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摘要：房产测绘面积的计算牵涉到广大老百姓的切身利益，在规范、细则与实际操作的过程中，一般规范或细则往往落后于实体的新型建筑理念，我们在严格遵照规范、细则操作的同时，应及时总结工作中遇到的新问题，我们只有以规范、细则等为根本，以设计、协议等为依据，以实体房屋为基础，才能让房产测绘的计算更加合法、合理、公平、公正。本文主要介绍了房产测绘中室外楼梯建筑面积计算进行了研究。
关键词：房产测绘，室外楼梯，台阶，建筑面积
中图分类号：F293文献标识码： A
一、室外楼梯的概念分析及与台阶的区别和共性
1)根据《浙江省房屋建筑面积测算细则》术语上对室外楼梯的定义:指依靠房屋建筑面积外墙体搭建在房屋外侧的，位于房屋主体外，通达房屋各层的固定楼梯。针对这个定义，如何认定为室外还是室内楼梯，还是有些争议。根据在实践中遇到的情况，有几种情况需要分析。一种是虽然位于建筑外墙或主体结构以外，但紧贴着主墙体，以主墙体作为一面围护的楼梯间，不应当视为室外楼梯;当建筑物主体仅一面作为楼梯的围护，其余各面围护为不封闭的楼梯(非楼梯间)，可作为室外楼梯处理;或楼梯完全脱离开房屋主体，仅通过休息平台或通廊进入房屋主体，才认定为室外楼梯较妥。室外楼梯应该分为完全有顶盖，完全无顶盖和局部有顶盖三类。
2)在房产面积的测算中，室外楼梯和台阶的面积计算规定是不一样的，所以必须严格区分室外楼梯和台阶的概念，免得对房产面积的测算造成误差。《浙江省房屋建筑面积测算细则》对台阶的定义是:建筑物出入口处不同标高地面或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件。这个概念感觉有点模糊，如果位于室外的台阶，有时很容易把无顶盖的室外楼梯和室外台阶搞混了。说的更清楚明白点，室外楼梯和室外台阶的界定，应当理解为:位于建筑物外墙或主体结构以外，起点(地面)到终点(入口或入口平台)的不小于一个自然层，下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼梯，应定义为室外楼梯;位于建筑物外墙或主体结构以外，台阶起终点高差小于一个自然层或台阶起终点高差虽不小于一个自然层，但其下方空间为自然地形设计利用的，应定义为室外台阶。
3)在房产测绘中，室外楼梯和室外台阶也具有共同的特性。房产的组成包括房屋的主体、房屋附属设施和房屋围护物。室外楼梯和台阶均属于房屋的附属设施，只不过在计算房产权属面积时，室外楼梯计算建筑面积，而室外台阶不计算建筑面积。
二、独立楼梯建筑面积计算
实际工作中遇到的独立楼梯一般有两种形式:一种是服务于非建筑物的独立楼梯，如小区内服务于两个高差较大的室外公共空间的楼梯(如图5所示);另一种是独立建造只在局部层与建筑物通过架空通廊等连通的楼梯(如图6所示)。服务于非建筑物的独立楼梯，按其各出入口所在平面计算层数，并相应计算建筑面积，如图5所示的楼梯其在不同标高处各有1个出入口，此楼梯按2层计算全部建筑面积。局部层与建筑物连通的独立楼梯按其对应的建筑物的自然层数计算建筑面积，如图6所示的楼梯，其最高层通过连廊与建筑物的第5层连通，该楼梯按5层计算建筑面积。
三、几种常见的室外楼梯实例及建筑面积计算
楼梯的计算，根据《浙江省房屋建筑面积实施细则》的定义:楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积(4．1．1．c);属永久性结构，有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算(细则4．1．1．f);无顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积的1/2计算(细则4．1．2．e)。属永久性结构的室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和来计算建筑面积;当上层楼梯完全覆盖下层楼梯时，其下层楼梯视作有顶盖，按其水平投影面积计算建筑面积(4．3．10．c);根据这些规定作以下分析:1)常规的从底到顶均完全形成楼梯间上有顶盖的永久性结构的室外楼梯。这种同类型或相似类型的结构，无论其如何设置梯间层，即使在楼梯的中间或角落旋转部位形成中空部分，只要其形成了楼梯间的建筑形式，就应当把细则中的4．1．1．c和4．1．1．f这两条结合起来应用，按照室内楼梯间的计算方法，无论其楼梯中间是否有中空部位，均按自然层计算全部建筑面积。
2)常规的不形成楼梯间的四周敞开式永久性结构的室外楼梯，这种类型的室外楼梯可以分为四类:第一类:上层楼梯完全覆盖下层楼梯，并且最上层有永久性完全覆盖的顶盖，则此楼梯视作为有顶盖楼梯，遵照细则(4．1．1．f)，按其在各楼层水平投影面积之和来计算全部建筑面积，如果在楼梯的中间或角落旋转部位形成中空部分较大，并不是正常的在楼梯转角时势必留下的常规缝隙，则此中空部分不应该计算建筑面积(具体中空尺寸多大应扣除，没有具体规定，宁波地区一般不小于30 cm应扣除。以下说到的各类楼梯中如涉及到相同中空，均可同样处理，不再例举)。楼梯应按各层设计梯位的水平投影面积之和来计算全部建筑面积。第二类:房屋各层中的上层楼梯完全覆盖下层楼梯，但最上层没有永久性完全覆盖的顶盖。我认为应当按细则中的4．3．10．c这条来应用，分为两部分来计算面积，次上层楼梯(最上层一般没有楼梯梯位投影，次上层即从上向下数第二层有楼梯梯位投影但没有顶盖)按规范要求计算其水平投影的一半面积;下面各层参照有顶盖，按上述第一类建议计算全部建筑面积。第三类:房屋的室外楼梯最顶层无永久性顶盖或顶盖不能完全覆盖楼梯，而在下面各层中，上层楼梯也不能完全覆盖下层楼梯，则此室外楼梯应视作无盖，按细则4．1．2．e中，其各层水平投影面积之和的一半计算建筑面积。
第四类:室外楼梯最上面的永久性顶盖造得特大，完全覆盖了下面各层所有的楼梯，但在下面各层中，梯位设计各不相同，上层楼梯不能完全覆盖下层楼梯，只要最上层顶盖把所有的各层的室外楼梯都完全覆盖住，则可以视为均有上盖，按各层水平投影计算全部建筑面积。
3)从地面到以上各层，楼梯梯位设计上不形成转跑，不与下层楼梯之间形成部分投影重叠的永久性结构的室外一字直跑楼梯。这类楼梯应按各楼层所对应的楼梯梯位的投影之和来计算建筑面积，或者说按整体水平投影一次。有顶盖计算全部建筑面积，没有顶盖或顶盖不完全覆盖计算一半建筑面积。实际上从投影上来分析的话，各层各段投影面积之和就是这一跑楼梯从底到顶的一次投影面积，再按水平投影来计算。
4)永久性结构的室外楼梯，在楼梯的休息平台处，除正常的休息平台外，还有另外的挑出主体外的挑平台，与休息平台连接。这种挑平台虽然在现有新型建筑的花样上会多种多样，但应尽量按省细则(4．3．13．d)的规定来计算。未封闭、有围护结构、有顶盖的，挑平台顶盖水平投影面积小于挑平台围护结构外围水平投影面积1/2时，挑平台不计建筑面积;挑平台顶盖水平投影面积与挑平台围护结构外围水平投影面积不一致时，且顶盖投影不小于挑平台围护结构外围水平投影面积1/2时，按少的投影面积1/2计算建筑面积。计算这个面积，主要难度在于挑平台与楼梯休息平台处界限的划分。简单的建筑样式可以划分出来，挑平台面积的计算就很好认定了;但如果室外楼梯和挑平台及顶盖的建筑花样比较复杂，则挑平台和室外楼梯界限及顶盖的认定直接关系到顶盖投影与挑平台围护结构外围水平投影面积是否达到1/2，直接影响面积的计算。针对这个问题，如果在实际操作上作业人员难以划分，可以由设计院来认定，这样在计算上也有依据。
5)特殊的室外楼梯:广场式室外楼梯。所谓的广场式，概念有点模糊，在这里建议为这样的观点:如果这部楼梯所在的房屋的建筑群为商业等多功能广场性质的，通过这广场式楼梯也可以到达多幢房屋，那么可以认定为广场式楼梯，按省细则对广场式楼梯的定义，不计算建筑面积;如果其纯粹是为某幢房屋各层的垂直通道，虽其施工样式是像广场式楼梯的样子，但只为本幢服务，是本幢房屋设计上必须的而且是唯一的通道，则不应当认定为广场式楼梯，应按常规室外楼梯去处理。
结束语
房屋建筑面积的测绘计算是一项精细而繁琐的工作，政策性强，精度要求高，涉及千家万户的切身利益。笔者根据多年来的工作实践，从技术层面探讨和总结了房产测绘中面积计算的疑难问题，希望通过与同行的探讨与交流，找到一种更为合理的测绘计算方法。
参考文献
[1]金纯.关于楼梯建筑面积测绘计算相关问题的探讨[J].测绘通报,2013,02:103-105+108.
[2]沈丹阳,林琪军,陈世安.房产测绘中室外楼梯建筑面积计算的研究[J].山西建筑,2013,23:196-197.
[3]文榮.基于房产测绘实践的面积测量问题探讨[J].科技资讯,2013,21:41-42.
关键词：房产测绘，室外楼梯，台阶，建筑面积
中图分类号：F293文献标识码： A
一、室外楼梯的概念分析及与台阶的区别和共性
1)根据《浙江省房屋建筑面积测算细则》术语上对室外楼梯的定义:指依靠房屋建筑面积外墙体搭建在房屋外侧的，位于房屋主体外，通达房屋各层的固定楼梯。针对这个定义，如何认定为室外还是室内楼梯，还是有些争议。根据在实践中遇到的情况，有几种情况需要分析。一种是虽然位于建筑外墙或主体结构以外，但紧贴着主墙体，以主墙体作为一面围护的楼梯间，不应当视为室外楼梯;当建筑物主体仅一面作为楼梯的围护，其余各面围护为不封闭的楼梯(非楼梯间)，可作为室外楼梯处理;或楼梯完全脱离开房屋主体，仅通过休息平台或通廊进入房屋主体，才认定为室外楼梯较妥。室外楼梯应该分为完全有顶盖，完全无顶盖和局部有顶盖三类。
2)在房产面积的测算中，室外楼梯和台阶的面积计算规定是不一样的，所以必须严格区分室外楼梯和台阶的概念，免得对房产面积的测算造成误差。《浙江省房屋建筑面积测算细则》对台阶的定义是:建筑物出入口处不同标高地面或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件。这个概念感觉有点模糊，如果位于室外的台阶，有时很容易把无顶盖的室外楼梯和室外台阶搞混了。说的更清楚明白点，室外楼梯和室外台阶的界定，应当理解为:位于建筑物外墙或主体结构以外，起点(地面)到终点(入口或入口平台)的不小于一个自然层，下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼梯，应定义为室外楼梯;位于建筑物外墙或主体结构以外，台阶起终点高差小于一个自然层或台阶起终点高差虽不小于一个自然层，但其下方空间为自然地形设计利用的，应定义为室外台阶。
3)在房产测绘中，室外楼梯和室外台阶也具有共同的特性。房产的组成包括房屋的主体、房屋附属设施和房屋围护物。室外楼梯和台阶均属于房屋的附属设施，只不过在计算房产权属面积时，室外楼梯计算建筑面积，而室外台阶不计算建筑面积。
二、独立楼梯建筑面积计算
实际工作中遇到的独立楼梯一般有两种形式:一种是服务于非建筑物的独立楼梯，如小区内服务于两个高差较大的室外公共空间的楼梯(如图5所示);另一种是独立建造只在局部层与建筑物通过架空通廊等连通的楼梯(如图6所示)。服务于非建筑物的独立楼梯，按其各出入口所在平面计算层数，并相应计算建筑面积，如图5所示的楼梯其在不同标高处各有1个出入口，此楼梯按2层计算全部建筑面积。局部层与建筑物连通的独立楼梯按其对应的建筑物的自然层数计算建筑面积，如图6所示的楼梯，其最高层通过连廊与建筑物的第5层连通，该楼梯按5层计算建筑面积。
三、几种常见的室外楼梯实例及建筑面积计算
楼梯的计算，根据《浙江省房屋建筑面积实施细则》的定义:楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积(4．1．1．c);属永久性结构，有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算(细则4．1．1．f);无顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积的1/2计算(细则4．1．2．e)。属永久性结构的室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和来计算建筑面积;当上层楼梯完全覆盖下层楼梯时，其下层楼梯视作有顶盖，按其水平投影面积计算建筑面积(4．3．10．c);根据这些规定作以下分析:1)常规的从底到顶均完全形成楼梯间上有顶盖的永久性结构的室外楼梯。这种同类型或相似类型的结构，无论其如何设置梯间层，即使在楼梯的中间或角落旋转部位形成中空部分，只要其形成了楼梯间的建筑形式，就应当把细则中的4．1．1．c和4．1．1．f这两条结合起来应用，按照室内楼梯间的计算方法，无论其楼梯中间是否有中空部位，均按自然层计算全部建筑面积。
2)常规的不形成楼梯间的四周敞开式永久性结构的室外楼梯，这种类型的室外楼梯可以分为四类:第一类:上层楼梯完全覆盖下层楼梯，并且最上层有永久性完全覆盖的顶盖，则此楼梯视作为有顶盖楼梯，遵照细则(4．1．1．f)，按其在各楼层水平投影面积之和来计算全部建筑面积，如果在楼梯的中间或角落旋转部位形成中空部分较大，并不是正常的在楼梯转角时势必留下的常规缝隙，则此中空部分不应该计算建筑面积(具体中空尺寸多大应扣除，没有具体规定，宁波地区一般不小于30 cm应扣除。以下说到的各类楼梯中如涉及到相同中空，均可同样处理，不再例举)。楼梯应按各层设计梯位的水平投影面积之和来计算全部建筑面积。第二类:房屋各层中的上层楼梯完全覆盖下层楼梯，但最上层没有永久性完全覆盖的顶盖。我认为应当按细则中的4．3．10．c这条来应用，分为两部分来计算面积，次上层楼梯(最上层一般没有楼梯梯位投影，次上层即从上向下数第二层有楼梯梯位投影但没有顶盖)按规范要求计算其水平投影的一半面积;下面各层参照有顶盖，按上述第一类建议计算全部建筑面积。第三类:房屋的室外楼梯最顶层无永久性顶盖或顶盖不能完全覆盖楼梯，而在下面各层中，上层楼梯也不能完全覆盖下层楼梯，则此室外楼梯应视作无盖，按细则4．1．2．e中，其各层水平投影面积之和的一半计算建筑面积。
第四类:室外楼梯最上面的永久性顶盖造得特大，完全覆盖了下面各层所有的楼梯，但在下面各层中，梯位设计各不相同，上层楼梯不能完全覆盖下层楼梯，只要最上层顶盖把所有的各层的室外楼梯都完全覆盖住，则可以视为均有上盖，按各层水平投影计算全部建筑面积。
3)从地面到以上各层，楼梯梯位设计上不形成转跑，不与下层楼梯之间形成部分投影重叠的永久性结构的室外一字直跑楼梯。这类楼梯应按各楼层所对应的楼梯梯位的投影之和来计算建筑面积，或者说按整体水平投影一次。有顶盖计算全部建筑面积，没有顶盖或顶盖不完全覆盖计算一半建筑面积。实际上从投影上来分析的话，各层各段投影面积之和就是这一跑楼梯从底到顶的一次投影面积，再按水平投影来计算。
4)永久性结构的室外楼梯，在楼梯的休息平台处，除正常的休息平台外，还有另外的挑出主体外的挑平台，与休息平台连接。这种挑平台虽然在现有新型建筑的花样上会多种多样，但应尽量按省细则(4．3．13．d)的规定来计算。未封闭、有围护结构、有顶盖的，挑平台顶盖水平投影面积小于挑平台围护结构外围水平投影面积1/2时，挑平台不计建筑面积;挑平台顶盖水平投影面积与挑平台围护结构外围水平投影面积不一致时，且顶盖投影不小于挑平台围护结构外围水平投影面积1/2时，按少的投影面积1/2计算建筑面积。计算这个面积，主要难度在于挑平台与楼梯休息平台处界限的划分。简单的建筑样式可以划分出来，挑平台面积的计算就很好认定了;但如果室外楼梯和挑平台及顶盖的建筑花样比较复杂，则挑平台和室外楼梯界限及顶盖的认定直接关系到顶盖投影与挑平台围护结构外围水平投影面积是否达到1/2，直接影响面积的计算。针对这个问题，如果在实际操作上作业人员难以划分，可以由设计院来认定，这样在计算上也有依据。
5)特殊的室外楼梯:广场式室外楼梯。所谓的广场式，概念有点模糊，在这里建议为这样的观点:如果这部楼梯所在的房屋的建筑群为商业等多功能广场性质的，通过这广场式楼梯也可以到达多幢房屋，那么可以认定为广场式楼梯，按省细则对广场式楼梯的定义，不计算建筑面积;如果其纯粹是为某幢房屋各层的垂直通道，虽其施工样式是像广场式楼梯的样子，但只为本幢服务，是本幢房屋设计上必须的而且是唯一的通道，则不应当认定为广场式楼梯，应按常规室外楼梯去处理。
结束语
房屋建筑面积的测绘计算是一项精细而繁琐的工作，政策性强，精度要求高，涉及千家万户的切身利益。笔者根据多年来的工作实践，从技术层面探讨和总结了房产测绘中面积计算的疑难问题，希望通过与同行的探讨与交流，找到一种更为合理的测绘计算方法。
参考文献
[1]金纯.关于楼梯建筑面积测绘计算相关问题的探讨[J].测绘通报,2013,02:103-105+108.
[2]沈丹阳,林琪军,陈世安.房产测绘中室外楼梯建筑面积计算的研究[J].山西建筑,2013,23:196-197.
[3]文榮.基于房产测绘实践的面积测量问题探讨[J].科技资讯,2013,21:41-42.