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长期以来,房地产行业为我国经济发展和人民生活水平提高做出了重大的贡献,是国民经济的重要行业之一。但是目前由于受房价过高、国家政策等方面的影响,我国的房地产行业需要进行积极的调整,严格控制房地产在开发、建设、经营、销售等环节的财务风险,确保房地产行业的稳定健康发展。本文对房地产所面对的财务风险及其成因进行分析,并提出了具有针对性的预防和控制措施。
一、房地产企业财务风险的表现
房地产行业的发展由于会受到社会、政治、经济、自然以及消费者心理等多方面因素的影响,加上行业特有的投资大、回收周期长等特点,使房地产企业不得不面对各种风险。
(一)面临利率变动带来风险
利率的变动给房地产企业带来的影响是巨大的,当银行提高贷款利率时,会增加房地产企业的负债成本,导致企业预期收益的减少。而利率的提高会降低投资者的购买欲望,使需求降低。房地产市场面临的需求降低、成本增加,则给房地产企业带来很大的风险。
(二)通货膨胀引起的风险
通货膨胀也是房地产企业面临的风险,当出现大面积的通货膨胀,相应的会增加房地产企业的生产成本,材料费用、人工费用、管理费用,进而大幅增加房地产的开发成本,使相应的风险随之增加。
(三)税率变动带来的风险
由于房地产企业在经营过程中不可避免的涉及到各种税收项目,例如土地使用税、城建税、房产税、企业所得税、土地增值税等等,当国家提高税率时,房地产企业的投资开发成本也会上升,减少预期收益,增加风险。
二、房地产企业财务风险的形成原因
(一)缺乏有效的财务预算管理
房地产作为典型的资金密集型行业,具有前期投资大、资金回收慢、开发周期长等特点,而很多的项目不具备相应的调整能力。很多开发商盲目的投标、拿土地使用权,认为后期工程只要按时按质交付使用就能实现企业的经济效益,这显然是片面的。如果企业没有财务预算管理的强烈意识,不注重对土地成本、施工成本、资金运作和投资回报率等方面的预算与控制,就很难实现企业原先的利润目标,大大增加了项目的投入,降低了企业的经济效益,企业甚至会因此产生的财务风险而出现亏损。
(二)成本费用控制不严
房地产企业的成本管理是一项长期、繁杂的工作,不但包含项目总成本中的土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费等,还包括项目完成后成本费用的分配和归集。然而有的房地产企业没有立足于企业的实际,采取有效的管理措,对企业的成本费用进行有效的控制,而是将过多的精力用在了工程的进度管理和质量控制上。
(三)内部审计机制不够健全
内部审计是房地产企业财务风险控制与管理的重要组成部分。内部审计作为企业内部的监督机构,虽然没有直接参与到企业内部的经营管理活动当中,但是却能够对企业的预定目标达成率、财务风险等进行有效的监督。然而很多企业偏偏忽视了内部审计的重要性,没有建立起健全的内部审计机制。
三、房地产企业财务风险的控制措施
(一)对企业的资本结构进行优化
虽然企业采取负债经营能够发挥负债的杠杆效益,能够给企业带来一定的经济利益。然而,负债必须控制在合理的范围之内,因为过高的负债率不仅不能够给企业带来利润,还会增加企业的财务风险。当负债超出一定的比例,负债率和风险是成正比的。所以,房地产企业就要结合自己的具体情况,权衡自身的实际能力,分析企业的融资能力、抗风险能力以及获利能力,制定出科学、合理的资本结构,使企业风险最小化。
(二)房地产企业要加强对投资项目的管理力度
众所周知,房地产投资是风险性极高的综合性的经济活动,受其自身行业特殊性的影响,对于政治环境、经济环境和社会环境反映非常灵敏。所以,作为房地产经营企业,要加强对于投资项目的管理力度,对于投资项目做好相应的分析与综合测评,对于指定的决策方案要进行多方的验证,并且全面考虑可能面临的各种风险因素,制定出详尽、可行的投资实施方案,对投资项目做好投资风险的控制与规避。
综上所述,房地产企业的财务风险贯穿于企业经营管理活动的各个环节,对企业的稳定健康的发展埋下了很多隐患,所以财务管理人员对于这些风险必须给予足够的重视,对其产生的原因要进行科学的分析,加强具有针对性的防范措施的研究,对房地产企业的各种财务风险进行严密的控制与管理,尽量将财务风险控制在最初阶段。同时,财务管理人员要不断丰富自身的知识结构,提高自身的职业素质、业务能力,从而不断提高房地产企业财务风险控制与管理的水平,实现房地产企业的稳定、可持续发展。
一、房地产企业财务风险的表现
房地产行业的发展由于会受到社会、政治、经济、自然以及消费者心理等多方面因素的影响,加上行业特有的投资大、回收周期长等特点,使房地产企业不得不面对各种风险。
(一)面临利率变动带来风险
利率的变动给房地产企业带来的影响是巨大的,当银行提高贷款利率时,会增加房地产企业的负债成本,导致企业预期收益的减少。而利率的提高会降低投资者的购买欲望,使需求降低。房地产市场面临的需求降低、成本增加,则给房地产企业带来很大的风险。
(二)通货膨胀引起的风险
通货膨胀也是房地产企业面临的风险,当出现大面积的通货膨胀,相应的会增加房地产企业的生产成本,材料费用、人工费用、管理费用,进而大幅增加房地产的开发成本,使相应的风险随之增加。
(三)税率变动带来的风险
由于房地产企业在经营过程中不可避免的涉及到各种税收项目,例如土地使用税、城建税、房产税、企业所得税、土地增值税等等,当国家提高税率时,房地产企业的投资开发成本也会上升,减少预期收益,增加风险。
二、房地产企业财务风险的形成原因
(一)缺乏有效的财务预算管理
房地产作为典型的资金密集型行业,具有前期投资大、资金回收慢、开发周期长等特点,而很多的项目不具备相应的调整能力。很多开发商盲目的投标、拿土地使用权,认为后期工程只要按时按质交付使用就能实现企业的经济效益,这显然是片面的。如果企业没有财务预算管理的强烈意识,不注重对土地成本、施工成本、资金运作和投资回报率等方面的预算与控制,就很难实现企业原先的利润目标,大大增加了项目的投入,降低了企业的经济效益,企业甚至会因此产生的财务风险而出现亏损。
(二)成本费用控制不严
房地产企业的成本管理是一项长期、繁杂的工作,不但包含项目总成本中的土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、建筑安装工程费等,还包括项目完成后成本费用的分配和归集。然而有的房地产企业没有立足于企业的实际,采取有效的管理措,对企业的成本费用进行有效的控制,而是将过多的精力用在了工程的进度管理和质量控制上。
(三)内部审计机制不够健全
内部审计是房地产企业财务风险控制与管理的重要组成部分。内部审计作为企业内部的监督机构,虽然没有直接参与到企业内部的经营管理活动当中,但是却能够对企业的预定目标达成率、财务风险等进行有效的监督。然而很多企业偏偏忽视了内部审计的重要性,没有建立起健全的内部审计机制。
三、房地产企业财务风险的控制措施
(一)对企业的资本结构进行优化
虽然企业采取负债经营能够发挥负债的杠杆效益,能够给企业带来一定的经济利益。然而,负债必须控制在合理的范围之内,因为过高的负债率不仅不能够给企业带来利润,还会增加企业的财务风险。当负债超出一定的比例,负债率和风险是成正比的。所以,房地产企业就要结合自己的具体情况,权衡自身的实际能力,分析企业的融资能力、抗风险能力以及获利能力,制定出科学、合理的资本结构,使企业风险最小化。
(二)房地产企业要加强对投资项目的管理力度
众所周知,房地产投资是风险性极高的综合性的经济活动,受其自身行业特殊性的影响,对于政治环境、经济环境和社会环境反映非常灵敏。所以,作为房地产经营企业,要加强对于投资项目的管理力度,对于投资项目做好相应的分析与综合测评,对于指定的决策方案要进行多方的验证,并且全面考虑可能面临的各种风险因素,制定出详尽、可行的投资实施方案,对投资项目做好投资风险的控制与规避。
综上所述,房地产企业的财务风险贯穿于企业经营管理活动的各个环节,对企业的稳定健康的发展埋下了很多隐患,所以财务管理人员对于这些风险必须给予足够的重视,对其产生的原因要进行科学的分析,加强具有针对性的防范措施的研究,对房地产企业的各种财务风险进行严密的控制与管理,尽量将财务风险控制在最初阶段。同时,财务管理人员要不断丰富自身的知识结构,提高自身的职业素质、业务能力,从而不断提高房地产企业财务风险控制与管理的水平,实现房地产企业的稳定、可持续发展。