自从“新国五条”及其细则公布后，全民热议楼市新政，尤其是二手房税收及信贷政策的调整，引起市场很大的震动。短短3年内，从2010年4月出台的被称为史上最严厉调控政策的“国十条”至今，已经经历了四次调控升级。
　　此轮调控时间持续了两年半，取得了一定成效，但近几年的宏观调控一直未走出“短期化”怪圈，去年底不少城市房价重新出现了反弹，房价没有调整到位。从根本上看，说明有深层次的问题没有解决。
　　目前来看，中国房地产市场需要快速建立调控的长效机制，不是“头痛医头，脚痛医脚”的应急式调控。通过制定合理，并且行之有效的长效调控机制，来实现中国房地产市场的健康有序发展。首先需要明确的是，房价涨跌是一种市场行为，不要认为房价上涨就是市场出了问题。此外，中国房地产市场化一直是在瘸腿走路，历史欠账太多。
　　近年来，房地产调控的目标一直未能清晰界定。政府希望房价合理回归、房地产市场长期稳定健康发展，就一定要明确合理房价的量化标准。实际上，判断房价是否合理，不但要看房价是否与居民的收入相适应，同时，要看是否与开发商合理的利润率相匹配。此外，还要看政府土地出让的价格是否合理，市场供应地产品类型是否吻合需求，对此政府部门应给出有效的量化标准。
　　如何进行有效的调控，一定要判断目前市场和调控处在怎样的节点。目前房地产市场没有调整到位，短期调控仍然继续，长期制度未能建立，我们正处在从短期调控向中长期调控机制转换的节点。此时，国家有必要采用长短期政策相结合，打出“组合拳”，尤其更注重建立长效机制，通过市场方式进行调节。
　　这意味着，我们不但要完善住房保障体系，还要建立市场化的调控机制和多元化的供地方式，少用限购、限贷、限价等行政干预手段，多用税收、信贷经济调控手段。
　　要建立住房双轨制体系，在保障房方面，不但要确保3600万套保障房的铺开，还要重“质”，在实施上要有战略性、长期性，在分配方式上应当公开、公正、透明，使之惠及有需求的中低收入人群。
　　此外，在商品房市场，目前政策过多依赖打压和遏制需求，而在供给增长和供给结构的改善方面用力还不够，因此要增加土地供应和商品房供给。尤其在土地供应上，国土部门要科学制定供地计划，采取多种方式增加土地供应，以此来保证商品房的有效供给，满足市场合理需求。
　　在调控政策上，应更加精准使用税收信贷等市场化方式手段，不可“一刀切”，也更不要完全依靠行政的强悍力量。当前“国五条”细则已公布，但部委和地方细则正在制定过程中，具体落实到各地都应该对合理需求有所支持。比如对于二套房贷首付，应把房价涨幅偏大的重点城市和三四线城市区别开来执行；二手房所得税在按转让所得的20%计征同时，也可以恢复对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，减免个人所得税的优惠措施。
　　此外，与之相配套的设计也应继续推进和创新，包括住房联网制度的有效推进，包括土地出让方式的改革，从而使得房地产调控体系逐渐完善。
　　仔细分析几次调控政策可以发现，国家已经越来越重视调控政策的长期性建设。接下来，必须引导有效供给与有效需求，使市场归于市场，才能促进房地产市场稳定健康发展。