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摘 要：城市化快速发展的今天，为房地产的发展带来了新的机遇和挑战。人们生活水平和文化知识的提高带来了住房条件的要求的逐渐提高，旧的单纯的房地产开发模式已经不能满足当今人对于物质、文化的要求，新兴的复合型主题地产已成为房地产开发的新方向。通过对新旧开发模式的分析，结合实例，得出复合型主题地产成功的要素。对今后房地产开发起一定的参考作用。
关键词：房地产；复合型；主题地产
Abstract: the rapid development of city of today, has brought new opportunities and challenges for the development of real estate. People's living standard and cultural knowledge to improve housing conditions gradually brought to improve the requirements, the old simple real estate development model has been unable to meet the requirements for the material when people, culture, new composite real estate has become a new trend in real estate development. Through the analysis of the old and the new development pattern, with practical examples, the compound real estate success factors. For future real estate development plays a certain reference role.
Keywords: real estate; composite; real estate
中图分类号：TU71 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）
引言
复合型主题地产其内涵是以地产为载体，具有鲜明的开发主题，整合两种或两种以上产业的地产开发模式。复合型主题地产有两大特点：主题明确性和产业复合性。[1]也就是说复合型主题地产不仅要有一个鲜明的主题，还应有两个产业互利共生，优势互补。形成新的地產开发模式在激烈的市场竞争中脱颖而出，成为成功的地产标杆。
1旧型地产开发模式分析
1.1商业居住开发模式
商业居住开发模式，我国最早的房地产开发模式，一般是单位集体等开发或是最初的商业开发。只为了生产、生活而开发，在过去的房地产开发只是纯粹的满足人们的基本的物质需要，没有考虑到居民的对环境以及心理上的需求，甚至是基础设施都没有完善，更不要说是满足居民对于绿化景观和心理的需求。
1.2空泛主题开发模式
空泛主题开发模式，项目规划时提出来的一种空泛的口号，只是为吸引消费者的眼球，在开发过程中并不能将规划时提出的主题进行确实的开发。主题成为一个幌子，不过相对于前一种开发模式进步很多，加强了基础设施的建设以及生态环境的建设，但在激烈的市场竞争过程中这种开发模式理念也不能适应，虽然这种开发模式操作简单，但经济和社会效益相对于新型的地产开发模式不能实现效益的最大化。
1.3资源借用型开发模式
资源借用型开发模式，指地产开发借用已经存在的自然生态资源或社会文化资源进行开发。如某些地产开发建设“教育主题”的社区，只是因为附近存在许多学校，将这些教育人员或学生家长作为销售目标对象，其实在规划策划上和一般社区并没有什么区别，从其他的地方搬过来一个社区同样能够达到这样的效果；景观地产利用已有的景观，在景观周围进行房地产开发的一种模式，这种开发模式虽然可以使地产产品升值，但同样具有一系列的问题，开发前土地价格过高；景观产业无法和房地产业结合相辅相成，互利共生；通过借景、借园实现增值，但化“公共空间”为“私有空间”，对原有景观有“侵占”的嫌疑，社会效益甚低[2]。
2复合型主题地产特点分析
2.1新颖人性的开发理念
复合型主题地产在开发理念上表现出理念的新颖性和人性化，新颖性表现了复合型主题地产开发理念的远见性和预见性，是整个项目的开发的指导基础。人性化则体现了项目的出发点，为人服务，在规划设计、工程技术和基础设计设施建设上都应该考虑以人为本，确定的主题内容应当与居民的生活高度相关，例如娱乐，休闲旅游、体育运动、教育以及金融理财等[3]。
2.2多变适宜的主题理念
复合型主题地产的主题确立是多变的且是适宜的，在项目确立主题理念时，应该与众不同，有创新性，具有地产开发的前景，在长期的建设和不断完善的过程中，应专注于主题的升华和品质的提升。复合型主题地产的主题设计定位应该与区域所在经济、社会以及自然环境功能相协调，
2.3明确可行的功能价值
将适宜的主题与优越的理念真正的落实到功能价值中才能反映出复合型主题地产的优越性。功能价值就是有形的、实用的、可见的东西，比如规划设计，户型设计、建材实用等[4]。复合型主题地产本身就要求具有明确可行的功能价值，通过对项目的建设，向居民反映出功能价值，如旅游地产，大型主题旅游项目、配套商业、公园以及休闲娱乐设施等。
2.4广泛整合的资源环境
资源的广泛整合性是复合型主题地产的又一特点，复合型主题地产对于资源的借鉴、利用的延伸性强，相对于旧型地产的单一的利用一种或两种资源，复合型主题地产将周围的资源有机的整合在一起，形成一种全新的资源开发理念，整合的资源始终贯穿着房地产开发的整个过程中，涉及多个环节，形成一条动态的开发链。
2.5公众参与的生活方式
开发理念、主题设计、功能价值无一不是体现出复合型主题地产可参与的生活模式。复合型主题地产需要提供给居民容易感知的，且与其生活息息相关的主题价值。将主题生活化，是为人们创造融入新生活的契机，复合型主题地产必须可以让公众广泛的参与进去才算成功，也就是说它所提供的生活方式，生活李理念，是能够被大众广泛接受和乐于参与的。
2.6创新独特的开发模式
复合型主题地产是对传统开发模式的一种大胆的革新，在开发前就加入了人文思考、理念先行的概念；它所考虑的不仅仅是盖房子，建社区还更考虑了生活方式的更新和生活气氛的营造；它促使两个或多个产业合作，整合了一切可利用资源，使传统的住宅产品与能产生附加值的产业结合，实现了产业的互利共生，创造出更多更大的经济与社会利益，升级了传统旧式开发模式。
3结合实例对复合型主题地产分析
3.1旅游地产开发模式——深圳华侨城
“旅游+地产+相关产业”的开发模式是通过房地产和旅游项目的融合，配以商业、休闲、教育等相关产业，互为依托，相辅相成，共同构建一个集合旅游，休闲、度假、居住等多功能于一体的区域性旅游休闲社区。在旅游休闲社区的开发理念中，最突出的是：众多高品质的旅游休闲设施、室内室外的大型娱乐中心和景观地产。
深圳华侨城旅游地产是目前我国旅游地产的第一品牌，在业界被誉为“华侨城模式”这种开发模式一般在项目选址时就选择城郊自然条件一般，开发条件较差的地区，这样可以避免高价拿地，降低了成本，华侨城选址在深圳湾畔，占地32万平方米，距当时深圳城市中心约14km，完全属于城市郊区地带，配套设施及其缺乏，知名度低。通过改善基础设施加强区位优势，打造精致的旅游景区环境，从深圳的历史地理和人文环境出发，逐步建成了由静态陈列的锦绣中华、世界之窗，到动态参于的中华民俗村，再到完全体验的欢乐谷，以旅游来带动人气和知名度，融入整个城市发展格局[5]。以旅游来吸引人气，以房地产来聚集人气，达到长期的可持续发展。
通过旅游文化和社区建设的结合，以文化升级资源的价值。实现以旅游为基础，地产相结合的复合型主题地产开发模式，形成土地整体综合开发运营，大大提升了社区服务的能力和水准，居住和生活的便利性、舒适性远远高于旧型开发模式下的一般社区，实现区域经济和社会效益迅速提升。
3.2体育地产开发模式——广州奥林匹克花园
“体育+地产”开发模式始创于广州奥林匹克花园。广州奥园首创复合型主题地产概念，以奥林匹克体育精神，结合房地产开发，将体育精神融入社区建设中，提出“运动就在家门口”的宣传口号，其建设的目标就是使社区成为一个全民健身的体育健康社区。
体育地产开发模式可以迅速的发展起来是因为现代城市的人们在快速紧张的生活的压力日益增加，需要经常性的体育健身活动来缓解压力，平衡身心。奥园所提出了一种新的生活理念，它的“体育+地产复合模式”能够提供人们日常健身锻炼的硬件设施和软件服务，迎合了都市人的健康需求[6]。将体育融入生活, 通过对中心绿地中体育精神的融入。把体育生活和居住区日常的生活融为一体。体育活动被精心组织并顺延至每个组团。通过运动和生活的有机联接。力图在居民休闲运动中实现人与人平等交流的氛围。形成新型居住區的显著特色——生机勃勃、和谐共融、自然健康, 成为都市人青睐的理想家园。
4复合型主题地产成功之处
4.1规划思想的创新
无论是开发理念、主题理念和开发模式都推陈出新，摒弃了就是的开发规划思想，真正的做到了“策划+规划+建设”的开发思想的创新。通过创新来吸引投资和消费。
4.2资源、产业的高端集约发展
资源和产业的集约发展实现了可持续发展，资源的高效利用，核心产品的高端化，增强盈利能力，将辅助产品复合化，提升综合能力。以先行产业带动后续产业的发展，实现产业的腾飞，实现多赢。
4.3功能的落实和大众的参与
功能的落实是规划的落脚点，是最终向人们反映的内容，落实的功能是复合型主题地产最耀眼之处。可参与的生活方式迅速的营造和谐温馨交流的生活氛围，并不是生硬的建造住区，更是建设家园。
4.4新技术、新材料的运用
新技术、新材料的运用不仅是节约成本，改善人居环境，更是响应低碳生活、绿色生活的号召，塑造出人性的居住环境、高效的生活条件以及广大的升值空间，迎合了大众的消费理念，抓住了消费者的心中之痒。
5结语
无论任何开发模式都是为了实现利益的最大化，在房地产市场快速发展，市场竞争日益激烈的今天，旧型的开发模式已然无法实现开发利益的最大化，无法吸引消费者的投资目光，将逐渐退出竞争。复合型主题地产开发模式在中国的应用前景十分可观，将成为今后房地产开发的主流。本文通过对复合型主题地产特点的研究，以及实际例子的分析，来找出复合型主题地产的成功之处，成功是可以复制的，旨在为今后房地产开发提供一些浅显的意见。
【参考文献】
[1]杜云路. 复合型主题地产项目的规划研究[D]. 昆明:昆明理工大学硕士学位论文, 2011.
[2]伊子龙, 刘儒燕.公园地产、公园复合地产和旅游主题地产的比较[J].重庆工商大学学报,2005(S1).
[3]李刚.基于复合地产理论的体育主题地产开发与运营[D]. 南宁:广西师范大学,2008.
[4]郭梓文.解读“复合地产”[J].中国建筑信息,2003(05).
[5]周霄, 黄猛.解读旅游地产投资的八大成功要素——以深圳华侨城为例[J].建筑经济,2007(1).
[6]杨磊, 周学荣.奥林匹克花园“体育——地产复合模式”在中国的发展研究[J].山西师大体育学院学报,2008(1).
关键词：房地产；复合型；主题地产
Abstract: the rapid development of city of today, has brought new opportunities and challenges for the development of real estate. People's living standard and cultural knowledge to improve housing conditions gradually brought to improve the requirements, the old simple real estate development model has been unable to meet the requirements for the material when people, culture, new composite real estate has become a new trend in real estate development. Through the analysis of the old and the new development pattern, with practical examples, the compound real estate success factors. For future real estate development plays a certain reference role.
Keywords: real estate; composite; real estate
中图分类号：TU71 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）
引言
复合型主题地产其内涵是以地产为载体，具有鲜明的开发主题，整合两种或两种以上产业的地产开发模式。复合型主题地产有两大特点：主题明确性和产业复合性。[1]也就是说复合型主题地产不仅要有一个鲜明的主题，还应有两个产业互利共生，优势互补。形成新的地產开发模式在激烈的市场竞争中脱颖而出，成为成功的地产标杆。
1旧型地产开发模式分析
1.1商业居住开发模式
商业居住开发模式，我国最早的房地产开发模式，一般是单位集体等开发或是最初的商业开发。只为了生产、生活而开发，在过去的房地产开发只是纯粹的满足人们的基本的物质需要，没有考虑到居民的对环境以及心理上的需求，甚至是基础设施都没有完善，更不要说是满足居民对于绿化景观和心理的需求。
1.2空泛主题开发模式
空泛主题开发模式，项目规划时提出来的一种空泛的口号，只是为吸引消费者的眼球，在开发过程中并不能将规划时提出的主题进行确实的开发。主题成为一个幌子，不过相对于前一种开发模式进步很多，加强了基础设施的建设以及生态环境的建设，但在激烈的市场竞争过程中这种开发模式理念也不能适应，虽然这种开发模式操作简单，但经济和社会效益相对于新型的地产开发模式不能实现效益的最大化。
1.3资源借用型开发模式
资源借用型开发模式，指地产开发借用已经存在的自然生态资源或社会文化资源进行开发。如某些地产开发建设“教育主题”的社区，只是因为附近存在许多学校，将这些教育人员或学生家长作为销售目标对象，其实在规划策划上和一般社区并没有什么区别，从其他的地方搬过来一个社区同样能够达到这样的效果；景观地产利用已有的景观，在景观周围进行房地产开发的一种模式，这种开发模式虽然可以使地产产品升值，但同样具有一系列的问题，开发前土地价格过高；景观产业无法和房地产业结合相辅相成，互利共生；通过借景、借园实现增值，但化“公共空间”为“私有空间”，对原有景观有“侵占”的嫌疑，社会效益甚低[2]。
2复合型主题地产特点分析
2.1新颖人性的开发理念
复合型主题地产在开发理念上表现出理念的新颖性和人性化，新颖性表现了复合型主题地产开发理念的远见性和预见性，是整个项目的开发的指导基础。人性化则体现了项目的出发点，为人服务，在规划设计、工程技术和基础设计设施建设上都应该考虑以人为本，确定的主题内容应当与居民的生活高度相关，例如娱乐，休闲旅游、体育运动、教育以及金融理财等[3]。
2.2多变适宜的主题理念
复合型主题地产的主题确立是多变的且是适宜的，在项目确立主题理念时，应该与众不同，有创新性，具有地产开发的前景，在长期的建设和不断完善的过程中，应专注于主题的升华和品质的提升。复合型主题地产的主题设计定位应该与区域所在经济、社会以及自然环境功能相协调，
2.3明确可行的功能价值
将适宜的主题与优越的理念真正的落实到功能价值中才能反映出复合型主题地产的优越性。功能价值就是有形的、实用的、可见的东西，比如规划设计，户型设计、建材实用等[4]。复合型主题地产本身就要求具有明确可行的功能价值，通过对项目的建设，向居民反映出功能价值，如旅游地产，大型主题旅游项目、配套商业、公园以及休闲娱乐设施等。
2.4广泛整合的资源环境
资源的广泛整合性是复合型主题地产的又一特点，复合型主题地产对于资源的借鉴、利用的延伸性强，相对于旧型地产的单一的利用一种或两种资源，复合型主题地产将周围的资源有机的整合在一起，形成一种全新的资源开发理念，整合的资源始终贯穿着房地产开发的整个过程中，涉及多个环节，形成一条动态的开发链。
2.5公众参与的生活方式
开发理念、主题设计、功能价值无一不是体现出复合型主题地产可参与的生活模式。复合型主题地产需要提供给居民容易感知的，且与其生活息息相关的主题价值。将主题生活化，是为人们创造融入新生活的契机，复合型主题地产必须可以让公众广泛的参与进去才算成功，也就是说它所提供的生活方式，生活李理念，是能够被大众广泛接受和乐于参与的。
2.6创新独特的开发模式
复合型主题地产是对传统开发模式的一种大胆的革新，在开发前就加入了人文思考、理念先行的概念；它所考虑的不仅仅是盖房子，建社区还更考虑了生活方式的更新和生活气氛的营造；它促使两个或多个产业合作，整合了一切可利用资源，使传统的住宅产品与能产生附加值的产业结合，实现了产业的互利共生，创造出更多更大的经济与社会利益，升级了传统旧式开发模式。
3结合实例对复合型主题地产分析
3.1旅游地产开发模式——深圳华侨城
“旅游+地产+相关产业”的开发模式是通过房地产和旅游项目的融合，配以商业、休闲、教育等相关产业，互为依托，相辅相成，共同构建一个集合旅游，休闲、度假、居住等多功能于一体的区域性旅游休闲社区。在旅游休闲社区的开发理念中，最突出的是：众多高品质的旅游休闲设施、室内室外的大型娱乐中心和景观地产。
深圳华侨城旅游地产是目前我国旅游地产的第一品牌，在业界被誉为“华侨城模式”这种开发模式一般在项目选址时就选择城郊自然条件一般，开发条件较差的地区，这样可以避免高价拿地，降低了成本，华侨城选址在深圳湾畔，占地32万平方米，距当时深圳城市中心约14km，完全属于城市郊区地带，配套设施及其缺乏，知名度低。通过改善基础设施加强区位优势，打造精致的旅游景区环境，从深圳的历史地理和人文环境出发，逐步建成了由静态陈列的锦绣中华、世界之窗，到动态参于的中华民俗村，再到完全体验的欢乐谷，以旅游来带动人气和知名度，融入整个城市发展格局[5]。以旅游来吸引人气，以房地产来聚集人气，达到长期的可持续发展。
通过旅游文化和社区建设的结合，以文化升级资源的价值。实现以旅游为基础，地产相结合的复合型主题地产开发模式，形成土地整体综合开发运营，大大提升了社区服务的能力和水准，居住和生活的便利性、舒适性远远高于旧型开发模式下的一般社区，实现区域经济和社会效益迅速提升。
3.2体育地产开发模式——广州奥林匹克花园
“体育+地产”开发模式始创于广州奥林匹克花园。广州奥园首创复合型主题地产概念，以奥林匹克体育精神，结合房地产开发，将体育精神融入社区建设中，提出“运动就在家门口”的宣传口号，其建设的目标就是使社区成为一个全民健身的体育健康社区。
体育地产开发模式可以迅速的发展起来是因为现代城市的人们在快速紧张的生活的压力日益增加，需要经常性的体育健身活动来缓解压力，平衡身心。奥园所提出了一种新的生活理念，它的“体育+地产复合模式”能够提供人们日常健身锻炼的硬件设施和软件服务，迎合了都市人的健康需求[6]。将体育融入生活, 通过对中心绿地中体育精神的融入。把体育生活和居住区日常的生活融为一体。体育活动被精心组织并顺延至每个组团。通过运动和生活的有机联接。力图在居民休闲运动中实现人与人平等交流的氛围。形成新型居住區的显著特色——生机勃勃、和谐共融、自然健康, 成为都市人青睐的理想家园。
4复合型主题地产成功之处
4.1规划思想的创新
无论是开发理念、主题理念和开发模式都推陈出新，摒弃了就是的开发规划思想，真正的做到了“策划+规划+建设”的开发思想的创新。通过创新来吸引投资和消费。
4.2资源、产业的高端集约发展
资源和产业的集约发展实现了可持续发展，资源的高效利用，核心产品的高端化，增强盈利能力，将辅助产品复合化，提升综合能力。以先行产业带动后续产业的发展，实现产业的腾飞，实现多赢。
4.3功能的落实和大众的参与
功能的落实是规划的落脚点，是最终向人们反映的内容，落实的功能是复合型主题地产最耀眼之处。可参与的生活方式迅速的营造和谐温馨交流的生活氛围，并不是生硬的建造住区，更是建设家园。
4.4新技术、新材料的运用
新技术、新材料的运用不仅是节约成本，改善人居环境，更是响应低碳生活、绿色生活的号召，塑造出人性的居住环境、高效的生活条件以及广大的升值空间，迎合了大众的消费理念，抓住了消费者的心中之痒。
5结语
无论任何开发模式都是为了实现利益的最大化，在房地产市场快速发展，市场竞争日益激烈的今天，旧型的开发模式已然无法实现开发利益的最大化，无法吸引消费者的投资目光，将逐渐退出竞争。复合型主题地产开发模式在中国的应用前景十分可观，将成为今后房地产开发的主流。本文通过对复合型主题地产特点的研究，以及实际例子的分析，来找出复合型主题地产的成功之处，成功是可以复制的，旨在为今后房地产开发提供一些浅显的意见。
【参考文献】
[1]杜云路. 复合型主题地产项目的规划研究[D]. 昆明:昆明理工大学硕士学位论文, 2011.
[2]伊子龙, 刘儒燕.公园地产、公园复合地产和旅游主题地产的比较[J].重庆工商大学学报,2005(S1).
[3]李刚.基于复合地产理论的体育主题地产开发与运营[D]. 南宁:广西师范大学,2008.
[4]郭梓文.解读“复合地产”[J].中国建筑信息,2003(05).
[5]周霄, 黄猛.解读旅游地产投资的八大成功要素——以深圳华侨城为例[J].建筑经济,2007(1).
[6]杨磊, 周学荣.奥林匹克花园“体育——地产复合模式”在中国的发展研究[J].山西师大体育学院学报,2008(1).