式与具有逻辑的思维相结合来设计改造工程。
  比如,有些老旧小区地处城市中心的老城区,周边均为上世纪的经典老建筑群,周边道路交通狭窄复杂,基础水电设施老化且容量不足,如果沿用常用的老旧小区的修改方案,仅对建筑外立面进行修缮,不仅使小区风格与街区整体风格不协调,也未能解决居民生活用水用电的不变。特别是涉及到居民水电设施这一类基础的生活设备的改造,因为历史遗留等问题的出现,在这一部分的改造中往往是关键点,也是评估整体改造工程效果的一部分,需要设计人员与投资人员花费大量的时间和精力来改善与补充的,如果要遏制地理位置的不恰当设计出现的后续问题,在这一部分的评估中,需要充分结合实际的情况,有针对性地开展设计,把握核心点来开展工程。除此以外,在外立面修缮时应注重与街区整体风格的协调一致,对街区的水电管网基础设施进行扩容,还可以建设智能立体停车场,最大程度地利用老城区寸土寸金的土地资源,一方面解决老城区停车难的问题,也能获得较好的收益。而对于外形的设计中,最好依据功能为主体的设计原则,把质量上的提升作为主导地方向,把外观上的提升作为次要方向,相辅相成的结合以促进小区改造在内部与外部的有效衔接,连接审美需求与应用需求层面的重点,实现老旧小区在物质基础的改革上构建文化基础的一种改造计划。
   (三)小区居民整体经济实力
   作为投资方,在决定要介入改造项目时就需要认真考虑盈利问题,拟改造小区居民的经济实力水平决定了居民们对于改造小区的支持力度与改造后的消费意愿,因此,可以应用统计学的方式,按照预计的模式,开展工程施工前的调研,把相关的数据通过收集与整合的方式,提炼出有效的数据进行分析,为更好地而开展项目工程提供一项质量指标与经济效益评估指标,提升作为投资方的决策优化。一般情况下,居住在老旧小区的居民大多数经济条件较差,但也不乏少数具备较好经济实力的居民,这一部分就是需要进行分类研究的项目,按照经济条件的方向,划分高层次与低层次的经济,划分高需求与低需求的标准,切实地依据小区居民的整体经济实力,做出综合性的考量,针对个人意愿开展评估,以确保项目开展的可持续性。此外,在选择拟改造的项目时,应对小区居民的经济实力做详细调研,从小区居民的生活水平出发,对现阶段的小区能够满足的设备、物质情况展开分析,对小区居民的满意度作出精确的研究,可以说,只有整体经济水平较高的小区才能够保证未来较高的设施利用率,从而提升经济效益。因此,这一项研究就可以有提供一项重要的项目决策依据,为投资方的预期利润带来可计划的方案。   比如,经典例子如——蜀都大道(太古里旁),作为成都经济水平代表的地标太古里,在90年代周围小区还是破旧居民楼,环境脏乱差,遍布老旧小区,卫生问题堪忧,是作为老旧小区改造的重点项目,也是基于民生改善的一个重点规划,特别是从生命安全的角度去审视,老旧小区的危险因素过多,是一个迫在眉睫需要改造的项目。而在2000年初时,由于成都的经济开始高速攀升,区域经济在大幅度提高的同时,周边居民的经济实力也得到了较大的改善,在面临小区改造的问题上,就有了一定的经济基础,可以开始考虑小区改造计划的实施。并且,因为该区域位于市中心的蜀都大道,既是老城区也是核心区域,综合考虑周边居民的综合经济实力较强,在对该区域老旧小区改造的同时,在区域内打造了太古里摇身一变,最终该区域成了成都高消费的聚集地,各大奢侈品店在此聚集。从最终的结果来看,该区域的成功打造,也再次带动了周边的经济发展。综合言之,有效地老旧小区改造不仅仅可以使得小区的面貌焕然一新,更是可以从这一区域的改善,带动周边经济的发展,进一步作用于当地居民的身上,实现改造成果的又一次经济效益的转变。除此以外,考虑小区的居民经济实力也是对小区改造计划的一次有关评估,是对小区改造计划实施流程的一种判断。例如,具备高经济水平的小区,在改造的过程中,就可以考虑与周边商业环境相结合的融合发展计划,把小区的效益进行经济上的衍生,促进小区改造更加经济化,使得小区的居民在这一改造中,受到的利益保障更为突出,这也会提升小区居民的满意度,更好的配合小区改造计划,影响小区改造的结果,并且是有利的、有帮助的结果。
   (四)小区是否具备商业属性
  对于老旧小区的改造绝不仅仅是对小区内陈旧设施的更新换代,而是要具备区域内的产业辐射能力,是需要考虑更多方面的经济效益的,其中涉及到的不是简单的单向设施改造,而是产业上的双向信息规划,是经过多层次多维度思考后,结合时代发展的趋势,融合小区居民的需求的一次改造评估。因此,当小区确定了改造计划后,需要评估小区改造能否通过对老旧小区外部与沿街的改造,为投资方带来更大的经济效益,并且要考核这种通过周边产业带动产生的经济效益是大大超过对小区内设施更新所带来的收益。换而言之,小区的改造不是对每一个老旧小区都适合,特别是面对小区改造的地点选择,是需要三思而后行的,是需要透过现象看本质,把握住小区改造的商业属性,选择更有利于小区与周边产业相结合的方向来改造的,而这样的一个步骤则是小区影响因素中一个必不可少的存在。
   比如,经典例子如——成都宽窄巷子。宽窄巷子在改造前是单纯的老旧居民楼,这一种单纯的建筑其主要的效益就是在居民的生活中体现的,而没有考虑到建筑的其他价值,是不够完善的,并且,因为局限于地理情况,没有从特别有利之处实施建筑的规划,也就造成了现阶段处于一个尴尬的位置。所以,在成都快速发展的几十年里,因其地理位置和历史意义的特殊性,它没有被拆迁,但也没有被有效利用,仅仅是处于城市规划的一个边缘,没有得到相应的发展,而这就是一个短板之处。但是,从另一个角度来思考,也正是因为它所具备的特殊性,使其商业价值十分显著,可以在后续的老旧小区改造中,实现价值的再次利用。除此以外,该区域的建筑特色彰显的是成都的发展历史,是非常有旅游价值与历史人文价值的,这一部分都是小区商业属性的增值部分,不仅因此吸引了许多外来游客,还扩大了其商业价值的结合性。从结果来看,在改造前,小区周围的街道破旧,环境卫生堪忧,没有一个标准的规划,整体面貌脏乱差,无法发挥建筑的特点,也就没有办法吸引游客,达到商业价值的提升。而随着成都经济的快速发展,投资方发现了其中的商业价值,对沿街投入大量资金进行改造,对历史街区巩固并加入更多的成都历史元素,与周边的建筑进行了融合改造,增加了其地区商业性。因此,改造后区域环境得到较大的改善提升,环境逐渐展现出一种内生的动力,刺激游客人数进一步增加,从而引导游客在宽窄巷子的消费需求也持续增加,投资产生经济效益十分可观,是一个非常成功的小区改造实例,也是从商业属性来进行主要考量的小区改造影响因素分析。
   二、结语
  随着时代的发展,人们对于自己生活水平的要求也在不断提高,对于老旧小区的改造是大势所趋。社会资本投资方的涉入,加大了老旧小区改造的资金的投入力度,更是对改造区域周边经济发展的利器。为了使老旧小区得到更好的改造,使参与其中的投资方得到更好盈利。通过文章的案例分析,对影响投资商投资的因素进行呈现,从中可大概明确了投资方向。
  参考文獻:
  [1]谷甜甜.老旧小区海绵化改造的居民参与治理研究——基于长三角试点海绵城市的分析[J].东南大学,2019(13):272.
  [2]尚师宇.北方既有住区建筑围护体系阶段式品质提升策略研究——以大连市为例[J].大连理工大学,2020(16):162.
  [3]张尧.基于居民幸福感的老旧小区管理模式优化研究——以关中地区为例[J].西安建筑科技大学,2019(25):99.
  [4]张承宏,穆冠霖.城市老旧小区改造现状及难点与对策分析[J].宁波职业技术学院学报,2016(06):77-79.
  [5]刘秋宏.“共同缔造”推进城镇老旧小区改造——以山东枣庄为例[J].城乡建设,2019(24):45-46.
  [6]黄艳.推进老旧小区改造按下“快进键”[J].中国科技投资,2020(04):10-12.
其他文献
作者简介:王远(1994-),男,汉族,黑龙江哈尔人。主要研究方向:农业经济管理。  基金来源:2020年度黑龙江省普通本科高等学校青年创新人才培养计划项目“普惠金融对农村经济发展异质性影响研究”(项目编号:UNPYSCT-2020027)。  摘要:我国农村经济的稳定发展关乎国民经济大局和社会的稳定,中共中央高度关注“三农”问题,从2004年开始中央一号文件连续18年聚焦三农问题,2021年中央
期刊
作者简介:胡有石(1982— ),男,汉族,宁夏吴忠人,经济师。主要研究方向:项目管理、产业规划等。  摘 要:市场经济环境下,中小型制造企业面临激烈多变的竞争,要想获得更多的市场份额和合理的利润,最直接的方式就是加强对成本的控制。文章以某制造企业为例,分析企业成本管理的现状及存在的主要问题,给出对策建议,为企业成本管理提供参考。  关键词:中小型制造企业;成本管理;问题;对策  成本管理是企业管
期刊
作者简介:刘俊俊(1987— ),女,汉族,陕西榆林人。主要研究方向:财务管理。  摘 要:在建筑行业竞争日益激烈的今天,资金的压力已经成为中小民营建筑企业面临的最主要压力之一。筹资渠道单一、资金管理理念落后、资金管理制度不健全、资金管理模式创新能力不足、资金管理体系的落后等,都是中小民营建筑企业资金压力的成因。建立与企业发展阶段和规模相适应的资金管理、风险控制体系,已经成为中小民营建筑企业提高资
期刊
作者简介:罗艺芳(1985-)女,汉族,广东韶关人,主要研究方向:财务风险管理及内部控制。  摘要:伴随着我国经济社会的快速发展和进步,各领域之间竞争关系也愈演愈烈,各企业如何在市场竞争的洪流中有立足之地也成为每一位企业管理者关注的问题。就当前市场形势而言,企业内部控制中积极应用预算管理不失为较好的选择,对于企业运营和管理均具有积极的促进作用。而大智移云时代也使得传统预算管理模式得到了创新和完善,
期刊
作者简介:吴丹婷(1986— ),女,汉族,浙江义乌人,中级会计师。主要研究方向:财务管理。  摘 要:国有企业是国民经济体系的重要支柱,在市场经济快速发展的今天,国有企业也面临着前所未有的压力与挑战。近几年,国家相继推出“处僵治困”“盘活资产”等手段,助推国有企业深化改革。如何在激烈的市场竞争中保住自身优势,破除瓶颈,在挑战中寻求新机遇,是国有企业当前面临的难题。而成本管理作为影响企业盈利能力的
期刊
作者简介:于可(1988-),女,汉族,内蒙古乌兰察布人,主要研究方向:企业管理。  摘要:随着国有企业改革的深化,一大批国有企业组建成企业集团,国有企业集团面对日益激励的竞争,必须不断提高经营管理水平,内部控制作为企业管理的防火墙,可以提高企业抗风险能力,保障企业战略目标的实现。本文对照COSO报告的内部控制五要素的模型,指出国有企业集团存在控制环境不合理、风险评估意识较差、关键业务流程控制存在
期刊
作者简介:王勤(1980-),女,汉族,重庆人。主要研究方向:人力资源管理。  摘 要:国有企业的薪酬体系改革是关系企业发展成败的核心要素,薪酬改革涉及到全体员工的切身利益,针对企业各岗位的特点和关重程度,实行差异化的薪酬激励模式,对企业创造价值、保留核心人才、提升员工“三效”,具有十分重要的意义。  关键词:薪酬激励、差异化、提升三效  薪酬分配改革是增强企业内部活力的关键,国有企业的薪酬分配改
期刊
作者简介:张淼(1988-),女,汉族,北京人,工程师,主要研究方向:经营与资产管理。  摘要:近年来各行各业的企业随着经济的高速发展,都形成了一定的规模和数量,加上国家在政策上对民营企业的支持,经济市场上的企业也是百家争鸣,百花齐放。企业的数量增加,也就意味着企业之间的竞争越来越激烈,企业外部有同行业的竞争,企业内部有部门之间的竞争对比。在宏观环境和微观环境下,企业在保持自身竞争力的同时,优化内
期刊
作者简介:张静(1976— ),女,汉族,天津人,中级会计师。主要研究方向:财务管理。  摘 要:随着制造企业近年来的迅猛发展,尤其是重型机械制造行业的营销订单增多、产品品种增加、客户需求错综变化,机械制造企业内部管理原先以人工手动管理为主的管理方式已不能适应企业迅速发展的要求,内部管理的重点工作主要放在做预测计划、做分析总结的基础上,信息反馈延时滞后,生产计划、采买计划,从时间上、数量上等安排不
期刊
作者简介:杨阳(1987-),女,汉族,陕西宝鸡人。研究方向:投资计划管理和项目后评价管理。  基金项目: 《“一带一路”油气工程服务业务发展战略研究》,项目出处: 中国石油天然气集团有限公司科技项目。  摘要:基于油田企业投资行为角度,项目后评价行为及其体系构建,既有助于严格化和标准化管理工作内容与实施方式,又能够提升投资活动过程中,监督管理的有效性。深入分析后評价体系在投资活动中所发挥的作用和
期刊