差不多十年前，王健林雄心勃勃地在长春建设万达广场。那是万达商业地产的第一代店。
　　之所以万达内部把长春万达叫作第一代店，不仅仅因为它是个单体的独立建筑，还因为当时的运营理念还极不成熟。
　　每平方米两三万元的长春万达商铺很快卖掉了，万达认为自己的任务已经完成了，结账走人。结果万达广场正式开业时，上百个商铺中依然有一半都还是空荡荡的，没有招到租客。
　　业主们十分不满，围攻万达项目办公地点，鸡飞狗跳，万达差点兵败长春。
　　长春事件之后，王健林开始着手组建部门专门负责帮业主们招商，并且将这个部门的团队不断壮大，推出了第二代店、第三代店，这才有了现在成熟的万达商业综合体模式，全国商业地产商都在模仿。
　　万达的这段经历，实际上也是中国城市管理者在过去30年里的缩影。
　　最近住建部副部长仇保兴在谈到我国城镇化时坦承：像北京回龙观这类新城是失败的。他列举了国外在这个问题上走过的弯路，比如英国经历的第一代、第二代和第三代新城。
　　第一代新城，就像北京的回龙观，新城区里有30万人口，但却很少有就业岗位。大部分人早上涌到老城里来，晚上又涌回新城，造成巨大的钟摆式城市交通。
　　于是丘吉尔时代的规划学家们逐步认识到应该发展第二代新城，人口规模20万人以上，就业岗位的50%可以就地解决，至少减少50%的城际交通。
　　英国人在第二代新城实践后，又迅速推出第三代新城：人口规模为30万人左右，就业岗位基本上能够在新城内自己创造，实现就业-居住平衡。
　　在北京，回龙观还有个放大版，那就是通州。这个原来叫通县的北京郊县，因为地理上最靠近CBD，就卖地建住宅，导致CBD的年轻白领大量涌入买房。但是他们都在北京市区上班，每天钟摆式通勤，导致连接两地的八通线城铁一度成为那一代人的恐怖记忆。
　　更糟糕的是，很多住通州的人，很多消费都在城里。于是通州政府只好不停地卖地补贴财政，把通州搞成了睡城。
　　同属北京郊县的顺义，看清了通州模式的弊端，走了另一条路：他们主要出售工业和商业用地，招商引资，住宅用地只是当作配套和补充。政府的财税收入主要是本区域的工业和商业，而不是卖一块少一块的住宅用地。
　　由于本区创造的就业人口主要在当地就业，与其他郊区县相比，顺义区流动人口数仅有其他区的三分之一或一半左右。
　　放到全国来看，不同的城市经营者，采用顺义模式和通州模式的都有。第一代市长们只知道卖地给开发商盖楼，货银两清，各走一边。但第二、三代的市长们都在走区域开发的模式，推崇全家人都能来消费的综合商业体，带动商业街，吸引写字楼、酒店。
　　以前的富人们要坐飞机到北京来逛燕莎、赛特，现在成都万象城高端精品超市Ole的顾客，有1/3来自成都周边城市。因为成都已经拥有了到广元、达州、宜宾等城市的成渝2小时交通圈，以及成都到遂宁、内江、乐山等通道在内的成绵1小时交通圈。
　　邓小平时代定下的全国梯次发展战略，在各方寻找财富和经济增长动力的探索中，正在一步步落实。新一线城市正在给县长们做出示范，而省管县的逐渐推进将使县城继续分化。KA大终端早就进入了那些人口有如欧美城市一般的百强县，那么在城镇化的大背景下，县城的繁荣还远吗？