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摘要：2010年4月份，中国政府出台了针对房地产调控的“新国四条”，“新国十条”。截止2010年9月，房地产价格仍然没有出现明显的回落迹象，针对这种情情形下，结合政府宏观调控，针对房地产开发商，消费者等展开博弈分析，探索中国房地产的发展动向。
关键词：政府管制；房地产；博彝分析
中图分类号：F29 文献标识码：A 文章编号：1672-3198(2011)04-0009-02
1、房地产经济发展概况
房地产变革中国实行了40多年的福利分房，进入九十年代，房改酝酿了十多年一直进展不大。1998年7月国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，并在经济适用住房、住房金融、住房交易市场等方面提出改革措施。房地产业开始走向全新的发展时期，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”--的18号文的第一年——2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元，自2004年起我国的房价更是扶摇直上，且一直处于高涨的阶段，2004年全国商品住宅销售价格为2758元/平方米，2005年为2820元/平方米，2006年6月，为3199元/平方米，2007年7月涨到3383元。从2007年7月到2009年6月，就涨到4621元/平方米，不到两年的时间上涨了1238元，平均一年上涨619元，涨幅惊人。房价高位运行，老百姓买不起房，住不起房。现在我国的房价收入比已超过15倍，京、沪等地超过50倍，而按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3到6倍较为合理。
房价被炒高，高房价成了中等偏下收入者、低收入者以及最低收入者住房边缘化的罪魁祸首。高房价以及企高的房价收入比让85％的家庭买不起房甚至一房难求。过度放大了房地产的投资和投机功能，忽视了其基本消费品的属性，加大了奢侈品和投资品功能及数量的配置，脱离了老百姓真正的住房需求，加剧了房地产资源的不公平配置，并由此拉大了贫富差距，最终导致产业偏离了民生轨道，成了投机者的“职场”，富豪们的“乐园”。
2、政府调控下的各方博弈分析
国务院总理温家宝2010年4月14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。4月15日下午5时许，国务院公布了会议确定的四项政策措施，被业内称为房地产“新国四条”。紧接着4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。政府调控力度空前，调控目标是遏止房价过快上涨，政府一方已经投入相当的政策力量参与房地产博弈。
2.1中国政府在房地产博弈过程中起主导作用
国家不仅要考虑国民经济的持续发展，也要考虑最广大人民的根本利益，不仅要房地产经济的健康发展，也要考虑民生的持续改善，政府在房地产经济中起主导的调控作用。
政府在现阶段不希望房价过快上涨。住房是人们生活的必需品，作为生活的居所、社会的载体和城市的主体，其基本属性是居住，是一种价值昂贵且不可移动、不可或缺以及先天稀缺的特殊商品，往往容易伴随着增值而成为投资品。房价的上涨已经完全脱离经济的基本面，存在着严重的泡沫。任何产品都有起一定的价值，价格受到市场因素的影响伴随着价值上下波动，而中国的房地产价格已经远远脱离实际价值，严重背离价格曲线，形成了房价上涨，成交量上涨，成交量上涨，给消费者(投资者)造成消费者心理影响，进而推动房价上涨，房价过快上涨，消费者将其高价转让给其转让给下家(另一消费者)，从而在房地产价值链中赚取差价，玩着击鼓传花式的游戏，当无人接手这烫手的价格高昂的美丽的空中花园的时候，房地产将会崩盘下跌，这将会给国家造成很大的破坏力：将会洗劫个人多年辛苦积累的财富，社会经济发展将停滞不前，甚至出现倒退，社会不稳定因素增加。而房价产投机比历史上发生的南海股票投机和2008年发生的原油期货投机要严重的多，房地产投机参与人员更广泛，房地产通过市场的刚性需求传递到每一个消费者，房地产涉及到的资金更多，消费者通过购买房子以自有资金支付首付款，其余向银行借贷等方式筹集资金支付房款，银行也承担着部分风险；房地产泡沫巨大，部分地区房价从1998起截止到2010年9月份出现了高达十倍的上涨幅度，在2009年6月底到2010年6月底，部分地区房价上涨超过50％，尽管国家在4月份出现了严厉的调控措施，房价还没有出现明显回落迹象。中国政府已经意识到房地产泡沫的严重性，出台了严厉的房地产调控措施，提高首付比例，限制投机买房等行为，中国出台的一系列针对房地产的组合拳的意图就是抑制房价过快上涨，如果房价继续过快上涨，不排除中国政府将会出台更严厉的措施抑制房价。
政府已经注意到银行风险，一方面银行作为房地产经济发展的金融中介，在房地产发展中起到积极的作用，另一方面银行在房地产泡沫中也存在着巨大风险，房地产开发商向银行融资进行项目开发，购房者向银行贷款购房，银行是房地产开发商和购房者的资金放大器，一旦房地产出现萎靡状况，开发商无资金继续开发形成烂尾楼，无力偿还贷款，购房者无力偿还房贷，形成银行坏账，银行将成为房地产泡沫的最大承担者，因此，中国政府已经注意到银行的风险。银行作为政府金融政策的执行者，按照政府的部署，一方面严格控制信贷，保证贷款安全性，另一方面关注自身系统风险，不断进行贷款压力测试，做好风险防范工作。
政府希望房地产平稳发展，不希望经济硬着陆。房地产业关联度强、带动系数大，通过关联产业和拉动消费对经济增长的贡献率超过了20％，这就使得房地产业对国民经济发展起着关键性作用。而且它的前瞻效应，后续效应和旁侧效应也非常突出，涉及面很广。房地产业拉动上下游如钢铁、建筑、家电等一系列产业发展，间接带动装潢业、消费品工业和商业、文化教育的发展，直接或间接影响近60余个行业，带动了配套设施、公共服务设施和整个城市建设的发展。房地产业还为社会提供了大量的就业岗位。根据国家统计局数据，1998年我国房地产从业人员为94万，到2007年这一规模达到了166.5万，年均增长6.6％，比同期我国全部就业人员的平均增速(1.0％)和第三产业就业人员平均增速(3.1％)分别高出5.6和3.5个百分点。房地产已经成为国家经济发展的重要力量。中国政府将发展做为第一要务，将悉心呵护经济发展，又不希望经济出现波折，中国针对房地产的政策将有条不紊，逐步推进，希望房地产平稳发展，带动相关产业的发展；提高高新产业在经济中的比重，以高新产业作为经济发展的新动力等。在经济转型期间中国政府针对于房地产行业的管制政策是既要控制房 价过快增长，又要掌握调控的力度，防止经济硬着陆。
2.2开发商是房地产博弈的核心
开发商在整个博弈过程中拥有相当多的自主权，掌握着针对购房者的主动权，其中开发商掌握着定价权，是整个博弈过程的核心，也是此次房地产调控的核心关注点。
房地产商在此政府政策调控下中，积极寻求应对政策，展开针对政府博弈。房价过快上涨导致房地产吸引更多的投资，将导致房地产投机严重。很多中小型企业面临传统产业利润下滑，转型困难现状，而在房地产投机利润的吸引下，纷纷转型到房地产行业，房地产成为企业的主营业务，而我们很多国有非房地产企业也纷纷成立房地产开发公司，也想在房地产行业占有一席之地，在这样的投机氛围下，拿地价格纷纷上涨，房价过快上涨，房地产开发商坐地收钱。而在此次政府房地产政策调控下，房地产开发商从自我角度出发，见招拆招，积极应对。
由于在2008年世界经济的影响下，中国房地产经济一度出现下滑，中国房价出现短暂下跌，房地产开发商总结经验，房子价格下跌不利于自身利益，房价下跌，成交机会更小，成交量更小，所以坚持房价不松动，所以在此次历史上最严厉的房地产调控中，房价并没有出现松动迹象。房地产开发商形成了一种默契，牢牢控制房价，甚至制造房价上涨的热销场面。
房地产开发商积极拓展融资渠道，在积极争取银行贷款的同时，形成了多渠道融资方式，上市(增发)融资，信托融资，民间借贷融资，海外融资等多种形式，房地产开发商甚至同意向消费者暂时垫付两成首付，消费者首付三成，然后消费者向银行贷款五成的购房行为，房地产开发商通过各种方式消除国家政策对购房者(房产投机者)的限制。在国家针对房地产的调控新政下，房地产开发商仍然控制着房价的坚挺，消费者一看到房价上涨的情形下，又发生了某楼盘开盘排队摇号的躁动场面。
2.3消费者在房地产博弈过程中的被动方
消费者在房地产博弈过程中拥有不对称的信息，只有被动的接受开发商的定价，而消费者在购买房屋时具有决策权。而购房者很容易受到开放商宣传误导。
购房者主要分为两部分，其中一部分为房地产投机者，另一部分为改善居住环境的自住者。房地产投机者是房地产行业中的过客，主要通过银行贷款放大自有资金买卖房产赚取差价(类似商品期货)，而最终接单的使我们最为广大的为改善居住环境的普通城市居民，房产投机客提高了房价，是房价上涨的直接动力。而在此次房地产调控中，房地产投机者受到的打击最大，房地产投机者购房资金提高，房地产资金周转变慢，直接限制了投机力度，间接遏制住了房价过快上涨。而作为自住者，受到的影响较小，但是并没有在此次房地产调控中获益，房价依然坚挺，具有购买意愿的消费者仍然在观望。
3、房地产综合博弈分析
中国政府在房地产管制过程中，即控制房地产过快上涨，又呵护经济平稳快速增长，中国政府针对房地产的态度是房价不能过快上涨，也不能大幅下跌，熨平房地产价格的大幅波动，如果此次房地产调控仍然不能遏止房价过快上涨，将会出台更为严格的房地产调控措施：比如再次大幅提高首付比例，提高多套房贷款利率，出台价格干预政策等等，直至房地产价格上涨势头得到遏制，房地产价格回归到合理价位。
房地产开发商如果依然捂盘惜售，分期开盘抬高房价，将在国家严厉的调控措施中失去主动权，房地产开发商在国家针对房地产的整顿调控中，丧失优势，国家回收两年之内未开发地块，国家严控房地产销售环节，国家提高房地产融资条件等等，房地产开发商在短期内还可以支撑一下坚挺的房价，长期来看将会陷入资金链断裂的风险。开发商如果大幅降价销售，将会导致购房者骤减，直接导致房地产泡沫破灭，从而引发更为严重的后果。房地产开发商只有维持房地产价格的小幅向下波动，以时间换取空间，减少房地产项目的投资，保持充足的现金流才是房地产开发商的上上策。
对于白住需要的消费者，国家政策出现偏斜，一方面向市场推出大量的经济适用房，另一方面向社会提供大量的廉租房，国家作为开发商向社会提供廉价的房产，从而拓宽消费者购买房产的来源，满足消费者的需求。对炒房者严格限制，打击房产投机行为，投机者被固定资产投资套牢，没有能力在市场上兴风作浪。国家通过一保一压来引导消费者理性消费，促进房地产市场健康发展。
4、博弈展望
国家通过一系列的宏观调控以后，房产价格进入了漫长的价值回归过程中，随着经济转型成功，社会进步，人民收入提高，房地产价格相对人均收入已经适中，很多激进的中小开发商在没有理会国家调控意图情况下失败并慢慢退出房地产市场，房地产市场并没有出现崩盘，进入理性价值市场中。
参考文献：
[1]李平君，博弈[M]，北京：中国社会出版社，2009，(10)
[2]中国新闻网，2010年04月22日“目前中国房价收入比已超过15倍京沪等地超过50倍”[EB/OL]
[3]钱瑛瑛，房地产经济学[M]，上海：同济大学出版社，2008
关键词：政府管制；房地产；博彝分析
中图分类号：F29 文献标识码：A 文章编号：1672-3198(2011)04-0009-02
1、房地产经济发展概况
房地产变革中国实行了40多年的福利分房，进入九十年代，房改酝酿了十多年一直进展不大。1998年7月国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，并在经济适用住房、住房金融、住房交易市场等方面提出改革措施。房地产业开始走向全新的发展时期，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”--的18号文的第一年——2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元，自2004年起我国的房价更是扶摇直上，且一直处于高涨的阶段，2004年全国商品住宅销售价格为2758元/平方米，2005年为2820元/平方米，2006年6月，为3199元/平方米，2007年7月涨到3383元。从2007年7月到2009年6月，就涨到4621元/平方米，不到两年的时间上涨了1238元，平均一年上涨619元，涨幅惊人。房价高位运行，老百姓买不起房，住不起房。现在我国的房价收入比已超过15倍，京、沪等地超过50倍，而按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3到6倍较为合理。
房价被炒高，高房价成了中等偏下收入者、低收入者以及最低收入者住房边缘化的罪魁祸首。高房价以及企高的房价收入比让85％的家庭买不起房甚至一房难求。过度放大了房地产的投资和投机功能，忽视了其基本消费品的属性，加大了奢侈品和投资品功能及数量的配置，脱离了老百姓真正的住房需求，加剧了房地产资源的不公平配置，并由此拉大了贫富差距，最终导致产业偏离了民生轨道，成了投机者的“职场”，富豪们的“乐园”。
2、政府调控下的各方博弈分析
国务院总理温家宝2010年4月14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。4月15日下午5时许，国务院公布了会议确定的四项政策措施，被业内称为房地产“新国四条”。紧接着4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。政府调控力度空前，调控目标是遏止房价过快上涨，政府一方已经投入相当的政策力量参与房地产博弈。
2.1中国政府在房地产博弈过程中起主导作用
国家不仅要考虑国民经济的持续发展，也要考虑最广大人民的根本利益，不仅要房地产经济的健康发展，也要考虑民生的持续改善，政府在房地产经济中起主导的调控作用。
政府在现阶段不希望房价过快上涨。住房是人们生活的必需品，作为生活的居所、社会的载体和城市的主体，其基本属性是居住，是一种价值昂贵且不可移动、不可或缺以及先天稀缺的特殊商品，往往容易伴随着增值而成为投资品。房价的上涨已经完全脱离经济的基本面，存在着严重的泡沫。任何产品都有起一定的价值，价格受到市场因素的影响伴随着价值上下波动，而中国的房地产价格已经远远脱离实际价值，严重背离价格曲线，形成了房价上涨，成交量上涨，成交量上涨，给消费者(投资者)造成消费者心理影响，进而推动房价上涨，房价过快上涨，消费者将其高价转让给其转让给下家(另一消费者)，从而在房地产价值链中赚取差价，玩着击鼓传花式的游戏，当无人接手这烫手的价格高昂的美丽的空中花园的时候，房地产将会崩盘下跌，这将会给国家造成很大的破坏力：将会洗劫个人多年辛苦积累的财富，社会经济发展将停滞不前，甚至出现倒退，社会不稳定因素增加。而房价产投机比历史上发生的南海股票投机和2008年发生的原油期货投机要严重的多，房地产投机参与人员更广泛，房地产通过市场的刚性需求传递到每一个消费者，房地产涉及到的资金更多，消费者通过购买房子以自有资金支付首付款，其余向银行借贷等方式筹集资金支付房款，银行也承担着部分风险；房地产泡沫巨大，部分地区房价从1998起截止到2010年9月份出现了高达十倍的上涨幅度，在2009年6月底到2010年6月底，部分地区房价上涨超过50％，尽管国家在4月份出现了严厉的调控措施，房价还没有出现明显回落迹象。中国政府已经意识到房地产泡沫的严重性，出台了严厉的房地产调控措施，提高首付比例，限制投机买房等行为，中国出台的一系列针对房地产的组合拳的意图就是抑制房价过快上涨，如果房价继续过快上涨，不排除中国政府将会出台更严厉的措施抑制房价。
政府已经注意到银行风险，一方面银行作为房地产经济发展的金融中介，在房地产发展中起到积极的作用，另一方面银行在房地产泡沫中也存在着巨大风险，房地产开发商向银行融资进行项目开发，购房者向银行贷款购房，银行是房地产开发商和购房者的资金放大器，一旦房地产出现萎靡状况，开发商无资金继续开发形成烂尾楼，无力偿还贷款，购房者无力偿还房贷，形成银行坏账，银行将成为房地产泡沫的最大承担者，因此，中国政府已经注意到银行的风险。银行作为政府金融政策的执行者，按照政府的部署，一方面严格控制信贷，保证贷款安全性，另一方面关注自身系统风险，不断进行贷款压力测试，做好风险防范工作。
政府希望房地产平稳发展，不希望经济硬着陆。房地产业关联度强、带动系数大，通过关联产业和拉动消费对经济增长的贡献率超过了20％，这就使得房地产业对国民经济发展起着关键性作用。而且它的前瞻效应，后续效应和旁侧效应也非常突出，涉及面很广。房地产业拉动上下游如钢铁、建筑、家电等一系列产业发展，间接带动装潢业、消费品工业和商业、文化教育的发展，直接或间接影响近60余个行业，带动了配套设施、公共服务设施和整个城市建设的发展。房地产业还为社会提供了大量的就业岗位。根据国家统计局数据，1998年我国房地产从业人员为94万，到2007年这一规模达到了166.5万，年均增长6.6％，比同期我国全部就业人员的平均增速(1.0％)和第三产业就业人员平均增速(3.1％)分别高出5.6和3.5个百分点。房地产已经成为国家经济发展的重要力量。中国政府将发展做为第一要务，将悉心呵护经济发展，又不希望经济出现波折，中国针对房地产的政策将有条不紊，逐步推进，希望房地产平稳发展，带动相关产业的发展；提高高新产业在经济中的比重，以高新产业作为经济发展的新动力等。在经济转型期间中国政府针对于房地产行业的管制政策是既要控制房 价过快增长，又要掌握调控的力度，防止经济硬着陆。
2.2开发商是房地产博弈的核心
开发商在整个博弈过程中拥有相当多的自主权，掌握着针对购房者的主动权，其中开发商掌握着定价权，是整个博弈过程的核心，也是此次房地产调控的核心关注点。
房地产商在此政府政策调控下中，积极寻求应对政策，展开针对政府博弈。房价过快上涨导致房地产吸引更多的投资，将导致房地产投机严重。很多中小型企业面临传统产业利润下滑，转型困难现状，而在房地产投机利润的吸引下，纷纷转型到房地产行业，房地产成为企业的主营业务，而我们很多国有非房地产企业也纷纷成立房地产开发公司，也想在房地产行业占有一席之地，在这样的投机氛围下，拿地价格纷纷上涨，房价过快上涨，房地产开发商坐地收钱。而在此次政府房地产政策调控下，房地产开发商从自我角度出发，见招拆招，积极应对。
由于在2008年世界经济的影响下，中国房地产经济一度出现下滑，中国房价出现短暂下跌，房地产开发商总结经验，房子价格下跌不利于自身利益，房价下跌，成交机会更小，成交量更小，所以坚持房价不松动，所以在此次历史上最严厉的房地产调控中，房价并没有出现松动迹象。房地产开发商形成了一种默契，牢牢控制房价，甚至制造房价上涨的热销场面。
房地产开发商积极拓展融资渠道，在积极争取银行贷款的同时，形成了多渠道融资方式，上市(增发)融资，信托融资，民间借贷融资，海外融资等多种形式，房地产开发商甚至同意向消费者暂时垫付两成首付，消费者首付三成，然后消费者向银行贷款五成的购房行为，房地产开发商通过各种方式消除国家政策对购房者(房产投机者)的限制。在国家针对房地产的调控新政下，房地产开发商仍然控制着房价的坚挺，消费者一看到房价上涨的情形下，又发生了某楼盘开盘排队摇号的躁动场面。
2.3消费者在房地产博弈过程中的被动方
消费者在房地产博弈过程中拥有不对称的信息，只有被动的接受开发商的定价，而消费者在购买房屋时具有决策权。而购房者很容易受到开放商宣传误导。
购房者主要分为两部分，其中一部分为房地产投机者，另一部分为改善居住环境的自住者。房地产投机者是房地产行业中的过客，主要通过银行贷款放大自有资金买卖房产赚取差价(类似商品期货)，而最终接单的使我们最为广大的为改善居住环境的普通城市居民，房产投机客提高了房价，是房价上涨的直接动力。而在此次房地产调控中，房地产投机者受到的打击最大，房地产投机者购房资金提高，房地产资金周转变慢，直接限制了投机力度，间接遏制住了房价过快上涨。而作为自住者，受到的影响较小，但是并没有在此次房地产调控中获益，房价依然坚挺，具有购买意愿的消费者仍然在观望。
3、房地产综合博弈分析
中国政府在房地产管制过程中，即控制房地产过快上涨，又呵护经济平稳快速增长，中国政府针对房地产的态度是房价不能过快上涨，也不能大幅下跌，熨平房地产价格的大幅波动，如果此次房地产调控仍然不能遏止房价过快上涨，将会出台更为严格的房地产调控措施：比如再次大幅提高首付比例，提高多套房贷款利率，出台价格干预政策等等，直至房地产价格上涨势头得到遏制，房地产价格回归到合理价位。
房地产开发商如果依然捂盘惜售，分期开盘抬高房价，将在国家严厉的调控措施中失去主动权，房地产开发商在国家针对房地产的整顿调控中，丧失优势，国家回收两年之内未开发地块，国家严控房地产销售环节，国家提高房地产融资条件等等，房地产开发商在短期内还可以支撑一下坚挺的房价，长期来看将会陷入资金链断裂的风险。开发商如果大幅降价销售，将会导致购房者骤减，直接导致房地产泡沫破灭，从而引发更为严重的后果。房地产开发商只有维持房地产价格的小幅向下波动，以时间换取空间，减少房地产项目的投资，保持充足的现金流才是房地产开发商的上上策。
对于白住需要的消费者，国家政策出现偏斜，一方面向市场推出大量的经济适用房，另一方面向社会提供大量的廉租房，国家作为开发商向社会提供廉价的房产，从而拓宽消费者购买房产的来源，满足消费者的需求。对炒房者严格限制，打击房产投机行为，投机者被固定资产投资套牢，没有能力在市场上兴风作浪。国家通过一保一压来引导消费者理性消费，促进房地产市场健康发展。
4、博弈展望
国家通过一系列的宏观调控以后，房产价格进入了漫长的价值回归过程中，随着经济转型成功，社会进步，人民收入提高，房地产价格相对人均收入已经适中，很多激进的中小开发商在没有理会国家调控意图情况下失败并慢慢退出房地产市场，房地产市场并没有出现崩盘，进入理性价值市场中。
参考文献：
[1]李平君，博弈[M]，北京：中国社会出版社，2009，(10)
[2]中国新闻网，2010年04月22日“目前中国房价收入比已超过15倍京沪等地超过50倍”[EB/OL]
[3]钱瑛瑛，房地产经济学[M]，上海：同济大学出版社，2008