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摘 要：为解决村镇建设用地供需矛盾紧张，土地利用率低等迫切问题，本文在村镇建设用地再开发理论分析的基础上，构建村镇建设用地再开发潜力评价指标體系，运用层次分析法构建权重计算模型，以乐从镇为研究对象，对其村镇建设用地再开发潜力值进行计算，确定其地理范围内各社区及村庄建设用地再开发的潜力等级。为土地管理部门制定土地规划，完善土地制度提供参考。
关键词：土地整治；潜力等级；潜力评价指标体系；村镇建设用地；土地利用
中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1008-2697（2016）06-0010-05
一、背景
我国在改革开放过程中，历经“小微型”工厂大爆发、工业用地盲目扩张阶段，投资过热、盲目“圈地”阶段，产业转型升级及新型城市化阶段。但是社会经济发展早期用地成本及土地违法成本偏低，农村宅基地所占建设用地比重较大，村级工业用地的投资强度和土地产出水平大多较低，导致村镇建设用地集约度和利用效率相对低下。同时早期村镇建设用地规划不合理，工业用地和生活用地交错杂陈，部分交通用地不顺畅，公共基础设施老旧陈列零乱，生态环境污染严重。随着沿海经济先发地区进入“后工业”时期，低效建设用地逐渐成为区域城镇化、工业化升级转型的重要阻力。
村镇建设用地再开发是为解决新时期发展过程中不断涌现的建设用地利用问题而建立的全国性普适方法，既是总结了以往旧城改造、“三旧”改造等“拍脑袋”的做法，其主要研究对象为村镇低效建设用地等，此研究具有时代创新的实际意义。从存量上找增量以低效建设用地再开发解决土地供需矛盾难题，以实用技术释放存量建设用地潜能，确保社会经济发展需求的土地资源可持续供给，有利于节约集约用地制度的真正落实，提高土地利用效率和社会、经济、生态等方面的综合效益。在建设用地再开发实施的同时，优化土地结构、功能及布局、提升区域景观生态环境水平，促进新农村建设及产业升级转型建设。
二、有关研究沿革及存在问题
梳理现有村镇建设用地再开发相关研究，国内外专家提出以下模式和评价指标体系等。我国在村镇建设用地再开发方面先后历经城中村改造、旧城改造、退二进三、城市更新、“三旧”改造等模式。除了沿袭国外的景观指数来测评外，我国学者肖笃宁、赵景柱以构造城市化指数的方式评价区域的城市化趋势，建立了包括13个指标的景观生态格局动态度量指标体系；傅伯杰等首次提出将评价系统分为自然、经济、社会三个部分；孔宁宁、曾辉等提出使用人为影响指数来评价城镇景观；王业侨、周伟等在可持续发展的观点下提出集约节约用地评价指标体系研究。
国外的相关研究中，主要集中在建设用地整治模式的选择及整治技术创新等方面，进而提高建设用地潜力，促进土地利用结构合理化，及土地的社会效益、经济效益和生态效益最大程度的实现。西方国家在进行城市建设用地再开发时，将重点放在将各项用地的比例分配合理，使其在满足城市自身发展要求的同时适应时代的发展趋势，在研究方面除环境与生态保护外，还大致包含以下几类：景观与开放空间的保护、基础设施（其中主要是道路）的使用、资源的共享与制造业的合作关系、安全与其他社会问题等。
但是现有村镇建设用地再开发模式和评价指标体系存在若干问题，一是大部分研究还未摆脱“就地论地”的思路，不能在大范围地区普遍适用；二是研究缺乏系统性认识。在景观生态方面研究不够深入，且现有研究的评价指标体系大多出于经验推断，实践性不强；三是缺少对于建设用地再开发的潜力研究。
三、村镇建设用地再开发潜力评价指标体系
（一）村镇建设用地再开发潜力评价指标体系构建
村镇建设用地再开发潜力评价指标体系构建是村镇建设用地再开发研究的重点部分。村镇建设用地再开发的内在驱动力中，经济驱动是核心，对建设用地进行综合整治，促进产业用地结构布局合理化，有效提高其利用强度，进一步优化城乡土地利用配置、提升土地利用效率，缓解建设用地需求旺盛与土地供应不足的尖锐矛盾，促进经济发展方式转变。村镇建设用地再开发是优化城乡土地利用配置、提升土地利用效率、拓展城乡发展空间、促进村镇经济发展方式转变、加快推进社会主义新农村建设的有效手段，因此社会内在驱动也说明了进行村镇建设用地再开发的必然性。重视建设用地再开发对景观自然生态的影响，实现节约型与环境友好型社会的结合，也是目前村镇建设用地再开发相对于旧城改造、“三旧”改造等研究的创新之处，为其景观环境驱动。
在村镇建设用地再开发潜力评价指标体系中，通过专家咨询，可利用土地闲置率、容积率和建筑密度作为反映建设用地利用强度的三个主要标准，从居民生活质量、居民个人收入、经济产业产值等方面对村镇建设用地再开发影响社会经济状况进行分析，选取森林覆盖率潜力指数、农用地占土地总面积潜力指数和绿地率潜力指数作为生态潜力评价的评价指标，本文以土地潜力评价、社会经济潜力评价、生态潜力评价为评价准则层选取了11个评价指标，这些评价指标均基本反映了对应范围内对村镇建设用地再开发的影响，具有相对全面的代表性。
村镇建设用地再开发指标体系建立后，需确立选取指标所对应的普适标准值。一般采用城市规划部门或土地管理部门出行的有关文件规定的数据标准作为标准值，如有无法找到数据确定标准值的指标可分析往年统计年鉴及有关专家论述，制定最贴合实际且具有参考意义的数值作为标准值，构建指标体系如下：
其中，村镇建设用地再开发评价指标值由村镇建设用地再开发指标标准值与现状值求差对比得出。
（二）村镇建设用地再开发潜力评价指标权重确定
确定村镇建设用地再开发潜力指标之后需要确定各指标在体系结构中所发挥影响的大小，即各指标的权重。本文主要技术方法为根据层次分析法，建立不同层次元素及相同层次之间两两判断矩阵，并通过查阅相关研究文献和咨询专家，最终得到各个指标的权重。 四、案例论证
（一）示范点介绍
佛山市乐从镇，坐落在珠三角黄金腹地，户籍人口10万人，常住人口约23万。乐从镇面积约为78km2，其中建设用地为39.39km2，为总面积的50.50%。2015年全镇GDP总值171亿元，顺德区内排名第六，工业总产值118.55亿元，增长2.91%。乐从是一个商贸名镇，现代商贸和物流业兴旺发达，家具、钢材、塑料三大产业享誉世界，被评为“中国家具商贸之都”、“中国钢铁专业市场示范区”、“中国塑料商贸之都”、“中国专业市场示范镇”等。乐从镇经营家具场地总面积约300万平方米，商户约3450多家；钢材市场场地面积约180多万平方米，所在钢贸公司1190多家，为全国最大的钢铁贸易集散地；塑料市场场地面积约50多万平米，商户500多家，居华南同类市场之冠。
（二）村镇建设用地再开发潜力指标现状值
与村镇建设用地再开发指标标准值进行对比计算，需确定乐从镇内各社区和村庄对应的指标现状值。经乐从镇各社区及村落实地调研，及从乐从镇有关政府部门得到相关统计资料，可得到如下指标现状值。
（三）村镇建设用地再开发潜力指标值计算
将已确立的建设用地再开发潜力评价指标标准值及现状值代入建设用地再开发潜力评价指标的计算公式，经运算得到各社区及村庄的潜力指标值。因计算方法一致且示范点分布的社区及村庄数量较多，本文仅重点列出大闸村的计算结果如下。
（四）乐从镇建设用地再开发综合潜力结果
根据乐从镇村镇建设用地再开发潜力评价指标值及指标对应权重，可计算得出乐从镇内各社区及村庄的综合潜力值，可据此划定其村镇建设用地再开发潜力等级。本文在确定不同等级范围数值时，采用的是数轴法和经验法。首先利用数轴法确定出乐从镇村镇建设用地再开发不同潜力等级的潜力数值范围，然后利用经验调查法进行修正，通过上述步骤得出各潜力等级的潜力数值范围。其中，一级潜力表示村镇建设用地再开发潜力最大，此后二至四级村镇建设用地再开发潜力逐渐降低。将乐从镇各社区及村庄的综合潜力值代入，可得到乐从镇各社区及村庄范围内村镇建设用地再开发潜力等级，此处列出如下：
五、结论与不足之处
（一）结论
本文通过系统构建村镇建设用地再开发潜力评价指标体系，得到乐从镇的潜力指数及潜力等级，為编制建设用地再开发规划方案提供借鉴，取得一定成果。分析本文的研究结果，得出以下结论：
1.村镇建设用地再开发具有重要现实意义
乐从镇各社区与村整体潜力值较高，对村镇建设用地进行再开发优势明显。村镇建设用地经再开发后可优化土地资源配置，完善城市基础设施建筑，合理布局村镇公共空间，提高社会效益。同时促进产业转型升级，加快第二产业向第三产业发展，村镇容积率在允许范围内提高，在提高土地利用率的同时提高当地经济效益。在再开发区域的景观生态方面，增加绿化面积，加强农用地和耕地保护，建筑物实用性和美观性加强，改善村镇景观面貌，推动当地可持续发展。
2.对村镇建设用地科学合理再开发
潜力等级不同，城市定位不同，需要再开发的功能不同。可按再开发潜力等级，及对社会经济发展影响的强弱程度和综合效益的大小确定对其再开发时序和投资力度，优先大力度对收益程度高的再开发区域和项目进行工程实施。
（二）不足之处
目前没有针对建设用地再开发潜力评价系统的研究，本文针对建设用地再开发的特点，致力于构建一套完整的潜力评价指标系统，分层次摸清乐从镇建设用地再开发的潜力。本文在理论和应用方面还存在着许多不足，需要在以下方面改进：
1.潜力评价的数据处理方法和模型有很多选择，每一种方式都有其长处和缺陷。得到客观实际的潜力结果，应尝试多种软件处理方式和模型构建，根据不同计算结果的差异，辨证得到最贴合实际的潜力数值，在以后需要继续探索。
2.重视景观生态影响，加大城市景观和生态环境影响的研究比重是本文研究较为新颖之处，也是相较于“三旧”改造和土地复垦等传统土地整治方式更为完善之处，更能适应社会发展新时期的要求。但是笔者在景观生态方面的专业知识仍较为浅薄，在构建建设用地再开发潜力评价指标时对于其研究深度不够，在后续工作中需加强夯实此方面的理论及应用。
参考文献：
[1]赵景柱.景观生态空间格局动态度量指标体系[J].生态学报，1990，10（02）：182-186.
[2]傅伯杰.土地可持续利用评价的指标体系与方法[J].自然资源学报.1997，12（02）：113-118.
[3]孔宁宁，曾辉，李书娟.四川省卧龙自然保护区景观人为影响的空间分布特征研究[J].北京大学学报（自然科学版），2002，38（03）：393-399.
[4]王业侨.节约和集约用地评价指标体系研究[J].中国土地科学，2006，20（03）：24-30.
[5]高艳梅，李景刚，张效军.城市改造与城市土地利用效益变化研究——以佛山市禅城区“三旧”改造为例[J].生态经济，2013（01）：59-63.
[6]郑斌，黄丽娜，卢新海.论城市土地集约利用中全面可持续观——国内外研究比较与评述[J]中国土地科学，2010，24（03）：75-80.
[7]郭晓丽，冯淑怡，吕沛璐，等.建设用地节约集约利用的制度创新和理论解释——以广东省佛山市“三旧”改造为例[J].资源科学，2014，36（08）：1555-1562.
[8]林坚，张沛，刘诗毅.论建设用地节约集约利用评价的技术体系与思路[J].中国土地科学，2009，23（04）：5-8.
[9]张世全，李汉敏.农村集体建设用地节约集约模式探析——以河南省为例[J].农业经济，2013（02）：95-97.
[10]廖晶晶，罗海波，韦举顺.基于层次分析法的工矿废弃土地复垦潜力分区研究[J].中国农学通报，2011，27（09）：216-220.
（责任编辑：陈爱军）
关键词：土地整治；潜力等级；潜力评价指标体系；村镇建设用地；土地利用
中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1008-2697（2016）06-0010-05
一、背景
我国在改革开放过程中，历经“小微型”工厂大爆发、工业用地盲目扩张阶段，投资过热、盲目“圈地”阶段，产业转型升级及新型城市化阶段。但是社会经济发展早期用地成本及土地违法成本偏低，农村宅基地所占建设用地比重较大，村级工业用地的投资强度和土地产出水平大多较低，导致村镇建设用地集约度和利用效率相对低下。同时早期村镇建设用地规划不合理，工业用地和生活用地交错杂陈，部分交通用地不顺畅，公共基础设施老旧陈列零乱，生态环境污染严重。随着沿海经济先发地区进入“后工业”时期，低效建设用地逐渐成为区域城镇化、工业化升级转型的重要阻力。
村镇建设用地再开发是为解决新时期发展过程中不断涌现的建设用地利用问题而建立的全国性普适方法，既是总结了以往旧城改造、“三旧”改造等“拍脑袋”的做法，其主要研究对象为村镇低效建设用地等，此研究具有时代创新的实际意义。从存量上找增量以低效建设用地再开发解决土地供需矛盾难题，以实用技术释放存量建设用地潜能，确保社会经济发展需求的土地资源可持续供给，有利于节约集约用地制度的真正落实，提高土地利用效率和社会、经济、生态等方面的综合效益。在建设用地再开发实施的同时，优化土地结构、功能及布局、提升区域景观生态环境水平，促进新农村建设及产业升级转型建设。
二、有关研究沿革及存在问题
梳理现有村镇建设用地再开发相关研究，国内外专家提出以下模式和评价指标体系等。我国在村镇建设用地再开发方面先后历经城中村改造、旧城改造、退二进三、城市更新、“三旧”改造等模式。除了沿袭国外的景观指数来测评外，我国学者肖笃宁、赵景柱以构造城市化指数的方式评价区域的城市化趋势，建立了包括13个指标的景观生态格局动态度量指标体系；傅伯杰等首次提出将评价系统分为自然、经济、社会三个部分；孔宁宁、曾辉等提出使用人为影响指数来评价城镇景观；王业侨、周伟等在可持续发展的观点下提出集约节约用地评价指标体系研究。
国外的相关研究中，主要集中在建设用地整治模式的选择及整治技术创新等方面，进而提高建设用地潜力，促进土地利用结构合理化，及土地的社会效益、经济效益和生态效益最大程度的实现。西方国家在进行城市建设用地再开发时，将重点放在将各项用地的比例分配合理，使其在满足城市自身发展要求的同时适应时代的发展趋势，在研究方面除环境与生态保护外，还大致包含以下几类：景观与开放空间的保护、基础设施（其中主要是道路）的使用、资源的共享与制造业的合作关系、安全与其他社会问题等。
但是现有村镇建设用地再开发模式和评价指标体系存在若干问题，一是大部分研究还未摆脱“就地论地”的思路，不能在大范围地区普遍适用；二是研究缺乏系统性认识。在景观生态方面研究不够深入，且现有研究的评价指标体系大多出于经验推断，实践性不强；三是缺少对于建设用地再开发的潜力研究。
三、村镇建设用地再开发潜力评价指标体系
（一）村镇建设用地再开发潜力评价指标体系构建
村镇建设用地再开发潜力评价指标体系构建是村镇建设用地再开发研究的重点部分。村镇建设用地再开发的内在驱动力中，经济驱动是核心，对建设用地进行综合整治，促进产业用地结构布局合理化，有效提高其利用强度，进一步优化城乡土地利用配置、提升土地利用效率，缓解建设用地需求旺盛与土地供应不足的尖锐矛盾，促进经济发展方式转变。村镇建设用地再开发是优化城乡土地利用配置、提升土地利用效率、拓展城乡发展空间、促进村镇经济发展方式转变、加快推进社会主义新农村建设的有效手段，因此社会内在驱动也说明了进行村镇建设用地再开发的必然性。重视建设用地再开发对景观自然生态的影响，实现节约型与环境友好型社会的结合，也是目前村镇建设用地再开发相对于旧城改造、“三旧”改造等研究的创新之处，为其景观环境驱动。
在村镇建设用地再开发潜力评价指标体系中，通过专家咨询，可利用土地闲置率、容积率和建筑密度作为反映建设用地利用强度的三个主要标准，从居民生活质量、居民个人收入、经济产业产值等方面对村镇建设用地再开发影响社会经济状况进行分析，选取森林覆盖率潜力指数、农用地占土地总面积潜力指数和绿地率潜力指数作为生态潜力评价的评价指标，本文以土地潜力评价、社会经济潜力评价、生态潜力评价为评价准则层选取了11个评价指标，这些评价指标均基本反映了对应范围内对村镇建设用地再开发的影响，具有相对全面的代表性。
村镇建设用地再开发指标体系建立后，需确立选取指标所对应的普适标准值。一般采用城市规划部门或土地管理部门出行的有关文件规定的数据标准作为标准值，如有无法找到数据确定标准值的指标可分析往年统计年鉴及有关专家论述，制定最贴合实际且具有参考意义的数值作为标准值，构建指标体系如下：
其中，村镇建设用地再开发评价指标值由村镇建设用地再开发指标标准值与现状值求差对比得出。
（二）村镇建设用地再开发潜力评价指标权重确定
确定村镇建设用地再开发潜力指标之后需要确定各指标在体系结构中所发挥影响的大小，即各指标的权重。本文主要技术方法为根据层次分析法，建立不同层次元素及相同层次之间两两判断矩阵，并通过查阅相关研究文献和咨询专家，最终得到各个指标的权重。 四、案例论证
（一）示范点介绍
佛山市乐从镇，坐落在珠三角黄金腹地，户籍人口10万人，常住人口约23万。乐从镇面积约为78km2，其中建设用地为39.39km2，为总面积的50.50%。2015年全镇GDP总值171亿元，顺德区内排名第六，工业总产值118.55亿元，增长2.91%。乐从是一个商贸名镇，现代商贸和物流业兴旺发达，家具、钢材、塑料三大产业享誉世界，被评为“中国家具商贸之都”、“中国钢铁专业市场示范区”、“中国塑料商贸之都”、“中国专业市场示范镇”等。乐从镇经营家具场地总面积约300万平方米，商户约3450多家；钢材市场场地面积约180多万平方米，所在钢贸公司1190多家，为全国最大的钢铁贸易集散地；塑料市场场地面积约50多万平米，商户500多家，居华南同类市场之冠。
（二）村镇建设用地再开发潜力指标现状值
与村镇建设用地再开发指标标准值进行对比计算，需确定乐从镇内各社区和村庄对应的指标现状值。经乐从镇各社区及村落实地调研，及从乐从镇有关政府部门得到相关统计资料，可得到如下指标现状值。
（三）村镇建设用地再开发潜力指标值计算
将已确立的建设用地再开发潜力评价指标标准值及现状值代入建设用地再开发潜力评价指标的计算公式，经运算得到各社区及村庄的潜力指标值。因计算方法一致且示范点分布的社区及村庄数量较多，本文仅重点列出大闸村的计算结果如下。
（四）乐从镇建设用地再开发综合潜力结果
根据乐从镇村镇建设用地再开发潜力评价指标值及指标对应权重，可计算得出乐从镇内各社区及村庄的综合潜力值，可据此划定其村镇建设用地再开发潜力等级。本文在确定不同等级范围数值时，采用的是数轴法和经验法。首先利用数轴法确定出乐从镇村镇建设用地再开发不同潜力等级的潜力数值范围，然后利用经验调查法进行修正，通过上述步骤得出各潜力等级的潜力数值范围。其中，一级潜力表示村镇建设用地再开发潜力最大，此后二至四级村镇建设用地再开发潜力逐渐降低。将乐从镇各社区及村庄的综合潜力值代入，可得到乐从镇各社区及村庄范围内村镇建设用地再开发潜力等级，此处列出如下：
五、结论与不足之处
（一）结论
本文通过系统构建村镇建设用地再开发潜力评价指标体系，得到乐从镇的潜力指数及潜力等级，為编制建设用地再开发规划方案提供借鉴，取得一定成果。分析本文的研究结果，得出以下结论：
1.村镇建设用地再开发具有重要现实意义
乐从镇各社区与村整体潜力值较高，对村镇建设用地进行再开发优势明显。村镇建设用地经再开发后可优化土地资源配置，完善城市基础设施建筑，合理布局村镇公共空间，提高社会效益。同时促进产业转型升级，加快第二产业向第三产业发展，村镇容积率在允许范围内提高，在提高土地利用率的同时提高当地经济效益。在再开发区域的景观生态方面，增加绿化面积，加强农用地和耕地保护，建筑物实用性和美观性加强，改善村镇景观面貌，推动当地可持续发展。
2.对村镇建设用地科学合理再开发
潜力等级不同，城市定位不同，需要再开发的功能不同。可按再开发潜力等级，及对社会经济发展影响的强弱程度和综合效益的大小确定对其再开发时序和投资力度，优先大力度对收益程度高的再开发区域和项目进行工程实施。
（二）不足之处
目前没有针对建设用地再开发潜力评价系统的研究，本文针对建设用地再开发的特点，致力于构建一套完整的潜力评价指标系统，分层次摸清乐从镇建设用地再开发的潜力。本文在理论和应用方面还存在着许多不足，需要在以下方面改进：
1.潜力评价的数据处理方法和模型有很多选择，每一种方式都有其长处和缺陷。得到客观实际的潜力结果，应尝试多种软件处理方式和模型构建，根据不同计算结果的差异，辨证得到最贴合实际的潜力数值，在以后需要继续探索。
2.重视景观生态影响，加大城市景观和生态环境影响的研究比重是本文研究较为新颖之处，也是相较于“三旧”改造和土地复垦等传统土地整治方式更为完善之处，更能适应社会发展新时期的要求。但是笔者在景观生态方面的专业知识仍较为浅薄，在构建建设用地再开发潜力评价指标时对于其研究深度不够，在后续工作中需加强夯实此方面的理论及应用。
参考文献：
[1]赵景柱.景观生态空间格局动态度量指标体系[J].生态学报，1990，10（02）：182-186.
[2]傅伯杰.土地可持续利用评价的指标体系与方法[J].自然资源学报.1997，12（02）：113-118.
[3]孔宁宁，曾辉，李书娟.四川省卧龙自然保护区景观人为影响的空间分布特征研究[J].北京大学学报（自然科学版），2002，38（03）：393-399.
[4]王业侨.节约和集约用地评价指标体系研究[J].中国土地科学，2006，20（03）：24-30.
[5]高艳梅，李景刚，张效军.城市改造与城市土地利用效益变化研究——以佛山市禅城区“三旧”改造为例[J].生态经济，2013（01）：59-63.
[6]郑斌，黄丽娜，卢新海.论城市土地集约利用中全面可持续观——国内外研究比较与评述[J]中国土地科学，2010，24（03）：75-80.
[7]郭晓丽，冯淑怡，吕沛璐，等.建设用地节约集约利用的制度创新和理论解释——以广东省佛山市“三旧”改造为例[J].资源科学，2014，36（08）：1555-1562.
[8]林坚，张沛，刘诗毅.论建设用地节约集约利用评价的技术体系与思路[J].中国土地科学，2009，23（04）：5-8.
[9]张世全，李汉敏.农村集体建设用地节约集约模式探析——以河南省为例[J].农业经济，2013（02）：95-97.
[10]廖晶晶，罗海波，韦举顺.基于层次分析法的工矿废弃土地复垦潜力分区研究[J].中国农学通报，2011，27（09）：216-220.
（责任编辑：陈爱军）