随着住宅用地七十年使用权限的缩减,我们的房子到底是增值了,还是贬值了?
　　
　　我的一位朋友欲在北京市区买一套公寓,签合同时发现,这套不太新的房子,已折失不少年的土地使用权。“按理说,它应该更便宜才对。”我的朋友心生不解,“可价格不降反升!”
　　此番心理落差与当下的土地制度相关。1982年宪法规定“城市的土地属于国家所有”,终结了中国长达两千多年的官有与民有并存的混和土地所有制。1988年,宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了不同用途土地使用权出让的最高年限:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合或者其他用地五十年。
　　这样,中国的购房者买到的是两样东西,一是国有土地上的房屋所有权,二是附生于国有土地的土地使用权。它们均是可以转让的财产权,但其价值随着时间的推移而缩减——前者因建筑材料的老化而折旧,这是自然规律;后者因出让年限的到来而归零,这是制度使然。
　　问题并没有到此结束,因为物业税可能开征的消息传来,在上述计价规则下,物业税的税基——不动产的市值该如何计算?
　　收缴物业税的理由是,不动产的价值积淀着政府的公共服务投入,公共服务越充足,不动产的价值就越高,不动产所有者理应为此付费。所以,以市值为税基、按固定税率缴纳物业税,是不动产所有者购买公共服务、分享其外溢价值的公平方式。
　　但是,从欧美舶来的这套理论,如何与中国的土地制度对接?必须理解,真正积淀着公共服务价值的,不是日益老化的房子,也不是有限期的土地使用权,而是永久性的土地产权。在中国内地城市,永久性土地产权的所有者是国家,我们却很难让国家向自己缴税——实无这个必要,人类也没有这个经验。
　　“溥天之下,莫非王土”见于《诗经》,它所反映的西周土地国有制,经过春秋战国时期的废井田、开阡陌、民得买卖,寿终正寝。土地的私有伴随着土地的税收。据史家考证,为城郭设立的不动产税——城郭之赋,确立当在五代时期,至宋代,它成为国家财税制度的基本内容之一。彼时,已从传统的田赋中独立出来的城郭之赋,按照房产坐落地段的冲要、闲慢、出赁时所得房租钱多少等因素,确定不同等级计征宅税,与物业税按市值计征的原理相似。
　　宋亡元兴之后,城郭之赋未见记载。及至民国,北洋政府内务部总长兼京都市政公所首任督办朱启钤,徒叹京师内外城私产“仅有间架之数而无地亩之数,故关于土地之登记估价纳税等等皆无从举办”。情况在1940年代发生变化,国民政府在土地测量、土地登记的基础上,照估定地价按年征收地价税。新中国成立后,政府对城市不动产重新登记,发放房地产所有证,1951年开征城市房地产税,按房地产的区位条件、交易价格等,确定标准房价、标准地价、标准房地价,每年定期按固定税率征收。
　　1982年宪法规定城市土地属于国家所有之后,统一的城市不动产税不复存在——城市房地产税仅适用于外商投资企业,并于2009年停止征收;1986年开征的房产税,征收范围不包括个人所有非营业用的房产;1988年开征的城镇土地使用税,是在土地保有环节征收的唯一税种,但税负偏低。
　　取而代之的是有偿有限期的土地使用制度。在其框架之下,政府对公共服务投入的回收,只能通过土地出让环节一次性完成,“土地财政”弊病迭出。2007年物权法规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,暗示住宅的土地使用权不再是有限期的产权,似为物业税的开征清除了技术障碍。但是,何为“自动续期”,并无明确解释。
　　对阶段性土地产权的回避,使中国房地产市场的计价规则,除了制度性折旧的正规则,还多出一个投资增值的潜规则。现在,谁都在拿潜规则说事,就连国家统计局也称购房属于投资行为,故不将房价纳入消费物价指数(CPI)范围。但中国的购房者买到的是一个日益折旧的产品,怎能被视为投资呢?
　　我的那位朋友,就被这正规则与潜规则搅得心烦意乱。他终还是按“市值”付了款,向潜规则低了头——这不是一个由正规则统治的市场,至少在当下。
　　也许,再过二三十年,随着土地使用年限的逼近,正规则就要显灵了。“管它的呢,以后再说吧,”和大多数购房者一样,我的朋友把这只“皮球”踢给了不可预知的未来。