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摘要：在综合我国学生宿舍公寓化发展现状的基础上，分析了学生宿舍公寓化建设中的建设模式和管理模式，并重点分析了学生宿舍公寓化发展中需要注意的几个问题，提出了物业化管理模式是我校学生公寓未来发展的必由之路。
关键词：高等院校 学生宿舍 公寓化建设模式 物业化管理模式
一 、高等院校宿舍公寓化发展
高等教育事业要实现可持续发展，面临的最直接的困难和压力是高校后勤条件尤其是住宿条件的制约。据调查，高校学生宿舍中的40~50%使用时间已在10年以上，其中的1/3左右的宿舍使用时间超过了20年以上。因此，早在1999年11月召开的全国高校后勤社会化改革工作会议中明确指出：“当前高校后勤社会化改革的时间和条件已经基本成熟，要力争在未来几年时间基本完成后勤社会化改革，学生宿舍公寓化发展乃当务之急”。2000年，教育部总结上海、武汉、北京经验，在全国其他地区推广学生宿舍公寓化建设。在广东、中山大学、广东工业大学、广东商学院等院校已经建设成了第一批标准化的学生公寓。
目前，高校学生宿舍公寓化建设已经进入了快车道。作为老东北工业基地的黑龙江省内的高校，在公寓化建设方面亟待加快步伐，与时代接轨、与学生的需要接轨。对此情形，原教育部长部长陈至立概括为：学生公寓的建设正以1年超过以往10年的速度进行。
二、 高校学生公寓的建设模式
高校学生公寓的建设可以采用多种模式，下面以苏州大学为例进行介绍：
(1)引建：即引进资金在校园内建设大学生公寓。1996年，苏大引进锡山、通州两市政府资金在校园兴建了“锡山公寓”、“通州公寓”各3400m2。5年后学生交纳的住宿费扣除水电费后返还两市政府，5年内产权归属学校。
(2)租建：苏州大学与苏州轻工机械总厂合作。学校采用租赁的方式，将学生所交住宿费和扣出扣除水电费后返还厂方。
(3)联建：1998年至1999年在租赁的基础上，学校与苏州轻工机械厂进行了合作。合作的方式是：厂方出土地，开发商出资金，产权归工厂，联建25600m2，为学校3700余名学生提供住宿。
(4)代建：学校与江苏化工农药祭坛公司进行合作，由苏化集团出资出土地代建学生公寓6900m2，可容纳1000名学生住宿。
(5)自建：由学校自筹资金、国家统筹资金对校内的危房、旧房进行改造，建设学生宿舍。
三、 高校学生公寓的管理模式
学生宿舍是大学生生活、学习的重要场所，它集教育、管理、服务、育人的全过程，是高校必不可少的运行系统和必备的基础设施。因此，学生宿舍管理的重要性越来越突出， 搞好高校学生宿舍管理便显得尤为重要。我校学生宿舍管理进行了各种模式的探索，实践证明，只有物业化管理模式是大学生公寓发展的必由之路。
3.1．学生公寓实行物业管理的必然性
在相当长的历史时期内，学生公寓化管理大大促进了社会发展，但同时带来新的问题。首先，早期的公寓化管理是在宿舍化管理的基础上建立起来的，实行的是属地管理，单纯实行楼长负责制。在新的形势下，楼长负责制存在着许多不足之处：
第一是浪费人力物力资源，加大运行成本。二是各楼长工作量不均，大大影响其积极性。三是对同一问题缺乏统一标准。四是各项工作发展不均衡。五是遇事调动不灵活。因此， 在遇到大型活动( 比如送旧迎新、春节放假等) 调动其他楼人员不顺畅，还需要解决加班费等一系列问题。针对以上出现之问题，物业化公寓管理代替原始属地性公寓管理是我校学生公寓管理发展的必然选择。
3.2．学生公寓物业化管理的概念
物业管理是一个新兴行业，特别对高校来说，还是一个新概念。广义的物业管理是对资产、财产的管理；狭义的物业管理是由专门的机械和人员，受物业所有人的委托，按照国家法律规定，依照合同和契约，对各类房屋和附属设施及场地， 用现代化管理方式，以经济手段进行管理。在高校学生公寓物业管理中， 其中心任务是为学生创造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的生活环境。
在我校，学生公寓进行物业化管理的模式应是：在后勤集团或学生公寓管理服务中心建立物业管理部门，专门对学生公寓进行专业化管理。包括为学生提供安全、卫生、水、电保障、提供维修及商业网点服务等。物业管理部门和学生公寓管理部门形成甲乙方合同契约关系。
四、 高校学生宿舍公寓化过程中应注意的几个问题
学生公寓实行物业管理，会为学生提供许多新的服务项目。在为学生服务的过程中，有偿服务是符合市场经济规律的，有偿服务是为了更好地为学生创造良好的生活环境, 但我们的目的是为了服务，而不是单纯地追求利润。
4.1．学生公寓管理与物业管理的异同
物业管理，一半是指房地产作为商品售出后，由专门的物业管理企业，就住房及附属设施的正常使用、维护以及各种相关的服务而发生的一系列的管理活动。学生公寓与物业管理就其管理的内容和方法而言，确实有很多相同和相近之处，但就其管理活动的重点和性质而言，二者有明显的区别。
学生公寓和物业管理都有对物的管理内容，就确保被管理的房屋和设施正常使用以及建立高素质的管理队伍而言，二者几乎没有什么区别。二者的主要区别在于：
(1)管理重点不同。学生公寓管理的核心是以学生为本，侧重于管理好学生，为学生服务，着重体现育人的功能，把对学生公寓的管理作为对学生进行思想教育的阵地。而物业管理虽然也强调以人为本的管理观念，但往往是在对物的管理中予以体现，通过对物的管理使小区居民感到方便和舒适。
(2)管理性质不同。学生公寓对物的管理实际上是为管人、育人服务的，这是由我国高等教育的性质决定的。物业管理中虽然贯彻以人为本的思想，但从根本上讲，是一种对物的管理，是一种纯企业行为。
4.2．公寓化过程中必须考虑贫困生的承受能力
学生公寓建设被视为高校后勤社会化改革的重点和突破口。学校给学生建新公寓，当然是好事，但对许多贫困学生来说，较高的收费是一副不轻的担子。
我校中充分考虑了这一点，给贫困学生提供了住宿费部分减免的学生公寓，但随着高校的不断扩招，会有更多的学生升入高校，其中的贫困生入学人数也会节节攀升，住宿费部分减免的学生公寓数量毕竟是有限的，如果这样的学生公寓不够住怎么解决？
(1)降低学生宿舍费用。鼓励学校多建设一些住宿费部分减免学生公寓，政府有必要在政策上给予参与学生公寓开发建设的房地产开发商一定的优惠政策。
(2)进行积极的信贷政策。当前商业银行和国家有关金融机构对居民住房消费有多种金融信贷措施予以支持，但在学生公寓消费方面则没有相关政策措施。
(3)对学生公寓消费予以适当补贴。通过推进高校后勤社会化改革，促进高校办学体制的转变，是发展第三产业的重大机遇。
参考文献：
[1]檀坤华.21世纪大学生公寓发展趋势与展望.中国高校后勤研究，2001年第2期
[2]程振华.学生公寓建设应以“学生为本”.中国高校后勤研究，科学管理.2003年第5期
[3]边洪鑫 于海涛 张鹏飞.新形势下的学生公寓管理模式探讨. 长春医学.2007年第五卷第一期
[4]王宗祥.探索富有特色的学生公寓管理模式.正德学院学报.2007年6月第5卷第1期
作者简介：
刘秀梅（1965.1-）女，黑龙江省依安县人，本科，哈尔滨理工大学后勤集团，中级职称，主要从事高校后勤管理及信息化建设。
关键词：高等院校 学生宿舍 公寓化建设模式 物业化管理模式
一 、高等院校宿舍公寓化发展
高等教育事业要实现可持续发展，面临的最直接的困难和压力是高校后勤条件尤其是住宿条件的制约。据调查，高校学生宿舍中的40~50%使用时间已在10年以上，其中的1/3左右的宿舍使用时间超过了20年以上。因此，早在1999年11月召开的全国高校后勤社会化改革工作会议中明确指出：“当前高校后勤社会化改革的时间和条件已经基本成熟，要力争在未来几年时间基本完成后勤社会化改革，学生宿舍公寓化发展乃当务之急”。2000年，教育部总结上海、武汉、北京经验，在全国其他地区推广学生宿舍公寓化建设。在广东、中山大学、广东工业大学、广东商学院等院校已经建设成了第一批标准化的学生公寓。
目前，高校学生宿舍公寓化建设已经进入了快车道。作为老东北工业基地的黑龙江省内的高校，在公寓化建设方面亟待加快步伐，与时代接轨、与学生的需要接轨。对此情形，原教育部长部长陈至立概括为：学生公寓的建设正以1年超过以往10年的速度进行。
二、 高校学生公寓的建设模式
高校学生公寓的建设可以采用多种模式，下面以苏州大学为例进行介绍：
(1)引建：即引进资金在校园内建设大学生公寓。1996年，苏大引进锡山、通州两市政府资金在校园兴建了“锡山公寓”、“通州公寓”各3400m2。5年后学生交纳的住宿费扣除水电费后返还两市政府，5年内产权归属学校。
(2)租建：苏州大学与苏州轻工机械总厂合作。学校采用租赁的方式，将学生所交住宿费和扣出扣除水电费后返还厂方。
(3)联建：1998年至1999年在租赁的基础上，学校与苏州轻工机械厂进行了合作。合作的方式是：厂方出土地，开发商出资金，产权归工厂，联建25600m2，为学校3700余名学生提供住宿。
(4)代建：学校与江苏化工农药祭坛公司进行合作，由苏化集团出资出土地代建学生公寓6900m2，可容纳1000名学生住宿。
(5)自建：由学校自筹资金、国家统筹资金对校内的危房、旧房进行改造，建设学生宿舍。
三、 高校学生公寓的管理模式
学生宿舍是大学生生活、学习的重要场所，它集教育、管理、服务、育人的全过程，是高校必不可少的运行系统和必备的基础设施。因此，学生宿舍管理的重要性越来越突出， 搞好高校学生宿舍管理便显得尤为重要。我校学生宿舍管理进行了各种模式的探索，实践证明，只有物业化管理模式是大学生公寓发展的必由之路。
3.1．学生公寓实行物业管理的必然性
在相当长的历史时期内，学生公寓化管理大大促进了社会发展，但同时带来新的问题。首先，早期的公寓化管理是在宿舍化管理的基础上建立起来的，实行的是属地管理，单纯实行楼长负责制。在新的形势下，楼长负责制存在着许多不足之处：
第一是浪费人力物力资源，加大运行成本。二是各楼长工作量不均，大大影响其积极性。三是对同一问题缺乏统一标准。四是各项工作发展不均衡。五是遇事调动不灵活。因此， 在遇到大型活动( 比如送旧迎新、春节放假等) 调动其他楼人员不顺畅，还需要解决加班费等一系列问题。针对以上出现之问题，物业化公寓管理代替原始属地性公寓管理是我校学生公寓管理发展的必然选择。
3.2．学生公寓物业化管理的概念
物业管理是一个新兴行业，特别对高校来说，还是一个新概念。广义的物业管理是对资产、财产的管理；狭义的物业管理是由专门的机械和人员，受物业所有人的委托，按照国家法律规定，依照合同和契约，对各类房屋和附属设施及场地， 用现代化管理方式，以经济手段进行管理。在高校学生公寓物业管理中， 其中心任务是为学生创造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的生活环境。
在我校，学生公寓进行物业化管理的模式应是：在后勤集团或学生公寓管理服务中心建立物业管理部门，专门对学生公寓进行专业化管理。包括为学生提供安全、卫生、水、电保障、提供维修及商业网点服务等。物业管理部门和学生公寓管理部门形成甲乙方合同契约关系。
四、 高校学生宿舍公寓化过程中应注意的几个问题
学生公寓实行物业管理，会为学生提供许多新的服务项目。在为学生服务的过程中，有偿服务是符合市场经济规律的，有偿服务是为了更好地为学生创造良好的生活环境, 但我们的目的是为了服务，而不是单纯地追求利润。
4.1．学生公寓管理与物业管理的异同
物业管理，一半是指房地产作为商品售出后，由专门的物业管理企业，就住房及附属设施的正常使用、维护以及各种相关的服务而发生的一系列的管理活动。学生公寓与物业管理就其管理的内容和方法而言，确实有很多相同和相近之处，但就其管理活动的重点和性质而言，二者有明显的区别。
学生公寓和物业管理都有对物的管理内容，就确保被管理的房屋和设施正常使用以及建立高素质的管理队伍而言，二者几乎没有什么区别。二者的主要区别在于：
(1)管理重点不同。学生公寓管理的核心是以学生为本，侧重于管理好学生，为学生服务，着重体现育人的功能，把对学生公寓的管理作为对学生进行思想教育的阵地。而物业管理虽然也强调以人为本的管理观念，但往往是在对物的管理中予以体现，通过对物的管理使小区居民感到方便和舒适。
(2)管理性质不同。学生公寓对物的管理实际上是为管人、育人服务的，这是由我国高等教育的性质决定的。物业管理中虽然贯彻以人为本的思想，但从根本上讲，是一种对物的管理，是一种纯企业行为。
4.2．公寓化过程中必须考虑贫困生的承受能力
学生公寓建设被视为高校后勤社会化改革的重点和突破口。学校给学生建新公寓，当然是好事，但对许多贫困学生来说，较高的收费是一副不轻的担子。
我校中充分考虑了这一点，给贫困学生提供了住宿费部分减免的学生公寓，但随着高校的不断扩招，会有更多的学生升入高校，其中的贫困生入学人数也会节节攀升，住宿费部分减免的学生公寓数量毕竟是有限的，如果这样的学生公寓不够住怎么解决？
(1)降低学生宿舍费用。鼓励学校多建设一些住宿费部分减免学生公寓，政府有必要在政策上给予参与学生公寓开发建设的房地产开发商一定的优惠政策。
(2)进行积极的信贷政策。当前商业银行和国家有关金融机构对居民住房消费有多种金融信贷措施予以支持，但在学生公寓消费方面则没有相关政策措施。
(3)对学生公寓消费予以适当补贴。通过推进高校后勤社会化改革，促进高校办学体制的转变，是发展第三产业的重大机遇。
参考文献：
[1]檀坤华.21世纪大学生公寓发展趋势与展望.中国高校后勤研究，2001年第2期
[2]程振华.学生公寓建设应以“学生为本”.中国高校后勤研究，科学管理.2003年第5期
[3]边洪鑫 于海涛 张鹏飞.新形势下的学生公寓管理模式探讨. 长春医学.2007年第五卷第一期
[4]王宗祥.探索富有特色的学生公寓管理模式.正德学院学报.2007年6月第5卷第1期
作者简介：
刘秀梅（1965.1-）女，黑龙江省依安县人，本科，哈尔滨理工大学后勤集团，中级职称，主要从事高校后勤管理及信息化建设。