论文部分内容阅读
安得广厦千万间，
大庇天下寒士俱欢颜，
风雨不动安如山……
诗圣岂能想到，1400年后的今天，满满的“广厦”占据了城市的大街小巷，房屋不再是单纯的避风避雨的住所功能，而是成为了一种资产符号和创造资产的工具。
2012年12月8日，随着本山传媒的强势进驻，三亚美丽之冠大树公馆正式开盘。酒店用地、70年的产权不限购、8年的酒店托管经营、每年600点的超长酒店免费入住，时至今日，公馆价格已涨至逾6万元每平米。就在这样的价位之下，大树公馆首期两栋销售率已然超过了80%。
不仅只有大树公馆，红树林、凤凰岛、珠江南田、克拉码头……三亚这座国内产权酒店的先驱城市在21世纪初的沉寂之后迎来了旅游地产的新里程。
新旅游时代下的发展曙光
产权式酒店盛行于20世纪60年代的欧洲，有能力购买别墅的人们联合亲朋好友一同购置一幢度假别墅，提供大家不同时间分别使用，以减弱空置率高的情况。开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了良好的效果，分时度假市场由此形成。
在中国，产权市场出现在上个世纪90年代。由于房地产市场的低迷，海南的一些开发商参照国外的产权酒店概念，将楼盘包装成可以委托经营的“假日住宅”。由于房地产市场实在是不景气，外加“产权酒店”销售范围的地域局限，没有形成市场影响力。
进入21世纪以来，伴随着海航康乐园大酒店产权酒店的操作成功，这一概念逐渐进入人们的视野。广东、上海、北京、浙江、海南等地产权酒店出现井喷式发展。但由于国内对这种模式并不了解，失败的案例比较多。自2004年，为了使产权酒店行业获得良性发展，行业自发组织“产权酒店合作发展论坛”，投资商、开发商、管理公司包括购买者也日趋走向成熟，行业发展步入正轨。
产权式酒店主要分布于著名景区、度假区周边及全国主要城市中，主要依托的是庞大的度假旅游客源市场。
产权式酒店的实质是“分时度假+房产投资”，与一般房地产不同，产权式酒店出售的只是住宿单元的产权，经营则由小业主统一委托给酒店管理公司；与一般酒店不同，产权式酒店回避了高投资和长回收周期所带来的高风险。借助着旅游业的人气、地产业的利润和酒店业的服务，产权式酒店的商业模式似乎成为了各地土豪们的香饽饽，他们看中了固定回报与分红的投资回报。统一的管理少去了他们自寻租户与打理房屋的麻烦；每年一定时间免费入住省去了他们度假寻房的苦恼；酒店及商业用地，除去了政府限购限贷的约束；而握在手里的产权证，更是让他们看到了坐享不动产升值的希望。
投机风险背后的法律缺位
如此光辉艳丽的旅游地产行业，看似开发商与业主的双赢模式，是否真的低风险或是零风险？
2001年，秦皇岛维多利亚海湾收尾工程由于资金不足出现烂尾；2007年，上海太平洋国际酒店由于股东的利益纷争出现问题遭到取缔；2008年，桂林阳溯一尺水酒店由于无法实现产权分割宣告失败。据统计，中国产权式酒店失败和有纠纷的案例超过了20%。而失败的苦果，绝大多数由业主来背。
目前投资购买产权式酒店的投资回报的方式大体有三种：固定回报、分红和报低回报与分红。
对于采用固定回报模式的产权式酒店，由于在酒店经营过程中缴纳了营业税之后，业主在获取回报的同时需再次缴纳营业税，如此双重纳税，使业主的投资收益缩水，容易引发纠纷；对于分红的回报模式，酒店的运营情况与分红金额息息相关，而且业主会担心由于信息不对称、道德风险所带来的投资风险。此外，面积公摊问题、用地性质问题、预收问题等等都会带来一系列的风险。
与欣欣向荣的产权式酒店行业相对应，相关的法律出现了严重的缺位。
之前，由于没有专门的法律、法规制度对产权式酒店加以调整和规范，项目本身、操作方式和操作流程缺乏法律约束，处于主导地位的开发商极易出于自身利益而损害消费者权益。非法投资模式、产权的违法出售、“五证”的不齐全等各种问题使得产权式酒店无法得到法律保护。而《中华人民共和国合同法》与《商品房销售管理办法》的上下位法律冲突也会在各个地区的司法实践中产生不同的效果。
之前产权式酒店的开发商多游走在法律与规划的灰色地带，打着擦边球，往往遇到查处、经营不善等情况，黑心商卷资而逃，留给小业主的只有追失无途与诉苦无门。
2012年实施的《海口市产权式酒店管理暂行办法》（下简称《办法》）算得上是全国第一步规范的产权式酒店法规。《办法》中就产权式酒店的定义、用地性质、建设销售流程及产权登记等一系列问题制定了规范。
《办法》的出台规定了建设单位可以通过销售客房、转让经营性客房及设施以及转让经营管理权获利，大大提高了开发商的积极性；明确了酒店客房产权人的物权，大大降低了小业主的投资风险。虽然《办法》中所有的一切都在为海南的分权式酒店发展铺桥架路，但法规中本身存在矛盾点，能否真正良性引导分权度假市场有待考验。
分权与分时的同源异路
最初的分权式酒店来源于分时度假的旅游模式，世界上已有60多家“分时度假”集团， 4500多个采用分时度假的度假村，分布在81个国家。现如今分时度假已成为年营业额逾65亿美元的全球性产业。其所包含的分时使用权及度假时间的交换在经济学上有效地实现了金融资源的融合，扩大了资源的边际效用。
中国分时度假市场曾昙花一现，21世纪初出现了许多分时度假公司，通过看似庞大的全球酒店连锁及依托于消费人群心理研究的推销模式，吸纳了大量中、高产阶级的资金。但由于公司并不能解决出国的签证问题，导致庞大的全球酒店成为了游客无法企及的空中楼阁。而拒不退款的方针甚至公司整体的消失大大降低了消费者的热情和信任，给这个初露火苗的行业泼了一盆冷水。时至今日，分时度假旅游模式也未能在中国形成规模，旅游者缺乏分时度假的热忱。而现在国内的分时度假供应商，除了些许国际知名名牌酒店及少数网站平台，很难找到一些平台能够真正满足大众度假旅游需求。 分权酒店与分时度假本是相伴相生的旅游产业，由于分时度假的低迷及分权酒店的崛起导致二者在中国的严重割裂。
于是相较于旅游，分权式酒店更作为一种变相的地产开发。从酒店产权购买者的企图即不难看出：绝大部分置业者看重的是分权式酒店作为地产的升值空间及托管获取盈利可能性，自身作为旅游者的消费属性则考虑甚少。而现有项目通过各种途径拿到的50年产权甚至70年产权极大的符合了他们的胃口。
产权式酒店已经成为精众们的玩物，火热的态势必然伴随着酒店产权价格及使用价格的急速上涨，是否每个城市、每个地区的高价格酒店都能够满足大众旅行者的需求，未来的产权式酒店能否如预计般吸引旅行者的入住都值得商榷。
互联网时代下的分权式酒店
互联网时代已然到来，小至用品、餐饮，大至地产、景区无一不被网络所覆盖。未来的网络时代正朝着生活便捷化、信息透明化、过程自动化发展。分权式酒店作为重生的“新兴”产业受到网络巨头的关注及涵盖也是迟早的事。
由于网络的高密度覆盖，旅行者面对着五花八门的选择，各种区位、各位档次、各种价位的查询，甚至对同类酒店的横向对比都便捷无比。而伴随着网络价格战的愈演愈烈，网上订购酒店的价格也越来越低，缺乏分时度假市场的支撑，分权式酒店以何种姿态与其他星级酒店、精品酒店竞争？
每一个硬币都有两面，如果利用得当，分时度假市场的劣势、互联网环境的挑战兴许能够成为产权式酒店发展的重要契机。
无论是地产亦或是旅游还是服务，核心都在于人。拥有旅游业、地产业、酒店业三业联合的产权式酒店更应综合考虑“人”与“权”的分配优势如何体现在互联网时代下的新市场中。笔者这里提出一些未来发展的可能性：
行业间的联合——
（1）联合互联网资源、旅行社资源、旅游企业资源振兴分时度假型市场。使用权与产权分割的产权式酒店自身拥有分时度假市场的优势，不论是“点数制”还是“时间制”，极易形成一套完整的度假体系，吸纳庞大的度假客群。
（2）结合带薪休假制度推出面向大众的度假模式。面向企业出售房间使用权，每年在一定时段作为企业度假、会议场所。
行业内的联合——酒店之间的产权及使用权的交易。购置产权的业主可将自己每年的使用权益与其他地区的酒店进行交易或交换，从而达到前往各地住宿的目的。
模式上的拓展——养老型酒店的开发。投资人在退休前购置一个单位，委托公司经营管理直至退休后自用，委托期间获取一定回报。
缺乏旅游行业的支撑，分权式酒店最终只能沦为变异的普通房地产；缺乏地产行业的支撑，分时度假产业难成规模；缺乏了酒店业的支撑，经营管理必定寸步难行。
谁的酒店谁人居。分权式酒店解决了“谁的酒店”的问题，未来伴随着法律的逐步完善、度假产业与互联网的力量的融合，“谁人居”的问题定能在旅游市场中找到答案。
大庇天下寒士俱欢颜，
风雨不动安如山……
诗圣岂能想到，1400年后的今天，满满的“广厦”占据了城市的大街小巷，房屋不再是单纯的避风避雨的住所功能，而是成为了一种资产符号和创造资产的工具。
2012年12月8日，随着本山传媒的强势进驻，三亚美丽之冠大树公馆正式开盘。酒店用地、70年的产权不限购、8年的酒店托管经营、每年600点的超长酒店免费入住，时至今日，公馆价格已涨至逾6万元每平米。就在这样的价位之下，大树公馆首期两栋销售率已然超过了80%。
不仅只有大树公馆，红树林、凤凰岛、珠江南田、克拉码头……三亚这座国内产权酒店的先驱城市在21世纪初的沉寂之后迎来了旅游地产的新里程。
新旅游时代下的发展曙光
产权式酒店盛行于20世纪60年代的欧洲，有能力购买别墅的人们联合亲朋好友一同购置一幢度假别墅，提供大家不同时间分别使用，以减弱空置率高的情况。开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了良好的效果，分时度假市场由此形成。
在中国，产权市场出现在上个世纪90年代。由于房地产市场的低迷，海南的一些开发商参照国外的产权酒店概念，将楼盘包装成可以委托经营的“假日住宅”。由于房地产市场实在是不景气，外加“产权酒店”销售范围的地域局限，没有形成市场影响力。
进入21世纪以来，伴随着海航康乐园大酒店产权酒店的操作成功，这一概念逐渐进入人们的视野。广东、上海、北京、浙江、海南等地产权酒店出现井喷式发展。但由于国内对这种模式并不了解，失败的案例比较多。自2004年，为了使产权酒店行业获得良性发展，行业自发组织“产权酒店合作发展论坛”，投资商、开发商、管理公司包括购买者也日趋走向成熟，行业发展步入正轨。
产权式酒店主要分布于著名景区、度假区周边及全国主要城市中，主要依托的是庞大的度假旅游客源市场。
产权式酒店的实质是“分时度假+房产投资”，与一般房地产不同，产权式酒店出售的只是住宿单元的产权，经营则由小业主统一委托给酒店管理公司；与一般酒店不同，产权式酒店回避了高投资和长回收周期所带来的高风险。借助着旅游业的人气、地产业的利润和酒店业的服务，产权式酒店的商业模式似乎成为了各地土豪们的香饽饽，他们看中了固定回报与分红的投资回报。统一的管理少去了他们自寻租户与打理房屋的麻烦；每年一定时间免费入住省去了他们度假寻房的苦恼；酒店及商业用地，除去了政府限购限贷的约束；而握在手里的产权证，更是让他们看到了坐享不动产升值的希望。
投机风险背后的法律缺位
如此光辉艳丽的旅游地产行业，看似开发商与业主的双赢模式，是否真的低风险或是零风险？
2001年，秦皇岛维多利亚海湾收尾工程由于资金不足出现烂尾；2007年，上海太平洋国际酒店由于股东的利益纷争出现问题遭到取缔；2008年，桂林阳溯一尺水酒店由于无法实现产权分割宣告失败。据统计，中国产权式酒店失败和有纠纷的案例超过了20%。而失败的苦果，绝大多数由业主来背。
目前投资购买产权式酒店的投资回报的方式大体有三种：固定回报、分红和报低回报与分红。
对于采用固定回报模式的产权式酒店，由于在酒店经营过程中缴纳了营业税之后，业主在获取回报的同时需再次缴纳营业税，如此双重纳税，使业主的投资收益缩水，容易引发纠纷；对于分红的回报模式，酒店的运营情况与分红金额息息相关，而且业主会担心由于信息不对称、道德风险所带来的投资风险。此外，面积公摊问题、用地性质问题、预收问题等等都会带来一系列的风险。
与欣欣向荣的产权式酒店行业相对应，相关的法律出现了严重的缺位。
之前，由于没有专门的法律、法规制度对产权式酒店加以调整和规范，项目本身、操作方式和操作流程缺乏法律约束，处于主导地位的开发商极易出于自身利益而损害消费者权益。非法投资模式、产权的违法出售、“五证”的不齐全等各种问题使得产权式酒店无法得到法律保护。而《中华人民共和国合同法》与《商品房销售管理办法》的上下位法律冲突也会在各个地区的司法实践中产生不同的效果。
之前产权式酒店的开发商多游走在法律与规划的灰色地带，打着擦边球，往往遇到查处、经营不善等情况，黑心商卷资而逃，留给小业主的只有追失无途与诉苦无门。
2012年实施的《海口市产权式酒店管理暂行办法》（下简称《办法》）算得上是全国第一步规范的产权式酒店法规。《办法》中就产权式酒店的定义、用地性质、建设销售流程及产权登记等一系列问题制定了规范。
《办法》的出台规定了建设单位可以通过销售客房、转让经营性客房及设施以及转让经营管理权获利，大大提高了开发商的积极性；明确了酒店客房产权人的物权，大大降低了小业主的投资风险。虽然《办法》中所有的一切都在为海南的分权式酒店发展铺桥架路，但法规中本身存在矛盾点，能否真正良性引导分权度假市场有待考验。
分权与分时的同源异路
最初的分权式酒店来源于分时度假的旅游模式，世界上已有60多家“分时度假”集团， 4500多个采用分时度假的度假村，分布在81个国家。现如今分时度假已成为年营业额逾65亿美元的全球性产业。其所包含的分时使用权及度假时间的交换在经济学上有效地实现了金融资源的融合，扩大了资源的边际效用。
中国分时度假市场曾昙花一现，21世纪初出现了许多分时度假公司，通过看似庞大的全球酒店连锁及依托于消费人群心理研究的推销模式，吸纳了大量中、高产阶级的资金。但由于公司并不能解决出国的签证问题，导致庞大的全球酒店成为了游客无法企及的空中楼阁。而拒不退款的方针甚至公司整体的消失大大降低了消费者的热情和信任，给这个初露火苗的行业泼了一盆冷水。时至今日，分时度假旅游模式也未能在中国形成规模，旅游者缺乏分时度假的热忱。而现在国内的分时度假供应商，除了些许国际知名名牌酒店及少数网站平台，很难找到一些平台能够真正满足大众度假旅游需求。 分权酒店与分时度假本是相伴相生的旅游产业，由于分时度假的低迷及分权酒店的崛起导致二者在中国的严重割裂。
于是相较于旅游，分权式酒店更作为一种变相的地产开发。从酒店产权购买者的企图即不难看出：绝大部分置业者看重的是分权式酒店作为地产的升值空间及托管获取盈利可能性，自身作为旅游者的消费属性则考虑甚少。而现有项目通过各种途径拿到的50年产权甚至70年产权极大的符合了他们的胃口。
产权式酒店已经成为精众们的玩物，火热的态势必然伴随着酒店产权价格及使用价格的急速上涨，是否每个城市、每个地区的高价格酒店都能够满足大众旅行者的需求，未来的产权式酒店能否如预计般吸引旅行者的入住都值得商榷。
互联网时代下的分权式酒店
互联网时代已然到来，小至用品、餐饮，大至地产、景区无一不被网络所覆盖。未来的网络时代正朝着生活便捷化、信息透明化、过程自动化发展。分权式酒店作为重生的“新兴”产业受到网络巨头的关注及涵盖也是迟早的事。
由于网络的高密度覆盖，旅行者面对着五花八门的选择，各种区位、各位档次、各种价位的查询，甚至对同类酒店的横向对比都便捷无比。而伴随着网络价格战的愈演愈烈，网上订购酒店的价格也越来越低，缺乏分时度假市场的支撑，分权式酒店以何种姿态与其他星级酒店、精品酒店竞争？
每一个硬币都有两面，如果利用得当，分时度假市场的劣势、互联网环境的挑战兴许能够成为产权式酒店发展的重要契机。
无论是地产亦或是旅游还是服务，核心都在于人。拥有旅游业、地产业、酒店业三业联合的产权式酒店更应综合考虑“人”与“权”的分配优势如何体现在互联网时代下的新市场中。笔者这里提出一些未来发展的可能性：
行业间的联合——
（1）联合互联网资源、旅行社资源、旅游企业资源振兴分时度假型市场。使用权与产权分割的产权式酒店自身拥有分时度假市场的优势，不论是“点数制”还是“时间制”，极易形成一套完整的度假体系，吸纳庞大的度假客群。
（2）结合带薪休假制度推出面向大众的度假模式。面向企业出售房间使用权，每年在一定时段作为企业度假、会议场所。
行业内的联合——酒店之间的产权及使用权的交易。购置产权的业主可将自己每年的使用权益与其他地区的酒店进行交易或交换，从而达到前往各地住宿的目的。
模式上的拓展——养老型酒店的开发。投资人在退休前购置一个单位，委托公司经营管理直至退休后自用，委托期间获取一定回报。
缺乏旅游行业的支撑，分权式酒店最终只能沦为变异的普通房地产；缺乏地产行业的支撑，分时度假产业难成规模；缺乏了酒店业的支撑，经营管理必定寸步难行。
谁的酒店谁人居。分权式酒店解决了“谁的酒店”的问题，未来伴随着法律的逐步完善、度假产业与互联网的力量的融合，“谁人居”的问题定能在旅游市场中找到答案。