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摘要：分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素，因而也存在着风险。本文对房地产投资风险做出了探讨并提出预防风险的措施。
关键词：房地产企业；投资风险；防范对策
中图分类号：F293文献标识码： A
一、房地产投资的特点
1、房地产产品具有区域性和位置的不可移动性。
房地产位置的固定性导致房地产的区域性和不可移动的特性，造成城市与城市之间、地区与地区之间，同一城市不同地段之间的差异性，因此房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置。
2、房地产资金需求量大、来源渠道广
房地产投资资金需要量大，少则百万、多则几千万甚至上亿元，单纯依靠开发商自有资金的投入是比较困难的，需要多方投入。目前，我国房地产投资资金主要来源于自有资金、前期的银行贷款、中期的商品房预售收入、建筑商带资承包，有些保障性建设项目由政府财政拨款。
3、开发经营周期长,变现能力差
房地产项目的建设期少则1年、多则2～3年，甚至更长。房地产投资规模越大，投资额越大，投资周期越长，资金周转也就越缓慢，流动性也就越差。房地产商品只有在完全配套建成之后，才能发挥其功能，因此其变现能力较差，房地产开发商经常面临能否按期筹措项目所需资金及偿还资金的风险。
4、高风险与高回报
由于不确定性因素大，投资具有高风险性。由于房地产投资金额巨大，投资回收周期较长，投资过程会涉及政治、经济、技术等各个方面，投资回收期间会受很多不确定因素的影响，使得项目在进行过程中，始终伴随着高风险。所以在房地产投资决策中，投资风险的大小、可接受程度及风险评价分析准确程度是決定投资与否的重要依据。
二、房地产投资风险产生的原因
1、开发的房地产项目前期调查不周，投资决策草率
所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，在运用中出现与当初的估计有较大偏差。如一些大城市，当前人们对住房最迫切的需求是“廉租屋”，以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房，其次为经济适用型住房，最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系。而一些开发商至今仍心存“暴利”思想，受到消费者的冷遇。
2、宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险
一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险；三是房地产供求形势的变化。目前，房地产供给严重不足的状况已成历史，房地产市场已出现供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大；四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。
3、开发商主观上对房地产市场供求形势、房地产政策、金融政策的理解判断上出现偏差
具体表现为：开发商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的开发商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的开发商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的开发商过分相信自己的“道”（即通过“关系”拿到“好项目”的能力），而经营实力（开发实力、管理能力、营销能力）不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。
三、房地产风险防范的对策
1、建立合理的企业内部组织结构
中国企业内部组织结构大多为塔型的职能式结构。从董事会到总经理，然后下设职能部门。对企业来说，长期股权投资绝不只是企业高层拿决策、项目部门跑执行这么简单，他往往需要各部门各层级的协调配合，是一项系统工程。打破僵化的组织机构，进行结构再设计，可以根据长期股权投资的业务流程把现有的职能部门整合成几大系统，灵活调用。比如将企业的决策与计划部门整合成股权投资决策系统；将财务部、审计部等整合成股权投资核算监督系统。在投资前和投资决策阶段，重点是把制度框架建立起来并使其正常运转，以将投资决策纳入框架的规范。在投资营运管理阶段和投资清理阶段，重点是通过对重大事件的动态管理，加强长期股权投资的过程管理，并保证退出渠道畅通。由于房地产投资一旦进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，通过房地产市场的供求状祝和趋势变化，进行全面的调查预测分析，选择社会最需要、能够取得较大收益的投资项目。在开发地产项目过程中，房地产商要认真签订施工合同，约定好有关工期、价款的指标，减少变更合约的次数，聘请工程监理对项目施工进行全面的质量监管，避免因工期、质量、成本所引致的风险。
2、培育品牌优势，加强客户关系管理，通过提高企业经营管理水平化解风险
企业实力的高低，直接反映抵御风险能力的大小。作为房地产企业要坚持多元化发展战略，提高企业自主发展能力。在当今房地产企业小而多的情形下，提升企业品牌美誉度是快速发展壮大企业、抵御企业经营风险的最优途径。提升品牌优势不仅要在企业宣传、策划上下功夫，在企业产品质量、后期物业管理服务等方面的提升更能体现一个企业等品牌优势。
房地产企业要不断创新经营理念，要认识到承包商、供应商、设计策划公司、分销商等是企业的利益共同体，他们能与房地产企业共同抵御市场风险。具体来讲，房地产企业应对承包商、供应商、设计策划公司、分销商的实力和信誉进行考察，建立诚信合作伙伴数据库。项目自身的好坏也是关系到房地产企业风险大小的重要因素，要控制这种风险，就必须对项目的策划定位、所处地段、市场环境进行评估和考察，在进行评估和考察过程中，应多听取承包商、设计策划公司、分销商等相关企业的意见。
3、加强对房地产市场调查与预测，实现从产品观念到营销观念大转变
现在人们购房已不单单是为了满足居住这个最基本的功能，房地产商品除了具备居住这个功能外，还要具有良好的套型设计、漂亮的造型，优雅的环境、智能的设施、良好的物业管理等等。就房产这个固定不动的核心产品来说，房子与房子之间没有什么太大的差距，而现代产品概念的内涵和外延都扩大了。现代房地产市场己经正在逐渐告别卖方市场，虽然这个市场的潜力巨大，但目前这个行业内的竞争却十分激烈，稍有不慎就会面临失败的危险。开发商们煞费苦心的谋划，目不暇接的房地产广告，不断出新的住房消费新概念等足以说明这一点。近几年，一方面一些楼盘销售形势严峻，另一方面一些优良楼盘的销售势头却很好，有的甚至供不应求。而且热销的房地产往往价格都较高。这充分说明，实现经营观念大转变，认真进行市场调研、分析和预测，生产真正适合消费者需求的商品才是开发企业做大、做强、降低风险的根本出路。
结束语
通过对房地产投资风险的分析,可掌握风险对投资及其结果的影响程度,了解风险的来源和发展趋势,为投资者的经营决策提供可靠的依据。通过风险评估,可减少投资的盲目性,投资者可根据主观和客观承受风险的能力,做出合适的决策,以提高决策的科学性。
参考文献
［1］吴选明.试论房地产投资风险的防范［J］.经济师,2010,（8）.
［2］汪鹏.房地产投资风险分析［J］.合作经济与科技,2012,（23）.
关键词：房地产企业；投资风险；防范对策
中图分类号：F293文献标识码： A
一、房地产投资的特点
1、房地产产品具有区域性和位置的不可移动性。
房地产位置的固定性导致房地产的区域性和不可移动的特性，造成城市与城市之间、地区与地区之间，同一城市不同地段之间的差异性，因此房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置。
2、房地产资金需求量大、来源渠道广
房地产投资资金需要量大，少则百万、多则几千万甚至上亿元，单纯依靠开发商自有资金的投入是比较困难的，需要多方投入。目前，我国房地产投资资金主要来源于自有资金、前期的银行贷款、中期的商品房预售收入、建筑商带资承包，有些保障性建设项目由政府财政拨款。
3、开发经营周期长,变现能力差
房地产项目的建设期少则1年、多则2～3年，甚至更长。房地产投资规模越大，投资额越大，投资周期越长，资金周转也就越缓慢，流动性也就越差。房地产商品只有在完全配套建成之后，才能发挥其功能，因此其变现能力较差，房地产开发商经常面临能否按期筹措项目所需资金及偿还资金的风险。
4、高风险与高回报
由于不确定性因素大，投资具有高风险性。由于房地产投资金额巨大，投资回收周期较长，投资过程会涉及政治、经济、技术等各个方面，投资回收期间会受很多不确定因素的影响，使得项目在进行过程中，始终伴随着高风险。所以在房地产投资决策中，投资风险的大小、可接受程度及风险评价分析准确程度是決定投资与否的重要依据。
二、房地产投资风险产生的原因
1、开发的房地产项目前期调查不周，投资决策草率
所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，在运用中出现与当初的估计有较大偏差。如一些大城市，当前人们对住房最迫切的需求是“廉租屋”，以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房，其次为经济适用型住房，最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系。而一些开发商至今仍心存“暴利”思想，受到消费者的冷遇。
2、宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险
一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险；三是房地产供求形势的变化。目前，房地产供给严重不足的状况已成历史，房地产市场已出现供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大；四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。
3、开发商主观上对房地产市场供求形势、房地产政策、金融政策的理解判断上出现偏差
具体表现为：开发商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的开发商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的开发商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的开发商过分相信自己的“道”（即通过“关系”拿到“好项目”的能力），而经营实力（开发实力、管理能力、营销能力）不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。
三、房地产风险防范的对策
1、建立合理的企业内部组织结构
中国企业内部组织结构大多为塔型的职能式结构。从董事会到总经理，然后下设职能部门。对企业来说，长期股权投资绝不只是企业高层拿决策、项目部门跑执行这么简单，他往往需要各部门各层级的协调配合，是一项系统工程。打破僵化的组织机构，进行结构再设计，可以根据长期股权投资的业务流程把现有的职能部门整合成几大系统，灵活调用。比如将企业的决策与计划部门整合成股权投资决策系统；将财务部、审计部等整合成股权投资核算监督系统。在投资前和投资决策阶段，重点是把制度框架建立起来并使其正常运转，以将投资决策纳入框架的规范。在投资营运管理阶段和投资清理阶段，重点是通过对重大事件的动态管理，加强长期股权投资的过程管理，并保证退出渠道畅通。由于房地产投资一旦进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，通过房地产市场的供求状祝和趋势变化，进行全面的调查预测分析，选择社会最需要、能够取得较大收益的投资项目。在开发地产项目过程中，房地产商要认真签订施工合同，约定好有关工期、价款的指标，减少变更合约的次数，聘请工程监理对项目施工进行全面的质量监管，避免因工期、质量、成本所引致的风险。
2、培育品牌优势，加强客户关系管理，通过提高企业经营管理水平化解风险
企业实力的高低，直接反映抵御风险能力的大小。作为房地产企业要坚持多元化发展战略，提高企业自主发展能力。在当今房地产企业小而多的情形下，提升企业品牌美誉度是快速发展壮大企业、抵御企业经营风险的最优途径。提升品牌优势不仅要在企业宣传、策划上下功夫，在企业产品质量、后期物业管理服务等方面的提升更能体现一个企业等品牌优势。
房地产企业要不断创新经营理念，要认识到承包商、供应商、设计策划公司、分销商等是企业的利益共同体，他们能与房地产企业共同抵御市场风险。具体来讲，房地产企业应对承包商、供应商、设计策划公司、分销商的实力和信誉进行考察，建立诚信合作伙伴数据库。项目自身的好坏也是关系到房地产企业风险大小的重要因素，要控制这种风险，就必须对项目的策划定位、所处地段、市场环境进行评估和考察，在进行评估和考察过程中，应多听取承包商、设计策划公司、分销商等相关企业的意见。
3、加强对房地产市场调查与预测，实现从产品观念到营销观念大转变
现在人们购房已不单单是为了满足居住这个最基本的功能，房地产商品除了具备居住这个功能外，还要具有良好的套型设计、漂亮的造型，优雅的环境、智能的设施、良好的物业管理等等。就房产这个固定不动的核心产品来说，房子与房子之间没有什么太大的差距，而现代产品概念的内涵和外延都扩大了。现代房地产市场己经正在逐渐告别卖方市场，虽然这个市场的潜力巨大，但目前这个行业内的竞争却十分激烈，稍有不慎就会面临失败的危险。开发商们煞费苦心的谋划，目不暇接的房地产广告，不断出新的住房消费新概念等足以说明这一点。近几年，一方面一些楼盘销售形势严峻，另一方面一些优良楼盘的销售势头却很好，有的甚至供不应求。而且热销的房地产往往价格都较高。这充分说明，实现经营观念大转变，认真进行市场调研、分析和预测，生产真正适合消费者需求的商品才是开发企业做大、做强、降低风险的根本出路。
结束语
通过对房地产投资风险的分析,可掌握风险对投资及其结果的影响程度,了解风险的来源和发展趋势,为投资者的经营决策提供可靠的依据。通过风险评估,可减少投资的盲目性,投资者可根据主观和客观承受风险的能力,做出合适的决策,以提高决策的科学性。
参考文献
［1］吴选明.试论房地产投资风险的防范［J］.经济师,2010,（8）.
［2］汪鹏.房地产投资风险分析［J］.合作经济与科技,2012,（23）.