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【摘要】随着我国城市化进程的加速，必须要求房地产财务管控系统需要有一个长期、系统、综合的管理和控制，尽量是成本核算和收益核算都尽量精确。本文主要从房地产企业财务管控现状出发，浅要分析了其财务管控体系构建的具体措施和优化的建议，希望可以对完善房地产企业财务管控体系起到一些作用。
【关键词】房地产；财务管控；体系构建；优化措施
一、房地产企业财务管控特色
（一）投资风险较高，决策需谨慎
目前我国内需是刚性需求，所以房产短期风险不是很高。但是房产企业的项目时間跨度长，管理周期长，在这漫长的不确定经营周期内，一系列不确定的因素加大了房地产企业的风险。所以，房地产企业的财务管控体系构建中一定要有完善具体的风险评估机制，提高项目投资决策的科学性，尽量降低企业的财务风险。
（二）经营方法独特，成本管理复杂
虽然房地产的费用主要是征地用地以及房屋建设的部分，但是由于项目建设的时间跨度大，对于不同项目不同时间的成本计算不同，甚至同一会计核算项目也需要根据时间计算成本，所以需要财务管控体系要有完善的根据时间核算的成本核算体系。
（三）产品开发周期长，投入金额多
我国房地产企业取得了快速发展的契机，但是如何迈向持续化发展的道路却还需要进一步探索。同时我们也要认识到房地产行业是投资密度和风险程度都很高的行业，所以对于房地产企业财务监控体系的构建就变得至关重要。
房地产企业的项目一般都是需要大量资金投入开发和建设的工程，包括征地、土地使用、房屋建设、施工、完工、出售等一系列的过程，时间跨度最少为一年，周期性较长。随着我国城市化进程的加速，必须要求房地产财务管控系统需要有一个长期、系统、综合的管理和控制，尽量是成本核算和收益核算都尽量精确。
（四）财务管理难度较大
由于房地产企业的项目涉及范围广，包括相关政府部门、土地征用对象、被拆迁者、投资者、施工工人等，很多的利益相关群体。如何协调好各方利益关系，给房地产企业的财务管控人员提出了一个巨大的难题。如何应对财务管控的复杂性和多样性，需要一个完善全面的现代化企业财务管控的体系。
二、房地产企业财务管控存在的问题
（一）缺少战略性的管理战略
房地产企业的财务管控有其自身特点，要求其管理人员对于筹资、投资、利润分配等有一个宏观的上的了解，以便更加有力面对企业所面临的各种复杂环境和挑战。而目前我国很多房地产企业在财务管控上缺少战略性的把控，使得融资困难，企业管理资金方式落后，企业盲目投资产品等，无形之中降低了企业的核心竞争力。
（二）财务管控基础薄弱
目前，我国很多房地产企业财务管控停留在基础的会计核算基础上，缺少预测和控制分析，财务功能单一，对于决策的帮助不足。有的房地产企业财务管控监督体系薄弱，有贪污腐败现象出现，导致高层管理者无法真实了解企业财务管理状况，相关制度体系不健全的弊端很严重。
（三）资金管理方式落后
盲目追求高端产品，忽视流动资金的问题和融资困难的存在，这是目前房地产企业的通病。在正常投资活动中，很多中小房地产企业没有根据以市场行情为依据，盲目追求高端产品，投资决策缺乏可行性和科学性，忽视房地产行业市场真正所需。同时很多房地产企业日常经营活动中，不重视流动现金流量的管理监察、未建立仓库管理制度，不良资产长期挂账，成品库存积压，财务状况不容乐观。房地产企业在筹集资金时也会遇到融资困难的问题，商业银行前期对于房地产企业开展较全面的资金调查使得时间耽误过多，服务效果的滞后局面，影响房地产企业的正常发展。
（四）成本管理不到位
很多中小房地产企业财务管控人员自身素质不高，缺乏房地产开发的专业技能，不熟悉企业内部财务管理控制和核算体系等。尤其在成本管理上，更多的体现了成本管理落实不到位，缺少全面系统的管理，缺少对于企业项目全过程的考察，认为财务管理主要是前期过程，缺乏对于项目实施过程中成本的监督和控制。
三、财务管控体系构建与优化
（一）加强资本的结构合理性
虽然会计学中所说的财务杠杆原理的确可以给企业的发展带来杠杆效应的收益，但是太多借贷资金的流入也无疑增加了企业财务管理的风险导致企业破产的可能性增加。所以房地产企业要结合自身实际情况以及对未来发展的预期综合分析，包括经济现状和融资环境的安全性等，确定资金合理的结构，降低企业财务风险。
（二）不断提升财务管理水平尤其成本管理水平
房地产企业要注重加强对于财务管控人员的培训和人力资源开发工作。使其对于本企业财务管控有一个全面系统的认识，争取做到全员、全方位、全过程的财务管控尤其是成本管控的体系构建。不仅要做好事前的预算工作，对于项目进程中的很多成本也要有效的监督核查，完工的复查也是财务管理的重要任务。争取全方位全过程降低财务成本。
（三）加强房地产企业基础财务管理
财务管理是企业管理的核心。要想构建并优化财务管理体系，企业必须从基础财务管理做起，针对基础管理薄弱，财务管理欠缺等问题做出策略上的改变。首先要转变企业传统财务管理的思想，利用更加先进的财务管理技术和手段，加强企业基础财务工作。在处理好日常的会计报表和核算等基础上，要加强预测和分析财务职能的训练和加强。同时，要不断完善企业内控财务管理制度，加强内控制度。企业内部的审计部门要重点加强内审制度的完善和健全，提高企业的抗风险的能力，对于不合理的财务信息要及时纠正和控制，是企业的内控制度的构建落到实处，使财务监督制度有效的落实。
（四）积极拓宽融资渠道，提高信用等级
中小房地产企业要想改变目前融资困难的现状，必须要改变自身的信用发展观念，提高融资能力前提是先要提高自身的信用等级，改善银行对于中小房地产企业的看法。同时，在企业的发展过程中要积极和其他组织诚信合作，遵守商场的信用规则。另外还要积极拓宽房地产发展的融资渠道，获得银行融资信誉，与其他金融中介性的组织合作，让银行熟悉自己的业务过程和发展状况，提高自身的信用等级，取得银行的信任，为融资的可持续发展提供出路。
（五）完善企业战略性财务管理制度
房地产企业实行有效的筹资、投资和利益分配管理体系是企业的战略性财务管理制度构建的前提，是企业战略目标实现的保障。房地产企业要构建良好的企业文化，重视财务管控的作用，从而提高自身的核心竞争力。首先根据自身情况，确定合适的企业发展战略。在企业筹资战略下，扩宽融资渠道，为企业发展筹集足够的资金；在企业投资战略指导下，确定财务决策的可行性和科学性，做好项目具体的落实；在利益分配的指导下，确定合理的分配制度，保持企业的可持续发展。在构建和完善财务管控制度过程中，中小房地产企业要努力实现所有权和经营权的分开，尽量减少投资者对企业日常运行干预，使得企业管理人员真正具备管理企业的权利，以科学的管理理念和管理制度对企业管理。
参考文献
[1] 周彬彬.2010.新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨，财经界。
[2] 孙凯.房地产企业财务管理核心问题研究.中国外资.2011.03；67-70
[3] 谢虹.民营房地产企业财务管理存在的问题及对策分析.时代金融.2010.02；56-58
[4]吕红霞.重视继续教育培训 提高会计人员素质[J].China’s foreign Trade·下半月，2012（02）
【关键词】房地产；财务管控；体系构建；优化措施
一、房地产企业财务管控特色
（一）投资风险较高，决策需谨慎
目前我国内需是刚性需求，所以房产短期风险不是很高。但是房产企业的项目时間跨度长，管理周期长，在这漫长的不确定经营周期内，一系列不确定的因素加大了房地产企业的风险。所以，房地产企业的财务管控体系构建中一定要有完善具体的风险评估机制，提高项目投资决策的科学性，尽量降低企业的财务风险。
（二）经营方法独特，成本管理复杂
虽然房地产的费用主要是征地用地以及房屋建设的部分，但是由于项目建设的时间跨度大，对于不同项目不同时间的成本计算不同，甚至同一会计核算项目也需要根据时间计算成本，所以需要财务管控体系要有完善的根据时间核算的成本核算体系。
（三）产品开发周期长，投入金额多
我国房地产企业取得了快速发展的契机，但是如何迈向持续化发展的道路却还需要进一步探索。同时我们也要认识到房地产行业是投资密度和风险程度都很高的行业，所以对于房地产企业财务监控体系的构建就变得至关重要。
房地产企业的项目一般都是需要大量资金投入开发和建设的工程，包括征地、土地使用、房屋建设、施工、完工、出售等一系列的过程，时间跨度最少为一年，周期性较长。随着我国城市化进程的加速，必须要求房地产财务管控系统需要有一个长期、系统、综合的管理和控制，尽量是成本核算和收益核算都尽量精确。
（四）财务管理难度较大
由于房地产企业的项目涉及范围广，包括相关政府部门、土地征用对象、被拆迁者、投资者、施工工人等，很多的利益相关群体。如何协调好各方利益关系，给房地产企业的财务管控人员提出了一个巨大的难题。如何应对财务管控的复杂性和多样性，需要一个完善全面的现代化企业财务管控的体系。
二、房地产企业财务管控存在的问题
（一）缺少战略性的管理战略
房地产企业的财务管控有其自身特点，要求其管理人员对于筹资、投资、利润分配等有一个宏观的上的了解，以便更加有力面对企业所面临的各种复杂环境和挑战。而目前我国很多房地产企业在财务管控上缺少战略性的把控，使得融资困难，企业管理资金方式落后，企业盲目投资产品等，无形之中降低了企业的核心竞争力。
（二）财务管控基础薄弱
目前，我国很多房地产企业财务管控停留在基础的会计核算基础上，缺少预测和控制分析，财务功能单一，对于决策的帮助不足。有的房地产企业财务管控监督体系薄弱，有贪污腐败现象出现，导致高层管理者无法真实了解企业财务管理状况，相关制度体系不健全的弊端很严重。
（三）资金管理方式落后
盲目追求高端产品，忽视流动资金的问题和融资困难的存在，这是目前房地产企业的通病。在正常投资活动中，很多中小房地产企业没有根据以市场行情为依据，盲目追求高端产品，投资决策缺乏可行性和科学性，忽视房地产行业市场真正所需。同时很多房地产企业日常经营活动中，不重视流动现金流量的管理监察、未建立仓库管理制度，不良资产长期挂账，成品库存积压，财务状况不容乐观。房地产企业在筹集资金时也会遇到融资困难的问题，商业银行前期对于房地产企业开展较全面的资金调查使得时间耽误过多，服务效果的滞后局面，影响房地产企业的正常发展。
（四）成本管理不到位
很多中小房地产企业财务管控人员自身素质不高，缺乏房地产开发的专业技能，不熟悉企业内部财务管理控制和核算体系等。尤其在成本管理上，更多的体现了成本管理落实不到位，缺少全面系统的管理，缺少对于企业项目全过程的考察，认为财务管理主要是前期过程，缺乏对于项目实施过程中成本的监督和控制。
三、财务管控体系构建与优化
（一）加强资本的结构合理性
虽然会计学中所说的财务杠杆原理的确可以给企业的发展带来杠杆效应的收益，但是太多借贷资金的流入也无疑增加了企业财务管理的风险导致企业破产的可能性增加。所以房地产企业要结合自身实际情况以及对未来发展的预期综合分析，包括经济现状和融资环境的安全性等，确定资金合理的结构，降低企业财务风险。
（二）不断提升财务管理水平尤其成本管理水平
房地产企业要注重加强对于财务管控人员的培训和人力资源开发工作。使其对于本企业财务管控有一个全面系统的认识，争取做到全员、全方位、全过程的财务管控尤其是成本管控的体系构建。不仅要做好事前的预算工作，对于项目进程中的很多成本也要有效的监督核查，完工的复查也是财务管理的重要任务。争取全方位全过程降低财务成本。
（三）加强房地产企业基础财务管理
财务管理是企业管理的核心。要想构建并优化财务管理体系，企业必须从基础财务管理做起，针对基础管理薄弱，财务管理欠缺等问题做出策略上的改变。首先要转变企业传统财务管理的思想，利用更加先进的财务管理技术和手段，加强企业基础财务工作。在处理好日常的会计报表和核算等基础上，要加强预测和分析财务职能的训练和加强。同时，要不断完善企业内控财务管理制度，加强内控制度。企业内部的审计部门要重点加强内审制度的完善和健全，提高企业的抗风险的能力，对于不合理的财务信息要及时纠正和控制，是企业的内控制度的构建落到实处，使财务监督制度有效的落实。
（四）积极拓宽融资渠道，提高信用等级
中小房地产企业要想改变目前融资困难的现状，必须要改变自身的信用发展观念，提高融资能力前提是先要提高自身的信用等级，改善银行对于中小房地产企业的看法。同时，在企业的发展过程中要积极和其他组织诚信合作，遵守商场的信用规则。另外还要积极拓宽房地产发展的融资渠道，获得银行融资信誉，与其他金融中介性的组织合作，让银行熟悉自己的业务过程和发展状况，提高自身的信用等级，取得银行的信任，为融资的可持续发展提供出路。
（五）完善企业战略性财务管理制度
房地产企业实行有效的筹资、投资和利益分配管理体系是企业的战略性财务管理制度构建的前提，是企业战略目标实现的保障。房地产企业要构建良好的企业文化，重视财务管控的作用，从而提高自身的核心竞争力。首先根据自身情况，确定合适的企业发展战略。在企业筹资战略下，扩宽融资渠道，为企业发展筹集足够的资金；在企业投资战略指导下，确定财务决策的可行性和科学性，做好项目具体的落实；在利益分配的指导下，确定合理的分配制度，保持企业的可持续发展。在构建和完善财务管控制度过程中，中小房地产企业要努力实现所有权和经营权的分开，尽量减少投资者对企业日常运行干预，使得企业管理人员真正具备管理企业的权利，以科学的管理理念和管理制度对企业管理。
参考文献
[1] 周彬彬.2010.新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨，财经界。
[2] 孙凯.房地产企业财务管理核心问题研究.中国外资.2011.03；67-70
[3] 谢虹.民营房地产企业财务管理存在的问题及对策分析.时代金融.2010.02；56-58
[4]吕红霞.重视继续教育培训 提高会计人员素质[J].China’s foreign Trade·下半月，2012（02）