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一、重庆保障性住房近期快速发展的背景
近年来我国房价不断攀升，城市人口不断增加，城市发展遇到了前所未有的瓶颈问题。温家宝总理在2008年“两会”期间的政府工作报告中指出，要抓紧建立住房保障体系，坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。“十二五”规划纲要中将保障性安居工程列为“必须完成的”约束性质指标，保障性住房逐渐成为当前解决城市人口在高房价压力下实现“居者有其屋”的主要途径。以重庆而言，主城的房价就从2009年均价约6000元/平方米，上涨到了2010年均价8000元/平方米左右，其快速拉升的速度超过很多专家学者的想象，尤其是进入2010年俗称以金九银十（9、10月份）开头第四季度更是以近25%的速度进入快速上升通道，尽管国家对于限制房价制定了像国十条、国八条之类的严厉政策，但是对于高房价的震慑依然不见明显起色，而对于普通老百姓而言，作为基本生存需求的住房已让他们看不到希望，最迫切的问题摆在了人民和政府的面前。
二、重庆保障性住房政策发展推进历程
随着住房制度改革的深入，1994年重庆市出台《重庆市公有住房出售管理办法》，逐步实现公房私有化。为解决主城区部分经济条件差、购买能力有限的低收入家庭的住房问题提供了有效的途径。随着重庆危旧房改造力度的加大，公有住房将逐步被改造，其中的低收入住房困难家庭将被逐步纳入到廉租住房或经济适用房的住房保障体系中。98年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）正式提出“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系”。重庆市于2001年开始审批经济适用房项目。根据党中央国务院关于建立和完善廉租住房制度的要求，重庆市政府于2002年出台《重庆市城镇廉租住房保障办法（试行）》，并于2003年将其纳入市政府“八大民心工程”，确定九龙坡、巴南、南岸、江北及渝中5个区为廉租住房保障试点区。
从2007年的国发24号文提出的“把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。以此为标志，保障性住房有了实质性的进展。根据2007年市政府《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》，从2008年—2010年全市住房保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩到低收入住房困难家庭，并对保障面积进行了进一步的提高。到2008年国办发〔2008〕131号文件指出，争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房和棚户区改造问题，明确了2009-2011年保障性住房建设工作目标和政策措施。再到2009年在“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”的住房调控思路下，提出公租房建设住房保障模式，并把公租房建设列入重庆市的“十大民生之首”。以此解决新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员、新就业人群等“夹心层”住房难问题。
三、沙区保障性住房体系的特点
沙区保障性住房是政府对中低收入家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，通常由政府统一规划统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。沙区主要将安置房、廉租房、公租房、棚户改造区等纳入到保障性住房支持范围，并由区政府、建委、房管局分头、分类进行监管。安置对象集中在危旧房改造、城中村改造、西部新城建设等重点工程被征地拆迁人员以及部分中低收入人群。
（一）区域内保障性住房建设情况。
1、保障性住房基本建设情况。
至2009年沙区正式启动廉租住房保障目标任务，通过购置廉租住房和发放租金补贴两种方式，实现廉租住房保障对象全覆盖。截止2011年，累计投入资金5745万元，累计保障困难家庭6477户，基本实现低收入住房困难家庭应保尽保。已完成300万平方米公租房建设，可提供约6万套配租房源，解决约15万人的住房问题。2008至2010年间，保障性住房供应建设用地约264公顷，提供约554万平方米的建设方量，为解决西部新城征地安置，东部旧城改造提供了可靠的保证。其中危旧房改造新建安置房可提供约77万方，1万套房源用于安置被拆迁居民；城中村改造中新建的居民安置点可提供4000套安置房源，基本解决改造区域内居民的住房问题。
2、保障住房供需关系分析。
据2009年、2010年沙区住房建设计划，以及对两年保障住房用地实际供地量分析。09年保障住房总用地需求量为146公顷,，实际供地总量为32公顷，约占总需求量的22%，其中拆迁安置房供应缺口约78公顷，占该类住房需求量的85%；经济适用房供应缺口约36公顷，占该类住房需求量的63%。2010年沙区保障性住房用地需求量86公顷，实际供地总量120公顷，超出部分主要用于解决往年缺口，但并未从根本上解决中低收入人群对住房的保障需求。随着城市化进程的加快，危改工程，城中村改造工程等重点工程对被征地拆迁居民安置需求的增加，沙区保障性住房需求缺口约300万方，难以满足低收入人群对保障性住房的需求。
四、制约沙区保障性住房体系发展因素
沙区住房保障体系在建设的过程中存在一些问题阻碍了整体体系的完善进程，主要表现在以下几方面：一是多部门分块管理导致项目核定标准不一致，建设和管理水平不统一，社会配套、物业管理严重不足豎。二是保障住房资金投入和监管体系不完善，筹集渠道单一，多为政府平台公司负责资金筹集，常常出现资金短缺现象。三是对保障人员的进入退出无具体的规则约束，工程后期管理工作无明确的责任单位，致使修缮维护任务难以完成。
五、对完善保障性住房体系的思考
针对沙区住房保障体系存在的问题提出以下政策建议：一是组建保障性住房管理公司，区域内保障性住房的建设由统一的主管部门负责，公司接受主管部门的领导并协调区内平台公司筹集资金，建立专户管理资产的运作。二是建立多元融资渠道，多渠道筹集资金。探讨通过提高土地出让金净收益用于保障住房建设的比例，发行项目债券的形式融通社会资金，引入房地产投资信托基金，对该类基金补贴利息等方式筹集工程建设资金的可能性。三是抓好保障住房的规划选址，将保障住房与商品房“混搭”建设，较好利用公共设施，同时“搭车”商住房的物业管理资源，以便后期完善保障住房服务管理体系。五是严格供给，确保建设用地。牢固树立集约用地理念，按照“管住总量，严控增量，盘活存量、重点保障”的原则和方法，统筹安排保障性住房用地计划指标，优先安排建设用地，确保建设工作稳步推进。严格落实保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房建设“三类用地”占住房建设用地供应总量70%的政策性规定。进一步加大房地产闲置土地的清理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。
（作者：李超俪，任职于重庆市国土资源和房屋管理局沙坪坝区分局，本科，初级工程师；李莉华，任职于重庆市国土资源和房屋管理局 沙坪坝区分局，本科，助教）
注释：
康庄 重庆市保障性住房建设现状、问题与对策 重庆建筑经济学报,2009（8）
马小兵 保障性住房建设的困境及实践研究 经济研究导刊, 2011（5）
谢必如 调整供地结构 保障供应重点 重庆国土房管学报, 2010（4）
近年来我国房价不断攀升，城市人口不断增加，城市发展遇到了前所未有的瓶颈问题。温家宝总理在2008年“两会”期间的政府工作报告中指出，要抓紧建立住房保障体系，坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。“十二五”规划纲要中将保障性安居工程列为“必须完成的”约束性质指标，保障性住房逐渐成为当前解决城市人口在高房价压力下实现“居者有其屋”的主要途径。以重庆而言，主城的房价就从2009年均价约6000元/平方米，上涨到了2010年均价8000元/平方米左右，其快速拉升的速度超过很多专家学者的想象，尤其是进入2010年俗称以金九银十（9、10月份）开头第四季度更是以近25%的速度进入快速上升通道，尽管国家对于限制房价制定了像国十条、国八条之类的严厉政策，但是对于高房价的震慑依然不见明显起色，而对于普通老百姓而言，作为基本生存需求的住房已让他们看不到希望，最迫切的问题摆在了人民和政府的面前。
二、重庆保障性住房政策发展推进历程
随着住房制度改革的深入，1994年重庆市出台《重庆市公有住房出售管理办法》，逐步实现公房私有化。为解决主城区部分经济条件差、购买能力有限的低收入家庭的住房问题提供了有效的途径。随着重庆危旧房改造力度的加大，公有住房将逐步被改造，其中的低收入住房困难家庭将被逐步纳入到廉租住房或经济适用房的住房保障体系中。98年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）正式提出“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系”。重庆市于2001年开始审批经济适用房项目。根据党中央国务院关于建立和完善廉租住房制度的要求，重庆市政府于2002年出台《重庆市城镇廉租住房保障办法（试行）》，并于2003年将其纳入市政府“八大民心工程”，确定九龙坡、巴南、南岸、江北及渝中5个区为廉租住房保障试点区。
从2007年的国发24号文提出的“把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。以此为标志，保障性住房有了实质性的进展。根据2007年市政府《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》，从2008年—2010年全市住房保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩到低收入住房困难家庭，并对保障面积进行了进一步的提高。到2008年国办发〔2008〕131号文件指出，争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房和棚户区改造问题，明确了2009-2011年保障性住房建设工作目标和政策措施。再到2009年在“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”的住房调控思路下，提出公租房建设住房保障模式，并把公租房建设列入重庆市的“十大民生之首”。以此解决新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员、新就业人群等“夹心层”住房难问题。
三、沙区保障性住房体系的特点
沙区保障性住房是政府对中低收入家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，通常由政府统一规划统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。沙区主要将安置房、廉租房、公租房、棚户改造区等纳入到保障性住房支持范围，并由区政府、建委、房管局分头、分类进行监管。安置对象集中在危旧房改造、城中村改造、西部新城建设等重点工程被征地拆迁人员以及部分中低收入人群。
（一）区域内保障性住房建设情况。
1、保障性住房基本建设情况。
至2009年沙区正式启动廉租住房保障目标任务，通过购置廉租住房和发放租金补贴两种方式，实现廉租住房保障对象全覆盖。截止2011年，累计投入资金5745万元，累计保障困难家庭6477户，基本实现低收入住房困难家庭应保尽保。已完成300万平方米公租房建设，可提供约6万套配租房源，解决约15万人的住房问题。2008至2010年间，保障性住房供应建设用地约264公顷，提供约554万平方米的建设方量，为解决西部新城征地安置，东部旧城改造提供了可靠的保证。其中危旧房改造新建安置房可提供约77万方，1万套房源用于安置被拆迁居民；城中村改造中新建的居民安置点可提供4000套安置房源，基本解决改造区域内居民的住房问题。
2、保障住房供需关系分析。
据2009年、2010年沙区住房建设计划，以及对两年保障住房用地实际供地量分析。09年保障住房总用地需求量为146公顷,，实际供地总量为32公顷，约占总需求量的22%，其中拆迁安置房供应缺口约78公顷，占该类住房需求量的85%；经济适用房供应缺口约36公顷，占该类住房需求量的63%。2010年沙区保障性住房用地需求量86公顷，实际供地总量120公顷，超出部分主要用于解决往年缺口，但并未从根本上解决中低收入人群对住房的保障需求。随着城市化进程的加快，危改工程，城中村改造工程等重点工程对被征地拆迁居民安置需求的增加，沙区保障性住房需求缺口约300万方，难以满足低收入人群对保障性住房的需求。
四、制约沙区保障性住房体系发展因素
沙区住房保障体系在建设的过程中存在一些问题阻碍了整体体系的完善进程，主要表现在以下几方面：一是多部门分块管理导致项目核定标准不一致，建设和管理水平不统一，社会配套、物业管理严重不足豎。二是保障住房资金投入和监管体系不完善，筹集渠道单一，多为政府平台公司负责资金筹集，常常出现资金短缺现象。三是对保障人员的进入退出无具体的规则约束，工程后期管理工作无明确的责任单位，致使修缮维护任务难以完成。
五、对完善保障性住房体系的思考
针对沙区住房保障体系存在的问题提出以下政策建议：一是组建保障性住房管理公司，区域内保障性住房的建设由统一的主管部门负责，公司接受主管部门的领导并协调区内平台公司筹集资金，建立专户管理资产的运作。二是建立多元融资渠道，多渠道筹集资金。探讨通过提高土地出让金净收益用于保障住房建设的比例，发行项目债券的形式融通社会资金，引入房地产投资信托基金，对该类基金补贴利息等方式筹集工程建设资金的可能性。三是抓好保障住房的规划选址，将保障住房与商品房“混搭”建设，较好利用公共设施，同时“搭车”商住房的物业管理资源，以便后期完善保障住房服务管理体系。五是严格供给，确保建设用地。牢固树立集约用地理念，按照“管住总量，严控增量，盘活存量、重点保障”的原则和方法，统筹安排保障性住房用地计划指标，优先安排建设用地，确保建设工作稳步推进。严格落实保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房建设“三类用地”占住房建设用地供应总量70%的政策性规定。进一步加大房地产闲置土地的清理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。
（作者：李超俪，任职于重庆市国土资源和房屋管理局沙坪坝区分局，本科，初级工程师；李莉华，任职于重庆市国土资源和房屋管理局 沙坪坝区分局，本科，助教）
注释：
康庄 重庆市保障性住房建设现状、问题与对策 重庆建筑经济学报,2009（8）
马小兵 保障性住房建设的困境及实践研究 经济研究导刊, 2011（5）
谢必如 调整供地结构 保障供应重点 重庆国土房管学报, 2010（4）